Mietminderung

  • Hallo zusammen,


    ich habe Fragen zur Eingabe einer Mietminderung im Programm.


    Ein Mieter kürzt (mit Ankündigung) die Nebenkosten. Also, er zahlt die volle Netto-Miete, aber nur einen Teil bzw. jetzt gar keine NK mehr. Noch komplizierter wird das für mich, da er NK und HK auch noch getrennt im MV stehen hat.


    Als Beispiel: Nettomiete ist 300 €, NK 20 €, HK 80 € laut Mietvertrag. Die Monate Jan bis Okt hat er voll bezahlt, in Nov und Dez 300 € + 20 € NK + 25 € HK.
    Wenn ich im Programm die monatliche Mietzahlung für Nov und Dez verändere und unter Mietminderung für den Zeitraum 01.11. - 31.12. eine Prozentzahl eingebe (in diesem Fall wären das 13,75% bezogen auf die 400 €), berechnet das Programm daraus einen Betrag von 94,87 €, aber er hat ja um 110 € gesamt gemindert. Gebe ich den Betrag ein, schmeißt das Programm einen Prozentwert von 15,94 aus. Lasse ich die monatliche Mietzahlung für Nov und Dez in voller Höhe drin, berechnet das Programm bei der Mietminderung überhaupt nichts, sprich, wenn ich die 13,75% eingebe, steht als Betrag dort 0 €. Gebe ich den Betrag von 110 € ein, steht dort 100%.


    Wenn ich dann in die NK-Abrechnungen (mit allen drei Modellen) gehe, schmeißt mir das Programm die Minderungen natürlich mit den unterschiedlichen Prozentwerten aus. Berechnet auf die tatsächlichen 61 Tage der Mietminderung, siehe Bilder im Anhang.

    Unverständlich ist mir auch, warum das Programm dann von einer Minderung der BK von 95,48 € ausgeht? 110,00 € - 95,48 € = 14,52 € wäre dann die Minderung der Netto-Miete?

    Die Verteilung auf NK und HK erschließt sich mir auch nicht wirklich. Das Programm rechnet da mit ca. 50/50%, aber eigentlich zahlt er ja 20/80%.


    Was ist jetzt richtig? Habe ich einen Denkfehler, oder spinnt das Programm? Laut BGH muss ich die Mietminderung ja mit angeben,
    Dazu habe ich bei mietrecht.com noch folgendes gefunden: "Haben Mieter eine Nachzahlung zu leisten, kann auch diese um den veranschlagten Prozentsatz gekürzt werden. Erhalten sie hingegen eine Rückzahlung, sind die zuvor zu viel gekürzten Beträge an den Vermieter zurückzuzahlen." Der Mieter hat ja in jedem Fall eine Erstattung zu bekommen, da dürfte das ja dann gar nicht einfließen in die Berechnung, oder sehe ich das falsch?

    Ich hoffe, mir kann jemand helfen.
    Viele Grüße

  • Verstehe ich nicht ganz:

    Ich würde den Sollbetrag NK so bestehen lassen, wie es war: 80€. Er hat keine Mietminderung angekündigt, denn er zahlt ja 300€ Miete. Er zahlt nur weniger Nebenkosten voraus - wieso auch immer.

    Jeden Monat nur das Gezahlte verbuchen und in der folgenden Nebenkostenabrechnung ergibt sich dann durch die geleisteten Ist-Zahlungen eine Nachzahlung oder Guthaben.


    Edit Sorry: NK/Nebenkosten durch Heizkosten ersetzen.

  • Hallo Duplicate Alexandra,

    eigentlich gibt es keine Mietminderung nur der NK oder HK. Eine Mietminderung bezieht sich laut BGH immer auf die Brutto-Miete, siehe hier: https://www.mietrecht.com/mietminderung-warmmiete/
    Daher meine Frage, wie ich im Programm damit umgehen kann.
    Der Mieter zahlt seine gesamte Brutto-Miete schon seit Jahren nur unter Vorbehalt, mal mit MV-konformen NK und HK, mal mit weniger oder gar keinen NK und HK. Ein Verfahren vor Gericht ist anhängig. Ob die Mietminderung insgesamt gerechtfertigt ist oder nicht, ist zur Zeit noch unklar. Ich habe die Verwaltung erst dieses Jahr übernommen.
    Wenn ich aber jetzt BK-Abrechnungen ohne Mietminderung erstelle, geht er mit denen auch wieder zum Anwalt, da sich eine Mietminderung halt auch auf die Höhe der BK auswirkt.
    So wird das dann ein Ding ohne Ende... seufz...

  • Hallo pum,


    wie zahlt er denn die Miete? In einer Überweisung?

    Zahlt er einen vollen Betrag ohne weitere Angaben oder schreibt er etwas in die Überweisung wie 300 € Kaltmiete, ... NK... HK? Denn dann müsste man die Beträge auch so aufteilen, wie er es hineingeschrieben hat.

    Tut er das nicht, bist Du "freier" in der Gestaltung. Es ist nämlich so, dass die Mietminderung sich nicht nur auf die NK und HK erstreckt, sondern auch auf die Grundmiete (Kaltmiete). Du hast es oben schon richtig angegeben mit deinem Link.


    Dann habe ich noch mit einer Testbuchung Dein Problem versucht nachzuvollziehen. Ich habe da keins, das Programm gibt die Zahlen richtig aus.

    Der Mietvertrag muss die richtigen Zahlen enthalten, also wirklich 300, 20 und 80. Dann gibst Du die Buchung für November und Dezember ein, so wie sie sind. Und dann gibst Du unter "Mieter/Verträge" im Bereich Stammdaten den Zeitraum und die prozentuale Mietminderung ein. Et voilà, es funktioniert. Auf der Basis von 400 € erhalte ich bei 13,75% 55 € für einen Monat.


    Du darfst Du vertraglich vereinbarte Miete in den Stammdaten nicht auf 345,-€ setzen, denn dann werden Deine Zahlen falsch, so wie Du sie oben angibst.

  • Hallo KleinerVerwalter,

    er zahlt die Miete in einer Überweisung. Er schreibt in den Betreff: "Miete 300, NK 20, HK 25, unter Vorbehalt." Genauso buche ich auch. Offene Posten habe ich nicht erzeugt.

    Ich habe nochmal alles überprüft, in den Stammdaten ist die Miete genauso erfasst, wie im MV vereinbart, also 300, NK 20 und HK 80.
    Gebe ich dann die Mietminderung ein kommt folgendes, siehe Bilder im Anhang. Das Ergebnis in der NK-Abrechung ist das gleiche wie oben in den Screenshots im Eingangspost.
    :-(

  • Vielleicht habe ich mich falsch ausgedrückt:

    Wenn der Mieter so angibt und zahlt ist das keine Mietminderung, da die Kaltmiete ja 100% gezahlt wird. Daher würde ich auch nicht das tool Mietminderung im Programm nutzen. Denn das handelt entsprechend der hier angegebenen Gesetze. Der kürzt nur die Vorauszahlungen und wenn der das Mietminderung nennt, ist das sein Problem und nicht deines. Er gibt ja genau an was er wie zahlt und deshalb nicht Mietminderung in HV nutzen, sondern so buchen wie er zahlt.

  • Jetzt mal unabhängig davon, ob das eine Mietminderung ist oder nicht.


    Ich habe die Erklärung gefunden: der Mietvertragsbeginn und damit auch die Angabe der Miet- und NK-Höhen hatte ich wie tatsächlich abgeschlossen eingegeben, das Datum liegt vor dem 01.01.2015. Ich habe jetzt einfach noch mal die Miete und NK ab 01.01.2015 eingegeben, und jetzt wirft das Programm die tatsächlichen Werte aus : 13,75% und 110,00 Euro.


    Das Programm arbeitet anscheinend nur mit Daten ab dem 01.01.2015. Aufgefallen ist mir das, da man ja auch keine Abrechnungen von vor 2015 damit erstellen kann...