Steuerbescheinigung EStG 35a bei Eigentümerwechsel

  • Hallo in die Runde,


    wir verwalten uns selbst und hatten im vergangenen WJ einen Eigentümerwechsel. Nun hat der Voreigentümer eine Bescheinigung der Handwerkerleistungen EStG 35 a angefordert. Nun würde mich interessieren, ob hierfür die Verwaltung zuständig ist, ihm eine getrennte Becheinigung auszustellen oder ob die Bescheinigung, wie auch die Abrechnung an den Nacheigentümer gehen und der Käufer und Verkäufer das selbst anteilig aufteilen müssen?

    Falls doch die Verwaltung zuständig ist, wie muss diese Bescheinigung denn aussehen? Denn der Voreigentümer kann ja wenn dann nur die Leistungen geltend machen, die in der Zeit seines Eigentums bezahlt wurden oder sehe ich das falsch? Ausserdem rechnet die HV-SW alle Rechnungen auf das ganze Jahr um und teilt die Leistungen dann anteilig für die Zeit auf beide Eigentümer auf, obwohl ich den Gultigjeitszeitraum bei der Ausgabe für die Rechnung bei der Buchung auf den Monat beschränkt habe, in welchem die Rechnung bezahlt wurde . Während der Zeit des Voreigentümers wurde aber eine Reparatur gemacht die per Sonderumlage bezahlt wurde. Den Teil der Sonderumlage, welcher auf die Wohneinheit anfiel hat der Voreigentümer auch komplett bezahlt.


    Und was passiert mit Rechnungen, dessen Leistungserbringung im betroffenen WJ waren und erst im Jahr danach bezahlt wurden?

    Kann mir jemand sagen, wie die Steuerbescheinigungen für diese Wohneinheit für beide Eigentümer aussehen müssen und was ggf. im HV geändert werden muss, dass die Bescheinigungen korrekt erstellt werden?



    Danke für Eure Tipps.


    Grüße


    Jogi

  • Wohnte denn der frühere Eigentümer selber in der Wohnung? Nur dann hat er ja einen Vorteil aus § 35a EStG.


    Im Prinzip gibt es keine Vorschrift, die den Verwalter verpflichtet, diese Bescheinigung zu geben. Sie erleichtert allerdings in den meisten Fällen das Leben, denn sonst müsste der Eigentümer alle Rechnungen während seines Eigentums (und Wohnens) bei dir einsehen, kopieren und seinen Anteil dann entsprechend ermitteln. Er muss im Zweifel die Rechnungen beim Finanzamt einreichen. Ihr solltet euch daher einigen, wie ihr es macht - denn der neue Eigentümer wird hier wohl auch nicht allzu erfreut sein, wenn er dem früheren Eigentümer jetzt noch ausrechnen soll, was auf diesen entfällt.


    Du darfst dafür ein Entgelt verlangen - denn du hast Mehrarbeit dadurch. Aber anbieten würde ich es ihm, wenn du monatsgenau zugeordnet hast. Sonst kämen Kopierkosten auf ihn zu.

  • Du hast doch eine ähnliche Frage schon gestellt:

    Betriebskosten - Zeitlicher Anteil bei Eigentümerwechsel

    Der Verwalter muss diese ganzen Bescheinigungen dem jeweils aktuell eingetragenen Eigentümer geben. Den Rest machen die untereinander aus. Wenn Du da behilflich sein willst, z.B. weil Du sie gut kennst, kannst Du ja die zeitlichen Anteile splitten, aber im Normalfall geht Dich das nichts an. So jedenfalls mein Verständnis; es geht auch einfach, selbst wenn‘s viele lieber kompliziert wollen.

    Es gibt auch eine Suchfunktion im Forum. Z.B. gibt es weitere Themen, die sich damit beschäftigen, s. z.B.

    Abgrenzung von Rechnungen in der Hausgeldabrechnung

  • Danke für Eure schnellen Antworten.

    Ja die Wohnung war vom Voreigentümer selbst bewohnt. Wir bzw. der Nacheigentümer möchten ihm auch herausgeben, was ihm zusteht. Nur schaffe ich es scheinar nicht dies im HV abzubilden. Somit müssten wir als WEG bzw. der Nacheigentümer ihm seine anteilig bezahlten Handwerkerleistungen bescheinigen.


    Aber wie ist das denn üblich? Angenommen der Voreigentümer war bis 31.3. Eigentümer. Bescheinigt man ihm dann von 1.1. bis 31.3. oder gibt man da auf der Bescheinigung trotzdem das ganze WJ an und bescheinigt ihm eben die Leistungen, die bezahlt wurden, während er Eigentümer war?

    Du hast doch eine ähnliche Frage schon gestellt:

    Betriebskosten - Zeitlicher Anteil bei Eigentümerwechsel

    Das stimmt. Aber hier ging es in der Hauptsache um die Nebenkostenabrechnung an sich. Und diese Steuerbescheinigung ist ja nicht fester Bestandteil der NK-Abrechnung, wie ich mittlerweile gelernt habe.


    Und in meinem letzten Thread schriebst Du "Nach meinem Verständnis ja...". Das klang für mich so, als wüsstest Du es nicht sicher. :censored: Und bevor ich jetzt sage, ich stelle eine aus oder ich sage, ich stelle dem Voreigentümer keine aus, weil der Nacheigentümer eine bekommen hat, wollte ich das nochmals recherchieren. Schwierig finde ich bei dieser Sache, dass man sehr viele sehr unterschiedliche Meinungen/Aussagen im Internet findet. Da dachte ich, dass ich hier vielleicht einen Verwalter / Eigentümer finde, der Erfahrung hiermit hat und evtl. auch, wie man dies korrekt im HV abbildet.

    Es gibt auch eine Suchfunktion im Forum. Z.B. gibt es weitere Themen, die sich damit beschäftigen, s. z.B.

    Abgrenzung von Rechnungen in der Hausgeldabrechnung

    Die Suchfunktion benutze ich immer bevor ich einen neuen Beitrag eröffne.

    Aber auch in Deinem Beispiellink wird das Thema Bescheingung nach §35a EStG ja auch nicht abschließend geklärt.


    Ich habe einfach auf ein paar Praxistipps von Verwaltern und Eigentümern gehofft, die auch über den HV abrechnen.


    Viele Grüße

  • Zitat

    Ich habe einfach auf ein paar Praxistipps von Verwaltern und Eigentümern gehofft, die auch über den HV abrechnen.

    Kein Problem! Ich habe die Weisheit nicht gefressen. Man muss sich mit der Materie beschäftigen, dann findet man sicher etwas dazu, aber die Frage ist speziell, weil Eigentümerwechsel doch nicht so häufig vorkommt. Ich bin ja weder Rechtsanwalt noch Steuerberater, aber ich habe mich schon mit BGB-Urteilen und Fachinformationen beschäftigt, nur bin ich formal zwar Laie, kenne aber auch Profis, die sich weniger suskennen, um es vorsichtig zu formulieren. Daher formuliere ich solche Antworten auch vorsichtig, es sei denn, ich habe eine offiziell gültige Primärquelle, z.B. Gesetze, Verordnungen und möglichst noch ein paar Kommentare dazu.

  • Hallo, augenscheinlich ist das Problem hier nicht abschließend gelöst.

    Ich hatte konkret auch den Fall eines Eigentümerwechsels in 2015. Ich hatte seinerzeit auch die Hausgeldabrechnung für Eigentümer und Voreigentümer getrennt erstellt. Das geschah aber aus Unwissenheit und ohne Berechnung. Ich selbst habe eine Eigentumswohnung in ca. 2009 verkauft und erhielt auch vom damaligen Verwalter eine unterjährige Abrechnung inkl. Gutschrift. Er wusste es auch nicht besser.


    In Immobilien-Kaufverträgen steht in der Regel sowas wie "gehen Rechte und Pflichten über ..." und das schließt die Bescheinigung bzw. Inanspruchnahme nach §35a EStG nicht aus. Ein Anspruch des Voreigentümers bestünde also nicht, es handelt sich um ein Entgegenkommen des Verwalters.


    Unter Abrechnungen - Hausgeldabrechnungen besteht ja die Möglichkeit die Auswahl der abzurechnenden Eigentümer vorzunehmen, "nur aktuelle" oder "alle". Wenn hier "alle" ausgewählt wird, kann der Voreigentümer zusätzlich zum aktuellen Eigentümer aktiviert werden. Dann erstellt WISO Hausverwalter eine Einzelabrechnung für den aktuellen und eine für den Voreigentümer. Darin enthalten ist auch jeweils die Bescheinigung nach §35a EStG, für die entsprechenden Zeiträume der Eigentümerschaft. Lt. WISO Hausverwalter handelt es sich um einen programmseitigen Aufteilungsvorschlag.


    Und was passiert mit Rechnungen, dessen Leistungserbringung im betroffenen WJ waren und erst im Jahr danach bezahlt wurden?

    Im Gegensatz zur Mietnebenkostenabrechnung erfolgt in der Eigentümerabrechnung keine Abgrenzung (Ausnahmen ggf. durch Heizkostenverordnung). Kosten werden dem Jahr der Zahlung zugeordnet und in diesem verteilt.

    Nutzer von WISO Hausverwalter seit September 2015