Erlaubnis nach §34c bei Hausverwaltung im Rahmen freiberuflicher Tätigkeit

  • Ich bin seit Jahren freiberuflich als nebenberuflicher Hausverwalter (8 Einheiten) tätig und habe mich kürzlich mit dem Gewerbeamt wegen der geforderten Erlaubnis nach § 34c Gewerbeordnung in Verbindung gesetzt. Dabei habe ich auch ausgeführt, dass ein Hausverwalter in bestimmten Fällen seine Tätigkeit freiberuflich ausüben kann. Das Gewerbeamt gab offen zu, mit meiner Anfrage überfordert zu sein. In jedem Fall könne man mir aber ohne Gewerbeanmeldung auch keine Gewerbeerlaubnis ausstellen.

    Habe die Dame beim Gewerbeamt darum gebeten, mir dies schriftlich zu geben. In meinen Augen gibt es hier eine Gesetzeslücke. Denn wenn ich berechtigt bin, die Hausverwaltertätigkeit freiberuflich auszuüben, dann möchte ich dieses Wahlrecht für mich auch beanspruchen können, da mir das zahlreiche Vorteile bietet. Und wenn das Gewerbeamt mir ohne Gewerbeanmeldung keine Gewerbeerlaubnis erteilen kann, dann ergibt sich aus dem Umkehrschluss, dass ich auch nicht unter den §34c der Gewerbeordnung falle.


    Habe ein paar Fakten zusammengetragen:


    Rechtsanwalt Dr. Sauren:

    Auszug: „Der Kernpunkt ist jedoch das Problem der Abgrenzung zwischen freiberuflicher und gewerblicher Tätigkeit. Hierbei stellt die Rechtsprechung bei den bei Hausverwaltern regelmäßig vorhandenen sonstigen selbständigen Tätigkeiten (anders als bei den og. Katalogberuflern gem. § 18 Abs. 1 Nr. 1 EStG) darauf ab, ob die persönliche Arbeitsleistung des Steuerpflichtigen im Vordergrund steht und fremde Personen nur zur Hilfe- leistung herangezogen werden (sog. Vervielfältigungstheorien, z. B. BFH BStBI 1966 III, 489), dann freiberufliche Tätigkeit, ansonsten gewerbliche Tätigkeit.

    Quelle:

    http://www.dr-sauren.de/pub/Wa…ter_gewerblich_taetig.pdf


    BFH-Urteil, 25. 11. 1970, I R 123 / 69, BStBl. 1971 II S. 239

    Auszug: „Die Tätigkeit eines Grundstücks- und Hausverwalters ist eine gewerbliche Tätigkeit, wenn der Umfang der von ihm zu bewältigenden Aufgaben die ständige Beschäftigung dritter Personen als Mitarbeiter erfordert.“

    Quelle:

    https://www.jurion.de/urteile/bfh/1970-11-25/i-r-123_69/

    Umkehrschluss: Ich kann die Tätigkeit in meinem Fall freiberuflich ausüben.


    BFH, 18.03.1999 - IV R 5/98

    Auszug: „Das Finanzgericht (FG) führte zur Begründung seiner Entscheidung aus, zwar könne unter bestimmten Umständen die Tätigkeit eines Hausverwalters als Vermögensverwaltung i. S. des § 18 Abs. 1 Nr. 3 des Einkommensteuergesetzes (EStG) angesehen werden. Der Bundesfinanzhof (BFH) habe aber in ständiger Rechtsprechung entschieden, daß die Hausverwaltung gewerblich ausgeübt werde, wenn sie mit einer Maklertätigkeit und Versicherungsagentur gekoppelt sei (BFH-Urteil vom 28. September 1993 VIII R 67/92, BFHE 174, 41 [BFH 28.09.1993 - VIII R 67/92], BStBl II 1994, 449).“


    Quelle:

    https://www.jurion.de/urteile/bfh/1999-03-18/iv-r-5_98/

    Umkehrschluss: Ich kann die Tätigkeit in meinem Fall freiberuflich ausüben.


    EStG § 18 (Auszug)

    (1) Einkünfte aus selbständiger Arbeit sind …

    Einkünfte aus sonstiger selbständiger Arbeit … Vermögensverwaltung …


    Quelle:

    http://www.gesetze-im-internet.de/estg/__18.html



    Auch den Seiten der IHK ist zu entnehmen, dass ein Hausverwalter in bestimmten Fällen seine Tätigkeit freiberuflich ausüben kann. Beispiele:


    IHK Hamburg

    „Zu den gewerblichen Tätigkeiten gehören nach den Einkommensteuerrichtlinien H 15.6 b) in der Regel folgende selbstständig ausgeübte Berufe (in Zweifelsfällen fragen Sie bitte Ihr Finanzamt):

    Hausverwalter (vgl. § 18 Abs 1 Nr. 3) bei ständiger Beschäftigung von Mitarbeitern.“

    Quelle:

    https://www.hk24.de/produktmar…rieb-freie-berufe/1157144

    Ständige Beschäftigung von Mitarbeitern habe ich nicht. D.h. freiberuflich.


    IHK Pfalz

    8.1 ABC der gewerblichen Berufe (§ 15 Einkommensteuergesetz)

    Hausverwalter, (vgl. § 18 Abs. 1 Nr. 3) bei ständiger Beschäftigung von Mitarbeitern

    Quelle:

    https://www.pfalz.ihk24.de/blo…ung-Freie-Berufe-data.pdf

  • Wir können dir hier keine rechtsverbindliche Antwort geben. Dies ist keine Frage der Programmbedienung, sondern eine steuerrechtliche Einordnung. Dies kann und darf dir nur eine zur Steuerberatung befugte Person sagen.

  • EStG § 18 (Auszug)

    (1) Einkünfte aus selbständiger Arbeit sind …

    Einkünfte aus sonstiger selbständiger Arbeit … Vermögensverwaltung …


    Quelle:

    http://www.gesetze-im-internet.de/estg/__18.html

    Hier ist aber das eigene Vermögen gemeint, nicht fremdes Vermögen. Die Abgrenzung gewerblich - freiberuflich ist ein sehr häufiger Streitpunkt. Im Prinzip muss dir hier ein Steuerberater sagen, was auf die zutrifft. Alle genannten Quellen können Anhaltspunkte geben - aber nur eine zur Steuerberatung befugte Person kann dir hier rechtsverbindlich Auskunft geben. Da wir hier keine genauen Details kennen, wage ich auch keine Vermutung zu äussern.

    https://www.smartsteuer.de/onl…lexikon-des-steuerrechts/

    Die besten Grüße aus dem tiefen Süden (wo es fast immer schön ist, auch bei Regen)
    nesciens



    WISO Steuersparbuch seit 1994, Windows 7

  • Vielleicht einmal den Sachbearbeiter vom FA fragen . Der gibt kostenlos eine Auskunft.

    Dem ist das bis zu der bekannten Höhe des Überschusses so ziemlich egal. Im Übrigen wird er auf die Einordnung durch das zuständige Gewerbeamt verweisen. Mit diesem hat der TE das auszufechten. Ggf. eben mit Unterstützung einer steuerlichen Beratung, welche wir hier nicht leisten dürfen (und mangels Kenntnis aller entscheidungsrelevanten Tatsachen in diesem auch gar nicht könnten).

  • Hallo Mopedfahrer.


    Wie ist das bei Dir ausgegangen? Ist ja inzwischen ein paar Monate her...

    Ich habe gerade erst die Erlaubnis erhalten und soll jetzt plötzlich nach 12 Jahren Selbstständigkeit ein Gewerbe anmelden. Bin gerade im Schriftverkehr mit dem Gewerbeamt und könnte ein gutes Beispiel aus einer anderen Stadt brauchen:-)


    Viele Grüße

  • Ich teile mal die Antwort meiner IHK zur genau gleichen Thematik....im Endeffekt läufts auf eine Anmeldung bzw. Gewerbeerlaubnis hinaus....




    XXXXX ----- vielen Dank für Ihre Nachricht.



    seit dem 01.08.2018 benötigt derjenige eine Erlaubnis nach § 34c GewO, der gewerbsmäßig das gemeinschaftliche Eigentum von Wohnungseigentümern im Sinne des § 1 Absatz 2, 3, 5 und 6 des Wohnungseigentumsgesetzes oder für Dritte Mietverhältnisse über Wohnräume im Sinne des § 549 des Bürgerlichen Gesetzbuchs verwaltet (Wohnimmobilienverwalter).


    Ob die Tätigkeit eines bestimmten Wohnimmobilienverwalters als gewerbsmäßig einzustufen ist, hängt davon ab, ob diese selbständig ausgeübt wird und auf Gewinnerzielung gerichtet sowie auf eine gewisse Dauer angelegt ist, also nicht nur gelegentlich ausgeübt wird.

    Eine Gewerbsmäßigkeit liegt regelmäßig bereits dann vor, wenn die Verwaltung für Dritte erfolgt. Eine Bagatellgrenze für "kleinere" Verwalter existiert nicht.

    Abzugrenzen sind hiervon die Fälle. in denen das private Vermögen verwaltet wird. Grundsätzlich ist die Vermögensverwaltung vom eigenen Vermögen nicht gewerbsmäßig. Im Einzelfall kann jedoch auch hier eine Gewerbsmäßigkeit angenommen werden.


    Hierbei ist jeweils im Einzelfall u.a. auch anhand des tatsächlichen Arbeitsaufwandes, der Höhe der Vergütung usw. zu prüfen, ob von einer Gewerbsmäßigkeit ausgegangen werden kann.


    Mangels einer vom Gesetzgeber festgelegten Definition bzw. Vorgabe von bestimmten Grenzwerten, ist die Abgrenzung zu gewerblichen Betätigung nicht einheitlich geregelt. Aktuell orientieren sich die Erlaubnisbehörden im Bereich der IHK Region Stuttgart an einer Vergütungsobergrenze von ca. 200,00 Euro pro Monat (2.400 Euro im Jahr) . Alles darüber hinaus wird in der Regel als gewerbliche Betätigung eingestuft.


    Dies ist jedoch keine starre Grenze und kann sich jederzeit z.B. anhand von Rechtsprechung, ergänzenden Vorgaben des Gesetzgebers oder sonstigen neuen Erkenntnissen verändern. Auch bei Besonderheiten des Einzelfalls kann von dieser Grenze nach oben oder nach unten abgewichen werden.


    Demnach benötigen Sie definitiv eine gewerbliche Erlaubnis zur Wohnimmobilienverwaltung nach § 34c Abs. 1 Nr. 4 GewO, sofern Sie das Eigentum von Dritten oder die Mietverhältnisse von Dritten verwalten.

    Sofern Sie Ihr eigenes Vermögen verwalten,ist für eine Beurteilung hinsichtlich Ihrer möglichen Gewerbsmäßigkeit, eine Einzelfallbetrachtung erforderlich.

  • Hallo Datawizz.


    Bei Dir geht es darum, ob Deine Tätigkeit als gewerbsmäßig einzustufen und somit laut Definiton "auf regelmäßigen Erwerb ausgerichtet" ist. Das ist aber ein anderes Thema, denn die Gewerbsmäßigkeit ist bei "Mopedfahrer" und mir offensichtlich gegeben, jedoch wurde diese nach § 18 Abs 1 Nr. 3 als "sonstige selbständige Tätigkeit" eingestuft. Dies bedeutet z.B. keine Gewerbesteuerpflicht, keine IHK-Anmeldung, keine Gewerbeanmeldung. Einkommensteuer sind aber trotzdem auf die Einnahmen zu zahlen. Bei Dir geht es darum, ob die Tätigkeit so geringen Umfang hat, dass Du noch nicht gewerbsmäßig tätig bist und die Tätigkeit deshalb nicht versteuern musst, wie z.B. ein Hobbytrainer.


    Viele Grüße

  • Bei Dir geht es darum, ob die Tätigkeit so geringen Umfang hat, dass Du noch nicht gewerbsmäßig tätig bist und die Tätigkeit deshalb nicht versteuern musst, wie z.B. ein Hobbytrainer.

    Also das kann ich so nicht stehen lassen. Eine Hausverwaltung ist nun in keinster Weise mit einem Hobbytrainer zu vergleichen und § 3 Nr. 26,26a EStG greift da in keinem Fall. Erzielte Einnahmen unterliegen also grundsätzliche der ESt, lediglich über die Einkunftsart lässt sich streiten.

  • Ich weiß ja nicht, ob es von Bundesland zu Bundesland andere gesetzliche Regelungen gibt. Weiterhin weiß ich nicht, wer für die Verwaltungsarbeit mehr als € 17.000,- im Jahr einnimmt. Denn ab dieser Summe muss man versteuern bzw. muss man sich anmelden, und das wäre dann ein Gewerbe.

    Vor 4-5 Jahren habe ich damit angefangen, Abrechnungen zu erstellen. Und das mache ich quasi in der Freizeit, denn als "Unruheständler" muss man das nicht, nur reizt es mich, dort zu helfen, wo Hilfe angefordert wird.


    Bevor ich das angegangen bin, habe ich bei meinem Finanzamt persönlich nachgefragt, Damals gab es die Möglichkeit die Einkünfte aus der Hausverwaltung - wobei ich keine Hausverwaltung mache sondern nur Betriebskostenabrechnungen und das auch oftmals kostenlos - als Hausverwalter anzumelden.

    Der Vorteil war, dass ich kein Gewerbe anmelden musste.


    Ob das jetzt in euer Schema passt weiß ich nicht, bei mir wird es so gemacht. Bei der Einkommenssteuer wird die EÜR entsprechend ausgefüllt.

  • Weiterhin weiß ich nicht, wer für die Verwaltungsarbeit mehr als € 17.000,- im Jahr einnimmt. Denn ab dieser Summe muss man versteuern bzw. muss man sich anmelden, und das wäre dann ein Gewerbe.

    Bitte nicht immer dieses versteuern müssen und das anmeldepflichtige Gewerbe bzw. anzeigepflichtige selbständige Tätigkeit durcheinander werfen. Die grundsätzliche Einkommensteuerpflicht der Einnahmen aus einer Tätigkeit ist erst einmal komplett unabhängig von der Einkunftsart. Die Einnahmen unterliegen der ESt, so oder so. Ob nun nach § 15 EStG, § 18 EStG oder evtl. auch § 22 Nr. 3 Satz 1 EStG steht dann auf einem ganz anderen Blatt.

  • Hallo Datawizz.

    ...... Dies bedeutet z.B. keine Gewerbesteuerpflicht, keine IHK-Anmeldung, keine Gewerbeanmeldung. Einkommensteuer sind aber trotzdem auf die Einnahmen zu zahlen. ....

    Hi Verwalterman,


    ich glaube das wird kein Ausweg sein. Nur weil das Finanzamt die Tätigkeit als "sonstige selbständige Tätigkeit" einstuft, wird das Gewerbeamt Dir trotzdem die Forderung nach Erlaubnis per §34c GewO entgegenhalten. Und das ist seit 2018 die eigentliche Hürde, nicht die Kinkerlitzchen wie IHK Anmeldung oder Gewerbesteuerpflicht.


    Meine Hoffnung war auch, das es ein Schlupfloch für kleine Verwalter gibt, die dann eben nicht die Anforderungen der GewO erfüllen müssen. Das hat sich aber zerschlagen nach der IHK Antwort.

  • Zumal ich im Einkommensteuerrecht die Grenze von 17.000 Euro nicht kenne! Es gibt im Umsatzsteuerrecht die Grenze von 17.500 Euro Umsatz, ab der Umsatzsteuerpflicht herrscht (darunter kann man zum Kleinunternehmer optieren), dies ist aber keine Versteuerungsgrenze für die Einkommensteuer! Hier herrscht totales Kuddelmuddel zwischen den Steuerarten.

    Die besten Grüße aus dem tiefen Süden (wo es fast immer schön ist, auch bei Regen)
    nesciens



    WISO Steuersparbuch seit 1994, Windows 7

  • Was ist aus deinem Fall geworden? Musstest du das Gewerbe anmelden?

    Ich habe mich bis dato auch darauf bezogen, dass ich "sonstige selbstständige Tätigkeit" ausführe als kleine Hausverwalterin. Das FA hat dies für 2017 auch noch akzeptiert

    Mit der Berufszulassungspflicht laut GewO 34c stehen die Gesetze tatsächlich im Konflikt. Daher wehre ich mich gerade noch gegen mein Gewerbeamt und die Gewerbeanmeldung. Es gibt hier in verschiedenen Threats ja schon gleiche Fälle. Mich würde interessieren, ob ihr nun alle Gewerbetreibende geworden seid?