Erstellung der Nebenkosten bei Mieterauszug

  • Hallo zusammen,
    ich bin neu hier und kämpfe zur Zeit damit die Nebenkostenabrechnung inkl. Heizkostenabrechnung für einen Mieter zu erstellen, der am 30.04.2016 ausgezogen ist. Software Hausverwalter Start 2016.


    Beim Mieter wurde Vertragsende auf den 30.04.2016 gesetzt und mit dem Assistenten die entsprechenden Zählerstände gesetzt.


    Meine Fragen nun.....


    1.) Muss ich einen neuen Abrechnungszeitraum setzen unter der Immobilie?
    2.) Muss ich für die Heizkostenabrechnung einen neuen Zeitraum für die Ermittlung der Brennstoffkosten erstellen?
    3.) Muss ich eine neue Buchung auf Konto 4500 Brennstoffkosten erstellen.


    Leider finde ich nicht die richtigen Tipps um die Vorgehensweise zu verstehen. Gibt es eine Anleitung für diesen Fall, den ich vielleicht übersehen habe?

  • Hallo,
    ich gehe davon aus, dass Ihr Abrechnungsjahr 1.1.-31.12. für die Betriebs- und Heizkosten lautet.


    Wenn ja, dann können Sie erst im nächsten Jahr die Abrechnung für den Zeitraum 01.01.-30.04.16 für den ausgezogenen Mieter machen.


    Wie ich sehe, haben Sie die Verbrauchszähler unter Zählerstände eingegeben, wenn dies so erfolgte, brauchen Sie nichts mehr zu unternehmen. Beim Einzug eines neuen Mieters zum 01.05.16 (?) würden für die bestimmte Wohnung nur die Daten des neuen Mieters eingegeben. Alles andere wird dann 2017 für die NK-2016 richtig zugeordnet und berechnet.

  • Hallo,


    dann kommt die Abrechnung definitiv zu spät, um noch Nachforderungen geltend zu machen (ausser die Abrechnung erfolgt bis zum 30.4.2017). Bei Auszug gelten abweichende Abrechnungszeiträume. Ich habe dies leider sehr leidvoll selber erfahren müssen. Wir hatten auch erst im Folgejahr im Mai nach Vorliegen der Heizkostenabrechnung vom Dienstleister die Abrechnung gemacht (Auszug im Februar) und - da keine Zahlung erfolgte - den Anspruch vor Gericht eingeklagt. Ende vom Lied: wir hatten keinen Anspruch, da die Frist von einem Jahr gerechnet wird ab Auszug und obendrein noch die Gerichtskosten einschließlich Anwaltskosten der gegnerischen Seite.


    Daher mein Rat: alles abrechnen, was schon vorliegt und Vorbehalt der Änderung durch noch nicht erhaltene Rechnungen. Dies ist möglich und das einzige Mittel, noch nachträglich die Nebenkostenabrechnung zu ändern bei Eingang von fehlenden Rechnungen/Abrechnungen. Möglichst die fehlenden Positionen aufführen, um späteren Streit zu vermeiden.

  • @babuschka
    BGB §556 Abs.3
    "Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen"


    Dass das Ende des Abrechnungszeitraumes das Auszugsdatum eines einzelnen Mieters sein sollte erschließt sich mir nicht, deckt sich auch nicht mit meinen bisherigen Erfahrungen. Daher wäre ich für die Benennung der vom Gericht genannten Rechtsgrundlage und die gelieferte Begründung dankbar.


    -Hi

  • Hallo,


    die Begründung war ganz einfach: mit dem Ende des Mietvertrages endet auch der Abrechnungszeitraum für die Nebenkosten. Damit gilt aber für die Abrechnung gegenüber dem Mieter: Ende Mietvertrag + 12 Monate = Ende Abrechnungszeitraum (§566 Abs. 3 S. 3 BGB i.d.F. 1.9.2001).
    Auf eine Überprüfung durch die nächsthöhere Instanz habe ich aus Kostengründen verzichten müssen (schon das Amtsgericht hat mit Ersatz der Anwaltskosten der Gegenseite fast 1.000 Euro gekostet).


    Gruß babuschka

  • Gehe davon aus, dass der Abrechnungszeitraum für die Neben- und die Heizkosten vom 01.01.-31.12. eines Jahres erfolgt.


    Wenn jetzt in einem Jahr am 31.05. ein Mieter ausgezogen ist, und bestenfalls zum 01.06. ein neuer Mieter einzieht, dann muss auch deshalb immer die Ganzjahresrechnung (Beispiel das gesamte Jahr 2015) zur Kostenabrechnung herangezogen werden.


    Bei der Betriebskostenabrechnung (Neben- und Heizkosten) für den ausgezogenen Mieter halt das Datum vom 01.01. - 31.05.2015 eingeben. Für den neuen Mieter dann 01.06.-31.12.15. Dann werden die kompletten Jahreswerte entsprechend der Verteilung und der Verbräuche entsprechend aufgeteilt und in die Abrechnung genommen.

  • @babuschka
    Auch bei Juris habe ich keinen Hinweis auf die von dir geschilderte Veränderung des Abrechnungszeitraumes gefunden. Selbst auf den einschlägigen Seiten der Mietervereine war nichts zu finden.
    Dafür im WWW unzählige Seiten, die mein bisheriges Wissen bestätigen. Z.B. die hier.
    http://www.mietrecht.org/neben…rechnung-mieterwechsel/#1 Punkt 2
    http://www.nebenkostenabrechnu…itraum-bei-mieterwechsel/


    Aber, es ist wie immer "Vor Gericht und auf hoher See sind wir alle in Gottes Hand"


    -Hi

  • Wie wird/wurde die Abrechnung gemacht ?

    Habe ich ja geschrieben - eine Abrechnung mit den vorliegenden Belegen machen und den Vorbehalt auf Änderung durch noch fehlende Belege machen. Es sei denn, du kannst sicher stellen, dass der 12-Monats-Zeitraum auch im nächsten Jahr nicht überschritten wird - da sehe ich aber Probleme z. B. bei den Ablesern von Heizkörpermessgeräten, den Stromlieferanten etc.



    Auch bei Juris habe ich keinen Hinweis auf die von dir geschilderte Veränderung des Abrechnungszeitraumes gefunden. Selbst auf den einschlägigen Seiten der Mietervereine war nichts zu finden.

    Ja, das sieht man auch nicht auf den ersten Blick, weil immer die Rede ist vom 12-Monats-Zeitraum nach Ende des Abrechnungszeitraumes. Aber genau das ist der casus knacktus - der Abrechnungszeitraum endet hier mit Ende des Mietzeitraumes und nicht mit Ende der definierten Nebenkosten- und Heizkostenperiode. Aber es ist dir unbenommen, das Risiko einzugehen, dass Mieter wegen Einrede der Verjährung Ihre fälligen Beträge nicht mehr zahlen. Ich jedenfalls habe die Konsequenzen gezogen - einmal vor Gericht eine blutige Nase reicht mir vollkommen,

  • Wer nimmt schon gerne Risiken auf sich? aber da ergibt sich für mich folgende Frage:
    Wie mache ich das bei meinem MF-Haus? Mit 48 WE habe ich spätestens jeden zweiten Monat einen Mieterwechsel. Mache ich da jedes mal eine NK-Abrechnung?


    -Hi

  • Moin Hi,


    m. E. sieht ein solches Verfahren der Gesetzgeber nicht vor. Ich habe mich inzwischen von Bericht zu Bericht gegoogelt, ob Softwarehersteller, Interessengruppen oder auch beim Gesetzgeber veröffentlicht.


    Daraus resultiert für mich, dass - und ich gehe davon aus, dass der Abrechnungszeitraum vom 1.1.-31.12. eines Jahres ist - bei einem vorzeitigen Auszug (was ja für einen Einzug genauso gilt) die Endabrechnung erst im folgenden Jahr gemacht wird, wenn alle Kosten und Verbrauchswerte vorliegen.


    errjot

  • @errjot


    Ich kann nur wiederholen: laut dem Gerichtsurteil (Amtsgericht) beginnt die 12-Monats-Frist mit Ende des Mietvertrages zu laufen. D.h. du kannst im Folgejahr abrechnen, wirst aber je nach Endedatum Mietvertrag das Problem haben, dass noch nicht alle Rechnungen vorliegen. Daher meine Vorgehensweise, die sich inzwischen recht gut bewährt hat. Aber eine definitive Aussage kann nur ein Rechtsanwalt (Fachanwalt für Mietrecht) machen - aber auf den entsprechenden Seiten habe ich für dieses Problem keine definitive Aussage gefunden - alle reden pauschal vom Ende des Abrechnungszeitraumes ohne dies zu definieren bei unterjährigem Ende eines Mietvertrages.

  • Hallo Zusammen,


    lese schon länger interessiert mit und habe auch mal Google und so gefragt und bin auf folgende Seite gestoßen:
    http://www.betriebskostenabrec…ungszeitraum-nach-auszug/


    hier wird auch davon ausgegangen, dass der Mieter warten muss.


    Auch wie auf der folgenden Seite zu lesen http://www.nebenkostenabrechnu…ungszeitraum-nach-auszug/ muss im Mietvertrag der Abrechnungszeitraum hinterlegt sein und daran richtet sich auch, wann bei Auszug die Abrechnung erstellt werden muss

  • Das mag alles so sein - hat mir aber nicht geholfen. Es war genau meine Argumentation, aber der Richter ließ sich nicht überzeugen. Leider hatte ich damals noch kein Internet, um ihm die Quellen zu geben - vielleicht hätte ich dann viel Geld gespart. Aber danke für die Hinweise - kann ich in Zukunft gut gebrauchen, da wieder ein Auszug ansteht.