Feststellungserklärung bei Neubauimmobilien.

  • Ich würde mich freuen, wenn Ihr mir kurzes Feedback geben könntet, ob meine Gedanken bzw. Vorgehensweise so in Ordnung ist.

    Folgende Ausgangslage: Ich habe mir im Dezember 2020 mit meiner Freundin gemeinsam eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage (zur späteren Vermietung) gekauft. Wir stehen beide zu je ½ in den Verträgen (keine GbR, keine gemeinsame steuerliche Veranlagung). Die Wohnung wird erst im Jahr 2022 fertiggestellt und es gibt auch noch kein Einheitswert-Aktenzeichen, da noch kein Grundsteuerbescheid kam. Jetzt haben wir folgende Fragen:

    a) Wir müssen ja eine Feststellungserklärung (gesondert&einheitliche Feststellung) abgeben. Kann das Finanzamt diese verarbeiten, auch wenn der Abschluss (Übergang Nutzen&Lasten) noch in der Zukunft liegt und noch keine Einkünfte erzielt werden?

    Oder ist dies überhaupt erst notwendig, sobald Einkünfte erzielt werden?
    b) Folgende Ausgaben möchten wir bereits für das Jahr 2020 absetzen:

    Direkt mit dem Objekt verbundene Kosten à Eintragung der Grundschuld (Kapitalbeschaffungskosten)

    sowie nicht direkt mit dem Objekt verbundene Werbungskosten für die Besichtigungen von Objekten, die wir später nicht gekauft haben.

    Packe ich diese Aufwendungen (Besichtigungen) ebenfalls in die Feststellungserklärung oder nur die Kapitalbeschaffungskosten?

    Wo würden wir dann in unseren Einkommensteuererklärungen in Anlage V am sinnvollsten die vergeblichen Aufwendungen für die Besichtigungen eintragen? Dass die meisten weiteren Kosten zu den Anschaffungskosten zählen ist mit bekannt.

    Vielen Dank für euer Feedback!

    PS: Bisher habe ich unsere Steuererklärungen immer selbst angefertigt und ich hatte auch im Vorfeld zum Kauf einer anderen Immobilie einen Termin bei einem Steuerberater. Dieser konnte aber leider bis auf eine hohe Rechnung relativ wenig zum Erfolg beitragen, deshalb versuche ich es hier.

  • Wir stehen beide zu je ½ in den Verträgen (keine GbR, keine gemeinsame steuerliche Veranlagung).

    Also doch kraft Gesetzes eine GbR.


    Auch vorweggenommene Werbungskosten werden im Rahmen einer Einkunftsart, hier Vermietung und Verpachtung, ermittelt. Für diese Einkunftsermittlungen gilt immer auch das Zufluss-/Abflussprinzip des § 11 EStG.


    PS: Bisher habe ich unsere Steuererklärungen immer selbst angefertigt und ich hatte auch im Vorfeld zum Kauf einer anderen Immobilie einen Termin bei einem Steuerberater. Dieser konnte aber leider bis auf eine hohe Rechnung relativ wenig zum Erfolg beitragen, deshalb versuche ich es hier.

    Dem Forum ist aber aufgrund des Steuerberatungsgesetzes eine Steuerberatung untersagt. Das bitte ich zu beachten und sich ggf. doch wieder an diese Berufsgruppe zu wenden. Ansonsten muss man sich eben die Zeit nehmen und sich in ein Steuerprogramm einarbeiten.

  • Vielen Dank für die schnelle Antwort.

    Dass ich die Kapitalbeschaffungskosten direkt absetzen kann, ist mir bekannt, meine Frage zielte darauf ab, wo ich die vergeblichen Werbungskosten ansetze.

    Mit in der Feststellungserklärung oder in der Anlage V? Die Kosten sind teilweise unterschiedlich angefallen. Mein Vorgehensweise wäre, die Kosten die gemeinsam angefallen sind (Kontoführungsgebühren, Besichtigungen von anderen Objekten) hätte ich in die Feststellungserklärung gepackt, Kosten die nur bei einem angefallen sind (Lehrmaterial) in die Anlage V.

    Ich arbeite seit ca. 10 Jahren mit WISO-Steuer, nur das Thema Feststellungserklärung war für mich neu und nicht auf Anhieb verständlich.

    Für mich stellte sich auch hier gleich die Frage, ob wir uns im Programm als Grundstücksgemeinschaft definieren oder als GbR. Falls die Frage aufkommt, wir stehen im Grundbuch und den Verträgen als Bruchteil zu je 1/2.

    Danke für die Unterstützung!

  • Mit in der Feststellungserklärung oder in der Anlage V?

    In die Anlage V der GbR, die mit der Feststellungserklärung abzugeben ist.


    Mein Vorgehensweise wäre, die Kosten die gemeinsam angefallen sind (Kontoführungsgebühren, Besichtigungen von anderen Objekten) hätte ich in die Feststellungserklärung gepackt, Kosten die nur bei einem angefallen sind (Lehrmaterial) in die Anlage V.

    Es gehört alles in die Feststellungserklärung. Ob und in welchem Umfang da evtl. Sonderwerbungskosten oder später auch Sondereinnahmen gegeben sind, sollte sich aus den Verträgen sowie den tatsächlichen Besteuerungsgrundlagen ergeben.


    Für mich stellte sich auch hier gleich die Frage, ob wir uns im Programm als Grundstücksgemeinschaft definieren oder als GbR.

    Eine Grundstücksgemeinschaft ist auch eine GbR mit vermietetem Wohneigentum.


    Noch einmal:

    Dem Forum ist aber aufgrund des Steuerberatungsgesetzes eine Steuerberatung untersagt. Das bitte ich zu beachten und sich ggf. doch wieder an diese Berufsgruppe zu wenden.

    Nicht umsonst durchläuft man da eine umfassende Berufsausbildung und unterliegt einem dauernden Lernprozess.

  • Okay, vielen Dank der Mithilfe und entschuldigt bitte wenn meine Fragen eine Steuerberatung implizieren.
    Im Programm muss ich eine Rechtsform angeben, hier kann ich die Auswahl treffen wir "Gemeinschaft (zum Beispiel Erben- oder Grundstücksgemeinschaft)" oder eine "Gesellschaft des bürgerlichen Rechts" sind. Ich fasse uns als Grundstücksgemeinschaft auf.