Ausbau Einliegerwohnung nach Hauskauf

  • Hallo miteinander,


    folgende Situation bringt mich an die Grenzen meiner Einkomenssteuerkenntnisse:


    Ende 2016 haben meine Lebensgefährtin und ich ein Haus gekauft. Des größten Teil dieser Immobilie bewohnen wir selbst.
    Etwa ein Viertel der Grundfläche haben wir baulich abgetrennt (Trennwand mit Tür, eigene Wohnungstür, eigener Eingang), um diesen Teil als Ferienwohnung zu vermieten.


    Da wir das meiste in Eigenleistung umbauen (was ja länger dauert) haben wir die Wohnung im Moment noch nicht vermietet, unter anderem sind zZ. die Handwerker da und bauen das Bad ein.


    Ich rechne damit, dass wir erst 2018 Mieteinnahmen bekommen.


    Nun meine Fragen:
    1. Kann ich den Anteil der Kaufnebenkosten, (prozentual auf Wohnfläche gerechnet) von meiner/unserer Einkommenssteuer 2016 absetzen? Und wo wird dies eingetragen, wenn in 2016 noch keine Mieteinnahmen kamen?


    2. Kann ich Renovierarbeiten / Handwerkerrechnungen / eigenes Material absetzen? (Separat zu den Handwerkerkosten im selbst bewohnten Teil)?


    3. Wie wird der Anteil der Wohnfläche berechnet? Zählt ein nicht ausgebauter Dachboden zur Gesamt-Wohnfläche dazu? Zählt eine Werkstatt im Keller dazu?


    Vielen Dank im Voraus und freundliche Grüße


    Fabian

  • Hallo f.h.steueraccount,


    du solltest einmal im Web (oder auch in den steuerlichen Hinweisen deines Programmes nach dem Stichwort Anschaffungskosten und Anschaffungsnebenkosten bei Gebäuden suchen - auch hier gibt es schon eine Menge Beiträge. Grundsätzlich teilen die Anschaffungsnebenkosten das Schicksal der Anschaffungskosten - sind also nicht im Jahr der Zahlung absetzbar, sondern gehen in die AfA-Bemessungsgrundlage ein (und somit entfällt ein Teil auch auf Grund und Boden).
    Zu 1. definitiv nein, weil die Fläche ja noch nicht nutzbar ist - erst mit Fertigstellung aller Arbeiten und damit für Wohnzwecke nutzbar kann mit dem Ansatz von Kosten begonnen werden, davor sammelst du treu und brav an in den großen Topf Anschaffungs- und Herstellungskosten - und bitte die Aufteilung auf Grund und Boden und Gebäude nicht vergessen.
    2. Alles, was du eindeutig oder zumindest glaubhaft der Ferienwohnung als Herstellungskosten zuordnen kannst, geht in den Topf Anschaffungs- und Herstellungskosten (ein Tip: bitte auch das Stichwort anschaffungsnahe Herstellungskosten nachlesen).
    3. Dazu gibt es ausreichende Erläuterungen, wie die Fläche zu berechnen ist. M. E. nach gehören nur Flächen, die auch bewohnt werden können, dazu (ist aber meine persönliche Meinung, keine Beratung).


    Du solltest das Geld investieren und einen Angehörigen der steuerberatenden Berufe hinzuziehen. Die richtige Ermittlung der AfA-Bemessungsgrundlage und des Verteilungsschlüssels bei gemischt genutzten Gebäuden hat Haken und Ösen, und das kann und darf dir nur ein Angehöriger der steuerberatenden Berufe ausführlich erläutern, maßgeschneidert auf euren Fall.

  • Wobei man ohne Kenntnis aller entscheidungsrelevanten Tatbestandsmerkmale nichts Genaues dazu sagen, was wie und wann zu berücksichtigen ist. In gewissem Rahmen könnten auch vorweggenommene Werbungskosten gegeben sein, V+V unterstellt. Es kann aber ebenso gut ei neues WG entstanden sein und insgesamt Herstellungsaufwand vorliegen. Von daher bin auch ich der Meinung, dass sich dieses ein Fachmann anschauen sollte.


    Abgesehen davon wird in diesem Zusammenhang sicherlich eine gesonderte und einheitliche Erklärung der Besteuerungsgrundlagen erforderlich sein. Auch damit solltet Ihr Euch also beschäftigen. Lesestoff dazu bietet u.a. unsere erweiterte Forumssuche bei Eingabe geeigneter Suchwörter.