Hausverwaltung 2019

  • Das hängt davon ab, wie Instandhaltungskosten auf die Eigentümer verteilt werden. Dafür muss man die Teilungserklärung kennen, aber in der Regel sind das die Miteigentumsanteile, abgekürzt MEA. Das ist der Schlüssel, den ich auf Deinen Bildern erkenne. Andere Rücklagenarten und Aufteilschlüssel sind schon sehr speziell. Die Rücklagen werden logischerweise genauso aufgeteilt wie die dazugehörigen Kosten, nur mit dem Unterschied, dass der Betrag zunächst nur das Verwaltungsvermögen mehrt.

  • Hallo ,

    die sind auf den M² verteilt... Das hab ich jetzt so eingegeben. Allerdings im Beitrag 10 (.MMMMMMMMM) gibt es verschiedene Schlüsselarten. Brauche ich das überhaupt.. Bin jetzt leider auf Arbeit und kann erst heute Abend schauen.

  • Normalerweise hast Du mal die Rücklagenart für Instandhaltung. Wenn ich Dich richtig verstehe, verteilen sich die Instandhaltungskosten lt. Teilungserklärung nach Wohnfläche. Dann ordnest Du diesen Schlüssel der Rücklagenart zu. Die Einnahmearten stehen im Zusammenhang: z.B. Möchtest Du Zinserträge auf dem Konto der Instandhaltungsrücklage ja dann auch dort zuführen; die würdest Du dann natürlich auch „nach Wohnfläche verteilen“, was aber automatisch passiert, wenn Du in die Instandhaltungsrücklage buchst bzw. eigentlich nur, wenn Du entnimmst, weil sich die Kosten dann immer in diesem Verhältnis aufteilen. Du kannst nicht nach Schlüssel A einzahlen und nach Schlüssel B entnehmen, es ist immer der gleiche Schlüssel, verstanden? Gleichwohl kann es Einnahmen geben, die anders verteilt werden sollen. Möchte man diese in eine spezielle Rücklage zahlen, dann muss man diese getrennt halten, und dort gilt ein anderer Verteilschlüssel.

  • Du buchst das Konto für Hausgeldnachzahlung, aber als Einnahmerückerstattung. Bei Einnahmen tauchen die 8000‘er-Konten auf, bei einer Ausgabe muss man dann eine Rückerstattung nehmen, damit das Konto auswählbar ist. Für Hausgelderstattungen gibt es keine Ausgabenkonten, denn prinzipiell ist die Richtung ja vom Eigentümer zur WEG.

  • Hallo ,

    weiß jemand, wie ich Großreparatur Rechnung (Balkonsanierung) aufteile und einen Eigentümer ohne Balkon bei den Kosten nicht berücksichtge.?


    6 Parteien haben eine Sonderzahlung geleistet und die 7 Partei im Dachgeschoss ohne Balkon nicht.


    Einheitsschlüssel habe ich jeweils auf ( 1 Einheit ) gestellt. Die Sonderzahlung sind leider auf ca 3 Monate verteilt.

    04.01.18

    16.01.18

    28.02.18

    06.03.18


    Gibt es eine andere Möglichkeit.?


    MfG


    Noppler

  • Nur aus Interesse: Was steht denn in der Teilungserklärung? Dass Balkonkosten nach Einheiten aufzuteilen sind? Oder sind die Balkone lt. der Teilungserklärung etwa Sondereigentum, was natürlich mit geltender Rechtsprechung kollidiert?

    Warum willst Du nicht nach Einheiten aufteilen? Du kannst doch auch den Schlüssel „Anzahl Balkone“, Kurzform „Balkone“ nennen, dann steht in der Abrechnung „Balkone“. Sie muss dennoch als Anteilschlüssel, nicht als Anzahlschlüssel angelegt werden. Über welche Monate sich die Vorauszahlungen verteilen, ist doch egal, solange die in einem Abrechnungsjahr liegen. Sonderumlage würde ich als Hausgeldvorauszahlung verbuchen, die sich den Wohneinheiten zuordnen lässt.

  • Balkone stehen nur teilweise im Sondereigentum (Belag). Der große Rest im Gemeinschaftseigentum (Abdichtung, tragende Bauteile, Konstruktion).

    Auch ein Eigentümer, der keinen Balkon hat, ist zum Unterhalt des Gemeinschaftseigentums verpflichtet, so wie der Eigentümer im Erdgeschoss für Dachreparaturen.

    Jegliche (moralisch nachvollziehbare) anderweitige Regelung ist juristisch angreifbar.


    -Hi

  • Zitat

    Jegliche (moralisch nachvollziehbare) anderweitige Regelung ist juristisch angreifbar.

    Danke für die Ergänzung! Es geht hier ja nicht darum, welche Regelung juristisch überlebt, sondern um die Kostentragungspflicht und das, was in der Teilungserklärung steht. Somit wollte ich das hier nicht alles schreiben bzw. eine Diskussion darüber gehört für mich nicht in diesen Thread, Ich wollte nur verstehen, warum nicht alle an den Kosten der Balkone beteiligt sind.

  • hallo wohnhofAtrium,


    habe es nun so gemacht wie Du gesagt hast... habe ein neuen Schlüsssel angelegt.. Danke dafür..


    Nun habe ich noch eine Frage. Meine Spezi... möchte gerne ein Haus übernehmen wo 5 Firmen drin sind. Gibt es da unterschiede mit der Eingabe oder ist das gleich wie ein normales Haus mit Eigentümer.... Ist ein Geschäftehaus..

  • Gibt es da unterschiede mit der Eingabe oder ist das gleich wie ein normales Haus mit Eigentümer.... Ist ein Geschäftehaus..

    In der Regel kein Unterschied, nur wenn es sich um eine Abrechnung mit der Umsatzsteuer geht, musst du das bei allen Positionen wie, Miete, Nebenkostenvorauszahlung sowie natürlich bei den Rechnungen beachten.

  • Hallo ,

    mir geht es nur darum , im Gebäude sind eine Bank , ein Büro für Baugewerbe und ein Versicherungsmarkler... Alle sind Eigentümer der Räume... Wie jetzt der Eigentümer z.B Versicherungsmarkler die steuerliche Sache macht geht mich ja eigentlich nichts an.

  • Naja, da wist Du sich erstmal überall netto und brutto unterscheiden müssen. Also alles für die Steuer konfigurieren. Privat rechnen wir hier immer mit Bruttobeträgen, was selbst bei den vermieteten Wohnungen kein Problem darstellt. Aber sobald jemand einzieht, der Vorsteuer abziehen kann, wird‘s hier etwas komplizierter, fürchte ich.

  • Aber nur wenn ich NK-Abrechnung mache und selbst gewerblich tätig bin, bzw. "optiert" habe.

    Bei einer WEG-Verwaltung bin ich als Verwalter selbst Dienstleister, also ggf. selbst U-Steuer pflichtig. Die Abrechnung hat mit mir als Verwalter U-steuerrechtlich nichts zu tun.


    -Hi

  • Zitat

    Die Abrechnung hat mit mir als Verwalter U-steuerrechtlich nichts zu tun.

    Und wenn Du Mieter oder Eigentümer hast, die gewerblich sind, erstellst Du dann auch eine Abrechnung, die keine Steuern ausweist?

    Es ist ein Unterschied ob ich Mietverwaltung oder WEG-Verwaltung mache. Nicht relevant ist es, ob mein Mieter oder der Eigentümer für den ich die Abrechnung mache U-Steuerpflichtig ist oder nicht.

    Mietverwaltung:

    Wenn ich als derjenige der die Abrechnung macht nicht U-Steuerpflichtig bin, darf ich auch keine U-Steuer ausweisen -> also "Nein"

    Wenn ich als Privatperson "optiert" habe, oder als Gewerbetreibender U-steuerpflichtig bin -> "Ja"

    WEG-Verwaltung:

    Meine Verwalterrechnung ist U-steuerpflichtig, wenn ich nicht befreit bin. Diese ist Bestandteil meiner Rechnung an die WEGemeinschaft, diese wiederum Bestandteil der "Abrechnung"

    Die Auflistung vieler Rechnungen und Kosten ist eine Dienstleistung, da dabei nur irgendwelche Zahlen untereinandergeschrieben und zusammengezählt werden. Diese "Zusammenstellung" ist nicht U-steuerpflichtig nur (wie vorher geschrieben) das "Zusammenstellen".


    -Hi

  • Meine Verwalterrechnung ist U-steuerpflichtig, wenn ich nicht befreit bin. Diese ist Bestandteil meiner Rechnung an die WEGemeinschaft, diese wiederum Bestandteil der "Abrechnung"

    Die Auflistung vieler Rechnungen und Kosten ist eine Dienstleistung, da dabei nur irgendwelche Zahlen untereinandergeschrieben und zusammengezählt werden. Diese "Zusammenstellung" ist nicht U-steuerpflichtig nur (wie vorher geschrieben) das "Zusammenstellen".


    -Hi

    Sorry, jetzt stehe ich auf dem Schlauch: Du schreibst über Deine eigene Rechnung, die Du als Hausverwalter stellst. Ich habe aber diejenigen Rechnungen gemeint, die Du als Verwalter nur verteilst. Wenn ich als Eigentümer eine Firma habe, die Vorsteuer abziehen darf, vermute ich, dass diese die Steuern auch ausgewiesen haben möchte. Ich bin z.B. ehrenamtlich tätig, aber ich müsste als Verwalter doch auch die Steuern in der Hausgeldabrechnung mit ausweisen, oder etwa nicht?

  • Nein? Oder doch! Kommt auf die Steuer an. Es gibt da schließlich verschiedene.




    https://www.vermieter-ratgeber…fokus/umsatzsteuerpflicht

    Per se ist also alles was mit Mieten zu tun hat U-Steuer frei. Das hat nichts damit zu tun, ob der Mieter Unternehmer ist oder nicht.


    Erst wenn ich "optiert" habe muss ich auf Mieten U-Steuer zahlen, kann im Gegenzug aber auch gezahlte U-Steuer (dann Vorsteuer genannt) abziehen und Rechnungen mit U-Steuer (dann MWSt genannt) ausstellen.


    Wenn der Vermieter nicht "optiert" hat, gibt es keine U-Steuer. Gibt es also nichts was der Unternehmer dann abziehen kann. Für ihn ist dann Brutto=Netto. Wie gesagt gilt das auch für die NK.


    In der WEG ist das noch einfacher: Bruttorechnungen werden einfach nur aufgeteilt und weitergereicht. Zu den Bruttorechnungen zählt (siehe mein Beispiel) auch die Rechnung des Verwalters.


    Beispiel am Rande:

    Grundsteuer ist MWSt-frei, also Netto=Brutto. Versicherungen ebenso.

    Bei "optierten" Vermietern gilt:

    Im Rahmen der NK-Abrechnung werden alle NK als Nettokosten zusammengezählt und dann aufgeteilt. Auf den Anteil des Mieters kommt dann die MWSt. Also unterliegt in diesem Fall die Grundsteuer und die Versicherungen der Versteuerung.

    Bei nicht "optierten" Vermietern gilt:

    Im Rahmen der NK-Abrechnung werden alle NK als Bruttokosten zusammengezählt und dann aufgeteilt. Also unterliegt in diesem Fall die Grundsteuer und die Versicherungen nicht der Versteuerung. Die NK-Abrechnung ist somit niedriger!


    -Hi

  • Wie kann ich das abrechnen mit der Balkonsanierung ...Die Eigentümer haben einen bestimmten Betrag im Vorfeld bezahlt Konto 8820 habe ich dafür genommen.


    Die Rechnungen habe ich unter eigenes angelegtes Konto 4011 ( Balkone ) verbucht... Nun bin ich leider noch nicht dahinter gekommen wie nun die Rechnungen mir der Rücklagennvorauszahlung verrechnen kann. :(