Schornsteinfeger bei Etagenheizungen

  • Es sind jedoch vermeidbare Fehlerquellen.

    Das stimmt, wenn du z. B. die gesamte Grundsteuer eingibst und laut Abrechnung machst und ein Mieterwechsel evtl. mit Leerstand ist, dann kann eine manuelle Ausrechnung erforderlich sein, so natürlich auch bei den anderen beiden BK. Nur manchmal gibt es keine andere praktikable Lösung, auch hier beim HV nicht.


    Und diesen Text von mir möchte ich noch revidieren:


    - Unter Gebäude und Umlageschlüssel, dort wo die Konten aufgeführt sind, den ersten Ausdruck = Wohnung aktiv lassen, alle anderen Kontonummern für die gleiche Betriebskostenart, inaktiv setzen.

    Inzwischen habe ich die Rückmeldung bekommen, dass das mit dem inaktiv setzen nicht geht. Das bedeutet, wenn du die Grundsteuer mit Konto 4010, 4011 und 4012 z. B. verteilen würdest, dann kannst du das zwar machen und brauchst keine Einzelberechnung wegen Mieterwechsel und Leerstand mehr machen, du kannst aber nur immer eine Wohnung mit den Kosten bebuchen, Abrechnung erstellen um dann wieder die Kosten des jeweiligen Kontos löschen.

    Das geht, ist aber ein enormer Aufwand, daher würde ich klar zur ersten Version gehen und lieber "per Hand" bei einem Mieterwechsel das berechnen. Und noch einmal, wie oft kommt ein Mieterwechsel vor!


    Einen Verbesserungsvorschlag kannst du machen, wenn du dich mit deinem Kundenkonto bei Buhl anmeldest und eine Frage stellst, dort dann deinen Vorschlag eingeben.

    Da wir alle davon profitieren würden, mehr oder weniger, viel Glück.

  • Hi, also ich mach das mit dem "individuellen SachKto" und einem dazugehörigen "individuellen Umlageschlüssel" seit Jahren für Schornsteinfeger und Heizungswartung und es funktioniert auch über Leerstände und Mieterwechsel tagesgenau und ohne weiteren manuellen Aufwand.

    Und auch dann, wenn z.Bsp. beim Schornsteinfeger die Feuerstättenschau einen Gültigkeitszeitraum von 4 Jahren, die Abgaswegeüberprüfung aber 2 Jahre hat.

    Oder bei der jährlichen Heizungswartung dann die Magnesiumanode mit einem Intervall von 5 Jahren auch mit getauscht wird. - dann wird die Rechnung einfach gesplittet und der Betrag für die Wartung mit ein Jahr Giltigkeitszeitraum, und der Preis für die Anode mit 5 Jahren Giltigkeitszeitraum auf ein und das selbe SachKto verbucht.

    HV rechnet das ganz sauber aus und übernimmt auch noch die übrig gebliebenen Teilbeträge der Anode von 2016 in die Abrechnung von 2020.


    Für dies Vorgehen habe ich halt für jede Wohnung ein eigenes SachKto (Bsp. 4571 / 4572 / 4573 / ... mit Bez. "Kehr- und Überprüfungsarbeiten / Wartung Heizanlage (Obj.-XYZ )" ) und einem exklusiven Umlageschlüssel (Bez. "exclusiv - Obj.-YXZ") vom Typ "Anteiliger Schlüssel" in "%".

    Bei der Angabe zur Verteilung im jeweiligen SachKto steht der Umlageschlüssel dann halt auf 100%

    Bei 7 Wohnungen muss man halt 7 Sachkonten und 7 dazugehörige Umlageschlüssel anlegen.


    Das bei der Abrechnung dann bei jedem Mieter in der "Zusammensetzung der Nebenkosten" jedes dieser Sachkonten mit angedruckt wird. selbst wenn der eigene Anteil auf 0% und somit 0,00 Eur steht interessiert mich weniger. - find es bzgl. der Transparenz sogar noch nicht einmal störend.


    Dieses Vorgehen sollte bei individueller Grundsteuer m. M. n. auch einwandfrei funktionieren.

    Zumindest spart es enorm manuellen Rechenaufwand und ist IMHO buchhaltärisch vollkommen sauber.


    PS:

    Zugegeben, richtig klasse wäre es, wenn es in HV einen Schlüssel geben würde, den man fix und exklusiv einem Objekt (Wohnung direkt oder auch Vertrag direkt) zuordnen könnte. - ist aber leider nicht der Fall.

  • Oder bei der jährlichen Heizungswartung dann die Magnesiumanode mit einem Intervall von 5 Jahren auch mit getauscht wird

    Oha, da würde ich aber mal genau nachlesen, ob das korrekt ist. Zähler die der Eichfrist unterliegen, die schreibt man über 5 bzw. 6 Jahre ab, aber sicher keine Anode im Warmwassertank.

    Selbst die Legionellenprüfung muss im Jahr der Durchführung komplett umgelegt werden, obwohl nach 3 Jahren eine neue Prüfung erforderlich ist.


    Das was du machst ist zumindest mit der Anode mehr als mit Vorsicht zu genießen.

  • Oha, da würde ich aber mal genau nachlesen, ob das korrekt ist. Zähler die der Eichfrist unterliegen, die schreibt man über 5 bzw. 6 Jahre ab, aber sicher keine Anode im Warmwassertank.

    Das mit den Zählern unterschreibe ich. Das ist ja so auch geregelt und muss der Eigentümer tragen.

    Die Anode in jeder Etg-Hz. gehört aber zu den Wartungskosten welche umlagefähig sind.

    Beim Schornsteinfeger, welcher bei einem Brennwertgerät nur alle 2 Jahre kommt liegen die Kosten ja auch auf 24 Mon. verteilt.

    Hier ist es doch nicht mehr als Recht die Kosten auch auf solch einen Zeitraum zu strecken / zu verteilen, wie sie anfallen.

    Wenn ich nach 13 Mon. einen Mieterwechsel habe, würde sonst ja der Vormieter 100% der Kosten aus dem Wertstellungsjahr tragen, und der Nachmieter könnte sich die Hände reiben und nutzt for nothing. - da ist die Verteilung doch mehr als fair.


    Selbst die Legionellenprüfung muss im Jahr der Durchführung komplett umgelegt werden, obwohl nach 3 Jahren eine neue Prüfung erforderlich ist.

    kann ich nicht beurteilen weil ich mich damit nicht auseinander setzen muss, da jedes Heizung ihren eigenen Speicher hat und somit unter die Grenze der Durchführungsverpflichtung fällt.

    Aus dem Bauch heraus würde ich aber auch hier sagen, dass hier Derjenige, der dies so verfügt hat irgendwie ein Problem mit der Fairness hat und es nicht sauber ist.

    Dass das steuerlich und WEG-technisch ggf. so zu sein hat kann ich ja ggf. noch einsehen. Bei der Umlage auf NK sehe ich es aber dennoch nicht mehr als fair, dies über die Zeit zu strecken, wie auch tatsächlich die Kosten anfallen. - nach dem Prinzip, dann hat jeder (gerecht) etwas davon (/ dazu zu geben).

  • Das ist ja so auch geregelt und muss der Eigentümer tragen

    Wenn in einer Wohnung ein Mieter wohnt, dann sind Eichkosten auch vom Mieter zu tragen. Das was du angibst, meintest du das so?



    Beim Schornsteinfeger, welcher bei einem Brennwertgerät nur alle 2 Jahre kommt liegen die Kosten ja auch auf 24 Mon. verteilt.

    Das wird als interessanter, was du da angibst. Bei einer Gasheizung muss der schwarze Mann nur noch alle 2 Jahren die Emissionsmessung machen, daher werden diese Kosten doch nicht auf 2 Jahre verteilt, da bitte unbedingt mal die Vorschriften dir ansehen.


    da ist die Verteilung doch mehr als fair.

    Nein bitte nicht so denken, sondern sehe dir die Betriebs- und Heizkostenverordnung an. Nicht nach Gefühl sondern laut gesetzlichen Vorgaben das sehen.

    da jedes Heizung ihren eigenen Speicher hat und somit unter die Grenze der Durchführungsverpflichtung fällt.

    Das war auch nur ein Hinweis, denn ich kenne deine Vorgaben nicht. So wie du es angibst, klar ist diese Vorgabe unwirksam.

  • Das wird als interessanter, was du da angibst. Bei einer Gasheizung muss der schwarze Mann nur noch alle 2 Jahren die Emissionsmessung machen, daher werden diese Kosten doch nicht auf 2 Jahre verteilt, da bitte unbedingt mal die Vorschriften dir ansehen.

    Nur das wir uns richtig verstehen. - ich gebe beim Verbuchen auf das Sachkonto bei solchen Pos. einen Gültigkeitzeitraum von z.Bsp. "01.01.2019 - 31.12.2020" an. Also 24 Monate.

    Ich hab die HeizkostenV mehrmals vor und zurück gelesen, aber zu der Art und Dauer des Umlage-Gültigkeitzeitraums nirgendwo etwas gefunden.

    Wenn Du da also was belastbares hast würde ich mich freuen wenn Du mir sagst wo es steht. - man lernt ja nie aus.

    Ansonsten bleibe ich bei meinem fairen Ansatz.

  • Ansonsten bleibe ich bei meinem fairen Ansatz

    Oha, dann kann ich es auch nicht ändern.


    Trotzdem noch einmal meine Empfehlung, dass du dir die einschlägigen Vorschriften ansiehst. Selbst hier im Forum sind dazu einige Beiträge enthalten, die in den letzten Monaten erörtert wurden.

  • Wenn Du da also was belastbares hast würde ich mich freuen wenn Du mir sagst wo es steht. - man lernt ja nie aus.

    Ansonsten bleibe ich bei meinem fairen Ansatz.

    https://www.rechtsanwalt-bach.…betriebskostenabrechnung/


    Fair ist nicht unbedingt rechtssicher. Heizanoden über 5 Jahre zu verteilen.... der Mieter der im 4. Jahr einzieht ist bestimmt begeistert. Aber wie immer, wo kein Kläger.... bei einem Streit vor Gericht würdest Du verlieren.

    Aber dazu muss es ja erstmal kommen.

    Hier bin ich raus, hier schau ich rein ... :P

  • https://www.rechtsanwalt-bach.…betriebskostenabrechnung/


    Fair ist nicht unbedingt rechtssicher. Heizanoden über 5 Jahre zu verteilen.... der Mieter der im 4. Jahr einzieht ist bestimmt begeistert.

    Danke für Deinen verlinkten Artikel.


    Unter Punkt 1 ist hier IMHO sehr schön genau die Bestätigung meines "fairen Ansatzes" zu lesen.

    Zitat

    1. Betriebskosten

    a) Betriebskosten müssen laufend und regelmäßig anfallen. Dabei ist es unwesentlich, ob diese monatlich oder jährlich entstehen. Auch ein mehrjähriger Turnus ist denkbar (BGH 14.02.07, Az. VIII ZR 123/06).

    Und das verlinkte BGH-Urteil bestätigt diese Vorgehensweise sogar.

    Also Denke ich dass damit sogar die Rechtssicherheit gegeben ist.


    Zu Deinem Beispiel ...

    der Mieter der im 4. Jahr einzieht ist bestimmt begeistert.

    ... kann ich dann, wenn ich Euren Vorstellungen folgen würde, eigentlich nur entgegnen.


    Der Mieter, der nach 15 Mon. auszieht würde sicherlich recht sauer, und sein Nachmieter sehr begeistert sein.

    Der erste Mieter würde dann nämlich 100% der 5-jährigen Kosten tragen und sein Nachmieter Null.


    Nach meinem Ansatz trägt aber der erste Mieter genau 15/60 Teile der 5-jährigen Kosten, und der Nachmieter die restlichen 45/60 Teile.


    Ich denke dieser "fairen", und vor allem verursacher- / nutzergerechten Vorgehensweise folgt auch jede rechtliche Prüfung.

    Vielmehr sehe ich sogar Rechtsunsicherheit und Potential zur Anfechtung bei Euer favorisierten Vorgehensweise der 100%igen Umlage lediglich auf 12 Mon. !?


    Ich werde aber genau diesen Fall mal meinem Haus- und Grundeigentümer Verein zur Prüfung geben und bin gespannt was die dazu sagen.