Ermittlung Grund und Boden bei Kaufpreisaufteilung ETW

  • Hallo!

    Ich habe mir dieses Jahr eine ETW gekauft in einem Wohnblock mit 30 Mietparteien. Dazu gibt es eine Eigentümergemeinschaft. Die Wohnung wurde komplett saniert und ist seit August vermietet.

    Jetzt möchte ich schon mal alles für Steuer vorbereiten und alle Daten im System erfassen.

    Nun meine Frage:

    Ich muss den Kaufpreis mit Erwerbsnebenkosten ja aufteilen wegen der Abschreibung. Ein Teil davon entfällt ja auf Grund und Boden. Da ich aber die Wohn/Nutzfläche des gesamten Gebäudes nicht habe/kenne, ist hier nun mein Problem, dass ist den Prozentsatz nicht errechnen kann.

    Könnt ihr mir helfen? Oder soll ich die einfache 20/80 Methode anwenden?


    Vielen Dank schon mal!

  • Da ich aber die Wohn/Nutzfläche des gesamten Gebäudes nicht habe/kenne, ist hier nun mein Problem, dass ist den Prozentsatz nicht errechnen kann.

    Das steht alles im notariellen Kaufvertrag. ;)


    Selbst die anteiligen Kaufpreise stehen oft im Kaufvertrag. Zumal, wenn auch noch eine Garage oder ein Stellplatz zugehörig ist. Und der Quadratmeterpreis, sofern er eben nicht im Vertrag steht, lässt sich meist auch in wenigen Minuten ermitteln.

  • Ganz so einfach ist es nicht in allen Bundesländern, den Quadratmeterpreis zu ermitteln - "Boris" steht nicht in allen Bundesländern kostenlos zur Verfügung. Aber in der Regel kennt der Verkäufer den Bodenpreis und kann diesen auch mitteilen. Geht in der Regel ganz formlos und schnell.

    Die besten Grüße aus dem tiefen Süden (wo es fast immer schön ist, auch bei Regen)
    nesciens



    WISO Steuersparbuch seit 1994, Windows 7

  • das FA wird den Kaufpreis selbst aufteilen nach den Angaben, die Sie bei der Erklärung machen - entweder Sie gehen zu einem Steuerberater oder geben nach Wissen und Gewissen und den vorliegenden Unterlagen die Zahlen ins Programm ein - und warten auf die Reaktion des FA!

  • Die Wohn- und Nutzfläche ist nicht erforderlich. Im Kaufvertrag bzw. bei der Verwaltung ist der 1000tel Anteil der Wohnung zu ermitteln. Diese ist Grundlage sämtlicher Abrechnungen in der WEG. Den Bodenwert gibt es (je nach Bundesland) entweder kostenfrei im Netz oder gegen Gebühr beim zuständigen Gutachterausschuss. Multipliziert mit der Größe des GESAMTgrundstücks und dann geteilt durch den 1000tel-Wert gibt den anteiligen Wert des Grundstücks am Kaufpreis. Nicht erschrecken, bei günstigem Kaufpreis kann der Anteil sehr, sehr hoch sein.

    Das FA errechnet den Wert genau so. Jeglicher Kampf dagegen ist mühsam und langwierig und am Ende des Tages nicht zwingend von Erfolg gekrönt.


    -Hi

  • Die Kaufpreisaufteilung ist hiernach vorzunehmen:


    https://www.bundesfinanzminist…LzXOd-rd47W6O5coAtWcZTZd8


    Dort kann man sich eine Excel-Datei runterladen.


    Problem ist meist der Bodenrichtwert, in manchen Bundesländern ist der kostenlos über BORIS zu ergoogeln.


    Ansonsten mal beim Finanzamt anrufen, die sind manchmal so freundlich und geben Auskunft, aber ohne Grantie.

  • Hallo,


    meine Frage geht vermutlich besonders an Petz .

    Wir sind gerade in der Situation, eine FeWo in recht exklusiver Lage gekauft zu haben. Das Gebäude wurde ca. 2008 fertig gestellt.


    Die Situation ist bzgl. Anteil am Gesamtgrundstück und Gebäude klar geregelt (x/40000). Auch ist der Bodenrichtwert einsehbar und simit eigentlich der Anteil leicht zu errechnen.


    Wenn ich allerdings die Daten in das Tool des Bundesfinanzamts eingebe, so erhöht sich der Anteil des Grund und Bodens am Ende um mehr als das Doppelte.


    Also im Klartext: wenn ich - wie es auch im FA-Toll gemacht wirds, den Anteil des Bodens aus dem Gesamtanteil errechen - komme ich auf kaum mehr als 11 % im Verhältnis zur Kaufsumme. Alle Nebenkosten würde ich dann entsprechend nur mit etwas mehr als 11% dem Grund und Boden zuschlagen.


    Das netto Tool errechnet aber dank eines aberwitzig geringen Anteils für die Baukosten am Ende einen Anteil der bei über 25% liegt.


    Übrigens: wenn man mit den jahreszahlen etwas spielt... da ändert sich sehr wenig. Also selbst, wenn das Gebäude neu wäre und schlüsselfertig in einer Summer verkauft würde. Wie kann da der Grund und Bodenwert gegenüber Bodenrichtwert plötzlich um Faktro 2,5 erhöht sein?


    Kann mir das jemand erklären?


    Danke Euch

  • 25% für den Bodenanteil ist nun wirklich nicht sehr hoch. Dabei ist zu beachten, dass der Anteil berechnet wird auf den Zeitpunkt deiner Anschaffung, nicht auf den Zeitpunkt der Errichtung des Baus. Es geht ja darum, deine spezifischen Anschaffungskosten zum Zeitpunkt der Anschaffung auzuteilen auf Grund und Boden und andererseits das Gebäude. Was zur Zeit der Sanierung galt, muss heute nicht mehr gelten - siehe die Berichterstattung in den Medien zu den explodierenden Grundstückspreisen.

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  • 25% für den Bodenanteil ist nun wirklich nicht sehr hoch. Dabei ist zu beachten, dass der Anteil berechnet wird auf den Zeitpunkt deiner Anschaffung, nicht auf den Zeitpunkt der Errichtung des Baus. Es geht ja darum, deine spezifischen Anschaffungskosten zum Zeitpunkt der Anschaffung auzuteilen auf Grund und Boden und andererseits das Gebäude. Was zur Zeit der Sanierung galt, muss heute nicht mehr gelten - siehe die Berichterstattung in den Medien zu den explodierenden Grundstückspreisen.

    soweit so klar. und erst mal danke für die Antwort.

    Was ich nicht verstehe ist folgendes in der Formel:


    Ich ermittle ja den AKTUELLEN Bodenrichtwert, errechne den Wert des kompletten Grundstücks auf dieser Basis und errechne dann meinen Anteil aufgrund der Besitzverhältnisse.

    D.h. - bis hierhin ist für mich alles korrekt, die gestiegenen Bodenpreise sind damit ja bereits berücksichtigt. An der selben Stelle hat der Boden vor 11 Jahren nicht mal die Hälfte gekostet.


    Ich finde auch genügend seriöse Anleitungen, wonach ich in der Steuererklärung einfach vom Kaufwert, den errechneten Bodenwert (siehe oben: eigener Anteil*Gesamtwert des Grundstücks*Bodenrichtwert zum Kaufzeitpunkt) einfach abziehen kann. Damit habe ich den Afa-relevanten Anteil des Gebäudes. Anschließend dann noch Nebenkosten (anteilig natürlich) hinzuziehen, damit ist der Kaufwert des Gebäudes bzw. der Wohnung komplett.


    Wie gesagt: in dem Tool des FA finde ich diesen Wert ja auch 1:1 wieder - dann findet aber eine ominöse Formel Anwendung, die m.E. die Werte günstig für das Finanzamt verchiebt - nämlich den Gebäudeteil drückt. Dafür finde ich aber bisher keine sachliche Begründung.


    Wenn man nun etwas tiefer in die Details guckt, wird hier mit einem sehr pauschelen Verfahren gerechnet: THK = typisierte Herstellungskosten.


    Dabei werden scheinbar so ziemlich alle Details außer Acht gelassen, die z.B. beim Kauf bzw. der Wertermittlung einer Immobilie eine Rolle spielen. Man kann das Ganze dan nur durch die Modernisierungsreiter auf den zweiten Tab der Excel-Datei etwas "pimpen".


    Aber eine Immobilie, deren Wohnqm beim Verkauf bzw. Herstellung bereits 4000, 5000 € oder mehr gekostet hat, wird man diesem Verfahren ja nie sauber abbilden können - oder ?

  • 25 % für den Grund und Boden ist ein durchaus in der Praxis geläufiger Wert, esgibt Fälle bis zu 50 %, in Ausnahmefällen noch darüber hinaus.


    Das Baujahr spielt schon eine Rolle, spiele einfach mit Baujahr 1930 und Baujahr 1990 oder so.


    Das Berechnungsmodul vom Bundesfinanzministerium ist schon recht gemacht, wenn auch nicht zur Zufriedenheit des Käufers, zugegebenermaßen.


    Will man dagegen angehen braucht es schon meist einen Gutachter, der aber auch locker mal 5.000 € kosten kann,

  • ja, das Baujahr spielt eine Role -richtig. gerade bei solchen Daten, wie Du sie angbst. Da kann ein älteres MFH im Verhältnis zum Grund und Boden fast wertlos sein, wenn man diesem Tool folgen will.

    Also je mehr ich mich damit befasse, desto mehr wird es unseriös.


    Die Methode ist ein paar Jahre alt. Zu dem Zeitpunkt der Einführungmag es eine brauchbare Hilfe gewesen sein - besser als einfaches 80/20.

    Der Schiefstand entsteht dadurch, dass man die Wertentwicklung von Grund und Boden voll berücksichtig, die derBauleistung aber nicht. Eher im Gegenteil. Hier wird sogar abgezogen (Abnutzung).


    Seriös und schlüssig wäre es, wenn man immer von EINEM gleichen Zeitwert ausgeht. Hier verschiebt sich das aber von jahr zu Jahr in Richtung Boden. Siehe auch mein verlinkter Artikel oben, der aus 2015 stammt, wenn ich das richtig sehe.

  • Der Schiefstand entsteht dadurch, dass man die Wertentwicklung von Grund und Boden voll berücksichtig, die derBauleistung aber nicht. Eher im Gegenteil. Hier wird sogar abgezogen (Abnutzung).

    Was ist daran falsch? Der Wert von Grund und Boden nimmt nicht ab. der für das Gebäude aber schon und das wird in der Regel im Kaufpreis berücksichtigt. Oder willst du für ein 20 Jahre altes Haus das gleiche bezahlen für ein identisches, neues? Die Abschreibung soll ja den Wertverlust abbilden, wobei Instandhaltungen berücksichtigt sind.


    Was hier nur über Zuschläge berücksichtigt werden kann, wären "Generalüberholungen". Und ich kann nicht beurteilen, ob dei "Sanierung", die du in #1 erwähnst, zu einer Erhöhung des Standards geführt hat. Dann wären Zuschläge angebracht, aber nicht bei einer bei Mieterwechsel üblichen Instandhaltung einer Wohnung.

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    nesciens



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  • Also je mehr ich mich damit befasse, desto mehr wird es unseriös.

    Immerhin stammt die Methode von einem Gutachterausschuss, das Excel-Modul wird in regelmäßigen Abständen aktualisiert.


    Also kann das gar nicht soooo veraltet sein. Natürlich kann eine Pauschalierung im Einzelfall auch mal nicht zutreffend sein. Genau wie jeder Arbeitnehmer 1.000 € AN-PB bekommt, obwohl er vlt gar keine WK hat. Auch ungerecht.


    Und wie gesagt: Ein Gegengutachten kann ja was anderes darlegen.

  • Der Schiefstand entsteht dadurch, dass man die Wertentwicklung von Grund und Boden voll berücksichtig, die derBauleistung aber nicht. Eher im Gegenteil. Hier wird sogar abgezogen (Abnutzung).

    Was ist daran falsch? Der Wert von Grund und Boden nimmt nicht ab. der für das Gebäude aber schon und das wird in der Regel im Kaufpreis berücksichtigt. Oder willst du für ein 20 Jahre altes Haus das gleiche bezahlen für ein identisches, neues? Die Abschreibung soll ja den Wertverlust abbilden, wobei Instandhaltungen berücksichtigt sind.


    Was hier nur über Zuschläge berücksichtigt werden kann, wären "Generalüberholungen". Und ich kann nicht beurteilen, ob dei "Sanierung", die du in #1 erwähnst, zu einer Erhöhung des Standards geführt hat. Dann wären Zuschläge angebracht, aber nicht bei einer bei Mieterwechsel üblichen Instandhaltung einer Wohnung.

    Danke für Deine Rückmeldundg.

    Eine Ergänzung zur Klarstellung: Das Thema Sanierung kam nur vom TE, nicht von mir. Ich habe mich hier nur rangehängt, bei mir spielt Sanierung aber keine Rolle.


    Prinzipiell ist nichts falsch daran, eine Methode zu haben, die eine rechnerisch präzise Aufteilung zulässt. Soweit so gut.

    Was ich kritisiere ist die Methode, die automatisch zu einer tendenziell erhöhten Bewertung von Grund und Boden kommt. Ein Schelm, wer Böses dabei denkt, wenn ausgerechnet das FA so etwas zur Verfügung stellt. Denn nur das FA bzw. die entsprechende Kassen dahinter profitieren von geminderten Abschreibungswerten.


    Das Problem an der Methode ist, dass zwei unterschiedliche Werte miteinander Vermischt werden. Der Grund und Boden Wert ist ein reiner Marktwert. Ein sehr präziser sogar, der innerhalb ganz enger örtlicher Grenzen ermittelt wird.


    Der wird ins Verhältnis gesetzt mit einem durchschnittlichen aktuellen typisierten Herstellkostenwert. Natürlich wird der von Gutachtern gesetzt und ermittelt - aber es ist einfach der falsche Wert. Benötigt würde ebenfalls ein Marktwert. Der wiederum kann dann natürlich entsprechend einer Abnutzung durch Alterung reduziert werden, Aber der Ausgangspunkt ist einfach falsch.


    Der Wert einer Wohnung und eines Hauses basiert nicht nur auf Wert Grund und Boden+Herstellkosten-Abnutzung. Auch bereits der erste Hersteller lässt sich die mögliche Marktkomponente mitbezahlen. Der nächste Verkäufer natürlich erst recht.


    Dafür gibt es z.B. so etwas wie ein Ertragswertverfahren. Das verwenden z.B. Banken, um für Vermietungen oder eben auch Ferienwohnungen den Wert zu ermitteln, der für eine Finanzierung relevant ist. Da interessiert es überhaupt nicht, was der Stein und die Farbe in der Herstellung mal gekostet haben könnten.


    ICh habe es oben ja schon mal angerissen. Wenn ich in diese nette Excel das Jahr 2019 eintrage und damit die Abnutzung auf 0 reduziere, dann müsste ich ja eine Aufteilung in Bodenrichtwertanteil und Restkosten bekommen. In meinem Beispiel ist das aber nicht so. Selbst bei angenommenen 0 Jahren Abnutzung, wird druch dei Formel der Wert für Grund und Boden bereits mehr als verdoppelt.

    Das liegt natürlich am verhältnismäßig hohen Kaufpreis. Zu teuer gekauft - also selber Schuld? Bestimmt, bezogen auf die Hesretllkosten - aber die Marktlage vor Ort lässt fast von einem Schnäppchen sprechen...


    Ich werde mal auf den Gutachter zugehen, der unser Wohnhaus im letzten jahr geschätzt hat. Vielloeicht kann er mir ja kostengünstig etwas als Gutachten erstellen. Ich würde dann gerne berichten, bei welcher Aufteilung wir dann per Gutachten (ich vermut mal nach Ertragswertmethode) ankommen.

  • mit Pauschalisierungen in der Größenordnung kann ich sehr gut leben. Ich denke, wir sind uns einig, dass bei einem Wohnungs- ode rHauskauf einfach ganz andere Werte im Fokus sind. Hier geht dann doch Präzision vor Vereinfachung.


    Das mit dem gegengutachten werde ich tatsächlich versuchen - wie oben schon angedeutet.

  • Hier geht dann doch Präzision vor Vereinfachung.

    Die Gutachten hierfür sind aber auch nicht ganz billig - und dann ist immer noch die Frage, wieweit die Finanzbehörde dieses dann anerkennt. Auch da gibt es einiges zu beachten.

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