Wo Instandhaltungsrücklage bei Immobilie eintragen

  • Hallo zusammen,


    ich habe in meiner Einkommenssteuererklärung für 2015 folgende Herausforderung:
    2015 erwarb ich zur Vermietung eine Immobilie.
    Deren Kaufpreis hab ich nach Rücksprache mit dem Finanzamt (inklusive Lieferung der korrekten Daten) manuell auf Grund und Boden aufgeteilt (Maske "Ermittlung der linearen/degressiven Abschreibung").
    Die Erklärung habe ich eingereicht und bis auf ein Detail war alles ok: ich habe aus Unwissen die vorhandene Instandhaltungsrücklage nicht berücksichtigt.
    Da ich eine Abschrift des Kaufvertrages beigelegt hatte, wurde dies korrigiert in meinem Steuerbescheid.


    Damit mir das nicht nächstes Jahr nach Übernahme der Alt-Daten wieder passiert:
    Wo genau auf welcher Maske kann ich denn die Instandhaltungsrücklage angeben? Die Suche im Programm lieferte leider keinen Treffer dazu.
    Oder wird diese direkt vom Kaufpreis abgezogen?


    Vielen Dank vorab,
    Cisie

  • Hallo Cisie,


    die Instandhaltungsrücklage ist ja ein Vermögensgegenstand, den du gegen Entgelt erworben hast. Das 'Finanzamt hat daher richtig die Anschaffungskosten hierfür von denen für Grund und Boden und denen für das Gebäude getrennt.
    Wo angeben? Da es ein Vermögensgegenstand für dich ist, geht es nicht in die Kosten ein, auch nicht über AfA, da nicht abnutzbar. Dieser Vermögensgegenstand erhöht sich um die monatlichen Zahlungen (Bestandteil des Hausgeldes) und wird vermindert um eventuelle Beträge, die für Instandsetzungen etc. entnommen werden.
    Diese Entnahmen sind m. E. unter Instandhaltungsaufwendungen auszuweisen, eventuelle Zuführungen aus Zinsen dann als Einnahmen.
    Übrigens, die Anpassung des Kaufpreises muss m. E. nach vor der Übernahme erfolgen, danach kannst du sie nicht mehr ändern.
    Die Instandhaltungsrücklage muss m. E. nach nicht gesondert ausgewiesen werden.


    Weitere Infos musst du bei einem Steuerberater holen - wir können dir hier nur sagen, wo etwas einzutragen ist.

  • Hallo nesciens,


    vielen Dank für deine sehr detaillierte Antwort!


    Habe ich dich richtig verstanden:
    Die Instandhaltungsnebenkosten werden direkt vom Kaufpreis abgezogen, oder?
    Dann komme ich zumindest rechnerisch auf den gleichen Betrag wie das Finanzamt (hab wohl zu kompliziert gedacht).
    Entschuldige bitte die naive Frage, eine Bestätigung ist mir wichtig.


    Und was mir noch unklar ist: Wo gebe ich die Rückstellungen an, die ja auf den Mieter umgelegt sind?
    Sie tragen ja weder zur Werterhöhung des Vermögensgegenstandes bei noch habe ich Einnahmen oder Ausgaben dadurch - letzteres ja nur falls Reparaturen anstehen.
    Hast du hier noch einen Tip?


    Für eine Bestätigung und eine Antwort hierzu wäre ich dir sehr dankbar!


    Übrigens: Ich habe bei zwei Steuerberatern angefragt, ob sie bei der Ausfüllung des WISO-Programms unterstützen. Beide haben abgewunken, da sie wohl größeres Interesse daran haben, die Steuererklärung zukünftig immer zu machen ;)

  • Hallo Cisie,


    Die Instandhaltungsnebenkosten werden direkt vom Kaufpreis abgezogen, oder?
    Dann komme ich zumindest rechnerisch auf den gleichen Betrag wie das Finanzamt (hab wohl zu kompliziert gedacht).
    Entschuldige bitte die naive Frage, eine Bestätigung ist mir wichtig.

    richtig.


    Wo gebe ich die Rückstellungen an, die ja auf den Mieter umgelegt sind?

    Die Instandhaltungsrücklage kannst du nicht auf die Mieter umlegen, das sind reine Vermögensgegenstände des Eigentümers/Vermieters. Dem Mieter kannst du nur die Kosten laut Betriebskostenverordnung und Heizkostenverordnung weiterbelasten (sofern keine Einschränkung über den Mietvertrag). Diese Kosten werden in der Regel im Wirtschaftsplan gesondert aufgeführt, so dass du in etwas weißt, was du selber tragen musst.


    Die Rücklagenzuführung wird daher weder bei den Einnahmen noch bei den Ausgaben eingetragen. Lediglich die Entnahmen, die aufgrund von Instandhaltungen/Reparaturen getätigt wurden, kannst du bei den Ausgaben eintragen (im Folgejahr, wenn die Abrechnung des Verwalters vorliegt).


    Steuerberater arbeiten fast ausnahmslos nicht mit WISO steuer:sparbuch, viele kennen es nicht einmal. Für Kanzleien gibt es geeignetere Programme, die nicht nur die Einkommensteuer und Umsatzsteuer (oder wie WISO auch noch die Gewerbesteuer und Feststellungserklärung) können, sondern auch die für Privatleute wenig interessanten wie Körperschaftsteuer, Erbschaftsteuer, ..... Dies alles müssen Steuerberater ja können und auch machen und vieles wird inzwischen über Elster abgefragt. Ausserdem haben Steuerberater in der Regel ja mehr als fünf Mandanten und Mitarbeiter, die gleichzeitig mit dem Programm arbeiten wollen (also Serverlösungen). Daher in der Regel kein Interesse. Einen Import können diese Programme (DATEV, Addison, Agenda, ...) auch nicht aus WISO steuer:sparbuch, d.h. Sie müssten alles noch einmal eintippen. Schließlich haftet ein Steuerberater für die Eingaben.