Mietminderung

    Moin,


    ich habe ein Problem bei der Eingabe einer Mietminderung. Mit dem Mieter ist vereinbart, dass er die Kaltmiete 3 Monate lang um 50 Euro reduziert. Ich verstehe aber nicht, wie ich das in das Programm eingeben kann, denn wenn ich eine Reduktion von 50 Euro angebe, verteilt er diese sowohl auf die Kaltmiete als auch auch die Nebenkostenvorauszahlungen. Die werden ja aber gerade nicht reduziert.


    Viele Grüße

    Hängt wohl damit zusammen, dass es nach der aktuellen Rechtsprechung keine Mietminderung für die Kaltmiete gibt, sondern nur für die Warmmiete (also brutto) und der entsprechende Kürzungsanteil bei der Nebenkostenabrechnung dann abzuziehen ist (d.h. von der zu zahlenden Nachzahlung ist die Minderung abzuziehen)

    Mhm. Ich buche die meisten Vorgänge über Vorlagen, das nur vorweg.


    Jetzt habe ich für den Mieter xy eine Vorlage, gebe im Hausverwalter eine Mietminderung für diesen ein und buche dann die Warmmiete mit den 50 € weniger. Dann sagt mir der Hausverwalter, dass die (gesplitteten) Buchungssätze nicht stimmen. Damit hat er Recht. Also gehe ich in die Vorlage und ändere z.B. die Kaltmiete um 50 € (weil das am wenigsten Arbeit macht). Wenn ich dann nachher in die "Wirtschaftlichen Auswertungen" gehe, "Abgleich der Mietforderungen", dann sehe ich, dass sozusagen "ein Guthaben" für die Vorauszahlungen existiert. Prinzipiell müsste ich mir also die Mühe machen, und die Beträge dann im einzelnen ausrechnen, damit ich weder positive noch negative Beträge habe.


    Ich habe das jetzt ausprobiert, weil ich wissen wollte, was genau passiert. Könnte mir ja auch passieren, dass ich einen Mieter mit einer Mietminderung habe.

    In der Nebenkostenabrechnung finde ich dann (vorher in der Übersicht jedoch den Haken für Minderung setzen) den Punkt "Ihre Nebenkosten" abzgl. Minderung.


    Nun. Wenn ich mir jetzt überlege, dass Vorauszahlungen auch über Verbräuche abgerechnet werden, dann mag es ja sein, dass die Vorauszahlungen für den Mieter sinken. Im Endeffekt reduziert sich aber nicht dessen Verbrauch. Also erhält er bei der Abrechnung eben trotzdem den kompletten Betrag, den er zahlen muss. Und ob er dann bei einem Guthaben dann eben ein kleineres Guthaben hat, weil es vorher abgezogen wird, ist völlig egal.


    Es kommt aber dem Vermieter zugute. Weil dieser die Kaltmiete eben nicht um 50 € reduzieren kann, sondern eben nur anteilig. Bedeutet: Mehr Einnahmen, oder?

    Die Mietminderung wirkt sich auch auf den noch offenen, nachzuzahlenden Betrag aus - d.h. bei den tatsächlichen Kosten ist die Minderung abzuziehen.


    Der Vermieter hat in jedem Fall weniger Einnahmen - die Miete wird weniger und die Nebenkosten, die er zahlt, bleiben gleich, aber die Erstattung durch den Mieter sinkt.

    Wie schon angedeutet, ist da die Rechtsprechung schuld. In der Regel ist das wohl eher zum nachteil des Vermieters (wie so oft), denn der muss nun umständlich die Mietminderung bei der Nebenkostenabrechnung berücksichtigen. Es hat sicher alles juristische Gründe, aber Gerechtigkeit hat auch ihren Preis: Es wird viel komplexer! Zum Glück gibt es dazu Seiten, die es mit Beispielen erklären:

    https://www.mietrecht.org/miet…/mietminderung-berechnen/

    https://www.mietrecht.com/mietminderung-berechnen/

    Ob es da mittlerweile in der Anleitung auch bei Buhl eine Passage gibt, weiß ich nicht genau. Zum Glück hatte ich den Fall noch nicht.

    Ich greife dieses Thema noch einmal auf. Im Zusammenhang mit Corona haben wir mit einem Gewerbemieter vereinbart, dass wir die Kaltmiete für einen bestimmten Zeitraum erlassen, die Nebenkosten weitergezahlt werden sollen. Mit Mietminderung komme ich wie oben angeführt nicht weiter.

    Was kann ich stattdessen tun ?

    Neue Zeiträiume anlegen mit den entsprechenden zahlen in Miete und Betriebskosten ?

    Danke !

    Es ist auch relevant, dass wir das im Nachgang nach Nichtzahlung durch den Mieter vereinbart haben. Offen Posten sind somit da und teilweise ausgegleichen.

    Klingt vernünftgig, unter Angaben zur Miete/Vorauszahlungen einen neuen Eintrag mit den neuen Zahlungen/Beträgen vorzunehmen. Dem Programm ist es ja egal, was dort eingetragen wird.


    Du kannst auch "rückwirkend" Zeiträume bestimmen und anpassen. Im Normalfall macht man das selbstverständlich nicht, doch in diesem Fall müssen eure Vereinbarungen ja so abgebildet werden, dass sie zum Ende des Jahres stimmen.


    (Was das Finanzamt oder der Steuerberater zu einer solchen Vereinbarung sagt, steht ja auf einem zweiten Blatt Papier und soll nicht Gegenstand dieser Diskussion werden)

    Das hat ganz gut geklappt. Ich habe die Zeiträume eingerichtet, die bereits erstellten OPs angepasst und dann eingegangene Zahlungen darauf zugeordnet. Auswertung Personenkontoauszug sieht gut aus. In der Auswertung Abgleicht Mietforderungen habe ich bei der Kaltmiete korrekte Zahlen und in den Nebenkosten negative Sollzahlen, die ich nicht verstehe... (Ticket ist eröffnet).


    (Off Topic reduzierte Miete: Wenn der Mieter dafür länger im Hause bleibt und sein Geschäft nicht wegen Illiquidität schliessen muss, greifen wir zu solchen Mitteln. Es ist kein Wohnungsmieter, bei dem die 50 bzw. 66% der ortsüblichen Miete zieht.

    Im Bekanntenkreis gehört: Wenn man mit einer Firma mit Verkauf günstiger Bekleidung als Vermieter zu tun hat: die haben einfach ohne Vorbesprechung nicht gezahlt mit der Begründung Wegfall der Geschäftsgrundlage - nicht einmal Betriebskosten gezahlt. Aber nur einen Monat gar nicht gezahlt; sie wollten wohl keine Kündigungen riskieren. Sie haben allerdings nun bereits einen Prozess diesbezüglich verloren.)