Zeitanteilige Abrechnung für Eigentümer - Kosten für Modernisierung z.B.

  • Hallo Verwalterfreunde,


    ich bräuchte mal einen Hinweis, vielleicht übersehe ich etwas....:/


    Folgender Sachverhalt:


    * A besitzt eine Wohnung im Objekt von 01-03/2017, verkauft dann an B. Der besitzt die Wohnung 03-12/2017.

    * In 11/2017 findet eine Modernisierung statt, Kosten 20.000 Euro. Sind natürlich nicht umlagefähige Kosten, sprich müssen die Eigentümer tragen.

    * ich verbuche die Zahlung von 20.000 Euro im Monat 12 und hinterlege im Feld "Gültigkeitszeitraum" 10-12/2017, dort wurde die Leistung erbracht und erfolgte die Zahlung.


    Bei der Hausgeldabrechnung jedoch wird nun auch dem A ein Viertel der Kosten angerechnet, dies stellt für ihn dann in der Abrechnung einen Kostenblock dar.

    Laut Steuererklärungsprogramm (auch von WISO) darf er aber keine Kosten geltend machen, die NACH dem Verkaufzeitpunkt angefallen sind.

    (er ist Vermieter, daher wären das für ihn Werbungskosten)


    WISO Steuer 2018 Hilfetext schrieb:

    Einnahmen und Ausgaben sind nur bis zum Zeitpunkt der Veräußerung anzusetzen.

    Achten Sie bitte darauf, dass Sie als Einnahmen und Ausgaben für die Vermietung auch nur diejenigen eintragen, die tatsächlich mit der Vermietung in Zusammenhang stehen. Einnahmen und Ausgaben, die nach dem Datum der Veräußerung oder im Rahmen der Veräußerung anfallen, gehören in der Regel nicht mehr zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Diese sind dem Veräußerungsvorgang zuzuordnen. Die Finanzämter achten insbesondere auf Kosten wie z. B. Erhaltungsaufwendungen, die sachlich der Erhöhung des Veräußerungserlöses dienen.


    Somit ist mir der Sinn des Feldes "Gültigkeitszeitraum" bei Ausgaben nicht klar - das kann doch nicht nur Nebenkosten betreffen, welche auf Mieter verbucht werden können (denn die müssen ja wirklich je nach Mietzeitraum abgerechnet werden) - das muss doch auch für Eigentümer gelten, die nicht das volle Jahr als Eigentümer vermerkt sind.


    Wie seht ihr das ? :)

  • Danke, Blind gewesen !

    Passt aber leider nicht, ich hab das durchgespielt. Rechnet man nur den aktuellen Eigentümer aber, gehen die Kosten für den bisherigen Eigentümer verloren.

    Da müsste man dann für den neuen Eigentümer auch den Nutzungszeitraum vor dem Kauf anpassen, sowie die Hausgeldzahlungen alle auf ihn buchen.

    So gehts also nicht.

    Wenn, dann beide Eigentümer abrechnen und dem neuen beide Abrechnungen übergeben und er muss sich drum kümmern.


    Die steuerliche Geschichte ist trotzdem ärgerlich. Mieteinnahmen darf man sich anrechnen lassen, und die angesparte Modernisierungs (aus Rücklage bezahlt) nimmt dann der Nachfolger mit...nun gut.

  • Zitat

    Rechnet man nur den aktuellen Eigentümer aber, gehen die Kosten für den bisherigen Eigentümer verloren.

    Das darf natürlich nicht sein! Es müsste dann alles in der Abrechnung für den aktuellen Eigentümer auftauchen, aber erstens habe ich es noch nicht durchgespielt. Zweitens habe ich keine Ahnung, was diese Option im Bereich Hausgeldabrechnung bewirkt. Was Du schreibst, klingt ja so, als wenn man dann immer zwei Abrechnungen erstellen müsste.

  • Danke für die Hinweise, die rechtlichen Grundlagen und Optionen sind soweit klar.

    Blöd ist halt nur wie der HV das handhabt - es rechnet einfach sauber die jeweiligen Zeiträume der Eigentümer getrennt voneinander ab.

    Das ist per se auch logisch - finde ich - die Krux ist halt die steuerrechtliche Seite.


    Ab Übergang von Nutzen+Lasten darf der Verkäufer keine Werbungskosten mehr geltend machen.

    Diese sind aber natürlich in der Hausgeldabrechnung, so wie Wiso die auswirft, alle enthalten - in dem Beispiel für A von 1-3/2017.

    Es scheint so als ob die Angabe der Gültigkeitszeiträume bei Buchungen nur Auswirkungen auf die Nebenkostenabrechnungen für Mieter hat,

    aber nicht auf die Hausgeldabrechnungen der Eigentümer. Z.B. eine Handwerkerrechnung vom August 2017 wird zeitanteilig für 3 Monate

    auch beim A ausgewiesen. Obwohl er da ja gar nicht mehr Eigentümer war...


    Ich stelle mich auf längere Diskussionen ein mit den Eigentümern....=O

  • Ich wundere mich, dass es so viele Beträge/Fragen zum Thema gibt, aber niemand ein Ticket aufmacht und die Fragen an Buhl weiterleitet, denn wenn der Hausverwalter das nicht kann, ist das m.E. Ein Bug und sollte behoben werden. Selbst wenn ein Eigentümerwechsel nur alle x Jahre vorkommt, sollte er funktionieren. Bei mir wird das in 1-2 Jahren auch relevant. Aber natürlich kann hier im Forum kaum jemand etwas dazu beitragen (außer grau Theorie), weil die wenigen erfahreneren Benutzer sich hier entweder auch nicht auskennen oder Schwierigkeiten haben, sich in den konkreten Fall hineinzudenken, weil naturgemäß in einem Forum ja auch nicht alle Informationen, die auf der Datenbank stehen, genannt werden können.

    Aus meiner Sicht hat Buhl auch den Anspruch, mit WISO Hausverwalter eine Rechtssicherheit Abrechnung zu unterstützen.

    Daher ist das für mich ein Thema für den Support.