Einkommensteuererklärung- vermietete Wohnung, Werbungskosten/ Sonstige Kosten

  • Hallo,


    ich habe eine vermietete Wohnung.


    Die Nebenkostenabrechnung und die generelle Verwaltung wird von einer Hausverwaltung übernommen. Von der Hausverwaltung habe ich die Nebenkostenabrechnung nun bekommen. Ich versuche nun das erste Mal aus Vermietersicht die Kosten in der Einkommensteuererklärung richtig abzusetzen. Hierzu habe ich noch zwei Fragen.


    Prinzipiell bin ich wie folgt vorgegangen. Ich hoffe das passt soweit.


    in 2017 voll abziehbare Erhaltungsaufwendungen: hier habe ich, gemäß der Nebenkostenabrechnung, die "Entnahme Rücklage" und "Entnahme Rücklage Heizwerk" angesetzt.


    Laufende Betriebskosten: hier habe ich nur die Grundsteuer angesetzt


    Verwaltungskosten: hier habe ich die kompletten, nicht umlagefähigen Kosten abgesetzt. Hierzu gehören Reparaturen/ Anschaffungen, Reparaturen Heizwerk, Kontoführungsgebühren, Verwaltergebühren (auch für Heizwerk) und Sonderhonorar. Ist dies so richtig, also darf ich wirklich alle nicht umlagefähigen Kosten absetzen?


    Sonstige Kosten: hier habe ich die monatlichen Hausgeldzahlungen, abzüglich dem Rücklagenanteil angesetzt. Außerdem habe ich eine erhaltene Gutschrift von 2017 abgezogen.


    Ich habe in der Nebenkostenabrechnung noch einen "Ausweis haushaltsnahe Dienstleistungen und Lohnanteile aus Handwerkerkosten" bekommen. Diese sind in umlagefähige und nicht umlagefähige Kosten geschlüsselt.

    Umlagefähige Kosten sind "Hausmeisterservice/ Dienstleiter" und "Lohnanteile Handwerkerrechnungen."

    Nicht umlagefähige Kosten sind "Lohnanteile Handwerkerrechnungen."

    Was kann ich hier absetzen und wo genau?




    Vielen Dank für Eure Hilfe.

  • Laufende Betriebskosten: hier habe ich nur die Grundsteuer angesetzt

    Das sind doch keine Betriebskosten - dafür gibt es doch die eigene Eingabezelle "Grundsteuer".


    Ich habe so den Verdacht, dass du die Kosten doppelt ansetzt! Eigentlich gilt § 11 EStG, d.h. die tatsächlichen Zahlungen gehören in deine Ausgaben. Dazu gibt es die Eingabezelle "Hausgeld", hier gibst du deine monatliche Vorauszahlungen und die Differenz aus der Abrechnung des Vorjahres an. Da darin ja alle Kosten enthalten sind, kannst du diese nicht noch einmal separat ansetzen.


    Die §35a EStG-Kosten kann nur dein Mieter ansetzen, du wohnst ja nicht in der Wohnung und damit sind diese Leistungen auch nicht für dienen Haushalt erbracht worden - damit kein Ansatz in deiner Steuererklärung.

  • Das Gefühl mit dem doppelt ansetzen hatte ich auch.


    Nochmals zum Punkt Hausgeld. Also ich habe jetzt die monatlichen Nebenkosten, welche ich an die Hausverwaltung zahle, angesetzt, also ohne Rücklage. Wie meinst du das mit der Differenz aus der Abrechnung des Vorjahres?

  • Wie meinst du das mit der Differenz aus der Abrechnung des Vorjahres?

    Du bekommst doch irgendwann (meistens so ab Mai) die Abrechnung des Verwalters über das vergangene Jahr. Dort ergibt sich doch als Ergebnis eine Nachzahlung oder Rückzahlung zu den im Vorjahr geleisteten Vorauszahlungen. Diese gehört im Jahr der Zahlung mit zum gezahlten Hausgeld. Auch hier natürlich die Beträge für die Instandhaltungsrücklage unberücksichtigt lassen.

  • Alles klar, habe ich verstanden.


    Noch eine kurze Frage bezüglich der Grundsteuer. Die Grundsteuer lege ich auf den Mieter. Muss ich diese nun als "Mieteinnahme" angeben bzw. dazurechnen und kann dies dann als Werbungskosten absetzen? Oder ist im Fall, dass der Mieter die Grundsteuer bezahlt keine Absetzbarkeit vorhanden?

  • Die Grundsteuer ist zunächst einmal eine Ausgabe und wird dann über die Nebenkostenabrechnung zu einer Einnahme (wird aber nicht gesondert ausgewiesen, da du die Nebenkostenvorauszahlungen monatlich als Einnahme buchst und dann im Folgejahr die Abrechnungsspitze insgesamt).