Nebenkostenabrechnung für Mieter

  • Hallo, bisher habe ich die (Warm)miete immer auf Miete und Nebenkosten aufgeschlüsselt verbucht. Dabei habe ich in die Nebenkosten ebenfalls die im Mietvertrag vereinbarten Heizkosten gepackt.

    Wenn ich nun die Heizkosten extra verbuche, über Konto 8120, bekomme ich diese Zahlung dann irgendwie in meine NK Abrechnung für die Mieter? Oder muss ich für dann extra eine Heizkostenabrechnung erstellen, was ja Techem für mich macht? In der Kostenaufstellung bei der NK Abrechnung kann ich ja die Heiz-/WW Kosten aufschlüsseln, aber bei den gezahlten Umlagen auf Seite 1 fehlt die Heizkostenzahlung.

  • Heizkostenzahlung ??

    Also, in der Regel zahlt ein Mieter eine Kaltmiete. Dazu eine Nebenkostenvorauszahlung, in aller Regel ist darin enthalten auch der Betrag welcher für die Heizkosten benötigt wird. Selten gibts eine separate Heizkostenvorauszahlung.

    Diese Werte buchst Du unter Mieteinnahmen sowie Vorauszahlungen ein, und rechnest dann darüber ab.

    Die Techem Abrechnung verbuchst Du mittels "externe Heizkostenabrechnung", Du musst nicht selber noch eine erstellen.

    In der Hilfefunktion sind da sehr gute Beispiele, schau Dir das mal genau an.


    VG

    Witzig

  • Wenn ich nun die Heizkosten extra verbuche, über Konto 8120, bekomme ich diese Zahlung dann irgendwie in meine NK Abrechnung für die Mieter?

    Ich weiß zwar nicht wie die Bucherei bei WEG gemacht wird, aber denke, dass du noch eine Info geben sollst, wie due die Heizkostenabrechnung Techem da einbaust.


    Egal wie bei WEG, bei der Nebenkostenabrechnung gehst du doch hin und bei Heizkostenabrechnung den Punkt, dass das durch eine Fremdfirma erfolgt.

    Dann musst du unter 4598 glaube ich, die von Techem erstellte Gesamtheizkosten dort einbuchen. Danach wirst du gefragt, welcher Mieter welche Kosten hat. Damit buchst du die gesamte Betriebskostenabrechnung mit Neben- und Heizkosten für die Mieter. Als Ergebnis kommt doch die Seite 1 der Abrechnung, wo die laufenden Nebenkosten sowie die Heizkosten als Summe aufgeführt sind. Die separate Techem Rechung gibst du dem jeweiligen Mieter.


    So sehe ich es, sollte es bei dir anders sein, dann melde dich noch einmal. Die WEG Geschichte wird sicherlich bald von den Fachleuten hier beantwortet:thumbup:

  • Zur Info: Ich mache eine WEG-Verwaltung und dort wohnen auch Mieter, für die ich eine NK-Abrechnung erstelle (Auftrag d.d. Eigentümer)


    Es ist ziemlich einfach:

    Grundmiete (Kaltmiete) auf 8100

    Betriebskostenvorauszahlung (kalte Nebenkosten) auf 8110

    Heizkostenvorauszahlung (Heizung/WW) auf 8120


    Der Hausverwalter ordnet die Beträge richtig zu und "verrechnet" auch die richtigen Nebenkostenarten wie die Betriebkosten und die Heizkosten.


    Wie Witzig1 geschrieben hat, wird über Techem die Abrechnung erstellt und diese wird über "externe Heizkostenabrechnung" eingegeben. Dass Du bislang keine Angaben zur Heizkostenabrechnung gesehen hast, wird vermutlich daran liegen, dass du bislang keine HK-Vorauszahlungen eingegeben hast. Ich z.B. sehe diese Vorauszahlungen, habe aber natürlich noch keinen Wert für die Abrechnung, weil die ja noch aussteht. Bei den kalten Nebenkosten stehen selbstverständlich Beträge.

  • Zitat

    Selten gibts eine separate Heizkostenvorauszahlung.

    Yep, das ist tatsächlich optional. Eine Heizkostenvorauszahlung von Null bzw. eine, die in den anderen Nebenkosten enthalten ist, vereinfacht vieles für den Verwalter, weil Du dann überall weniger Zahlen eingeben musst. Wer wissen möchte, was er monatlich für Heizen ausgibt, wird sich über einen separaten Ausweis dieser Zahl jedoch freuen. Ich würde aber immer empfehlen, alles für den Verwalter möglichst einfach zu halten. Eins kommt zum anderen, und mit zu viel Perfektionismus macht man sich tot.

  • wohhofAtrium und Witzig1, ihr meint sicherlich mit der "seltenen separaten Heizkostenvorauszahlung", dass die monatliche Zahlung des Mieters "alles" enthält, also die Grundmiete, die kalten Betriebskosten- und Heizkostenvorauszahlung.


    "Weniger Zahlen eingeben musst", ja, richtig. Aber dabei hilft ja zum Glück der Hausverwalter mit seinen Vorlagen. Solange der Mieter immer den gleichen Betrag zahlt, ist die Aufsplittung der Beträge mit wenig Aufwand verbunden, weil man es nur einmal (zu Beginng) einstellt und dann monatlich benutzt.


    Oder wolltet ihr auf noch etwas Anderes heraus?

  • Die Heizkosten haben aber nach neuerer Rechtsprechung in den Nebenkosten nichts zu suchen und müssen separat abgerechnet werden - nur wie immer: "wo kein Kläger, da kein Richter"

    Meine Mietverträge werden bei Neuabschluss alle umgestellt, so dass inzwischen die Trennung bei den meisten kein Problem mehr darstellt.

    Die besten Grüße aus dem tiefen Süden (wo es fast immer schön ist, auch bei Regen)
    nesciens



    WISO Steuersparbuch seit 1994, Windows 7

  • Sind die Daten unter den Stammdaten WOHNUNGEN/EINHEITEN richtig eingetragen :

    siehe auch Programmhilfe :

    Wohnungen / Einheiten

    Inhaltsverzeichnis

    • Grundinformationen
    • Abrechnungsrelevante Angaben
    • Angaben zu den Mietern und Verträgen
    • Angaben zu den Eigentümern
    • Zusatzinformationen
    • Dokumentenverwaltung
    • Weiterführungen zum Thema
      • Definition Wohnung / Einheit
      • Wohn- und Geschäftsräume
      • Eigentum an Räumen
      • Flächenberechnung
        • Flächenberechnung von Wohnraum
        • Flächenberechnung von Geschäftsraum
        • Die mietvertraglich vereinbarten Flächen weichen ab

    Eine Wohnung oder Einheit ist Teil eines Gebäudes und kann Teileigentum an dem Gebäude oder vermietet sein.

    Es gibt verschiedene Typen von Einheiten. Sie können nachfolgende Beispiele mit dem WISO Hausverwalter abbilden:

    • Wohnungen
    • Ladenlokale
    • Büros
    • Garagen
    • Kiosk-Grundstücke
    • Werbeflächen

    In dieser Eingabemaske legen Sie Werte, die die Wohnung beschreiben an. Zudem müssen Sie hier festhalten, welche Anteile die Wohnung / Einheit an den einzelnen Umlageschlüsseln hat. Nach diesen werden später die Kosten in den Abrechnungen verteilt.

    Nachfolgend wird das Anlegen und Verwalten einer Wohnung oder einer Gewerbeeinheit erläutert.

    Grundinformationen

    Wenn das Gebäude erfasst ist, müssen Sie die Daten der einzelnen Wohnungen eingeben.

    Wenn Sie eine Wohnung neu erfassen wollen, klicken Sie auf die Schaltfläche Neu – nun können Sie die Daten in die Eingabefelder eintragen. Um Daten einer erfassten Wohnung zu ändern, wählen Sie sie durch einen Mausklick in der Liste aus, um so die Daten in die Eingabefelder zu übertragen.

    In die entsprechend bezeichneten Eingabefelder tragen Sie die Grundinformationen der Wohnung ein. Es sind bereits Vorschlagslisten für Sie vordefiniert (Art, Bezeichnung, Kurzbezeichnung, Lage, Wohn- und Heizfläche sowie die Anzahl der Räume). Beachten Sie bitte, dass hier eine Wohneinheit auch beispielsweise eine Garage sein kann, denn es besteht keine Bindung an eine Wohnung. Als primäre Ordnungskriterien dienen die Bezeichnung, die Kurzbezeichnung und die Lage für die Anlage V der Steuererklärung (z.B. OG links).

    Abrechnungsrelevante Angaben

    • Zuweisung des Umlageschlüssels zu Wohnungen

      Wählen Sie zunächst mit einem Mausklick die Wohnung aus der Liste aus, für die die folgenden Eingaben gelten sollen. Klicken Sie dann auf die nebengelegene Schaltfläche in der Zeile Anteile der Wohnung an den Umlageschlüsseln.

      In einer neuen Eingabemaske erfolgt nun die Zuordnung, welchen Anteil die aktuell gewählte Wohnung oder Einheit an den verschiedenen Umlageschlüsseln hat. Um diese Daten einzugeben, wählen Sie zunächst den gewünschten Umlageschlüssel aus der Liste per Mausklick.

      Sie können die Werte alternativ auch über einen Assistenten erfassen.

    • Zuordnung der Umlageschlüssel zu den Umlagekonten

      Falls Sie aus besonderen Gründen für die Wohnung / Einheit einen vom Gebäude abweichenden Umlageschlüssel vereinbart haben, können Sie diesen hier verwalten.

      Achten Sie in diesem Fall jedoch darauf, dass die Umlageschlüssel stimmig sind. Es dürfen nicht mehr Kosten umgelegt werden als für das Gebäude entstanden sind.


    Angaben zu den Mietern und Verträgen



    • Miete / Vorauszahlungen
      Hier können Sie die Höhe und die Zahlungsweise der Mieten und Vorauszahlungen, sowie der Nebenkosten- und Heizkostenvorauszahlungen, eingeben.
    • Alle Mieter / Verträge zu dieser Wohnung
      Klicken Sie auf die nebengelegene Schaltfläche, wenn Sie die zu dieser Wohnung gehörende Verträge verwalten möchten.



    Angaben zu den Eigentümern



    Hier können Sie Angaben zum Eigentümer einer Wohnung eingeben, z. B. Zeitraum des Eigentums, Bankverbindungen, Mahnsperren und Mietweiterleitung.


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    und bei der Buchung :

    Assistent: Mieten verbuchen

    Mit Hilfe des Assistenten können Sie die Mieten und Vorauszahlungen auf die Nebenkosten buchen. Zum Start des Buchungsassistenten klicken Sie in der Assistenten-Registerkarte auf die Schaltfläche "Mieten verbuchen" in der Gruppe Einnahmen / Ausgaben.

    • Schritt 1 - Einleitung
      Lesen Sie aufmerksam die Einleitung. Hier erfahren Sie im Vorfeld, welche Daten der Assistent von Ihnen abfragt. Weiterhin erhalten Sie wichtige Hinweise zu dem Thema. Klicken Sie anschließend auf "Weiter".
    • Schritt 2 - Bankkontoauswahl
      Erfassen Sie das Bankkonto, auf dem Mietzahlungen eingegangen sind. Zusätzlich können Sie noch angeben, ob das Eingangsdatum als Belegdatum verwendet werden soll.
      Die Ermittlung der offenen Mieten wird beschleunigt, wenn sie nur offene Mieten buchen, die innerhalb eines bestimmten Zeitraums liegen. Markieren Sie das entsprechende Eingabefeld und geben Sie bitte den entsprechenden Zeitraum ein. Klicken Sie anschließend auf Weiter.
    • Schritt 3 - Mieten und Vorauszahlungen
      Ihnen werden nun in einer Tabelle aller bzw. der ausgewählten offenen Miet- und Vorauszahlungen angezeigt. Klicken Sie die Zahlungen an, die Sie buchen möchten. Falls Sie alle Zahlungen auswählen möchten, klicken Sie auf das Kästchen vor "Miete / Vorauszahlung". Klicken Sie anschließend auf Weiter.
      Beachten Sie, dass nur diejenigen Wohnungen angezeigt werden, für die Sie auch Mietverträge angelegt haben.
    • Schritt 4 - Ergebnis
      Zuletzt sehen Sie eine Zusammenfassung der eingegebenen Daten.

    Den Assistenten beenden Sie mit der Schaltfläche "OK". Falls Sie Fehler korrigieren möchten, klicken Sie solange auf die Schaltfläche "Zurück", bis die entsprechende Eingabemaske angezeigt wird.

    Sie möchten mehr zu der Bedienung von Assistenten wissen? Klicken Sie hier.




  • Zitat

    Solange der Mieter immer den gleichen Betrag zahlt, ist die Aufsplittung der Beträge mit wenig Aufwand verbunden,

    naja... Über viel oder wenig Aufwand kann man streiten, aber denke immer daran, dass Du für jede Wohneinheit jedes Jahr die Werte neu eingeben musst, dass Du die auch immer Splitbuchungen mit 3 statt mit 2 Anteilen hast, und dass Du bei Änderungen auch immer 3 statt 2 Zahlen verwaltest. Falls Du Lastschriften verwendest, ist der Buchungstext komplizierter etc. Vielleicht erstellst Du mal ein Excel, dann ist der Plegeaufwand auch höher. Was einfacher geht, sollte man einfacher abbilden. Meistens sieht man am Anfang noch gar nicht, worauf sich das alles auswirkt. Und Zeit sparen bedeutet Geld sparen, Nerven schonen, etc..

  • nesciens :
    Bei unseren Mietverträgen sind die Heizkostenvorauszahlungen schon immer getrennt von den kalten Betriebskosten, wenn eine zentrale Heizung vorhanden ist.


    wohnhofAtrium  

    Ich verwalte insgesamt über 100 Einheiten (WEG und Mietverwaltung), da sind es zu 90% immer 3 (oder 4 mit Stellplatzmiete/Küche/ o.ä.). Anteile in den Splittbuchungen. Aber das stelle ich am Anfang einmal ein, das ist tatsächlich Arbeit, aber danach nicht mehr. Wie gesagt, Vorlagen helfen ungemein, sparen Zeit und Nerven.


    Wenn es, so wie neulich, zu einer Erhöhung der Grundmiete kommt, dann muss ich das selbstverständlich auch einmal ändern, aber auch das ist schnell erledigt.


    Ansonsten kann das jeder natürlich so halten, wie er es meint und wie es bei einer Prüfung Stand hält. Ich habe bislang damit sehr gute Erfahrungen gemacht.

  • Zitat

    Ansonsten kann das jeder natürlich so halten, wie er es meint

    Natürlich. Und ohnehin insofern, als es sicher kein Fehler ist, Kosten separat auszuweisen. Ich suche nur immer noch nach der von Nesciens zitierten gesetzlichen Vorgabe, Heizkosten und sonstige Nebenkosten zu trennen. Mir ist eine solche Vorgabe nicht bekannt, und ich wüsste gerne, wo das steht.

  • Zitat

    Ansonsten kann das jeder natürlich so halten, wie er es meint

    Natürlich. Und ohnehin insofern, als es sicher kein Fehler ist, Kosten separat auszuweisen. Ich suche nur immer noch nach der von Nesciens zitierten gesetzlichen Vorgabe, Heizkosten und sonstige Nebenkosten zu trennen. Mir ist eine solche Vorgabe nicht bekannt, und ich wüsste gerne, wo das steht.

    Ich glaube er meinte das in der Abrechnung die Heizkosten separat aufzulisten sind. Was unstrittig ist.

    Es gibt aber keine Verpflichtung, die Betriebskostenvorauszahlungen aufzusplitten in Heizkosten und Betriebs/Nebenkosten.

    Klar kann man bei der Vermietung es so einstellen: Miete 1000 Euro, Betriebskosten 100 Euro, Heizkosten 200 Euro.

    Miete 1000 Euro + 300 Euro Nebenkostenvorauszahlung geht aber genauso, für den Mieter ist das im Endeffekt völlig egal.

    Und der Verwalter+Vermieter hat weniger Aufwand. Immer gut....