Erhaltungsaufwendungen nach Immobilienkauf (vermietetes Objekt)

1. offizieller Beitrag

    Hallo,

    habe folgende Situation:

    In 2014 gekaufte Immobilie mit Grundstück für 130T€. Grund- und Bodenanteil wurde vom Finanzamt mit 26,18% (34.034,-€) angesetzt. Damit beträgt der Kaufpreis für das Gebäude 95.966,-€.


    Nach meinem Kenntnisstand, dürfen in der ersten drei Jahren nach Erwerb der Immobilie, die Erhaltungsaufwendungen 15% vom Kaufpreis nicht überschreiten. In meinem Fall wären das 14.395,-€, verteilt über drei Jahre (z.B. 2014 = > 4.250,-€; 2015 => 5.380,-€; 2016 => 4.765,-€; in SUMME => 14.395,-€).


    Nun meine Fragen:

    1. Ist das so richtig?

    2. Sind die Erhaltungsaufwendungen OHNE Mehrwertsteuer zu rechnen?

    3. Welche Erhaltungsaufwendungen (Höhe) kann ich für 2017 und Folgejahre ansetzten?

    Hierzu frage bitte deinen Steuerberater oder in der steuerlichen Hilfe. Die Einkommensteuerrichtlinien sagen auch einiges dazu.


    Richtig ist die Grenze von 15%.


    Was für Erhaltungsaufwendungen angesetzt werden können, ist für uns Kaffeesatzleserei. Es gelten die normalen Abgrenzungen zwischen Herstellungskosten und Instandsetzungskosten. Hier sind die Richtlinien zu § 6 EStG maßgebend. Danach entscheidet sich, ob Herstellung oder Instandsetzung.

    • Offizieller Beitrag

    Man könnte natürlich auch mit dem Begriff anschaffungsnaher Aufwand bzw. anschaffungsnahe Aufwendungen die erweiterte Forumssuche nutzen. Oder man investiert in ein Steuerprogramm, gleich welchen Herstellers, das Vermietungseinkünfte beherrscht und füttert da die Programmsuche/-hilfe mit den entsprechenden Begriffen.

    Danke für die Antwort,

    okay, die 15% hätten wir dann geklärt, aber es geht nicht darum zu definieren was Erhaltungsaufwendungen sind. Das sollte klar sein, z.B. dir Reparatur der Heizungsanlage oder der Austausch eines verfaulten Holzfensters gegen ein neues Kunststofffenster. Auch wenn das "anschaffungsnahe Herstellungskosten" sein sollten, bleibe ich nach meiner Berechnung unter 15%, wenn ich vorher von den Rechnungen die MwSt. abziehe (also der Netto Rechnungsbetrag).

    Wenn ich allerdigs die MwSt. mit dazu rechne, liege ich über 15%, was zur Folge hätte, dass die Herstellungskosten steigen würden.

    Die Frage ist, ob ich von den Rechnungen die MwSt. abziehen kann, damit ich in Summe die 15% nicht überschreite?


    Was passiert nach drei Jahren?

    In den ersten drei Jahren nach Kauf sind 15% einzuhalten, um nicht die Herstellungskosten zu erhöhen.

    Kann ich aber ab dem 4. Jahr (im meinem Fall 2017) hemmungslos renovieren und instandhalten?

    Oder gibt es hier wieder Grenzen die ich einhalten muss?

    Meinen beiden Vorredner haben doch schon versucht, dir klarzumachen, dass wir hier keine Beratung über Steuerfragen machen. Wir beantworten hier Fragen zur Benutzung eines Programmes, sind aber keine Steuerberater!


    Ob du hemmungslos renovieren kannst? Meine Meinung hierzu: sollte dies sehr umfangreich kurz nach dem Ende des 3-Jahres-Zeitraumes sein, könnte ein Finanzbeamter stutzig werden und prüfen, ob du hier nur Aufwand aufgeschoben hast, um sofort abziehbaren Aufwand zu produzieren. Der Schuss könnte dann nach hinten losgehen. Aber auch hier: frage einen Steuerberater.