Umsatzsteuerausweis ja oder nein

  • Hallo, ein neuer Eigentümer ist eine GmbH. Wie sieht es mit den umlegbaren und nicht umlegbaren Kosten aus, z.B. Hausmeister oder Reparaturen. Muss ich für diesen Eigentümer die USt. gem den Rechnungen ausweisen, oder wie ist die Abrechnung dann richtig?

  • Hallo, ein neuer Eigentümer ist eine GmbH

    Das kommt auf den Mietvertrag der GmbH an. Wenn dort die Miete und die Nebenkosten brutto, also inkl. 19% aufgeführt sind, dann musst du alle Rechnungen die gebucht werden, die 19% beachten.

    Bei dem Gewerbe musst du beim Anlegen ja angeben, ob er es mit Vorsteuer zu tun hat (haben will) oder nicht. Wenn der Vermieter das nicht wünscht, denn danach muss er mindestens 5 Jahre die Umsatzsteuerabrechnung machen, dann kann die GmbH auch keinen Anspruch darauf haben. Das muss im Vorfeld geklärt werden. Danach kannst du beim Anlegen der GmbH die Entscheidung "Gewerbe mit oder ohne 19%" oder nicht angeben.


    Ist das ok?

  • Es geht mir eigentlich um eine GmbH als Eigentümer

    Stehe auf dem Schlauch, was meinst du damit? Ist das Haus eine WEG oder Mietverwaltung. Ich denke, das bei beiden das so gehandhabt wird, wie ich oben beschrieben.

    Hier sind jetzt mal die WEG Spezialisten gefordert, dazu kann ich nichts beitragen.


    Gib doch bitte nich einmal die genaue Situation die du fragst.

  • Hallo, ein neuer Eigentümer ist eine GmbH. Wie sieht es mit den umlegbaren und nicht umlegbaren Kosten aus, z.B. Hausmeister oder Reparaturen. Muss ich für diesen Eigentümer die USt. gem den Rechnungen ausweisen, oder wie ist die Abrechnung dann richtig?

    Ja, die GmbH wird die Vorsteuer in Ihrer Bilanz ausweisen wollen...

  • Ja genau, deshalb meine Frage.

    Also muss ich jede Buchung, bei der MwSt ausgewiesen wird, entsprechend auch ausweisen? Ich habe irgendwo gelesen, dass die WEG nicht umsatzsteuerplichtig ist und daher darauf verzichtet werden kann.:/

    • Offizieller Beitrag

    Das kommt auf den Mietvertrag der GmbH an.

    Und nicht nur das. Da spielen ganz viele Dinge hinein. Die GmbH muss als erstes für dieses Objekt zulässig zur Umsatzsteuer optiert haben. Dabei kommt es auf die Art des Mietverhältnisses an. Genauer gesagt muss der Mieter Unternehmer sein und darf das Objekt nur für Umsätze verwenden, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen, also z.B. auch nicht umsatzsteuerfrei sind. Und da kann es ganz schnell böse Überraschungen geben.


    Ein typischer Fall für einen Steuerberater.

  • Die Mieter sind allesamt Privatpersonen. Der neue Eigentümer ist eine Vermögensverwaltung/Immobiliengesellschaft in Form einer GmbH. Der Eigentümer hat ja auch Kosten zu tragen, für die MwSt anfällt, nicht umlegbare Hausmeisterkosten z.B. oder auch Hausmeister ect. bei Leerständen.

    Wie sieht es da mit der Hausgeldabrechnung aus? Die Nebenkostenabrechnung für die Mieter erstmal außen vor gelassen.

    • Offizieller Beitrag

    Der Eigentümer hat ja auch Kosten zu tragen, für die MwSt anfällt, nicht umlegbare Hausmeisterkosten z.B. oder auch Hausmeister ect. bei Leerständen.

    Na und? Wirf mal einen Blick in das UStG.

  • Also muss ich jede Buchung, bei der MwSt ausgewiesen wird, entsprechend auch ausweisen? Ich habe irgendwo gelesen, dass die WEG nicht umsatzsteuerplichtig ist und daher darauf verzichtet werden kann.

    Habe ich das richtig verstanden, dass die neue GmbH der Besitzer der Immobilie ist und dort wohnen nur private Mieter?

    Dann frage ich mich, warum das als WEG gehandhabt wird, denn es existiert doch nur ein Eigentümer, die GmbH.


    Warum wird dann nicht die Mieterverwaltung anstelle WEG genommen? Langsam verstehe ich das nicht mehr. Wie du erwähnt hast, sind nur private Mieter da wohnend, deshalb brauchst du auch keine MwSt. als Umlagen buichen, was soll das für einen Sinn haben. Selbstverständlich kann man jede Betriebsart mit Umsatzsteuer auch damit verbuchen, das bringt dir aber nichts, denn dort wo z. B. 7% MwSt. anfällt, generell mit 19% in der Aufstellung ausgegeben wird. Das ist laut Steuerrecht so. Ich hatte einen solchen Fall, dass mehrere Steuersätze vorlagen, aber alles mit 19% verrechnet wird, ob mit oder ohne 19%.


    Vielleicht gibst du noch einmal den genauen Zusammenhang bekannt, was du wirklich vorliegen hast.

    • Offizieller Beitrag

    Habe ich das richtig verstanden, dass die neue GmbH der Besitzer der Immobilie ist und dort wohnen nur private Mieter?

    @HVK schreibt ja:

    Hallo, ein neuer Eigentümer ist eine GmbH.

    Sollte doch so sein, dass neuer Eigentümer einer Wohneinheit des Objektes eben diese GmbH ist.

  • da habe ich mich vlt missverständlich ausgedrückt. Ein neues Mitglied einer WEG ist eine GmbH, daneben gibt es noch einige Privatpersonen als Eigentümer. Ich kenn mich leider mit dem UStG nicht so aus. Das Hausgeld wird ja auch ohne USt-Ausweis gezahlt. Aber die Rechnungen haben eben die USt. Die GmbH ist auch Mehrheitseigentümer, sodass eine evt erforderliche Zustimmung der WEG keine Rolle spielt, die stimmen dann schon zu.

    • Offizieller Beitrag

    Die GmbH ist auch Mehrheitseigentümer, sodass eine evt erforderliche Zustimmung der WEG keine Rolle spielt, die stimmen dann schon zu.

    Die Regelungen des UStG haben mit der WEG-Verwaltung und den dafür geltenden Regelungen überhaupt nichts zu tun.


    Ich kenn mich leider mit dem UStG nicht so aus.

    Dann sollte man trotzdem mal einen Blick hineinwerfen.

    Na und? Wirf mal einen Blick in das UStG.

    Oder eben:

    Ein typischer Fall für einen Steuerberater.

  • Mich würde mal interessieren, wer die Umsatzsteuer in WISO überhaupt konfiguriert hat: Wir sind eine rein private WEG, und ich habe eigentlich diese ganzen Felder für die Steuer immer leer gelassen. Sollte tatsächlich der relativ unwahrscheinliche Fall eintreten, dass wir einen gewerblichen Eigentümer oder Mieter bekommen, für den diese Regelung relevant ist, dann müsste ich alles rückwirkend anpassen.

    Hat das jemand schon mal hinter sich gebracht, oder nutzt Ihr diese Möglichkeiten von vornherein?

  • Müsste es denn wirklich rückwirkend angepasst werden? Wenn man die Steuer nicht ausweisen muss? Mir stellt sich eben genau diese Frage. Oder ist es hinfällig, weil die WEG nicht vorsteuerabzugsberechtigt ist?

  • Wenn die WEG nicht optiert hat, ist sie weder vorsteuerabzugsberechtigt noch ist sie berechtigt Vorsteuer auszuweisen. Die Abrechnung wird jeweils von der Rechnungssumme (Brutto) ermittelt. Ob die Rechnung MWSt enthält (Handwerker) oder nicht (Grundsteuer) oder ob sie eine andere Steuer (Versicherungssteuer) enthält, spielt dabei keine Rolle.

    Hat der Empfänger optiert, unterliegt seine Forderung der Nebenkosten der USt. Und zwar der gesamte Betrag mit 19%. Unabhängig davon, ob die gestellte Rechnung MWSt enthält oder nicht bzw. wie hoch sie ist. (Zu deutsch: Auch auf die Grundsteuer kommen dann noch mal die 19%) Allerdings sind dann bei Rechnungen die MWSt enthalten jeweils die Nettobeträge anzusetzen.


    -Hi

  • Nachdem ich versucht habe, in dieser Diskussion zu folgen, um die richtigen Schlüsse zu ziehen, hätte ich doch für die Zukunft folgenden Vorschlag: Nämlich die Nennung von Ross und Reiter, denn dann kann man gedanklich einfach schneller zur richtigen Lösung kommen.


    1. Über welche Art der Verwaltung reden wir? WEG oder Mietverwaltung?

    2. Um welche Konstellation geht es? Eigentümer des Gebäudes oder nur des Sondereigentums oder des Teileigentums?

    3. Worum geht es genau?


    Wir waren alle zunächst auf dem falschen Dampfer, wenn ich mich nicht irre.


    wohnhofAtrium: Da ist nichts rückwirkend einzustellen, das wird nur bei dem Eigentümer oder Mieter eingestellt, den es betrifft.

  • Ja, die GmbH wird die Vorsteuer in Ihrer Bilanz ausweisen wollen...

    Das ist aber völlig gleichgültig - bei (längerfristiger) Vermietung von Wohnungen gilt "keine Umsatzsteuer". Da kommt auch eine GmbH nicht vorbei - im Gegenteil, sie wird die gezogenen Vorsteuern aufteilen müssen. Ist aber nicht dein Problem, sondern das des Vermieters.