Steuererklärung ohne Betriebskostenabrechnung der Verwaltung

  • Guten Tag liebes Forum,


    als Besitzer einer vermieteten Eigentumswohnung in einer großen WEG, hat mir die Verwaltung auf Nachfrage mitgeteilt, dass die Betriebskostenabrechnung erst im Oktober versandt wird. Das ist für mich äußerst ungünstig. Im Netzt habe ich nun gelesen, dass es auch die Möglichkeit gibt die Steuer ohne aktuelle Abrechnung mithilfe des Wirtschaftsplans anzufertigen. Ist das tatsächlich so? Dann müsste man hinsichtlich der Verbrauche der Mieter (Wasser ...) mit den Zahlen aus dem Vorjahr agieren?


    Kann mir hier jemand helfen? Vielen Dank im Voraus!

  • Da für die Steuer die tatsächlichen Zahlungen maßgeblich sind, gelten hier nur deine monatlichen Hausgeldzahlungen und eventuell die Nachzahlung/Erstattung für das Vorjahr. Planzahlen sind keine tatsächlichen Zahlungen, können also in der Steuer auch nicht angesetzt werden.


    Etwas anderes ist die Abrechnung mit deinem Mieter - hier gilt das Veranlassungsprinzip. Da musst du auf die Abrechnung warten - auch hier sind Planzahlen nicht gültig.

    Die besten Grüße aus dem tiefen Süden (wo es fast immer schön ist, auch bei Regen)
    nesciens



    WISO Steuersparbuch seit 1994, Windows 10 Professionel

  • Hallo Nesciens,


    vielen Dank für die Antwort. Könnte ich dann die Steuererklärung unter Angabe des Hausgeldes abgeben bzw. sie später mit den aktuellen zahlen aktualisieren?

    • Offizieller Beitrag

    Könnte ich dann die Steuererklärung unter Angabe des Hausgeldes abgeben bzw. sie später mit den aktuellen zahlen aktualisieren?

    Wie stellst Du Dir das denn vor? ?(

    • Offizieller Beitrag

    Gar nicht, da es für Vermieter insoweit keine Sonderregelungen gibt. Zumindest sind mir keine bekannt.

  • Vielleicht sollte ich noch einmal konkretisieren:


    Ich besitze seit 2018 eine Eigentumswohnung. Die Betriebskosten (Nebenkosten meiner Mieter) bzw. die Hausgeldzahlungen möchte ich mit der Einkommensteuererklärung abrechnen. Allerdings erhalte ich vom Verwalter die Hausgeldabrechnung 2018 erst September 2019 (auf deren Basis erstelle ich dann auch die Nebenkostenabrechnung für meine Mieter). Da ich meine Steuererklärung selber mache, ist das bekanntermaßen für die Einkommenssteuererklärung 2018 zu spät, da diese bis zum 31. Juli einzureichen ist. Ist es allerdings nach dem Zuflussprinzip legetim, da ich im Rahmen der BK-Abrechnung erst im September 2019 Geld an meine Mieter überweise oder zurück erhalte, der finanzielle Zu- oder Abfluss also 2019 stattfindet, die Betriebskosten 2018 mit der Einkommensteuererklärung 2019 abzurechnen. Wenn ja, dürfte ich dann auch das Hausgeld aus 2018 erst 2019 angeben oder ist dass dann schon in der Einkommenssteuererlärung 2018 abzurechnen? Gegegbenenfalls bliebe der Bereich Betriebskosten für die Einkommensteuererklärung 2018 bei mir komplett leer, da ich ja auch keine Werte aus 2017 abrechne, weil ich die Wohnung ja erst seit 2018 habe.


    Vielen Dank im Voraus!!

  • Hallo,

    auch ich mache meine Steuererklärung nach dem Leistungsprinzip. Dem Antrag auf Fristverschiebung auf Grund fehlender Wohngeldabrechnung folgte das Finanzamt bisher immer.

    Richtig(er) ist aber das Abflussprinzip. Im Jahr 2018 sind die monatlichen Hausgeldzahlungen, gemindert um den Anteil der Rücklagen einzutragen. In die Steuererklärung 2019 fließen dann die Hausgeldzahlungen 2019 und die Abrechnung 2018 ein (natürlich auch gemindert um die Rücklagen).


    -Hi

    • Offizieller Beitrag

    Du hast aber nicht wirklich gelesen, was @nesciens oben #2 geschrieben hat, oder?


    Die laufenden Betriebskosten etc. haben doch erst einmal gar nicht mit der Betriebskostenabrechnung zu tun. Es sind ja lediglich Vorauszahlungen. Und da greift das Zufluss-/Abflussprinzip des § 11 EStG. Und dafür liegen Dir mit Sicherheit aller erforderlichen Unterlagen und Zahlungsnachweise vor. Gleiches gilt für die von Deinen Mietern vereinnahmten Nebenkosten-Vorauszahlungen.


    Vielleicht solltest Du die Steuererklärung für die ersten Jahre einem Profi überlassen oder zumindest eine eingehende Erstberatung bei einem solchen in Anspruch nehmen.

  • Noch einmal im Klartext, da es nicht verstanden wurde (danke an miwe4 für die Erläuterungen).


    Ihr setzt die im Jahr 2018 gezahlten Hausgeldzahlungen in der Höhe an, in der sie im jahr 2018 auch tatsächlich gezahlt wurden, wobei ich hier von der 10-Tages-Regel unter Umständen Gebrauch machen kann (also Zahlung Dezember am 2.1. Folgejahr). Aber: eine Abrechnung, die erst spät im Jahr 2019 kommt und die dazu gehörenden Zahlungen (Erstattung oder Rückzahlung) gehören in die Steuererkärung 2019!


    Bei der Abrechnung den Mietern gegenüber müsst Ihr das Verursachungsprinzip beachten - hier greift nicht, wie miwe4 schreibt - das Abflussprinzip! Die Regelungen der Betriebskostenverordnung sind hier vorrangig - d.h. hier müsst ihr die Abrechnung des Verwalters abwarten oder eine vorläufige Abrechnung machen mit der Ankündigung, dass noch Rechnungen ausstehen und die Abrechnung insofern vorläufig ist. Empfiehlt sich, wenn die Fristen zur Abrechnung drohen abzulaufen (1 Jahr nach Abrechnungsjahr).

    Die besten Grüße aus dem tiefen Süden (wo es fast immer schön ist, auch bei Regen)
    nesciens



    WISO Steuersparbuch seit 1994, Windows 10 Professionel

    • Offizieller Beitrag

    Bei der Abrechnung den Mietern gegenüber müsst Ihr das Verursachungsprinzip beachten - hier greift nicht, wie miwe4 schreibt - das Abflussprinzip!

    Mein Hinweis bezog sich insoweit ausschließlich auf die als Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung i.S. § 21 EStG zu versteuernden Nebenkosten-Vorauszahlungen, für die selbstverständlich das Zufluss-/Abflussprinzip des § 11 EStG gilt. Wenn ich mich äußere bezieht sich das eigentlich immer nur auf das Steuerrecht und nicht auf Mietrecht oder Verwaltungsrecht/BGB. Und wenn, dann schreibe ich das auch deutlich. ;)

  • Sorry liebe Foren-Mitglieder, wenn ich mich ziemlich blöd anstelle, mir fällt es einfach schwer mathematische bzw. betriebswirtschaftliche Zusammenhänge zu verstehen. Ich darf noch einmal zusammenfassen und bedanke mich für die Hilfe:


    Ich setze in der Einkommensteuererklärung 2018 die Hausgeldzahlungen an, die ich 2018 geleistet habe (abzüglich der Instandhaltungsrücklage), die einzelnen tatsächlich angefallenen für das Finanzamt relevanten umlegbaren Betriebskosten (die Kosten, die ich prinzipiell auch auf meine Mieter umlegen kann), die ich mit der Hausgeldabrechnung im September 2019 von meiner Verwaltung bekomme, setze ich dann im Steuerjahr 2019 an, zusammen mit den Hausgeldzahlungen (auch hier ohne Instandhaltungsrücklage) die ich 2019 leiste. Das bedeutet, dass ich dann quasi dem Hausgeld aus 2019 die Betriebskosten aus 2018 gegenüberstelle, richtig?


    Wann kann ich dann die Kosten, die mit der Instandhaltungsrücklage gedeckt wurden, ansetzen?


    Die Nebenkostenabrechnung für meine Mieter hingegen mache ich direkt im September 2019, da die Frist im Dezember 2019 abläuft.


    Vielen Dank für eure Geduld!

  • Die Instandhaltungsrücklage kann gar nicht angesetzt werden.

    Siehe die Instandhaltungsrücklage einfach als eine Art Sparbuch an.

    Im Zweifel (wenn nicht genug Geld in die Rücklage geflossen ist) läuft die Zahlung für Investitionen über Sonderumlage. Auch nicht wirklich schön.

    Wenn Arbeiten durchgeführt werden, können diese steuerlich geltend gemacht werden (direkt, verteilt auf 3 oder 5 Jahre)

    Wenn das Geld für die Arbeiten laut Beschluss der WEG aus den Rücklagen genommen wird, kommt man in den "Genuss" steuerliche Abschreibungen geltend machen zu können ohne etwas im Investitionsjahr bezahlen zu müssen.


    -Hi