Instandsetzungkosten trotz Vermietungsabsicht - StB sagt: AfA, kein Sofortabzug

  • Hallo,


    Vielen Dank für eure Meinung zu folgenden Fall:


    • September 2017: Kauf MFH (6 Wohnungen), seit mehreren Jahren leerstehend, renovierungsbedürftig etc.
    • Oktober-Dezember 2017: 3 Handwerkerrechnungen (>1000€ netto), Gas und Wasserleitung instand gesetzt da Wasser und Gas abgestellt werden und sonst keine Belieferung möglich gewesen wäre
    • 2018: Renovierung des Hauses und Wohnungen. Reine Instandhaltungs/Erhaltungsmaßnahmen, keine Erweiterungen oder sonstiges. Wohnungen wäre nicht vermietbar (tlw. defekte Armaturen, Türen etc). Kosten insgesamt (mit den 1000€ aus 2017 immer noch unter der 15% Grenze). Weitere Werbungskosten (GWG, Wartungen etc: ca. 8k €).


    Steuererklärung für 2017 wurde durch Steuerberater erste Dez 2018 eingereicht, leider hab ich folgendes im ersten Augenblick übersehen:


    Der Steuerberater hat die 3 Handwerkerrechnungen für die Instandsetzung zusätzlich zu den Anschaffungskosten für das Gebäude (Gebäude, Notar, Grunderwerbsteuer etc) gerechnet. Die Begründung ist: „Sie könnten diese Kosten nur sofort absetzen wenn Sie vermietet hätten. Da es keine Vermietung gab, geht es nur über die AFA“


    Auf Grund von einigen weiteren Unstimmigkeiten habe ich für die ’18er Steuererklärung vor dies selbst zu machen (mit Wiso steuer.mac), dabei ergibt sich für mich folgendes:


    1. Ist die Aussage vom Steuerberater korrekt? Nach Recherche gehe ich doch eigentlich davon aus, dass eine Vermietungsabsicht vorlag (Alle 6 Wohnungen wurden 2018 im Monatsabstand vermietet).
    2. Falls der Steuerberater richtig lag, wie verhält es sich mit der 15% Grenze? Gelten jetzt nur Ausgaben in 2018 zur Zurechnung der 15% Grenze oder auch die 2017 Ausgaben?


    Viele Grüße,

    Peter

  • Die Begründung ist Unsinn (unabhängig ob vermietet oder nicht), aber das Ergebnis stimmt. Lies einmal zum anschaffungsnahen Aufwand nach - dann siehst du, dass du keine Chance hast, die Rechnungen sofort als Aufwand zu buchen. Der BFH ist in dieser Frage inzwischen sehr streng - es gibt nur noch ganz wenige Aufwendungen, die innerhalb des 3-Jahres-Zeitraumes nach Kauf als Sofortaufwand abziehbar sind.

  • Danke für die Antwort.


    Jetzt stehe ich aber auf dem Schlauch, welches Ergebnis stimmt? (AfA oder Sofort?)


    Anschaffungsnaher Aufwand ist mir verständlich, aber da ist der Krux Weswegen ich die Argumentation des Steuerberaters in keinster Weise verstehe:


    Gebäude: ca 200k (15% wären 30k)

    Kosten 2017: ca 1000 netto

    Kosten 2018: ca 20000 netto

    Das heißt jetzt nach abgeschlossener Renovierung habe ich die 15% NICHT überschritten.


    Daher kann ich nicht verstehen wieso die damaligen 1000€ zum Gebäude hinzugerechnet wurden (als Herstellungskosten). Die gesamten 21k€ sind ausschließlich erhaltungsaufwand.

  • Die Begründung ist Unsinn (unabhängig ob vermietet oder nicht), aber das Ergebnis stimmt.

    Würde ich auch erst einmal so sagen.


    Vielleicht ist der Steuerberater ja auch der Meinung, dass es sich, unabhängig von der Höhe der entstandenen Aufwendungen, insgesamt um eine wesentliche Verbesserung des Gebäudezustands im Vergleich zum bisherigen Gebäudezustand handelt. Der Berater ist ja wesentlich näher dabei als wir es sind und kann es sicherlich besser beurteilen. Du schreibst ja:

    MFH (6 Wohnungen), seit mehreren Jahren leerstehend, renovierungsbedürftig


    Falls der Steuerberater richtig lag, wie verhält es sich mit der 15% Grenze? Gelten jetzt nur Ausgaben in 2018 zur Zurechnung der 15% Grenze oder auch die 2017 Ausgaben?

    Natürlich jeder Euro im Rahmen des Dreijahreszeitraums.


    Gebäude: ca 200k (15% wären 30k)

    Kosten 2017: ca 1000 netto

    Kosten 2018: ca 20000 netto

    Und woher kommen die Zahlen? Aufteilung Kaufpreis Gebäude Und Grund&Boden vom FA schon genehmigt (siehe Gebäudezustand im Zeitpunkt des Erwerbs)?


    Das heißt jetzt nach abgeschlossener Renovierung habe ich die 15% NICHT überschritten.

    Maßgeblich ist der besagte Dreijahreszeitraum´.