Kaufpreisaufteilung für Immobilie

  • Hallo liebe Mitglieder,


    vorab wünsche ich frohe Weihnachten.


    Leider habe ich einen Steuerbescheid erhalten, indem das FA meiner Kaufpreisaufteilung für den Gebäuteteil und für den Grund und Boden nicht folgt, sondern mithilfe der Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums (BMF) ein weit geringerer Prozentanteil (unter 50%) auf das Gebäude entfällt und ensprechend deutlich höher auf den Grund und Boden. Dies ist aufgrund einer Vermietung und der Abschreibung ausschließlich des Wert des Gebäudeanteils finanziell sehr nachteilig für mich. Im Notarvertrag wurde die Kaufpreisaufteilung nicht festgehalten, der das FA im Übrigen auch ohnehin nicht folgen muss.


    BMF-Arbeitshilfe:

    https://www.bundesfinanzminist…rundstueckskaufpreis.html


    Nun wurde in diesem Jahr vom Bundesfinanzhof entschieden, dass die Arbeitshilfe des BMF die von der Rechtsprechung geforderte Aufteilung nach den realen Verkehrswerten von Grund und Gebäude nicht gewährleiste. Denn die Auswahl der zur Verfügung stehenden Bewertungsverfahren würde auf das vereinfachte Sachwertverfahren verengt. Auch bleibe der vor allem in großstädtischen Ballungsräumen relevante Orts- oder Regionalisierungsfaktor bei der Ermittlung des Gebäudewerts unberücksichtigt.


    BFH Urteil vom 21.07.2020 (Az. IX R 26/19)

    Siehe dazu auch: https://www.bundesfinanzhof.de…ine/detail/STRE202010257/


    Das Urteil bezieht sich aber auf einen Sachverhalt, bei dem die Kaufpreisaufteilung im Notarvertrag stand und welche das FA mit der BMF-Arbeitshilfe widerlegt und ersetzt hat. Im o.g. Verfahren erging das Urteil des BFH an ein Finanzgericht, dass nun angehalten ist, das Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung einzuholen.


    1) Gibt es Mitglieder, die ähnliche Erfahrungen hinsichtlich Änderung der Kaufpreisaufteilung mit Verweis auf die BMF-Arbeitshilfe gesammelt haben, und kann mir jemand schreiben, wie der Einspruch inhaltlich in Bezug auf die Begründung auszusehen hat bzw. gibt es Tipps?


    2) Sollte ich die Einholung eines Guachters bereits im Einspruch erwähnen? Oder genügt es erstmal nur einen Einspruch einzulegen, der zur erneuten Prüfung führt und würde das FA dann von sich aus ein Gutachten einholen?


    3) Falls kein Gutachten vom FA eingeholt wird und das Finanzamt meinen Einspruch zurückweist, wie wären dann die nächsten Schritte?


    Besten Dank an die Community für die Hilfe im Voraus!

  • 1) ja - ich habe mich in einem allerdings schon länger zurückliegenden Fall damit beschäftigt (die Rechenhilfe gab es noch nicht). Ich habe damals allerdings mit anderen Gründen meine Aufteilung letztendlich anerkannt bekommen (es war ein extrem kleines Grundstück, außerdem eine schlechte Lage (direkt am Fluß mit ständiger Hochwassergefahr). Du kannst nur dagegen angehen, wenn du ein Gutachten in Auftrag gibst - das Finanzamt darf und wird weiterhin mit der Arbeitshilfe argumentieren. Du musst deine Aufteilung belegen, denn du bist nachweispflichtig und eine Aufteilung 80:20 ist inzwischen in fast allen Fällen nicht mehr so ohne weiteres nachweisbar, da die Bodenpreise explodieren.

    2) Noch einmal - du musst den Gutachter beauftragen, nicht das Finanzamt. Nur mit einem Gutachten sehe ich für dich Chancen, das Finanzamt geht bei deiner nicht belegten Aufteilung von falschen Werten aus. Du willst eine Vergünstigung (höhere AfA), also musst du belegen, dass dein Antrag berechtigt ist. Sieh dir vorher einmal die Bodenrichtwerte an - sie sind ein Hinweis für den reinen Bodenwert und diesen vom Kaufpreis abziehen, dann hast du schon einen Hinweis für eine realistische Aufteilung vom Gutachter.

    3) Auch hier: das Finanzamt muss und wird kein Gutachten beauftragen. Die nächsten Schritte: entweder selber einen Gutachter beauftragen und damit den Einspruch begründen oder den Bescheid akzeptieren.

    Die besten Grüße aus dem tiefen Süden (wo es fast immer schön ist, auch bei Regen)
    nesciens



    WISO Steuersparbuch seit 1994, Windows 7

  • Bei einem Gebäudeanteil von unter 50 % könnte es daran liegen, dass Modernisierungen nicht eingeflossen sind.


    In der Excel-Tabelle kann man auf Blatt 2 eventuell vorgenommene Modernisierungen eintragen, dadurch wird ein fiktives neueres Baujahr ermittelt und man erhöht dadurch den Gebäudeanteil am Kaufpreis.


    Einschreiben mit Rückschein tut nicht not, am besten über http://www.elster.online, das ist kostenlos und man hat auch eine Garantie, dass der Einspruch eingegangen ist.


    Ansonsten hilft nur ein Gegengutachten um einen höheren Gebäudeanteil zu bewirken. Das Gutachten zahlt natürlich derjenige, der dann verliert.

  • Herzlichen Dank für die schnellen Rückmeldungen, ihr seid spitze.


    Es könnte jedoch auch so laufen, dass das Finanzamt einen Bausachverständigen der Behörde beauftragt, der etwas genauer, jedoch möglicherweise im staatlichen Interesse bewertet. Ist das Ergebnis nicht befriedigend, könnte ich im Einspruchsverfahren auf eigene Kosten als Vorleistung ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung einholen.


    Wäre diese o.g. Option nicht erstmal abzuwarten, damit ich nicht in Vorleistung trete?


    Was ich vermeiden möchte ist, dass, falls ich im Einspruchsschreiben an das Finanzamt noch keine Beauftragung eines Gutachtens von meiner Seite nenne, die Frist abläuft und die Einspruchsfrist dann verstrichen ist und das Finanzamt meinen Einspruch abweist, ohne dass ich noch hätte in derselben Frist darauf mit einem zweiten Schreiben reagieren können, in dem ich dann von meinem Recht Gebrauch zu machen ein Gutachten in Auftrag zu geben.


    Kann mir jemand schreiben, ob ich nach meinem formellen Einspruch auch Zeit erhalte, um einen Gutachter zu beauftragen oder muss dies tatsächlich schon im Einspruchsschreiben genannt werden, sodass eine mögliche andere Option wie ein Bausachverständiger der Behörde nicht zum Zug kommen kann?


    Danke für die Hilfe und einen ruhigen ersten Weihnachtstag!

  • So einfach ist das alles nicht zu lösen.


    Es könnte jedoch auch so laufen, dass das Finanzamt einen Bausachverständigen der Behörde beauftragt, der etwas genauer, jedoch möglicherweise im staatlichen Interesse bewertet.

    Warum sollte das FA dies tun? Die haben einen Verwaltungsakt erlassen und Dir Ihre Berechnungsgrundlagen nach für die maßgeblicher Verwaltungsanweisung dargelegt.


    Ist das Ergebnis nicht befriedigend, könnte ich im Einspruchsverfahren auf eigene Kosten als Vorleistung ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung einholen.

    Du bist doch schon im Einspruchsverfahren, da das FA ja bereits einen Bescheid mit Rechtsmittelbelehrung erlassen hat. Ohne Einspruch geht nicht mehr.


    Wäre diese o.g. Option nicht erstmal abzuwarten, damit ich nicht in Vorleistung trete?

    Du bist nach der AO für den Nachweis steuermindernder Besteuerungsgrundlagen verantwortlich.


    Kann mir jemand schreiben, ob ich nach meinem formellen Einspruch auch Zeit erhalte, um einen Gutachter zu beauftragen oder muss dies tatsächlich schon im Einspruchsschreiben genannt werden, sodass eine mögliche andere Option wie ein Bausachverständiger der Behörde nicht zum Zug kommen kann?

    Du legst Einspruch gegen den entsprechenden Verwaltungsakt/Steuerbescheid ein und begründest ihn entsprechend. Weitergehend bittest Du um Fristverlängerung zwecks Beauftragung eines Gutachters durch Dich.


    Du könntest aber auch hier im Forum einmal auf die Gründe eingehen, die Dir z.B. @Petz und @nesciens oben genannt hat. Nur so mal " Mir gefällt die Ermittlung nicht, von daher veranlasse ich ein Gutachten.", ist ja auch ein bisschen wenig. 80:20 ist auf jeden Fall nicht mehr aktuell und war auch vor 20 Jahren schon nicht mehr für jeden Fall anwendbar. Gerade die letzten Jahre sind die Grundstückspreise eben extrem gestiegen, von daher geht ohne die ja frei verfügbaren Bodenrichtwerte vom amtlichen Gutachterausschuss (Boris) schon mal gar nichts. Eine 80/20-Festlegung im beurkundeten Kaufvertrag hätte Dir übrigens auch nichts genutzt, da das FA daran ebenfalls nicht gebunden ist und dem Veräußerer die Aufteilung regelmäßig ziemlich gleichgültig ist. Papier ist geduldig. Dir ist bekannt, dass teilweise Objekte ohne Gebäude mehr wert sind als mit der ggf. darauf stehenden alten Bausubstanz?

  • In meinem Fall widerlegt und ersetzt das FA meine 80/20-Festlegung, die nicht notariell festgehalten wurde. Im Prinzip läuft es aber auf eine identisch vorgenommene Bewertung der Kaufpreisaufteilung durch das FA mithilfe der BMF-Arbeitshilfe hinaus.

    Das ist absolut nicht identisch! Du hast keinerlei Bewertung vorgenommen, sondern anhand eines vor vielen Jahren einmal möglichen Pauschalwertes eine Annahme getroffen. Das Finanzamt hat hier mit einer Bewertung "geantwortet". Damit liegt hier nichts vor, was gegen die Bewertung durch das Finanzamt spricht und auch das von dir zitierte Urteil greift nicht, weil eben keinerlei Bewertung von dir gemacht oder beauftragt wurde. Die Hilfe wurde auch nicht in "Bausch und Bogen" verworfen - auch hier ist das Urteil sehr detaillierter darauf eingegangen, warum dies im hier zu beurteilenden Fall nicht gilt.


    Du fühlst dich ungerecht behandelt? Sehe ich nicht so - du bist wie alle anderen Steuerpflichtigen beweispflichtig. Wenn du dies nicht machst, weil du meinst, eine pauschale Aufteilung ist "Beweis" genug, wirst du behandelt wie jeder andere Steuerpflichtige auch, der keinen Nachweis erbringt für das Vorliegen von steuersenkenden Tatsachen.

    Die besten Grüße aus dem tiefen Süden (wo es fast immer schön ist, auch bei Regen)
    nesciens



    WISO Steuersparbuch seit 1994, Windows 7

  • sparfuchs77

    Hat den Titel des Themas von „Geänderte Kaufpreisaufteilung für Immobilie im Steuerbescheid // BFH-Urteil 2020“ zu „Kaufpreisaufteilung für Immobilie“ geändert.
  • Bezüglich interner Nachricht (mangels PN-Möglichkeit):

    Guten Tag @sparfuchs77,

    das Forum ist ein Forum, in denen User anderen Usern bei der Programmbedienung behilflich sind. in einem gewissen Rahmen werden dabei natürlich auch andere Themen in dem nach dem Steuerberatungsgesetz erlaubten Rahmen mit "behandelt".

    Sinn des Userforums ist es, dass andere User aus Fragen und Problemen aller Forenmitglieder profitieren. Da wir auch sehr darauf achten, dass die Fragen hier anonym erfolgen und der Nutzer auch nicht durch versehentliche Eingaben nachverfolgbar ist, erwarten wir, hoffentlich zurecht, dass nicht nach mühevoller Antwort der Hilfesteller in ihrer Freizeit etwaige Posts nachträglich gelöscht werden. Dann würde das ganze Forum keinen Sinn mehr machen und viele würden sich überlegen, ob es überhaupt noch Sinn macht zu antworten. Da Dir doch selbst an den Weihnachtstagen mit vielen Infos und Ratschlägen geholfen wurde, sollte es doch auch in Deinem Sinne sein, andere User bei gleichartiger Problemstellung zu unterstützen. Und dafür muss man eben alles unverändert lesen können.

    Das Sperren einzelner Posts gegen Veränderungen erfolgt insbesondere dann, wenn z.B. nacherfolgten Antworten noch etwas in früheren Posts editiert wurde. Zum einen lesen die wenigsten Hilfesteller nach erfolgten Antworten noch einmal den kompletten vorherigen Text, zum anderen kann ansonsten der Zusammenhang der Antworten auf den ursprünglichen Text komplett verfälscht erscheinen.

    Ich hoffe, Du hast Verständnis dafür und erkennst die Zeit und Mühe, die andere User erbracht haben an.

    Mit freundlichen Grüßen

    miwe4