Wie kann ich Kosten nach Verteilerschlüssel auf eine vermietete ETW verteilen

1. offizieller Beitrag

    Ich bin neuer Nutzer der Software WISO Vermieter. Ich habe eine ETW in einem Objekt von 12 ETWs erworben und vermietet. Ich möchte nun die Gesamtkosten des Objekts, für die ich aus einer Rechnung der Hauswerwaltung mitgeteilt bekommen habe, mit dem Miteigentumsanteil der Wohnung auf meinen Mieter umlegen. Ich habe den kompletten Betrag unter "Rechnungen" erfasst und den Anteil von 0,05368 als WEG-Anteil. Dennoch werden bei der ersten Auswertung von der Software für 2019 immer die vollen Kosten (100% statt 5,368%) dem Mieter zugeordnet. Wo muss ich was korrigieren um die richtige Zurordnung in den Auswertungen zu erhalten?

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    Zitat von pjb311

    Wo muss ich was korrigieren um die richtige Zurordnung in den Auswertungen zu erhalten?

    Damit das Programm eine Trennung zwischen den 100% = Gesamtkosten zu deinem Anteil mit ? MEA berechnen kann, musst du zwei Wohnungen anlegen. Einmal deine und dann eine andere mit den Rest- bzw. Differenzdaten.

    Beispiel: gesamte MEA 1000, deine hat 120 MEA, dann hat die andere halt 880 MEA. Wenn du jetzt die Versicherungen mit € 1000,- buchst, werden die Kosten laut MEA verteilt, auf deiner Mieterabrechnung steht dann das, was auch beim Hausverwalter steht. Du musst nur noch die eigene Grundsteuer laut Abrechnung einbuchen.

    OK?

    Auch im Programm "Vermieter" ist das nicht notwendig - für die Nebenkostenabrechnung mit dem Mieter kann man eine Kopie der Jahresabrechnung beifügen, so dass der Eintrag "Hausgeld abrechenbar lt. Abrechnung" und "Hausgeld nicht abrechenbar lt. Abrechnung" ausreicht. Dann noch die Grundsteuer dazu - fertig ist alles für eine Nebenkostenabrechnung. Eine Kopie der Jahresabrechnung (nur Teil der abrechenbaren Kosten) als Nachweis reicht hier völlig aus. Man muss hier keine "künstliche" Aufteilung erzeugen für Immobilien, die man nicht besitzt.

    • Offizieller Beitrag
    Zitat von blumenmeer1
    Zitat von Petz

    Du selber brauchst da gar nichts aufteilen.

    Zitat von pjb311

    Rechnung der Hauswerwaltung mitgeteilt bekommen habe

    Richtig. Im Grunde genommen die Abrechnung kopieren und Grundsteuer hinzufügen.

    Eventuell noch nicht umlegbare Kosten rausrechnen, das gestalten die Hausverwaltungen unterschiedlich.

    Manche trennen, manche nicht.

    Aber wie du schon sagtest: Grundsteuer noch hinzurechnen.

    Es heißt immer, dass die Nebenkostenabrechnung nach Einnahmen und Ausgaben aussehen muss. Bei "normalen" Mietobjekte, da wird von der Hausverwaltung das in der Regel korrekt erstellt, da ist der Mietername mit Anschrift, die entsprechenden Kosten sowie die vom Mieter im Zeitraum bezahlten Vorauszahlungen enthalten. Da ist dann auch die Grundsteuer enthalten.

    Wie sieht aber die Abrechnung bei Eigentumswohnungen und daher eine WEG Abrechnung aus, da steht der Name des Eigentümers und kein Mietername, da sind keine Vorauszahlungen enthalten usw.

    Wenn, wie mehrmals hier angedeutet, die WEG Abrechnung "einfach durchgereicht und die Grundsteuer dabei geheftet wird", dann sehe ich das als eine falsche Angabe.

    Die die so handeln, sollten sich das Urteil des AG Berlin Mitte ansehen, welches zu dem "wenn lediglich die Wohngeldabrechnung des Hausverwalters durchgereicht wird, da es in der Regel an der erforderlichen Nachvollziehbarkeit fehlt".

    Urteil v. 14.10.14, 14 C 496/13, GE 2015, 327.

    • Offizieller Beitrag

    Ach nein.

    Es wird nicht lediglich die Wohngeldabrechnung durchgereicht, allein die Wortwahl ist schon falsch.

    In der Abrechnung der Hausverwaltung sind selbstverständlich alle Kosten aufgelistet, die dann nach diversen auf die einzelnen Wohneinheiten aufgeschlüsselt werden.

    Nicht anderes, als das was du in deinem ersten Beitrag als die Lösung vorgschlagen hast.

    Und der Mieter hat selbstverständlich das Recht, die Originalbelege bei der Hausverwaltung einzusehen.

    Denn dein Vorschlag, der Vermieter habe das zu tun, ist nicht zielführend, denn auch der Vermieter hat nicht die Originalbelege.

    Und in deinem zitierten Urteil steht nichts anderes als das was ich geschrieben habe.

    Die nicht umlagefähigen sind natürlich herauszurechnen, sollte es die Hausverwaltung nicht differenziert haben.

    Und Vorauszahlungen sind selbstverständlich zu berücksichtigen, aber darum ging es in der Ursprungsfrage ja auch nicht.

    Ach doch.

    Nun das muss jeder selbst entscheiden, was er glaubt.

    Seine Frage war ja, wie er das in seinem Programm eingeben muss, denn er ist bestrebt eine saubere Abrechnung vorzulegen, und nicht paar Blätter kopiert zu übergeben.

    Dann frage ich mich, weshalb er sich das Programm gekauft hat, wenn er nur Kopien übergeben soll. Das "soll" schätze ich so ein, dass er das nicht will sondern seinem Mieter eine saubere Abrechnung übergeben möchte, und da habe ich ihm einen Vorschlag gemacht. Ich habe keine ETW, muss es also nicht machen.

    Aber lassen wir das, denn da sind verschiedene Meinungen unterwegs, jeder soll seiner Version glauben.

    Zitat von Petz

    Das frage ich mich in diesem Fall auch.

    Nun, dass soll doch jedem freigestellt sein, warum er, wie in diesem Fall, sich ein Programm zulegt. Ich bin da anderer Meinung wie du und noch zwei anderen hier zu dieser Anfrage, da er eine saubere Abrechnung abgeben will. Warum daher deine für mich unqualifizierte Meinungen. Du gehst am Thema vorbei.

    Und lassen wir das hin und her, denn er fragte, wie er das, was er vor hat, abbilden kann. Das ist hier die primäre Frage gewesen. Und dazu habe ich ihm meine Idee aufgezeigt, mehr nicht.

    Aber dann kamen ja andere mit ihren Stellungnahmen, total am Thema vorbei. Er HAT das Programm und will damit SEINE Abrechnung machen.

    Und noch einen Hinweis, ich arbeite mit dem Hausverwalter und damit seit Jahren sehr gut. Nebenbei bemerkt, ich bin Beta-Tester dieses Programmes.

    • Offizieller Beitrag
    Zitat von errjot

    Warum daher deine für mich unqualifizierte Meinungen. Du gehst am Thema vorbei.

    Zitat von Petz

    Und lassen wir das hin und her, denn er fragte, wie er das, was er vor hat, abbilden kann. Das ist hier die primäre Frage gewesen. Und dazu habe ich ihm meine Idee aufgezeigt, mehr nicht.

    Aber dann kamen ja andere mit ihren Stellungnahmen, total am Thema vorbei. Er HAT das Programm und will damit SEINE Abrechnung machen.

    Und noch einen Hinweis, ich arbeite mit dem Hausverwalter und damit seit Jahren sehr gut. Nebenbei bemerkt, ich bin Beta-Tester dieses Programmes.

    Oh, nun werden wir aber persönlich.....

    Auf einem Niveau unterhalb der Gürtellinie musst du dich alleine begeben, ohne mich.

    Ich habe meine rechtliche Ansicht begründet, deine wurde widerlegt.

    Wenn er Hausverwalter wäre wäre das Programm wahrscheinlich sinnvoll.

    Ist er aber nicht.

    Wenn man will kann man den Unterschied merken.

    Man kann aber mich als unqualifiziert abstempeln, das macht es einfacher für dich.

    Da brauche ich, im Anschreiben, nur Umlagefähige Koste + Grundsteuer - Vorauszahlung ausweisen.

    Das sollte reichen. Mit Belege könnte der Mieter sowieso nichts anfangen.

    Vermietung von Ferienwohnung in Binz auf Rügen

    Kostengünstige Heiz-und Nebenkostenabrechnung

    Zitat von Petz

    Oh, nun werden wir aber persönlich.....

    Dazu sehe ich keinen Grund und ist nicht mein Wesen, denn wir können über das eine oder andere diskutieren was Sinn macht oder nicht und auch die eigene Auffassung teilen, aber unter die Gürtellinie sehe ich hier kein Anzeichen für, auch mit 74 kenne ich sowas nicht. Da denkst du weiter, als ich es mit meiner Info gemeint habe.

    Grundlage war die Fragestellung, das mit der "Form einer Abrechnung", da halte ich mich lieber an das was ich kenne und auch für richtig empfinde, wenn ich damit die gesetzlichen Vorgaben einhalte.

    Inwieweit man das Recht auslegen kann oder nicht, ist mir im Prinzip auch egal, denn jeder muss sein Tun selbst verantworten.

    Hier im speziellen Fall ging es um eine klare Frage von ihm, wie er mit dem Programm seine WE abrechnen kann. Das war der Ursprung, warum er sich hilfesuchend hier gemeldet hat.

    Da ich mit dem Hausverwalter arbeite, den Vermieter nicht so in den einzelnen Bereichen kenne, wäre ein besserer Vorschlag von euch selbstverständlich zu begrüßen gewesen. Da kam aber nichts, nur dass er etwas machen soll ....., danach hat er aber nicht gefragt.

    Das dann plötzlich die eigentliche Frage nicht mehr im Vordergrund steht, da solltest auch du mal drüber nachdenken.

    Ich denke, dass sollte jetzt gut sein.

    Und so sieht die Abrechnung im WISO-Vermieter aus.

    Ohne Miteigentumsanteile und mit Miteigentumsanteile und Grundsteuer

    Zitat von errjot

    musst du zwei Wohnungen anlegen

    Das ist im WISO-Vermieter nicht erforderlich

    Zitat von blumenmeer1

    Und so sieht die Abrechnung im WISO-Vermieter aus.

    Das sieht doch gut aus. Und wie man das im Vermieter anlegen kann, das dürfte jetzt auch klar sein.

    Hättest du diesen Vorschlag vorher gemacht, der Fragesteller hatte sich dazu hier gemeldet, dann wäre der unnütze Wortwechsel und vor allen die noch unnützere Antworten von euch nicht notwendig gewesen.

    Meistens bekommt man es hin, wenn man erst ließt und dann antwortet.

    Und an den Moderator doch noch eine letzte Info: blumenmeer hatte ein Bild einer Hausgeldabrechnung eingesetzt, die die meisten hier kennen, dafür einen "Stern" zu geben, na da möchte ich nicht weiter drauf eingehen.

    Ich selbst benötige diese Sterne nicht, würde aber Blumenmeer hierfür einen geben, denn das ist eine Aussage, womit wir alle etwas anfangen können. Ein Blatt Papier mit Stern zu versehen.......

    Zitat von errjot
    Zitat von pjb311

    Wo muss ich was korrigieren um die richtige Zurordnung in den Auswertungen zu erhalten?

    Damit das Programm eine Trennung zwischen den 100% = Gesamtkosten zu deinem Anteil mit ? MEA berechnen kann, musst du zwei Wohnungen anlegen. Einmal deine und dann eine andere mit den Rest- bzw. Differenzdaten.

    Beispiel: gesamte MEA 1000, deine hat 120 MEA, dann hat die andere halt 880 MEA. Wenn du jetzt die Versicherungen mit € 1000,- buchst, werden die Kosten laut MEA verteilt, auf deiner Mieterabrechnung steht dann das, was auch beim Hausverwalter steht. Du musst nur noch die eigene Grundsteuer laut Abrechnung einbuchen.

    OK?

    Ich habe die zweite Einehit angelegt und jetzt rechnet das Tool auch (fast) richtig aus. Ich habe nur noch eine geringfügige Restungenauigkeit, weil der Verwalter mit 4 Stellen nach dem Komma rechnet und ich nur 3 Stellen im Tool eingeben kann. Vielen Dank für den Tipp!:)

    Ich bin etwas überrascht welche Reaktionen meine Anfrage in der Community ausgelöst hat. Um die Frage zu meinem Kaufmotiv für die Software zu beantworten: Ich wollte den neuesten Mustermietvertrag als Vorlage für den Abschluss eines Mietvertrages aufgrund eines Mieterwechsels in meiner ETW herunterladen. Bei dem vormaligen Softwareanbieter (hausblick.de) konnte ich gegen eine geringe Gebühr ausschließlich den Mustermietvertrag erwerben. Mit dem Übergang der Softwarerechte auf Buhl.data geht das leider nicht mehr. ;( Man muss die komplette Software erwerben, ein Objekt anlegen und eine Wohnung. Erst dann bietet das Programm unter "Tools" den "Mietvertragsassistenten" an, mit dem ich den Mietvertrag menügestützt erstellen konnte. Das war sehr umständlich und ich werde das wohl auch nicht noch einmal bei einem künftigen Mieterwechsel machen. :thumbdown:Es musss einfachere Lösungen geben, um sich einen rechtswirksamen Mustermietvertrag im Internet zu beschaffen. Da ich nun aber die Software für ein Jahr gekauft und mir die ganze Arbeit gemacht hatte, dachte ich mir, dann nutze ich doch das Programm auch für die Erstellung der Nebenkostenabrechnung, die ich bisher aus der Abrechnung unsres Hausverwalters für meinen Mieter (in Excel) selbst erstellt habe. Und dann trat das oben dargestellte Problem mit der Kostenverteilung auf. Danke an alle, die an dem konstruktiven Lösungsvorschlag mitgewirkt haben.:thumbup: