Wie berechnet man den Anteil von Grund und Boden an den Anschaffungskosten ei...

  • In einem älteren Beitrag fand ich folgende Frage


    >> ich besitze seit dezember 2001 eine eigentumswohnung mit einer wohn nutzfläche von 62,48qm. der kaufpreis betrug inkl. grundanteil 180.000 dm. das grundstück hat 509qm. mein anteil beträgt 10.200 / 200.000. <<


    Antwort war damals:
    >>dein Anteil am Grundstück beträgt demnach 180000DM[Kaufpreis]/200.000*10.200=9.180,--DM.
    Der prozentualle Anteil des Grundstückes beträgt also 5,1% vom Kaufpreis.
    Du ermittelst die Anschaffungskosten insgesamt und ziehtst hiervon 5,1% ab. Das wäre die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung.<<


    M.E. kann das doch nicht stimmen. Der Grundstücksanteil am Kaufpreis ist doch nicht gleich dem Miteigentümeranteil (hier: 10.200/200.000), oder???


    Wie berechnet man denn nun den Anteil von Grund und Boden an den Anschaffungskosten einer Eigentumswohnung?


    Danke!
    Thorsten

  • Hallo Thorsten,
    das ist inzwischen eine recht komplizierte Angelegenheit geworden und nicht so einfach zu beantworten, weil mehrere Faktoren berücksichtigt werden müssen.


    Beim Erwerb einer Eigentumswohnung wird überwiegend ein einheitlicher Kaufpreis für den Gebäudeteil und den Anteil am Grund und Boden bezahlt. Streitig ist in diesen Fällen oft, wie der Kaufpreis zuzüglich der angefallenen Nebenkosten – Notarkosten, Kosten der Eintragung des Eigentums usw. – aufzuteilen ist.
    Die Aufteilung ist wichtig, da der auf den Grund und Boden entfallende Kaufpreisanteil nicht abschreibbar ist.
    Der Bundesfinanzhof hat aktuell entschieden, daß die Aufteilung des Kaufpreises für eine Eigentumswohnung grundsätzlich in einen Anteil für Grund und Boden sowie für Gebäude nach der Wertermittlungsverordnung (<!-- w --><a class="postlink" href="http://www.wertermittlungsverordnung.de">http://www.wertermittlungsverordnung.de</a><!-- w -->) vorzunehmen ist (BFH-Urteil vom 10. Oktober 2000).
    Danach sind Bodenwert und Gebäudewert jeweils gesondert zu ermitteln. Die Anschaffungsnebenkosten sind dann im Verhältnis der vorher errechneten prozentualen Werte aufzuteilen.
    Hinweis: Das so genannte Vergleichswertverfahren wird weiterhin nicht zugelassen (BFH-Urteil vom 15. Januar 1985, BStBl. 1985 II, S. 252). Bei diesem Verfahren wird lediglich der Grundstückswert ermittelt und von den Gesamtkosten abgezogen. Gefälligkeitsbescheinigungen des Verkäufers oder Gutachten, die nicht die Grundsätze der Wertermittlungsverordnung beachten, sind für die Aufteilung der Anschaffungskosten ebenfalls als ungeeignet anzusehen.


    Anschaffungskosten eines Wirschaftsgutes sind alle Aufwendungen, die geleistet werden, um das Wirtschaftsgut zu erwerben und in einem dem angestrebten Zweck entsprechenden Zustand zu versetzen. Auch bei Erwerb eines Gebäudes (oder einer Wohnung) umfaßt dies nicht nur den Kaufpreis, sondern auch die Anschaffungsnebenkosten (z.B. Notar-, Gerichtsgebühren (soweit sie auf den Kaufvertrag entfallen), Maklerhonorar, Grunderwerbsteuer.
    Die Anschaffungskosten des Grund und Bodens (also des unbebauten Grundstücks) sind voll Herstellungs- oder Anschaffungskosten. Während bis 1985 die Kosten des Grund und Bodens nicht, ab 1986 zur Hälfte abzugsfähig waren, sind sie ab 1996 voll bei den Herstellungs- oder Anschaffungskosten zu berücksichtigen.
    Damit fällt auch ein Streitpunkt mit dem Finanzamt weg.


    So zeigte sich die Vergangenheit:
    1.Beispiel

    Sie kauften ein Haus mit dem dazugehörigen Grundstück. Wie hoch sind die Kosten, die bei der Steuer zu berücksichtigen sind? Früher mußten sich das Finanzamt und der Steuerpflichtige zusammensetzen und mit mehr oder weniger guten Argumenten das Gebäude vom Grundstück trennen. In der Regel haben weder der Veranlagungssachbearbeiter noch der Steuerpflichtige Kenntnisse über Grundstückswerte. Eine prozentuale Aufteilung ist sicherlich nicht am Platze. Berücksichtigt werden muß auch, wenn man ein Schnäppchen gemacht hat, dann ging das Finanzamt häufig hin und kürzte die Anschaffungskosten des Gebäudes um die Kürzung des Gesamtkaufpreises.


    2.Beispiel
    Hierzu hat der Bundesfinanzhof schon häufiger klargemacht, daß die Ersparnis sowohl beim Grund und Boden, als auch bei den Gebäuden berücksichtigt werden muß; Urteil vom 12.4.1994 IX R 101/90 (BStBl 1994, Teil II, S. 660): "Aufteilung von Grundstücksanschaffungskosten auf Gebäude bzw. Grund und Boden ...3. Zur Ermittlung der Afa-Bemessungsgrundlage sind die Anschaffungskosten einer Eigentumswohnung nach dem Verhältnis der Verkehrswerte im Zeitpunkt der Anschaffung auf den Bodenanteil und den Gebäudewertanteil aufzuteilen. Für die Schätzung der Verkehrswerte können die für das Sachwertverfahren geltenden Vorschriften der WertV entsprechend herangezogen werden (vgl. BFH-Rechtsprechung).
    Wie das FG zutreffend angenommen hat, sind zur Ermittlung der AfA-Bemessungsgrundlage die Anschaffungskosten der Eigentumswohnung nach dem Verhältnis der Verkehrswerte im Zeitpunkt der Anschaffung auf den Bodenwert- und den Gebäudewertanteil aufzuteilen
    (Senatsurteile vom 15.1.1985 IX R 81/83, BFHE 143, 61, BStBl 1985, Teil II, S. 252, und vom 21

  • Vielen Dank, lieber Fruehling für die ausführliche Antwort!
    Ich habe inzwischen bei zwei verschiedenen Finanzämtern nachgefragt (in meinem Wohnort + dort, wo sich die verm. ETW befindet). Demanch kann bei Wohnungen (!) ein Anteil von üblicherweise 15% als Grundstücksanteil abgezogen werden. Also können 85% der ges. Anschaffungskosten für die Abschreibung geltend gemacht werden.
    Ich nehme an, wenn man das so macht, wird nicht weiter nachgeprüft...ich warte dann mal meinen Steuerbescheid ab!

  • ...dann gebe ich am Besten zusätzlich noch an, welche FA mir diese Auskunft gegeben haben, denn es gibt sicher regionale Unterschiede:
    a) Bremen (dort befindet sich die Wohnung)
    b) Ettlingen (Landkr. Karlsruhe; dort wohne ich momentan)


    WICHTIG: Diese Angaben beziehen sich auf vermietete Wohnungen in Mehrfamilienhäusern. Bei vermieteten Einfamilenhäusern gelten andere Sätze, was m.E. auch logisch ist, weil der Anteil jeder einzelnen Wohnung am Grundstück beim Mehrfamilienhaus geringer ist als beim Haus.