Nebenkostenabrechnung falsch aufgesplittet

  • Hallo,


    ich verwalte 2 Mietwohnungen in einem Gebäude. Eine Wohnungverwalte ich seit 2015 und die andere erst seit 2016, also Wohneinheit gültigab 2016. Wenn ich für den Abrechnungszeitraum 2015 festlege, dann wird dieWohnung von 2016 in die Nebenkostenabrechnung mit einbezogen. Beispiel:
    Für die Wohnung von 2015 habe ich für jeden Monat alsEingang die Miete mit den Nebenkosten als Vorauszahlung eingegeben. AlsAusgaben habe ich z.B. die Kosten für die Grundsteuer, Wasserversorgung usw.eingetragen. Das Programm teilt diese Kosten als Nebenkostenabrechnung aber aufbeide Wohnungen auf, obwohl die 2. Wohnung erst 2016 existent ist.
    Wo muss ich was ändern?


    Gruß Klara

  • Hallo errjot,


    mm, dass verstehe ich nicht. Vielleicht habe ich dasGrundprinzip für das Programm noch nicht ganz verstanden. Ich versuche einmalzu erklären was ich Schritt für Schritt getan habe.


    - Beide Wohnungen befinden sich im gleichen Gebäude. DerAbrechnungszeitraum wird pro Gebäude definiert. In meinem Fall habe ich 2015eingetragen.
    - Eine der beiden Wohnungen habe ich 2015 als Mietverwalterübernommen und die andere 2016.
    - Für die Wohnung von 2015 gibt es Miet- undNebenkosteneinnahmen für 2015. Die Positionen habe ich als Einnahmen verbucht.Für die Wohnung von 2016 gibt es keine Miet- und Nebenkosteneinnahmen für 2015.
    - Als Ausgaben habe ich für die Wohnung von 2015 diePositionen verbucht, die umlagefähig sind. Wie Wasser, Grundteuer, Hausstromund so weiter. Nehmen wir einmal an 200 €. Der Verteilerschlüssel ist dieWohnfläche. Für die Wohnung von 2016 gibt es logischerweise keine Ausgaben.
    - Die Funktion Abrechnungen\Nebenkostenabrechnung bietet mirzur Auswahl beide Wohnungen an. Egal ob ich beide Wohnungen anwähle oder nurdie Wohnung von 2015 die Ausgaben von 200 € werden immer auf beide Wohnungenverteilt. D.h. 100 € für jede Wohnung. Die 200 € sind aber nur für die Wohnungvon 2015 angefallen.
    Eigentlich dürfte die Wohnung von 2016 in "Aus derabzurechnenden Mietverträge" nicht angeboten und schon gar nicht in dieNebenkostenabrechnung für 2015 einbezogen werden. Für die Wohnung von 2016 gibtes werde Einnahme noch ausgaben.


    Gruß Klara

  • Hallo Klara,


    in der Rubrik Wohnungen stehen da beide Mieter drin, richtig? Dann gehe zu dem Mieter ab 2016 öffne dort das Fenster udn dort steht irgendwo der Zeitraum, von welchem Zeitpunkt die Mieterverwaltung gilt. Wenn dort auch 01.01.15-31.12.15 drin steht, überschreibe es mit dem Jahr 2016.
    Beigefügt ein Bild einer Testdatei, vielleicht sieht du jetzt, was ich meine.



    Ok?

  • Hallo,


    Meiner Meinung musst Du für die 2. Whg. den Gültigkeitszeitpunkt für die abrechnugsrelevanten Umlageschlüssel auf den 01.01.2016 stellen, dann erhälst du für 2015 eine Abrechnung, die die Ausgaben vollständig auf die 1. Whg. umgelegt.
    Und für die Abrechnung 2016 wird dann automatisch die 2. Whg. mit einbezogen.

  • Genau das habe ich (auch) gemeint, denn der Gültigkeitszeitraum für die 2. Wohnung muss in allen Bereichen ab dem 1.1.16 eingepflegt werden. Es gibt davon mehr als nur die eine Eingabemöglichkeit.

  • Hallo Jaule, hallo errjot


    wo kann man für die Wohnung von 2016 den "Gültigkeitszeitpunktfür die abrechnungsrelevanten Umlageschlüssel auf den 01.01.2016" setzt?
    Die Funktion muss ja bei den Einstellungen für die Wohnung sein. Ich habe da leider keine Funktion gefunden.


    Gruß Klara

  • Gibt es denn überhaupt eine Möglichkeit eine einmal angelegte Wohnung komplett aus der Berechnung herauszunehmen?


    Deine Abbildung bezieht sich z.B. auf den Mieter, diese Angaben haben aber keinen Einfluß auf die Umlageschlüssel.
    Es wird trotzdem weiter auf beide Wohnungen umgelegt, wobei dann der Vermieter eben die Kosten zu tragen hat.


    Sie müsste sich in Ihrer aktuellen Abrechnung anschauen welche Umlageschlüssel für Sie relevant sind und diese dann ab den 01.01.2016 datieren.
    Alle anderen Angaben könnten beibehalten werden, da sie wohnungsrelevant aber nicht abrechnungsrelevant sind.

  • Hilft diese Idee?


    In dem Haus sind bisher 2 Wohnungen enthalten, die eine entweder als Leerstand (die muss ja da sein), dann trägt der Besitzer / Vermieter die Kosten, denn für ein Zweifamilienhaus wo nur eine vermietet ist/wäre, muss der "Rest" auf die andere Wohnung umgelegt werden.


    War denn vorher die Wohnung vermietet? Wenn ja, wer hat die abgerechnet? Wenn nein, dann war sie Leerstand.


    Wir drehen uns im Kreis, wenn ich es "saloppppp" sagen darf. Es gibt m. E. nur die Möglichkeit eines Leerstandes, wenn sie vermietet gewesen wäre, müssten die Kosten entsprechend verteilt worden sein. Egal wer die Vermietung gemacht hat.


    Daher noch einmal die Bitte, die Gegebenheiten zu erläutern, denn hier blickt sonst keiner durch.

  • Benutze den Umlagenschlüssel "lt. Abrechnung", dann können die Kosten direkt dem Mieter/Vermieter zugeordnet werden.


    Gehe unter Stammdaten > Gebäude >Umlagekonten und Festlegung der Verteilung


    lt. WISO-Hilfe :


    Verteilung der Kosten laut Abrechnung auf die Mieter
    Inhalt
    Voraussetzungen zur Verteilen der Kosten auf die Mieter
    Erfassen einer neuen Abrechnung
    Kosten, die durch einen externen Abrechner ermittelt wurden, lassen sich direkt einem Mieter zuordnen. Ebenso gibt es Kosten, die sich Mietern als Festbetrag direkt zuordnen lassen. Das häufigste Beispiel ist in der Regel die Übertragung der Kosten für Kleinreparaturen. Diese können laut den üblichen Mietverträgen auf Mieter mit einem Betrag von maximal 75 € - 100 € und nicht mehr als 8 % - 10 % der Jahresmiete umgelegt werden.



    Voraussetzungen zur Verteilen der Kosten auf die Mieter
    In der Eingabemaske Verteilung der Kosten laut Abrechnung auf den Mieter werden Ihnen Gebäude angezeigt, bei denen ein Schlüssel mit dem Typ laut Abrechnung für die Kostenart gewählt wurde. Somit müssen zwei Bedingungen erfüllt sein, damit Sie die Kosten auf die Mieter verteilen können:



    Es muss ein Umlageschlüssel vom Typ laut Abrechnung (z.B. Großreparaturen) existieren, wobei im WISO Hausverwalter 2017 der Umlageschlüssel laut Abrechnung vordefiniert ist.



    Es muss bei dem ausgewählten Gebäude ein Konto existieren, dem dieser Umlageschlüssel zugewiesen wurde.



    Erfassen einer neuen Abrechnung
    Um eine neue Abrechnung zu erfassen, klicken Sie auf Neu und geben den Abrechnungszeitraum ein. Um die Beträge der Abrechnung einzugeben, klicken Sie auf die Pfeil-Schaltfläche in der entsprechend bezeichneten Eingabezeile. In einer neuen Eingabemaske wählen Sie nun aus der Liste das Umlagekonto per Mausklick aus. Anschließend wählen Sie den betreffenden Mietvertrag aus und geben den Rechnungsbetrag ein. Rechts oberhalb der Mietverträge finden Sie die Gesamtsumme der Ausgaben, die auf das ausgewählte Konto im Abrechnungszeitraum gebucht wurde. Damit später eine korrekte Nebenkostenabrechnung vorliegt, muss der gesamte Betrag auf die einzelnen Verträge aufgeteilt sein.



    Haben Sie alle Direktkosten den Mietern zugeordnet, dann sichern Sie die Daten mit einem Klick auf Speichern.

  • Hallo errjot,


    ok, ich versuche es non einmal zu erklären. Das Gebäude in dem sich die 2Wohnungen befinden hat um die 15 Wohnungen. Ich bin aber nicht der WEG-Verwalterdieses Gebäudes. Ich verwalte die 2 Wohnungen nur als "Mieterverwaltung".Das habe ich als Art der Verwaltung für das Gebäude eingegeben.


    - Gebäude: Für den Abrechnungszeitraum des Gebäudes habe ich1.1.2015-31.12.2015 eingegeben. Für die einzelnen Wohnungen kann man denZeitraum nicht festlegen. Ich habe zumindest keine Funktion gefunden.


    - Wohnungen: Dann habe ich die 2 Wohnungen eingetragen. Für beide Wohnungenhabe ich die "Miete/Vorauszahlungen" eingegeben. Für die 2015-Wohnungwurde dann auch für "Miete/Vorauszahlungen" "seit 01.01.2015:600 €" angezeigt. Für die 2016-Wohnung konnte ich "Miete/Vorauszahlungen"auch eingeben. Aber für "Miete/Vorauszahlungen" wird dann "nochkeine Miete festgelegt" angezeigt. Ist ja auch klar, da ich den Abrechnungszeitraum2015 gewählt habe.


    - Einnahmen: Hier habe ich die Mieteinnahmen+Vorauszahlungen der2015-Wohnung eingetragen.


    -Ausgaben: Hier habe ich Wasserverbrauch, Grundsteuer usw. jeweilsals separate Positionen für den Gültigkeitszeitraum 01.01.2015-31.12.2015eingetragen. Der Verteilschlüssel (Buchungskonto) ist die Wohnfläche.


    -Nebenkostenabrechnung: Hier habe ich denNebenkosten-Abrechnungszeitraum gewählt. Der ist ja 1.1.2015-31.12.2015. Ichkann nun eine von den beiden Wohnungen auswählen oder auch beide. Immer kommtdas gleiche Ergebnis zustande. Die Ausgaben werden immer auf beide Wohnungenverteilt.


    Gruß Klara

  • Ich hätte da noch etwas anzubieten:


    Unter Stammdaten > Wohnungen / Einheiten die beiden Wohnungen eintragen (ist sicherlich geschehen)
    dann > Mieter / Verträge dort auf den Stift rechts bei Miete / Vorauszahlung drücken und die entsprechende Einheit auf "Gültig ab 01.01.16" setzen.
    Dann müsste es so funktionieren, dass nur für den Mieter für 2015 eine Nebenkostenabrechnung erstellt wird, da der andere ja erst ab 1.1.16 gilt.


    Dies dürfte m. E. funktionieren.

  • Da der Umlageschlüssel "Wohnfläche" ist, wird die Aufteilung nicht funktionieren, da die 2. Wohnung als Leerstand berücksichtigt wird.


    Die umlagefähigen Kosten wie z.B. Wasserverbrauch, Heizkosten, Grundsteuer etc. liegen doch für die Wohnung 1 für 2015 und für beide Wohnungen ab 2016 vor.


    Es muss der Umlageschlüssel "lt. Abrechnung" angelegt werden um die Kosten direkt zuordnen zu können.

  • Hallo zusammen,


    errjot: Das habe ich bereits so gemacht. Deshalb steht dann hinter "Miete/Vorauszahlungen* für die 2015 Wohnung "seit 01.01.2015: 600 €". Für die 2016 Wohnung steht dann dort "noch keine Miete festgelegt". Das ist auch soweit richtig, da der Abrechnungszeitraum 2015 ist und für die 2016 Wohnung noch keine "Miete/Vorauszahlungen* angefallen sind.


    Cowgirl: Für mich ist dieses Verwaltungsprogramm eine Art Buchhaltung. Die WEG-Verwaltung liefert mir eine Abrechnung für die 2 Wohnungen wo die Aufteilung der Kosten mit dem Umlageschlüssel "Wohnfläche" definiert ist. Eine Abrechnung für die 2016 Wohnung habe ich für 2015 logischerweise nicht bekommen. Ab den Abrechnungszeitraum 2016 wird die Nebenkostenabrechnung dann auch richtig sein, vorausgesetzt die 2016 Wohnung verwalte ich ab dem 1.1.2016. Einen Umlageschlüssel "lt. Abrechnung" für 2015 eintragen wäre in meinen Augen eine unsaubere Lösung. Ich könnte auch die Ausgaben einfach verdoppeln, um zum richtigen Ergebnis für die 2015 Wohnung zu kommen. Oder ich lege 2 Häuser mit jeweils einer Wohnung an.
    Wenn es nicht irgendwo noch eine andere Einstellung gibt, dann funktioniert das Programm für diesen Fall nicht richtig.


    Jaule: Ich habe eine Abrechnung für die 2015 Wohnung für 2015 bekommen. Die Ausgaben habe ich auch für den Verrechnungszeitraum 1.1.2015-31.12.2015 eingegeben. Die Mieteinnahmen+Vorauszahlungen habe ich ja nur von der 2015 Wohnung und die habe ich als Einnahmen verbucht. Daher muss das Programm die 2016 Wohnung als noch nicht existent betrachten und darf sie nicht in die Nebenkostenabrechnung einbeziehen.


    Stellt euch einmal folgenden Fall vor. Ihr verwaltet ein Gebäude mit 150 Wohnungen. Der Umlageschlüssel für die Ausgaben ist die "Wohnfläche". Im September 2016 ist der Umbau des Dachgeschosses zu einer Wohnung abgeschlossen und die Wohnung wird vermietet. Ab diesen Zeitpunkt existieren 151 Wohnungen. Dem Mieter der fertig gestellten Dachgeschosswohnung dürfen die Nebenkosten von Januar bis August auch nicht in Rechnung gestellt werden. So aber würde das Programm reagieren.



    Gruß Klara

  • Zur Lösung des Sachverhalts gehen Sie bitte wie folgt vor:


    Unter "Stammdaten > Wohnungen / Einheiten" wählen Sie sich bitte die Wohnung aus, welche erst im Jahr 2016 dazu gekommen ist. Anschließend wechseln Sie in den Bereich "Anteile der Wohnung an den Umlageschlüsseln". Hier wählen Sie den Umlageschlüssel "Wohnfläche" aus und setzen bei "Hat sich den Schlüssel geändert und sollen daher verschiedene Werte zeitraumbezogen erfasst werden?" auf "ja".


    In die sich nun öffnende Tabelle tragen Sie in der ersten Zeil in der Spalte "Gültig ab" das Datum "01.01.2015" ein und lassen in der Spalte "m²" den Wert auf Null stehen. In die zweite Zeile tragen Sie nun in der Spalte "Gültig ab" das Datum ein, ab wann die Wohnung dazu gekommen ist und in die Spalte "m²" die betreffende Quadratmeterzahl.


    Dieses Vorgehen ist bei allen relevanten Schlüsseln zu wiederholen.


    Anhand dieser Vorgehensweise werden die Kosten für die Abrechnung 2015 nur der Wohnung, welche bereits 2015 verwaltet wurde zugrunde gelegt.

  • Hallo Frau Dümmel,


    vielen Dank für den Hinweis. Genau das war das Problem.
    Jetzt ist auch klar was die Option "... verschiedeneWerte zeitraumbezogen ..." bedeutet. Naja, da hätte ich vielleicht auchselber drauf kommen können. :(
    Zu meiner Entschuldigung sein erwähnt, dass ich dieSoftware erste seit 2 Wochen verwende.


    Viele Grüße Klara