Kaufpreisaufteilung / Ermittllung Bemessungsgrundlage für Abschreibung

  • Hallo zusammen,


    ich habe anhand der Excel-Tabelle "Kaufpreisaufteilung" der Finanzverwaltung die Berechnung zur Aufteilung eines Grundstückskaufpreises vorgenommen (siehe Excel anbei).


    Die Angaben zum Miteigentum und Grundstücksgröße habe ich aus dem Notarvertrag.


    Den Bodenrichtwert habe ich vom Katasteramt (Die Abfrage über Boris funktioniert gerade nicht).


    Ermittelte Einzelwerte

    Grund und Boden 20.879 € (9,11 %)

    Gebäude 208.258 € (90,89 %)

    Summe 229.137 €


    Kaufpreisanteile

    Grund und Boden 18.288 € (9,11%)

    Gebäude 182.469 € (90,89 %)

    Summe 200.757 €


    Wenn ich den errechneten Kaufpreisanteil für Grund und Boden 18.288 € in Wiso eintrage, errechnet das Programm für das Gebäude einen Wert von 161.212 € (siehe Screenshots).


    Hat jemand eine Idee, warum das maschinell berechnet wird? Wie kann ich das ändern? Weil die Excel-Tabelle ja eigentlich einen Wert von 182.469 € vorsieht.


    Lieben Dank und viele Grüße

    Katinki

  • Wenn ich den errechneten Kaufpreisanteil für Grund und Boden 18.288 € in Wiso eintrage, errechnet das Programm für das Gebäude einen Wert von 161.212 € (Screenshots.pdf).


    Hat jemand eine Idee, warum das maschinell berechnet wird?

    Weil Du das dem Programm durch deine Anweisung "manuelle Aufteilung" und Deine Eingegebenen Zahlen zur Plus-Minus-Rechnung so vorgibst. ;)


    Wie kann ich das ändern? Weil die Excel-Tabelle ja eigentlich einen Wert von 182.469 € vorsieht.

    Die Zahlen entsprechend der vorgesehen Eingabeschritte eingeben.


    Wobei Du ja die Verkehrswerte nach Boris zu Deinem tatsächlichen Kaufpreis erst einmal ins Verhältnis setzen müsstest.


    Und Screens bitte künftig hier mit den Forenmitteln anhängen und nicht in ein PDF einbetten. Frei erstellte PDFs öffnen viele hier aus Sicherheitsgründen ungern.

  • Hallo miwe4,


    vielen Dank für deine schnelle Rückmeldung.


    Ich habe die Einfügung der pdf's geändert. Ist es so richtig?


    Die Zahlen entsprechend der vorgesehen Eingabeschritte eingeben.


    Das verstehe ich leider nicht. Ich konnte ja nur den Bodenwert von der Excel-Tabelle nach WISO übertragen. Was für andere Eingabeschritte meinst du?


    Oder meinst du, dass ich die programmunterstützte Aufteilung anstatt der manuellen in WISO nutzen soll?


    Aber dann werden ja ganz andere Werte benötigt.


    Wobei Du ja die Verkehrswerte nach Boris zu Deinem tatsächlichen Kaufpreis erst einmal ins Verhältnis setzen müsstest.

    Das verstehe ich ebenfalls nicht. Ich habe in den Hilfetexten gelesen, dass der Verkehrswert beim Finanzamt erfragt werden kann. Den könnte ich dann bei der programmunterstützten Maske eintragen.


    Aber wofür werden dann die Werte aus der Excel-Tabelle benötigt?


    Viele Grüße

    Katinki

  • Ich habe die Einfügung der pdf's geändert. Ist es so richtig?

    Ich meinte, als *.png oder *.jpg anhängen/einfügen.


    Oder meinst du, dass ich die programmunterstützte Aufteilung anstatt der manuellen in WISO nutzen soll?

    Das erste PDF war vorher ja gar nicht dabei, zumindest habe ich es nicht gesehen. Wobei ich meine, Du hast da einen Fehler bei der Wohn-/Nutzfläche bzw. der Garagenzuordnung. Müsste sich @Petz mal anschauen.


    Und wo kommen denn im zweiten PDF die 179.500€ her? Folgefehler?


    Wo gibt es denn noch Grundstückspreise von 165€/qm? Zumal noch bei Wohnungs- und Teileigentum, das eigentlich noch höhere Preise nach sich zieht?

  • Nochmal hallo,


    Und wo kommen denn im zweiten PDF die 179.500€ her? Folgefehler?

    179.500 € war der Kaufpreis.



    Wo gibt es denn noch Grundstückspreise von 165€/qm? Zumal noch bei Wohnungs- und Teileigentum, das eigentlich noch höhere Preise nach sich zieht?

    Diese Preise gibt es in der Region Hannover :thumbsup: Habe gerade extra nochmal bei Boris reingeschaut. Da werden mir auch 165 € pro qm angezeigt.


    LIebe Grüße

    Katinki

  • Diese Preise gibt es in der Region Hannover :thumbsup: Habe gerade extra nochmal bei Boris reingeschaut. Da werden mir auch 165 € pro qm angezeigt.

    Wir sind hier eine Kleinstadt in NRW und da sind es 2020 schon 360€/qm. :(


    Das erste PDF war vorher ja gar nicht dabei, zumindest habe ich es nicht gesehen. Wobei ich meine, Du hast da einen Fehler bei der Wohn-/Nutzfläche bzw. der Garagenzuordnung. Müsste sich @Petz mal anschauen.

    Hast Du Dir Deine Werte da mal angeschaut?

  • OMG, wie peinlich. Wer lesen kann, ist klar im Vorteil. Danke für den Hinweis. Ich habe die Gesamtanzahl der Garagen aufgeführt. Gekauft habe ich natürlich nur eine :D


    Jetzt kommt hoffentlich meine letzte Frage:


    In WISO wird der Kaufpreis abgefragt. Der soll wahrscheinlich inkl. der Kaufnebenkosten angegeben werden, oder? Das hatte ich bisher nicht. Dann würden auch die Prozentsätze stimmen. Ich finde, dass das aus dem Hilfetext nicht eindeutig hervorgeht.

  • OMG, wie peinlich. Wer lesen kann, ist klar im Vorteil. Danke für den Hinweis. Ich habe die Gesamtanzahl der Garagen aufgeführt. Gekauft habe ich natürlich nur eine :D

    Und das Miteigentum für den Grund- und Bodenanteil in x/10.000, der sich aus dem Kaufvertrag ggf. gesondert ergibt, hast Du hoffentlich bei den Miteigentumsanteilen ebenfalls berücksichtigt.


    In WISO wird der Kaufpreis abgefragt. Der soll wahrscheinlich inkl. der Kaufnebenkosten angegeben werden, oder? Das hatte ich bisher nicht.

    Das kommt darauf an, welche Ermittlungsart man anklickt. Da gibt es ja im Prinzip drei verschiedene Möglichkeiten.


    Aber Dein Grund- Und Bodenanteil sollte nach den Änderungen in % ausgedrückt wohl wesentlich höher sein, als in Deiner ersten Berechnung ausgewiesen.

  • Und das Miteigentum für den Grund- und Bodenanteil in x/10.000, der sich aus dem Kaufvertrag ggf. gesondert ergibt, hast Du hoffentlich bei den Miteigentumsanteilen ebenfalls berücksichtigt.

    Meinst du in der Excel-Tabelle oder in WISO? In der Excel ist es natürlich drin (siehe Anlage). Wird das in WISO auch erfasst? Kann den entsprechenden Punkt leider nicht finden.


    Das kommt darauf an, welche Ermittlungsart man anklickt. Da gibt es ja im Prinzip drei verschiedene Möglichkeiten.

    Wieso drei Ermittlungsarten? Es gibt doch nur manuell und programmgestützt?


    Aber Dein Grund- Und Bodenanteil sollte nach den Änderungen in % ausgedrückt wohl wesentlich höher sein, als in Deiner ersten Berechnung ausgewiesen.

    Der Grund- und Bodenanteil liegt jetzt bei 15,28% (siehe Anlage).


    :S

  • Und das Miteigentum für den Grund- und Bodenanteil in x/10.000, der sich aus dem Kaufvertrag ggf. gesondert ergibt, hast Du hoffentlich bei den Miteigentumsanteilen ebenfalls berücksichtigt.

    Meinst du in der Excel-Tabelle oder in WISO? In der Excel ist es natürlich drin (siehe Anlage). Wird das in WISO auch erfasst? Kann den entsprechenden Punkt leider nicht finden.

    Darüber befindet sich eine weitere Frage, die man mit ja/nein beantwortet und hinter der sich ggf. eine weitere Alternative verbirgt. Also immer Zeile für Zeile vorgehen und sich alles einmal anschauen. ;)



    Der Grund- und Bodenanteil liegt jetzt bei 15,28% (siehe Anlage).

    Sieht schon besser aus.



    In den 475/10.000 ist aber auch der Anteil der Fläche des Stellplatzes drin, oder? Der ist nämlich im Vertrag meistens gesondert ausgewiesen und wird gerne einmal übersehen. Die THK des Garagenstellplatzes betreffen ja nur die kalkulierten anteiligen Herstellungskosten des Stellplatzes und nicht seinen Grundstückswert/-anteil.

  • Darüber befindet sich eine weitere Frage, die man mit ja/nein beantwortet und hinter der sich ggf. eine weitere Alternative verbirgt. Also immer Zeile für Zeile vorgehen und sich alles einmal anschauen.


    Oh mann, jetzt bin ich endgültig verwirrt.


    In der Excel-Tabelle gibt es über den Miteigentumsanteilen keine ja/nein-Frage.


    Also nehme ich an, dass du WISO meinst. Dort gibt es ganz oben die ja/nein-Frage "Erfolgt die Ermittlung der Anschaffungskosten anhand des Kaufpreises. Dort hatte ich bisher ein JA ausgewählt. Dadurch kamen die Felder, dass ich den Kaufpreis aufteilen soll.


    Wenn ich dort ein NEIN auswähle, kann ich zusätzlich zum Kaufpreis auch die Anschaffungskosten erfassen (siehe Anhänge).


    In den 475/10.000 ist aber auch der Anteil der Fläche des Stellplatzes drin, oder? Der ist nämlich im Vertrag meistens gesondert ausgewiesen und wird gerne einmal übersehen. Die THK des Garagenstellplatzes betreffen ja nur die kalkulierten anteiligen Herstellungskosten des Stellplatzes und nicht seinen Grundstückswert/-anteil.

    In dem notariellen Kaufvertrag ist nur das Miteigentum an dem Grundstück aufgeführt. Für die Garage ist kein Miteigentum genannt (siehe Anlage). Ich habe auch nochmal in der Teilungserklärung von 1997 geschaut. Dort steht auch nur der Eigentumsanteil für die Wohnung.

  • Es gibt halt viele Wege, die nach Rom führen. ;)


    Die Varianten führen bei richtiger Vorgehensweise aber alle zu demselben Ergebnis. Es kommt halt darauf an, welche Zahlen und Daten man als Ausgangsbasis zur Verfügung hat und womit man im Zweifel besser zurechtkommt.


    auch nochmal in der Teilungserklärung von 1997 geschaut. Dort steht auch nur der Eigentumsanteil für die Wohnung.

    Dann wird es in Deinem Fall so sein.

  • Die Varianten führen bei richtiger Vorgehensweise aber alle zu demselben Ergebnis. Es kommt halt darauf an, welche Zahlen und Daten man als Ausgangsbasis zur Verfügung hat und womit man im Zweifel besser zurechtkommt.

    Hmm, ok. Aber warum wird der Kaufpreis ohne Anschaffungskosten gemäß Kaufpreisaufteilung auf Grund/Boden und Gebäude aufgeteilt und der Kaufpreis mit Anschaffungskosten nicht? Das verstehe ich nicht.


    Diese Werte kommen jetzt bei den unterschiedlichen Varianten heraus:

    1. Erfolgt die Ermittlung der Anschaffungskosten anhand des Kaufpreises JA (manuelle Aufteilung anhand Kaufpreisaufteilung) = AfA 936 €

    2. Erfolgt die Ermittlung der Anschaffungskosten anhand des Kaufpreises JA (programmunterstützte Aufteilung) = AfA 990 €

    3. Erfolgt die Ermittlung der Anschaffungskosten anhand des Kaufpreises NEIN = AfA 1.002 €


    Tatsächlich liegen die Ergebnisse nicht weit auseinander. Allerdings sind das auch nur die Werte für anteilig 3 Monate (sagt WISO). Wir haben die Wohnung erst zum 01.10.2020 gekauft. Auf 12 Monate gesehen, liegen die Afa-Werte dann natürlich weiter auseinander.


    Also suche ich mir aus, welcher Wert für mich vorteilhafter ist? Oder fragt man vorher das Finanzamt, welche Variante sie haben möchten? Hat da jemand Erfahrungswerte?


    Vielen lieben Dank vorab :):S:)