WISO Hausverwalter 2017 - Problem Nebenkostenabrechung bei unterjährige Vermietung

    Hallo, ich versuche mich seit 3 Tagen an der Testversion von WISO Hausverwalter 2017 und habe folgendes Problem:


    Das Gebäude hat 10 Wohneinheiten und für jede gibt es von der Stadt einen einzelnen Grundbesitzabgabenbescheid. Die Summe wird Quartalsmäßig gebucht.
    Jetzt ist eine der Wohnungen für 9 Monate von Mieter A belegt worden und 3 Monate von Mieter B.
    Eine andere Wohnung war 1 Monat im Abrechnungsjahr belegt, dann 2 Wochen Leerstand und dann wieder belegt. Also vermietet 01.01.16-31.01.16, Leerstand 01.02.16-14.02.16, Neuvermietet 15.02.16.


    Wie bekomme ich das Programm dazu, den passenden Anteiligen Betrag automatisch umzulegen auf den jeweiligen Mieter für den Zeitraum, oder muss ich bei Verteilung der Kosten auf den Mieter jeden Betrag vorher selber ausrechnen jedes Mal?


    Hoffe ich konnte mich verständlich ausdrücken und freue mich auf produktive Vorschläge.

    Zur Lösung Ihres Sachverhalts gehen Sie bitte wie folgt vor:


    1.
    Erstellen Sie unter "Stammdaten > Gebäude > Konten und Umlageschlüssel > Umlageschlüssel (Verteilungsarten)" über den Button "NEU" einen neuen Umlageschlüssel für jede Wohnung. Die Bezeichnung ist freiwählbar. Wir empfehlen hier gegebenenfalls "Grundsteuer (Name der Wohnung)". Unter "Typ" wählen Sie bitte "Anteiliger Schlüssel (z.B. Wohneinheiten)". In der Zeile "Einheit" tragen Sie bitte "Anz." ein. Speichern Sie anschließend diese Eingaben über die Schaltfläche "Speichern".


    2.
    Im nächsten Schritt starten Sie bitte in diesem Menüpunkt den Assistenten "Anteile der Wohnungen / Einheiten an dem Umlageschlüssel ändern". In dem zweiten Schritt des Assistenten wählen Sie bitte den neuangelegten Schlüssel aus. Unter "Bestimmung des Stichtags" lassen Sie bitte den Haken bei der ersten Position stehen. In der Zeile "Datum zu dem die Anteile erfasst werden sollen", tragen Sie den "01.01.2013" ein. Im nächsten Schritt des Assistenten tragen in der Spalte "Anz. (neu)" eine "1" ein. Bestätigen Sie diese Eingaben mit "OK".


    3.
    Unter "Stammdaten > Gebäude > Konten und Umlageschlüssel > Umlagekonte (Kostenarten) und Festlegung der Verteilung" legen Sie bitte für jede Wohnung ein entsprechendes Umlagekonto an. Die Kontonummer und Bezeichnung des Umlagekontos ist ebenfalls freiwählbar. Wie empfehlen hier ebenfalls "Grundsteuer (Name der Wohnung)". Unter "Kategorie" wählen Sie bitte "Nebenkosten (umlagefähig)". In dem Bereich "Angaben zur Verteilung der Kosten > Umlageschlüssel 1", wählen Sie bitte den, für dieses Konto angelegten Umlageschlüssel aus.


    Buchen Sie nun die Ausgabe der Grundsteuer je Wohnung unter "Einnahmen / Ausgaben > Einnahmen und Ausgaben". Anhand dieser Vorgehensweise werden die Gesamtkosten an Grundsteuer für diese Wohnung automatisch zeitraumbezogen aufgeteilt und müssen nicht im Vorfeld manuell aufgeteilt werden.

    Hab es jetzt soweit ausprobiert und es klappt von den Werten her. Allerdings hat sich jetzt ein neues Problem aufgetan. Auf der Nebenkostenabrechnung sind nun für die Berechnungen für jede Wohnung zu sehn. Bei 10 Wohneinheiten würde das bedeuten, das 9x Abgaben mit 0 und 1x mit dem dazugehörigen Wert stehn. Ich füge einen Screenshot mit 2 Buchungen die ich bislang gemacht habe an.

    Leider kann man den Ausdruck nichts entnehmen, daher wäre es schön, dies nocheinmal in einer besseren Qualität zu sehen.


    Was meinen Sie mit "Bei 10 Wohneinheiten würde das bedeuten, das 9x Abgaben mit 0 und 1x mit dem dazugehörigen Wert stehn", da vielleicht eine bessere Info, wüsste im Moment nicht was Sie meinen. Vielleicht würde der Bildschirmausdruck dies zeigen?

    Ich füge mal 2 neue Screenshots ein hoffe die sind besser.


    Was ich meine ist: Ich habe für jede der 10 Wohneinheiten einen eigenen Grundbesitzabgabenbescheid. Nach der oben genannten Lösung erfasse ich jede davon Einzeln. Auf der Abrechnung stehn dann 9x Grundbesitzabgabenbescheid mit dem Wert 0 und 1x mit dem passenden und gewünschten Wert für die Wohnung. Also bei der Abrechnung Wohnung 001 steht: Grundbesitzabgabenscheid 001 = 113€ und darunter dann die nächste mit Grundbesitzabgabenbescheid 002 = 0€ usw bis alle 10 Wohneinheiten aufgelistet sind. Das macht es etwas unübersichtlich, ganz besonders bei den nicht ganzjährigen Vermietungen wie man auf Screenshot 2 sieht.

    Hallo Cowgirl,
    wenn ich den Umlageschlüssel "lt. Abrechnung" benutze, kann ich zwar den Wert der richtigen Wohnung zurechnen, allerdings müsste ich von Hand bei nicht ganzjähriger Vermietung den Anteiligen Wert des jeweiligen Mieters ausrechnen für den Zeitraum, den er da gewohnt hat. Beispiel wie oben genannt: Mieter A wohnt 9 Monate in der Wohnung Mieter B 3. Das ist bei so eindeutiger Sache schnell gemacht, jedoch wie beim 2. Beispiel mit 1 Monat Mieter, 2 Wochen Leerstand und neuem Mieter dann sehr umständlich für die Zeiträume zu erfassen, vor allem wenn nach dem Vorschlag vom Support, das automatisch errechnet werden kann. Problem dabei ist nur, das in der Nebenkostenabrechnung dann von jeder Wohnung die Berechnung aufgeführt wird, statt nur von der jeweiligen Wohnung die es betrifft. Wenn auch mit dem Wert 0 für die nicht betroffenen Wohnungen aber es verlängert die Abrechnung und macht sie unübersichtlich wie in den Screenshots ersichtlich.


    Viele Grüße

    Hallo Kirosch,


    ich weiß nicht, wie oft du einen Wohnungswechsel in der Wohnanlage hast, bei uns ist die Fluktation sehr gering und aufgrund der Übersichtlichkeit berechne ich das von Hand.


    Viele Grüße

    Hallo zusammen,


    @Cowgirl, in diesem Jahr, das ich Testweise eingebe war die Fluktuation sehr hoch. Und außerdem, warum was berechnen, das ein Programm automatisch können sollte?


    Ich habe jetzt aber eine Lösung für das Problem gefunden. Unter "Stammdaten > Gebäude > Konten und Umlageschlüssel > Umlageschlüssel (Verteilungsarten)" legt man einen Umlageschlüssel an:


    Bezeichnung: Grundbesitzabgabenbescheid
    Typ: Anteiliger Schlüssel (z.b. Wohneinheiten)
    Einheit: Anz.
    Nachkommastellen: 2


    dann unter: "Zusatzinformationen zur Schlüsselverwaltung"
    Die Einstellung, der Basiswert ist bekannt "ja" angeben. Dann in Basiswert den Stichtag für die Abrechnung in diesem Fall: "01.01.2013" und als Wert den Gesamtenjahressteuersatz für alle Wohnungen.


    Im nächsten Schritt:
    Unter "Stammdaten > Gebäude > Konten und Umlageschlüssel >
    Umlagekonte (Kostenarten) und Festlegung der Verteilung" ein entsprechendes Umlagekonto anlegen.
    Die Kontonummer und Bezeichnung des Umlagekontos ist frei wählbar. In diesem Fall "Grundsteuerabgabenbescheid". Unter "Kategorie"
    wählen Sie bitte "Nebenkosten (umlagefähig)". In dem Bereich "Angaben
    zur Verteilung der Kosten > Umlageschlüssel 1", wählen Sie bitte den,
    für dieses Konto angelegten Umlageschlüssel aus.


    Dann im Assistenten: "Anteile der Wohnungen /Einheiten an dem Umlageschlüssel ändern" den Umlageschlüssel "Grundbesitzabgabenbescheid" auswählen und Datum wann die Anteile erfasst werden sollen 01.01.2013 dann weiter und in der Auflistung der Wohneinheiten in die Anz. die Jahresabschlagszahlung der einzelnen Wohnung eingeben.


    Danach buchen Sie nun die Ausgabe der Grundsteuer "Einnahmen / Ausgaben > Einnahmen und Ausgaben". Dort tragen sie den Gesamtjahreswert für alle Wohneinheiten ein und buchen ihn fürs gesamte Jahr.


    In der Nebenkostenabrechnung werden jetzt auf Tage genau die Anteile für den jeweiligen Mieter, automatisch abgerechnet.


    Liebe Grüße
    Kirosch

    Hallo Kirosch,


    wenn ich deine Ausführung richtig verstanden habe, buchst du nur die Gesamtjahressteuer ein. Ist das auch dein "Zahlmodus" ? Wie funktioniert das bei vierteljährlicher Zahlweise ?
    Buchst du die Steuer z.B. : Grundsteuer (Jahresabrechnung) an Verbindlichkeit und bei der Zahlung : Verbindlichkeit an Bank ?



    Viele Grüße

    Also der Basiswert wird dann verwendet wenn man zum Beispiel in einem Gebäude mit mehreren Wohnungen eine Eigentumswohnung besitzt und nur diese abrechnet. Wenn dann Kosten zum Beispiel nach Wohnfläche umgelegt werden muss man ja angeben wie viel Wohnfläche insgesamt in dem Gebäude anfallen. Also fallen dann für die Eigentumswohnung zum Beispiel der Anteil 100 m² von insgesamt 699 m², der Wert 699 wird dann als Basiswert eingegeben.


    Würde mich wundern wenn die Berechnung dann korrekt wäre, der Eintrag des Basiswertes hat hier eine ganz andere Verwendung... ?(
    Was genau meinst du mit :

    Zitat von Kirosch

    Dann in Basiswert den Stichtag für die Abrechnung in diesem Fall: "01.01.2013" und als Wert den Gesamtenjahressteuersatz für alle Wohnungen.

    Gesamtjahressteuersatz? Also gibst du den Betrag hier ein? Wenn dann gehört hier der Gesamtwert des Schlüssel für das komplette Gebäude hier rein, wenn die Anteile der Wohnungen nicht den Gesamtwert ergeben...


    Gruß