Umbau von zwei auf eine Wohnung, wie absetzen?

  • Hallo,
    ich wohne selbst in einem Haus mit 3 Wohnparteien (2 waren vermietet, zur Zeit 1ne - diese wird vergrössert). Nun baue/saniere ich also komplett um und aus den 2 vermieteten Wohneinheiten wird eine einzige vermietete Wohneinheit. Ich wohne in meiner Wohneinheit.
    Kann ich die Umbaukosten (ca. 30000€) direkt auf die Wohnung absetzen oder muß das anders abgesetzt werden, z.B. als Erhaltungsaufwendungen?
    Bisher habe ich Schönheitsreparaturen oder allgemeine Reparaturen in der Mietwohnung direkt zugeordnet, also 100% abgeschrieben.


    Und Zusatzfrage:
    Die Küche für die neue Wohnung wurde 2016 angezahlt, Rest folgte 2017. Muss die Anzahlung 2016 angegeben werden, der Rest 2017, oder erst alles komplett nach Aufbau und Restzahlung der Küche für 2017?


    Vielen Dank für eure Antworten


    Dettec61

    • Offizieller Beitrag

    n baue/saniere ich also komplett um und aus den 2 vermieteten Wohneinheiten wird eine einzige vermietete Wohneinheit. Ich wohne in meiner Wohneinheit.
    Kann ich die Umbaukosten (ca. 30000€) direkt auf die Wohnung absetzen oder muß das anders abgesetzt werden, z.B. als Erhaltungsaufwendungen?

    Was wird denn genau an Baumaßnahmen durchgeführt. Aktuell würde ich wohl eher von Herstellungskosten ausgehen, da ja mit Sicherheit eine wesentliche Verbesserung der Wohnungsqualität erreicht wird.

  • Hallo,
    es wurden alle Böden, Wände und Decken mit OSB-Platten und Gipskarton ( Altbau 1911) kernsaniert, größtenteils schwimmender Fertigestrich (40m²) gelegt, ansonsten OSB (20m²). Neues Bad, Neue Einbauküche.
    Die Maßnahmen haben in Eigenleistung Anfang 2016 begonnen und dauern noch an. Keine Fremdhandwerkerkosten (außer Küche), also nur Material.
    Wo werden die Herstellungskosten eingetragen, habe ich bisher in Wiso nicht gelesen. Nur direkte Aufwendung oder halt nach m² aufgeteilt.
    Und wie gefragt, muß die in 2016 gezahlte Anzahlung der Küche auf 2016 geschrieben werden, oder erst nach Einbau der Küche, jetzt in 2017?
    Danke schon mal

  • Also müsste ich die Kosten von 2016 ohne Küche (ca. 15000€) auf jeden Fall als "Erhaltungsaufwendungen, verteilt auf mehrere Jahre", eintragen. Liegt es an mir wieviel Jahre ich abschreiben möchte? Denn ich kann ja wählen zwischen 2-5 Jahren... Lieber wären mir, wenn ich die Erhaltungsaufwendungen direkt abschreiben könnte, ohne Verteilung auf mehrere Jahre. Wo trage ich, wenn das möglich ist, aber ein? Direkte Zuordnung oder verhältnismäßige Zuordnung?


    Bei der Küche habe ich gelesen, das die AFA auf 10 Jahre festgeschrieben ist, ich kann aber wie oben beschrieben höchstens 5 Jahre wählen... Abschreibung ab Jahr der Fertigstellung, d.h. auch die Anzahlung von 2016 kann ich erst in der Einkommenssteuererklärung für 2017 geltend machen?
    Sry, für die Fragen - aber bin da echt kein Fachmann, aber will es ja begreifen :)

    • Offizieller Beitrag

    Also müsste ich die Kosten von 2016 ohne Küche (ca. 15000€) auf jeden Fall als "Erhaltungsaufwendungen, verteilt auf mehrere Jahre", eintragen.

    Habe ich nichts von geschrieben. Der § 82b EStDV ist insoweit nicht anwendbar. AfA bedeutet = Erhöhung der AfA-BMG nach § 7 EStG um die nachträglichen Herstellungskosten des Umbaus.

    Bei der Küche habe ich gelesen, das die AFA auf 10 Jahre festgeschrieben ist, ich kann aber wie oben beschrieben höchstens 5 Jahre wählen...

    Auch das hat dort nichts zu suchen. Ggf. in sonstigen Werbungskosten ab Fertigstellung mit jährlich 1/10 abzuschreiben und zu erläutern.

  • Sry, verstehe nur Bahnhof....
    Wo trage ich nun die 15000€ Quittungen ein und kann ich die nun direkt zugeordnet oder verhältnuismäßig zugeordnet eintragen. Wir (du) reden von AFA, weiß aber nicht wohin damit.


    Und wo kommt die Küche nun hin? In der Software findet man leider keinen direkten Anhaltspunkt, obwohl die Küche ja expliziet in der Hilfe von Wiso angesprochen wird. Aber genau da fehlt ein Link wohin es eingetragen werden muß. Und wie gefragt; die ANzahlung gehört nicht extra abgeschrieben, sondern erst die komplette Küche im Jahr der Fertigstellung?

  • Wo trage ich nun die 15000€ Quittungen ein und kann ich die nun direkt zugeordnet oder verhältnuismäßig zugeordnet eintragen. Wir (du) reden von AFA, weiß aber nicht wohin damit.

    Es gibt unter den Werbungskosten die Abschreibungen für Einrichtungen. Hier kannst du allerdings 2016 noch nichts eintragen, weil ja erst 2017 fertig gestellt wird und auch erst ab dann die 10 Jahre gelten. Hier kannst du dann im nächsten Jahr die 10 Jahre eintippen! Geht, du musst nicht über den Scrollbalken gehen.


    Die Kosten für den Umbau gehören dann in die Rubrik Abschreibungen, dort unter den Punkt "NAchträgliche Anschaffungs- und Herstellungskosten 2017". Auch hier 2016 kein Ansatz, da noch nicht verwendet.


    Das heisst aber auch, dass alle Kosten (auch die Belege) im nächsten Jahr eingetragen werden.

  • Okay...
    Bisher hatte ich immer Umbaukosten von ca. 2000-2500€ im Jahr wegen Teilrenovierungen. Ich habe die Quittungen eingetragen bei direkter Zuordnung und das war auch nie ein Problem. Auch hier ist es ja so das jetzt ein Geschoß eigentlich fertiggestellt ist und jetzt gehts ans zweite. Wenn ich jetzt weiter renoviere um fertig zu werden und brächte mal überspitzt 4 Jahre, dann muß ich doch nicht 4 Jahre warten um die allererste Quittung absetzen zu können?
    Die aufgelaufenen Baukosten hätte ich jetzt abgegeben, nur weiß ich halt nicht unter direkt zugeordent (weil es ja nur um die Mietwohnung geht) oder halt verhältnismäßig, was bei mir ungefähr 47% wären.

  • Auch hier ist es ja so das jetzt ein Geschoß eigentlich fertiggestellt ist und jetzt gehts ans zweite.

    Ich denke, du legst zwei Wohnungen zusammen? Dann ist erst die Fertigstellung dieser neuen Wohnung das Datum, zu dem die zusätzlichen Herstellungskosten abgesetzt werden dürfen. Du schaffst etwas neues und das ist nun einmal mehr, als die laufende Instandhaltung. Solange das eine Geschoss zwar fertiggestellt, aber nicht genutzt werden kann (da zusammenhängend mit dem anderen Geschoss), ist noch keine Fertigstellung. Die Wohnung muss benutzbar (also bewohnbar) sein.

    • Offizieller Beitrag

    Wenn ich jetzt weiter renoviere um fertig zu werden und brächte mal überspitzt 4 Jahre, dann muß ich doch nicht 4 Jahre warten um die allererste Quittung absetzen zu können?

    Wenns es den noch nicht fertiggestellten Umbau betrifft, dann ja. Du solltest vielleicht doch ein paar Euro mehr in die Hilfe eines Angehörigen der steuerberatenden Berufe stecken.

  • Das mit den "Angehörigen eines steuerberatenden Berufs" habe ich schon mal hinter mir als ich das Haus gekauft habe. Er hat mir dann geraten, weil gerade das Jahr rum war, doch auf die Unterlagen vom 3ten Jahr abzuwarten. Dabei wurde dann eben das erste Jahr nicht mehr vom Finanzamt anerkannt, weil ich nur 2 Jahre rückwirkend abgeben könne. Auch da war ein Umbau, welcher erst im 2ten Jahr fertig wurde. All das wurde nicht mehr anerkannt und mir sind tausende von Euro "durch die Lappen gegangen". Die Quittungen des erste nJahres konnte ich grad mal verbrennen. Nur wenn ich aus besonderen Gründen an der Abgabe der Steuererklärung verhindert gewesen wäre, dazu gehört eine schwerwiegende Erkrankung die mich an der Bearbeitung gehindert hätte, dann hätte ich das 3te Jahr zur Abgabe nutzen können.
    Deswegen wundere ich mich jetzt hier über die Aussage bezüglich Umbau 4 Jahre, 4 Jahre alte Quittungen...
    Obwohl ich jedes Jahr Rückzahlungen erhalte und immer erst im September meine Einkommenssteuer mache, habe ich jetzt zum alleresten Mal eine "Mahnung" zur Abgabe meiner Steuererklärung 2016 bekommen. Bei meiner letzten Anfrage beim Finanzamt darf ich 2 Jahre warten, was ich auch schon gemacht habe. Steuer/Steuergesetze und Finanzamt sind für mich echt ein rotes Tuch...
    Ich werde am Montag wohl mal selbst beim Finanzamt anrufen müssen, mein gestriger Anruf beim Lohnsteuerhilfeverein hat mir gesagt, das ich die Quittungen jährlich abgeben kann, auch wenn der Umbau noch nicht fertig ist.
    Wenn das Finanzamt sich querstellt, könne man ja Räumlichkeiten die fertig geworden sind als Bauabschnitte angeben. Würde bei mir nur bei der Quittungsaufteilung etwas schwierig weil eine komplette Etage umgebaut wurde, davon aber der Flur z.B. nur teilweise fertig wurde.

    • Offizieller Beitrag

    Das mit den "Angehörigen eines steuerberatenden Berufs" habe ich schon mal hinter mir als ich das Haus gekauft habe. Er hat mir dann geraten, weil gerade das Jahr rum war, doch auf die Unterlagen vom 3ten Jahr abzuwarten. Dabei wurde dann eben das erste Jahr nicht mehr vom Finanzamt anerkannt, weil ich nur 2 Jahre rückwirkend abgeben könne. Auch da war ein Umbau, welcher erst im 2ten Jahr fertig wurde. All das wurde nicht mehr anerkannt und mir sind tausende von Euro "durch die Lappen gegangen".

    Umbau ist nun einmal nicht gleich Umbau. Wir haben hier nur auf den von Dir geschilderten aktuellen Sachverhalt geantwortet. Nach dem ist unserer Meinung nach ein und wesentlich verbessertes neues Wirtschaftsgut entstanden, womit zweifelsfrei Herstellungskosten gegeben sind und insoweit die AfA nach § 7 EStG anzuwenden ist. Der damaligen Sachverhalt können wir mangels detaillierter Sachverhaltskenntnisse nicht beurteilen. Ein Steuerberater sollte da eigentlich die Voraussetzungen kennen und hat es dann ja wohl auch als Umbaukosten mit AfA-Anwendung gewürdigt. Hat das FA eine andere Rechtsauffassung, bleibt immer noch der Rechtsweg. Etwaige Verjährungsfristen für Antragsveranlagungen muss man natürlich immer im Auge haben. Insbesondere natürlich hinsichtlich der sonstigen laufenden Werbungskosten und eines etwaigen V+V-Verlustes. Und verpasst er irgendwelche Fristen, dann haftet er ggf. sogar für Dir entstandene und durch ihn verschuldete Nachteile.


    Auch das FA muss übrigens nicht immer Recht haben.


    Deswegen wundere ich mich jetzt hier über die Aussage bezüglich Umbau 4 Jahre, 4 Jahre alte Quittungen...

    Welche diesbezügliche Aussage? ?(


    Obwohl ich jedes Jahr Rückzahlungen erhalte und immer erst im September meine Einkommenssteuer mache, habe ich jetzt zum alleresten Mal eine "Mahnung" zur Abgabe meiner Steuererklärung 2016 bekommen.

    Dann solltest Du einmal schauen, ob bei der letzten Erklärung davor etwaige Pflichtveranlagungsgründe des § 46 EStG gegeben waren.


    Steuer/Steuergesetze und Finanzamt sind für mich echt ein rotes Tuch...

    Scheinst aber irgendwie nicht ganz unschuldig daran zu sein. Da gibt es immer zwei Seiten.


    Ich werde am Montag wohl mal selbst beim Finanzamt anrufen müssen, mein gestriger Anruf beim Lohnsteuerhilfeverein hat mir gesagt, das ich die Quittungen jährlich abgeben kann, auch wenn der Umbau noch nicht fertig ist.

    Siehe oben: Du musst die Umbaukosten und die sonstigen laufenden Werbungskosten strickt getrennt betrachten und beurteilen. Das eine hat mit dem anderen nichts gemein. Das EStG besteht nun einmal nicht nur aus einer einzigen Vorschrift. Deren Antwort ist also weder komplett falsch noch komplett richtig zu werten, ohne das man den Wortlaut des Gespräches kennt. Ist ja genau wie unsere Antworten hier, die wir nach bestem Wissen und Gewissen nach Deinen gemachten Ausführungen tätigen. Irrtum und Fehler immer vorbehalten.


    Wenn das Finanzamt sich querstellt, könne man ja Räumlichkeiten die fertig geworden sind als Bauabschnitte angeben. Würde bei mir nur bei der Quittungsaufteilung etwas schwierig weil eine komplette Etage umgebaut wurde, davon aber der Flur z.B. nur teilweise fertig wurde.

    Mit Bauabschnitten ist nichts bei einer einzigen fertigzustellenden und nicht nutzbaren Wohnung. Keine Ahnung, wie die so etwas sagen können auf telefonischen Zuruf. Wobei man ja immer nur auf vollständig geschilderte Sachverhalte antworten kann. Sobald da eben irgend etwas vergessen wird zu erwähnen, kann die Antwort schon komplett anders lauten. Und genau das ist der Grund, weshalb wir immer zu einem Gespräch bei einem Angehörigen der steuerberatenden Berufe raten, bei dem alle Belege und Verträge vorliegen und geprüft werden können.

  • Er hat mir dann geraten, weil gerade das Jahr rum war, doch auf die Unterlagen vom 3ten Jahr abzuwarten.

    Das ist aber auch ein anderer Hintergrund, denn hier geht es um die Frage, ob es sich unter Umständen um anschaffungsnahe Aufwendungen gehandelt hat. Aber m. E. hast du hier einen Regressanspruch, denn der Steuerberater hätte wissen müssen, dass dennoch die Angabe im ersten Jahr erforderlich war um dies im dritten Jahr beurteilen zu können (nur meine Meinung, kein Rechtsrat).


    Deswegen wundere ich mich jetzt hier über die Aussage bezüglich Umbau 4 Jahre, 4 Jahre alte Quittungen...

    Das war deine Frage


    Wenn ich jetzt weiter renoviere um fertig zu werden und brächte mal überspitzt 4 Jahre, dann muß ich doch nicht 4 Jahre warten um die allererste Quittung absetzen zu können?

    auf die wir dir wahrheitsgemäß geantwortet haben - wenn es vier Jahre dauert, musst du vier Jahre warten. Wir haben absolut nicht gesagt, dass du immer vier Jahre warten musst.



    Steuer/Steuergesetze und Finanzamt sind für mich echt ein rotes Tuch...

    Wohl eher, weil du dich noch nicht damit beschäftigt hast. Es gibt so viele Ratgeber (Bücher, Internet, dein Programm ...), dass es eine einfache Übung wäre, hier gezielt nachzulesen.


    mein gestriger Anruf beim Lohnsteuerhilfeverein hat mir gesagt, das ich die Quittungen jährlich abgeben kann, auch wenn der Umbau noch nicht fertig ist.

    Wobei diese wohl ihre Kompetenzen überschritten haben - Lohnsteuerhilfevereine dürfen bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nicht beraten. Daher auch die Antwort, die in deinem ersten Fall (anschaffungsnaher Aufwand) richtig wäre, nicht aber bei einem Umbau Jahre danach.


    Wenn das Finanzamt sich querstellt, könne man ja Räumlichkeiten die fertig geworden sind als Bauabschnitte angeben.

    Ein nach meiner Ansicht nicht fundierter Rat, denn die Nutzbarkeit ist zwingende Voraussetzung für einen Bauabschnitt. Aber da der Lohnsteuerhilfeverein hier ja eigentlich auch nicht beraten darf, sind sie in diesen Fragen auch nicht immer "sattelfest".


    Würde bei mir nur bei der Quittungsaufteilung etwas schwierig weil eine komplette Etage umgebaut wurde, davon aber der Flur z.B. nur teilweise fertig wurde.

    Spricht damit eindeutig gegen die Nutzbarkeit der Wohnung. Und zu den Kosten - da es sich nach miwe4 und meiner Meinung um Anschaffungskosten handelt, wird dann auch auf die neue Wohnung abgeschrieben. Eine Aufteilung erfolgt dann nach den neuen Wohnflächenverhältnissen.

    • Offizieller Beitrag

    Wobei diese wohl ihre Kompetenzen überschritten haben - Lohnsteuerhilfevereine dürfen bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nicht beraten. Daher auch die Antwort, die in deinem ersten Fall (anschaffungsnaher Aufwand) richtig wäre, nicht aber bei einem Umbau Jahre danach.

    Wobei das so nicht ganz stimmt. Es ist wie so oft und kommt mal wieder darauf an:
    § 4 Befugnis zu beschränkter Hilfeleistung in Steuersachen Steuerberatungsgesetz (StBerG)
    Beratungsbefugnis der Lohnsteuerhilfevereine / 5.3 Einkunftsarten, die der Höhe nach zu beurteilen sind - Quelle: haufe.de