Laufende Betriebskosten während der Renovierung einer noch nicht vermieteten Einliegerwohnung

  • Hallo zusammen,


    ich benutze das Wiso-Steuersparbuch zum ersten Mal und bin durchweg begeistert, wie einfach manche Sachen sein können, wenn man es nur richtig erklärt bekommt.
    Leider habe ich noch ein paar generelle Probleme beim Verständnis der Steuererklärung und bräuchteeure Hilfe.


    Folgende Situation:
    Meine Frau und ich haben 2013 ein Haus mit Einliegerwohnung gekauft. Die Schlüsselübergabe hat im Oktober statt gefunden. Seit dem haben wir unsere Wohnfläche (160qm) und die Wohnfläche der Einliegerwohnung (42qm) renoviert. Wir
    schätzen, dass wir erst im Juni/Juli diesen Jahres vermieten können/werden.


    Nun haben ich folgende Frage:
    Wo und wie kann ich die anteilig laufenden Betriebskosten für die Einliegerwohnung in 2013 geltend machen? Was genau zählt dazu?


    Ich habe an folgende Sachen gedacht:
    - Grundgebühr Stromzähler
    - Stromverbrauch
    - Grundgebühr Gaszähler
    - Gasverbrauch
    - Grundgebühr Wasseruhr
    - Wasserverbrauch
    - Wohngebäude- und Elementarversicherung



    Für mich ist klar, dass so Dinge wie Schrauben, Nägel, Farbe u.s.w. zu den Erhaltungsaufwendungen zählen. Wo aber kann ich die o.g. Sachen im Wiso-Steuersparbuch angeben? Schließlich muss auch eine EinliegerWohnung, die noch nciht


    vermietet ist und renoviert wird geheizt werden. Ebenso fallen ja auch Strom- und Wasserkosten an. Sind das ebenfalls Erhaltungsaufwendungen, solange die Wohnung renoviert wird?



    Vielen Dank für eure Hilfe im Voraus!



    Gruß


    WisoUser2014

  • Moin ...


    Du must in der Maske " Selbstgenutze Objekte / teilweise Vermietung " Dein Haus anlegen.


    Hier führt Dich das Programm weiter ... Die Wohnungen werden aufgeteilt, die Berechnung erfolgt nachher automatisch !


    Bei Vermietungsabsicht / oder bei Vermietung sind alle Betriebsausgaben für diese Wohnung absetzbar ...


    Auch das sagt und zeigt Dir das Programm .. musste bißchen gucken, schauen, üben ....


    Die Einliegerwohnung muss dann bei Dir nachher auch die kleinere %-Wohnfläche haben ...


    Gruß Kuddel

  • Danke Kuddel für die schnelle Antwort!


    Das heißt, die laufenden Betriebskosten gelten also NICHT als Erhaltungsaufwendungen... ?


    Deswegen trage ich sie unter Werbungskosten --> Laufende Betriebskosten ein, richtig?


    Warum habe ich das Feld vorher nicht gesehen? Wahrscheinlich habe ich es ignoriert :rolleyes:



    Für Strom, Gas und Wasser ist das ja in Ordnung. Wozu aber zählt die Wohngebäude- und Elementarverischerung? Sind das auch Betriebskosten?


    Gibt es noch andere Dinge, die man angeben kann? Fällt einem noch etwas ein?



    Vielen Dank!!!

  • Bei allen Deinen Eingaben must Du immer zwischen


    1) gesamter Wohnraum ... und
    2) vermieteter Wohnraum unterscheiden ...


    Betriebskosten sind Betriebskosten und keine Nägel, Tapeten oder Farbe ...
    Erhaltungsaufwendungen sind eben Farbe, Nägel usw und halt keine Betriebskosten ...


    Deine Wohngebäudeversicherung fällt unter gesamter Wohnraum und wird dann vom Programm verhältnismäßig aufgeteilt.
    Ich gehe davon aus, daß Deine Einliegerwohnung nicht extra versichert ist, sondern im Versicherungs-Gesamtpaket enthalten ist.


    Schrauben, Nägel, Farbe usw die Du für die vermietete Wohng brauchst fallen unter vermietete Wohnung ...


    Ist wirklich nicht schwierig, muss man nur erst mal verstehen ...


    gK

  • Hallo Kuddel, Danke nochmal!


    Generell habe ich das Vorgehen ja verstanden. Ich weiß auch, wie ich zwischen eigenem und vermietetem Wohnraum unterscheiden muss, dafür ist das Programm ja genial gemacht.


    Ich nutze eigentlich nur die direkte Zuordnung bei solchen Sachen. Da ich mir jeden Monat den Strom-, Gas- und Wasserverbrauch notiere kann ich alles Cent-genau der Haupt- bzw. Einliegerwohnung zuordnen, das ist kein Problem.


    So würde ich es nun auch mit der Wohngebäude- und Elementarversicherung machen:


    Einfacher Dreisatz, Beispiel:
    400€ --> 200qm (Haupt- und Einliegerwohnung)
    2€ --> 1qm
    320€ --> 160qm (nur Hauptwohnung)
    80€ --> 40qm (nur Einliegerwohnung)


    Wie schon gesagt, für mich stand die Frage im Raum, ob diese Versicherung als Erhaltungsaufwendung oder als Betriebskosten zählt. Beides ist für mich nicht ganz logisch.
    Ich muss ja zum Beispiel die Wohnung weiter beheizen, damit sie nicht verschimmelt. Aber ich brauche ja nicht zwingend eine Wohngebäude- und Elementarversicherung, um die Einliegerwohnung in Betrieb bzw. am Laufen zu halten...


    Aber ich werde die Versicherung nun unter Betriebskosten aufführen.


    Vielen Dank! :thumbsup:

  • ...das sagt sich so leicht, aber wie gesagt... für mich zählt eine Versicherung ebenfalls nicht zu den Betriebskosten. Aber dass muss ja nicht ich so sehen, sondern das Finanzamt :)


    Dennoch habe ich eine weitere Frage:
    Wie gebe ich denn die laufenden Betriebskosten an, wenn ich für das Jahr 2013 noch gar keine Abrechnung habe, weil ich diese erst nach einem Jahr, sprich im Oktober 2014, bekomme?


    Ich habe ja schon erwähnt, dass ich mir jeden Monat die Zählerstände notiere und genau weiß, wie viel "Geld" an z.B. Gas verbraucht wird.


    Kann und darf ich meine berechneten Werte angeben (ist mir lieber), oder soll/muss ich die monatlichen Abschläge angeben (es gibt ja noch keine Abrechnung)?



    Vielen Dank nochmal für eure Hilfe!

  • Moin ...


    Gehe ich richtig in der Annahme, dass Du für die Einliegerwohnung keine eigenen Zähler hast .... ?


    " Zitat: ...das sagt sich so leicht, aber wie gesagt... für mich zählt eine
    Versicherung ebenfalls nicht zu den Betriebskosten. Aber dass muss ja
    nicht ich so sehen, sondern das Finanzamt "


    Was soll diese Aussage ? Noch mal ... Versicherungen sind Betriebsausgaben ... das sieht auch das Finanzamt so !


    Wenn Du für 2013 keine Abrechnungen hast, kannst Du auch keine angeben.
    Es gilt auch hier das Zu- und Abflußprinzip. Dann also alle Kosten in 2014 angeben.


    Du solltest tunlichst mit der Wohnflächenberechnung arbeiten, was Du für besser hälst ist egal ... das Finanzamt möchte hier genaue Abrechnungen ... Ärger ist vorprogrammiert ... ! Mein Bild 4 !


    Gruß Kuddel

    WISO Steuer - Sparbücher, Windows 10, Office 2017
    " Zahle willig, zahle froh ... zahlen must Du sowieso ! "


    :lol:

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  • Wenn Du für 2013 keine Abrechnungen hast, kannst Du auch keine angeben. Es gilt auch hier das Zu- und Abflußprinzip.

    Eben. Und es gibt ja auch Nebenkostenvorauszahlungen. ;)


    Ansonsten einfach mal im Formularmodus in die Zeile 46 der Anlage V schauen. Und wenn man dann in die zugehörige Kennziffer 52 dieser Zeile klickt, kommt man interssanter Weise automatisch in den entsprechenden Eingabebereich des Programms. Es passt also schön eines zum anderen.


    Versicherungskosten (Feuer-, Sturm- und Wasser- sowie Glasversicherung, Haftpflichtversicherung für das Gebäude, Öltank) gehören nach der II. B.V. zu den Betriebskosten und sind, soweit im Mietvertrag vereinbart, auch umlagefähig.

  • Nochmal Danke für die Hilfe, aber ich verstehe es trotzdem noch nicht so richtig...


    Natürluch besitzt die Einliegerwohnung zb. einen separaten Stromzählee, ABER:
    - da wir das Haus erst im Oktober übernommen haben, gibt es auch erst seit Oktober Verträge bzgl. der Stromlieferung und zwar einmal für die Hauptwohnung und einmal für die Einliegerwohnung.


    Ja und wie das so ist, steht in den Verträgen drin, dass die davon ausgehen, das bei einer leer stehenden Einliegerwohnung kaum Strom verbraucht wird. Also kostet die Grundgebühr im Jahr ich sag mal 120 € Brutto und die kWh 25 Cent Brutto.


    So, jetzt kommt die Einkommensteueerklärung für 2013:
    Also (Grundgebühr / 12) x 3 Monate = 30 €
    Stromverbrauch 10kWh = 2,50€


    Das ergibt also laufende Betriebskosten für die Einliegerwohnung i.H.v. 32,50€


    Leider erfolgte für das Jahr 2013 keine Zählerablesung mehr, so dass ich also keine Abrechnung habe. Die wird erst im Oktober diesen Jahres erfolgen.


    Frage: Was mache ich nun? Das habe ich trotz eurer Erklärungen noch nicht ganz verstanden

  • So, jetzt kommt die Einkommensteueerklärung für 2013:
    Also (Grundgebühr / 12) x 3 Monate = 30 €
    Stromverbrauch 10kWh = 2,50€


    Das ergibt also laufende Betriebskosten für die Einliegerwohnung i.H.v. 32,50€

    Und wo besteht jetzt das Problem, wenn dieser Betrag doch, wohl zweifelsfrei, im Rahmen von Vorauszahlungen in 2013 gezahlt worden ist? ?(

  • Das Problem besteht darin, dass die verbrauchten kWh alleine von meinen notierten Zählerständen kommen...


    Nehmen wir mal an, der Stromversorger rechnet mit einem monatlichen Verbrauch von 10kWh.


    1.) Tatsächlicher Verbrauch pro Monat: 5kWh --> Ich habe zuviel vorausbezahlt
    2.) Tatsächlicher Verbrauch pro Monat: 20kWh --> Ich habe zu wenig vorausbezahlt


    Weil ich es aber gerne korrekt masche, möchte ich eben die wirklich verbrauchten kWh angeben, obwohl ich dafür ja noch keine Abrechnung habe.... das ist das Problem. Das kann ich eben nur aufgrund meiner notierten Zählerstände beweisen, nicht aber aufgrund von monatlichen Vorauszahlungen, da die dort erfasste Menge an kWh eventuell zu viel oder zu wenig ist.

  • Wen interessieren bei Vorauszahlungen die Zählerstände 31.12.d.J.? Maßgeblich ist, wann und für was eine Vorauszahlung tatsächlich geleistet worden ist (§ 11 EStG). Wenn die Abrechnung danhn irgendwann kommt dann hast Du in dem Zeitraum eine neue Ausgabe/Einnahme in tatsächlicher Höhe. Vorauszahlungen und Endabrechnung sind eigenständige Tatbestände. Eine etwaige Abrechnung mit dem Mieter und dessen Vorauszahlungen dann ebenso.