Gemischt vermietetes Haus / Umsatzsteuer / Einstellung der Software

  • Ich habe schon so einige nützliche Tipps hier im Forum gefunden. Allerdings stehe ich mit meinem jetzigen Problem gewaltig auf dem Schlauch.


    Mir geht es jetzt lediglich um die Einstellung der Software.


    Beispiel Wasserkosten oder auch Grundsteuer. Die Mieter sind unter Mieter/Verträge als private, bzw. gewerbliche Mieter mit Umsatzsteuerausweis gespeichert.

    Wie muss ich zum Beispiel die Wasserrechnung buchen, sodass bei den privaten Mietern 7% gebucht wird und bei den gewerblichen Mietern 19%. Ich habe schon alle möglichen Einstellungen versucht. Es kommt mir jedoch so vor, als ob ich da ein Häkchen oder andere Einstellungen einfach übersehe.

    Stelle ich die Steuer auf 19% bei der Rechnungsbuchung, wird auch dem privaten Mieter 19% berechnet.


    Ich würde mich freuen, wenn Ihr mir helfen könntet.


    Viele Grüße

    Christian

  • Die Wasserrechnung buchen ? Wenn sie von aussen kommt hat diese 7% und darf nicht mit 19% gebucht werden.

    Der zweite Teil der Frage bezieht sich auf die Nebenkostenabrechnung ? Dazu kann ich nichts sagen - ich habe so ein Objekt und erstelle die Nebenkostenabrechnung via Excel. Ich habe auch nichts passendes gefunden...


    In Bezug auf die Vorsteuerabzugsfähgikeit unsererseits, buche ich Reparaturrechnungen etc. die ich eindeutig den gewerblichen Einheiten zuordnung kann, mit dem darauf ausgewiesenen Mwst Satz.

    Es muss bei uns auf alle Rechnungen, die alle Einheiten betreffen, ein Mischsteuersatz angewendet werden - das kann das Programm nicht (mein altes konnte es, da ich dort Steuerschlüssel definieren konnte). Aus dem Grunde buche ich

    alle anderen Eingangsrechnunge ohne Steuer (dazu habe ich z.b. Konto 4310 kopiert einmal ohne Steuer und einmal Mischsatz benannt). Am Ende des Jahres wird auf die eingehenden Rechnungen, die alle Einheiten betreffen, ein Mischsteuersatz angewendet. Das erledigt der Steuerberater im Jahresabschluss.

    Wasser wäre z.B. so eine Rechnung, die alle Mieter betrifft (Jedenfalls bei mir; der Verbrauch ist nicht durch Wasseruhren genau zuzuordnen)

  • Vielen Dank für Deine schnelle Antwort.


    Gebucht ist die Wasserrechnung mit 7%. Für den gewerblichen Mieter muss allerdings 19% auf den Nettobetrag berechnet werden. Das Programm macht es nicht.

    Laut Support von Buhl soll es das Programm aber automatisch machen, wenn man, wie oben schon beschrieben, die Mieter auf privat oder gewerblich stellt.


    Daher weiß ich jetzt nicht, ob ich es falsch eingestellt habe oder ob es diese Funktion (entgegen der Aussage des Supports) einfach nicht gibt.

  • Hallo Christian,

    ich glaube, da bist du ein wenig auf dem falschen Dampfer unterwegs.


    Gewerbliche Mieter optieren bei dir. Das bezieht sich jedoch nur auf die Kaltmiete, die NK- und HK-Vorauszahlung. Dort benötigst Du die Umsatzsteuersätze, die das Programm auch entsprechend ausgibt.


    Wenn du die Rechnungen von den Stadtwerken eingibst, dann ist der Betrag z,.B. 1.000 €. Für Wasser inklusive 7% MwSt. berechnet. Du gibst aber doch nur den Betrag von 1.000 € ein und musst das nicht umrechnen!


    Grundsteuer wird so weitergegeben, wie im Grundsteuerbescheid angegeben. Darauf werden auch keine Extra-Steuern gerechnet.


    Oder habe ich dich missverstanden?


    VG,

    KleinerVerwalter

  • Kleiner Verwalter - nun bin ich aber irritiert. Ich muss meinen gewerblichen Mietern doch die Nebenkosten in der Abrechnung mit 19% berechnen. Sogar die, die wie Abwasser oder Grundsteuer ohne Steuer sind. Die Vorauszahlung erfolgt schliesslich auch als ein betrag inkl. 19%. Ich erstelle eine Aufstellung der Beträge in netto und auf alle die Summe der Positionen kommen die 19%. Gerade erst noch mit Steuerberater darüber gesprochen. Hmh.

  • So mal ganz zum Anfang:

    1. Du hast bei deinen gewerblichen Mietern in der Eingabemaske unter "Vermietung an" -> "gewerblichen Nutzer mit Umsatzsteuerausweis" aktiviert?

    2. Du hast bei allen Buchungen die mit einer MwSt. versehen sind in der Buchungseingabemaske unter Steuer "Aufzuteilende Vorsteuer 19%" oder "Aufzuteilende Vorsteuer 7%" für Kosten die das gesamte Haus betreffen bzw. "Vorsteuer 19%" oder "Vorsteuer 7%" für Kosten die nur die Gewerbeeinheiten betreffen angegeben?

    3. Du hast kontrolliert, ob die eingegebenen Beträge nach netto und brutto korrekt angegeben sind?

  • Guck mal genau hin. Abschläge der Wasserwerke haben für Wasser auch inkl. 7% MwSt. (Lebensmittel) und für Strom 19%. Du bekommst doch keine Netto-Rechnung für deinen "Allgemeinstrom"... und den Strom für ein Ladenlokal übernehmen doch die Mieter direkt vom Versorger, oder bezahlst du den Strom für deine Mieter in deren Einheit? Eigentlich doch nicht.

  • KleinerVerwalter Aber er bezahlt z.B. den Strom für die Heizung für alle Mieter und da bekommen die Gewerbemieter von IHM nicht dem Stromlieferanten in der Nebenkostenabrechnung eine "Netto-Rechnung" mit ausgewiesener MwSt. Genau das gleiche gilt für Wasser. Die Gewerbemieter bekommen in der Nebenkostenabrechnugn die Netto-Beträge (ohne 7% MwSt.) und am Ende wird auf den gesamten Nettobetrag 19% MwSt. draufgepackt.

  • Zuerst möchte ich mich für diese rege Diskussion bedanken.


    Optiert habe ich.

    So mal ganz zum Anfang:

    1. Du hast bei deinen gewerblichen Mietern in der Eingabemaske unter "Vermietung an" -> "gewerblichen Nutzer mit Umsatzsteuerausweis" aktiviert?

    2. Du hast bei allen Buchungen die mit einer MwSt. versehen sind in der Buchungseingabemaske unter Steuer "Aufzuteilende Vorsteuer 19%" oder "Aufzuteilende Vorsteuer 7%" für Kosten die das gesamte Haus betreffen bzw. "Vorsteuer 19%" oder "Vorsteuer 7%" für Kosten die nur die Gewerbeeinheiten betreffen angegeben?

    3. Du hast kontrolliert, ob die eingegebenen Beträge nach netto und brutto korrekt angegeben sind?

    So habe ich es gemacht. Jedoch macht das Programm bei der Nebenkostenabrechnung keinen Unterschied zwischen gewerblicher und privater Vermietung.


    Deine Vorgehensweis mit den einzelnen Schritten habe ich noch einmal bei mir kontrolliert, die korrekte Abrechnung funktioniert einfach nicht.


    Nehmen wir das Beispiel Frischwasser und Abwasser:


    Frischwasser 1070,00 € (inkl. 7%) (die Beträge sind frei erfunden)

    Abwasser 1000,00 €


    Wie muss ich die Positionen buchen, damit die Nebenkostenabrechnung korrekt berechnet wird?


    Viele Grüße

    Christian

  • Die Buchung für das Wasser würde so aussehen:


    Und Abwasser:


    Schick mal einen Screenshot der Seiten deiner Abrechnungen (einmal Gewerbe und einmal privat), auf denen die Tabelle mit den Kosten aufgelistet ist.

    Damit sollte man dann besser auf Fehlersuche gehen können, soweit die Mieterdaten korrekt eingegeben wurden.

  • Guten Morgen,


    hier die beiden Screenshots:


    Gewerbe

    Privat

    Es kommt mir so vor, als ob ich irgendwo eine noch so kleine Option falsch eingestellt habe oder einen Haken übersehen habe. Für die gewerbliche Abrechnung wird die Mehrwertsteuer nicht, bzw. falsch berechnet.

    Die entsprechenden gewerblichen Mieter habe ich unter Mieter / Verträge markiert.



    Viele Grüße

    Christian

  • Ich glaube, ich habe den Fehler gefunden. Und zwar war er schlicht und einfach in meinem Kopf!


    Bitte korrigiert mich, falls ich falsch liege. In den Zusammensetzungen wird beim gewerblichen Mieter die Mehrwertsteuer noch nicht addiert, sondern erst auf der ersten Seite der Abrechnung. Hier werden die Rechnungen lediglich so aufgelistet, wie sie tatsächlich eingegeben wurden, an diesem Punkt wird noch nichts berechnet.


    -> Ihre Nebenkosten netto - 19% USt -> brutto


    Falls es mein Lesefehler ist, bitte ich vielmals um Entschuldigung für die Bemühungen.

  • Nein, bei dir wird auch bei den Gewerbemietern mit den Bruttobeträgen gerechnet und nur die enthaltene MwSt. ausgewiesen.

    Normalerweise müsste über der Liste der Einzelkosten stehen:

    Zusammensetzung der Gesamtkosten (alle Beträge als Nettobeträge)

    und dann wird diese Netto-Summe auf Seite 1 mit der MwSt. verrechnet.


    Schick mal bitte noch die Screenshots.

  • "Alle Beträge als Nettobeträge" wird angezeigt


    Mittlerweile kommt es mir tatsächlich so vor, als ob das Programm alles richtig gemacht hat und ich es falsch interpretiert habe.