WEG-Abrechnung: Zusammensetzung der Betriebskosten zeigt Kosten, die aus RL getragen werden

  • Liebe Freunde der ordnungsgemäßen WEG-Abrechnung,


    ich habe mit dem Hausverwalter 365 erfolgreich eine WEG-Abrechnung für das Abrechnungsjahr 2020 erstellt und diese zwecks Prüfung dem Beirat vorgelegt. In der Übersicht "Zusammensetzung der Betriebskosten" (Seite 3) tauchen unter den nicht umlagefähigen Kosten auch diejenigen Kosten auf, die aus der Rücklage getragen werden. Diese Kosten werden dann - weil sie eben nicht vom Eigentümer zu tragen sind - in der Abrechnungszusammenfassung (Seite 1) sowie Detailsicht auf die Abrechnung (Seite 3) zum Abzug gebracht.


    Folgendes Beispiel:

    Gemäß Wirtschaftsplan wurde beschlossen, dass 5.000 € Kosten für den Austausch von Fenstern zu Lasten der Rücklage gehen sollen. Die Kosten wurden entsprechend auf einem Instandhaltungskonto (Konten-Kategorie: Instandhaltung/Modernisierung) erfasst und der Rücklage entnommen. Soweit so gut. Das Programm weist die Entnahme korrekt aus.


    In den Betriebskosten (Seite 3) tauchen die Kosten nun auf und werden anteilig auf die Eigentümer verteilt. Gibt es bspw. 10 Eigentümer mit gleichen Anteilen, so hat jeder einen Anteil von 500 €.


    Weil aber auch 5.000 € aus der Rücklage entnommen wurden, reduziert das Programm die zu tragenden Kosten bei jedem Eigentümer um 500 €. Entsprechend wird dieser Betrag in der Abrechnungszusammenfassung sowie Abrechnungs-Detailsicht (Seite 1, Seite 2) zum Abzug gebracht. Das ist für mich alles verständlich und ergibt Sinn.



    Jetzt zu dem Knackpunkt: Ein Mitglied des Bereits verweist auf ein (nicht weiter genanntes) BGH-Urteil, welches wohl aussagt, dass Kosten, die aus der Rücklage getragen werden, nicht in der Betriebskostenabrechnung (Seite 3) auftauchen dürfen. Mir ist dieser Sachverhalt neu und ein solches Urteil nicht bekannt. Auch war es für mich nicht auffindbar. Habt ihr davon schon einmal gehört und wenn ja: Wie hätte ich denn sonst die Kosten erfassen sollen? Das Programm erlaubt doch gar keine weitere Differenzierung oder Kennzeichnung, dass die Rechnung aus der Rücklage getragen wird.


    Vielen Dank und Gruß

  • Das Thema wurde schon diskutiert; so schnell finde ich den Thread aber nicht, weil das Thema Rücklagenbuchungen sehr komplex ist.

    Meines Erachtens hast Du Recht!

    Aber lass' uns mal schauen, was eigentlich passieren müsste:

    Gelder werden in die IHR gestellt und Eigentümer dafür belastet. In dem Moment, wo das Geld wieder ausgegeben wird, läuft das ja in der Regel auch wieder über das Hausgeldkonto, d.h. Du machst eine Umbuchung auf das Hausgeldkonto und überweist davon die Rechnung. Diese Umbuchung willst Du aber nicht nochmal verteilen! Auch die folgende Überweisung willst Du nicht über das Umlagekonto (z.B. Großreparaturen) verteilen. Denn sonst passiert genau das, was Du schreibst: Die Ausgabe und auch eine entsprechende Gegenbuchung der Eigentümer tauchen in der Abrechnung auf.

    Es sollte anders sein: Sobald das Geld in der IHR ist, sollte sich der Geldfluss ALLEIN mit der Rücklagenentwicklung nachvollziehen lassen! Ich fände das auch viel logischer, habe aber alles Mögliche getestet und denke, dass es nicht geht! Wird die Ausgabe über das Hausgeldkonto verbucht, dann muss man die Ausgabe ja erneut über das entsprechende Umlagekonto als Ausgabe verteilen. Hier fehlt eine Möglichkeit, die Ausgabe als "finanziert aus IHR ohne Verteilung" zu buchen.

    Im IHR-Assistent gibt es zwar auch die Möglichkeit, Ausgaben direkt zu buchen (ohne Verteilung), diese Zahlen tauchen jedoch nur summarisch als "besondere Zuführung" oder "besondere Entnahme" auf. In Wirklichkeit will ich hier aber in der Rücklagenabrechnung die einzelne Rechnung als Ausgabe aufgelistet bekommen! Dafür gibt es m.E. genau die Rücklagenabrechnung.

    Es sind zwei getrennte Töpfe, aber WISO bucht eben so. Es kommt aber am Ende der richtige Abrechnungsbetrag heraus.

    Dazu kommt, dass es schon viele Leute gibt, die nichtmal das Problem verstehen. Wie soll man dann eine Lösung anbieten?!

  • Im IHR-Assistent gibt es zwar auch die Möglichkeit, Ausgaben direkt zu buchen (ohne Verteilung), diese Zahlen tauchen jedoch nur summarisch als "besondere Zuführung" oder "besondere Entnahme" auf. In Wirklichkeit will ich hier aber in der Rücklagenabrechnung die einzelne Rechnung als Ausgabe aufgelistet bekommen! Dafür gibt es m.E. genau die Rücklagenabrechnung.

    Dazu muss verstehen das die "Rücklagenabrechnung" nicht dazu dient, Zahlungsströme an oder aus dem IHR Konto dazustellen, sondern hier werden die Zahlungen der WEG Mitglieder an das RL Buchungskonto betrachtet. Sprich, hat jeder seinen Beitrag geleistet oder nicht, und wurde durch den Verwalter auch die RL sauber befüllt (oder entleert).


    Entnahmen aus der IHR, die zur Finanzierung einer größeren Reparatur gedacht sind, sollen ja die Hausgeldkasse entlasten. Daher ist die Darstellung m.E. sehr logisch.

    Entnahmen ohne Verteilung bedeuten nur, die RL Summe aus dem Wjahr wir dadurch nicht verringert (was bei "mit Verteilung" passieren würde).

  • Jetzt zu dem Knackpunkt: Ein Mitglied des Bereits verweist auf ein (nicht weiter genanntes) BGH-Urteil, welches wohl aussagt, dass Kosten, die aus der Rücklage getragen werden, nicht in der Betriebskostenabrechnung (Seite 3) auftauchen dürfen. Mir ist dieser Sachverhalt neu und ein solches Urteil nicht bekannt. Auch war es für mich nicht auffindbar. Habt ihr davon schon einmal gehört und wenn ja: Wie hätte ich denn sonst die Kosten erfassen sollen?

    Vermutlich meint der Beirat das hier:

    https://www.haufe.de/immobilie…ngspraxis_258_529844.html


    Das hat er dann aber falsch verstanden.


    Zum Thema Rücklagen gibts hier gute Infos: https://nebenkosten-blog.de/ja…_dem_Ruecklagekonto_liegt

  • Entnahmen aus der IHR, die zur Finanzierung einer größeren Reparatur gedacht sind, sollen ja die Hausgeldkasse entlasten. Daher ist die Darstellung m.E. sehr logisch.

    Das Thema wurde ja schon diskutiert, und ich weiß, dass es hier viele Erfahrene gibt, die die Logik im Hausverwalter gut finden. Die Richter haben eine konkrete Praxis moniert, aber ich vermute auch, dass es dabei noch um andere Dinge ging (so wie ich den Haufe-Text verstehe). Unabhängig davon störe ich mich letztlich nur daran, dass im Bereich Einzelabrechnung etwas auftaucht, was dort gar nicht stehen müsste: Ein Betrag x wurde bereits zurückgestellt und verteilt. Nun wird eine Rechnung bezahlt. Sie wirkt sich nicht mehr auf die Einzelabrechnung aus. Das zu ändern, wäre sicher auch etwas mehr Arbeit, zumal die Ausgabe ja auch für Steuer (Handwerkerleistung) relevant sein kann. Man muss sie also in der Abrechnung ausweisen.

    Aber wo genau steht, dass die Rücklagenabrechnung lediglich dazu dient, die Zahlungen in die IHR aufzulisten? Das ist sicher ein zentraler Teil, aber es ist doch logisch, dass in der Rücklagenabrechnung genau alle Zahlungen in oder aus der Instandhaltungsrücklage transparent gemacht werden.

  • Hallo zusammen,


    erst einmal vielen Dank an alle, die sich an dem Thread beteiligen.

    Das Thema wurde schon diskutiert; so schnell finde ich den Thread aber nicht, weil das Thema Rücklagenbuchungen sehr komplex ist.

    Meines Erachtens hast Du Recht!

    In der Tat habe ich festgestellt, dass dieses Thema schon einmal ohne Ergebnis diskutiert wurde: Rücklagenabrechnung Entnahmen - WISO Hausverwalter - Buhl Software Forum




    Ich gehe ebenfalls davon aus, dass dieses BGH-Urteil gemeint sein müsste. Das hat - und da stimme ich dir voll zu - aber nichts mit dieser Thematik zutun.


    Letztendlich kann ich der Logik vom Hausverwalter sehr gut folgen und finde diese - wenn man sie denn einmal verstanden hat - nicht verkehrt. Ich habe mir allerdings mal den Spaß gegönnt und andere WEG-Abrechnungen gesichtet. Bei fünf Stichproben hatte nur eine andere Hausverwaltung die Logik des Hausverwalters 365 angewandt. Bei dieser Abrechnung ist auch klar erkennbar, dass sie mit demselben Programm erzeugt wurde ;-).


    Da ich kein entsprechenden Urteil finden kann, welches eine solche Praxis verbietet, würde ich die Abrechnung auch so lassen wollen. An den zwei zusätzlichen Zeilen ("abzüglich Entnahme aus RL...") störe ich mich nicht. Im Gegenteil: Ich finde es sogar total sinnvoll, dass in der Abrechnung SÄMTLICHE Kosten gezeigt werden. Da wäre es mir als Eigentümer erst einmal egal, wie diese Kosten beglichen werden. Ich möchte schließlich wissen, was alles an Kosten aufgelaufen ist.


    Des Weiteren erwarte ich als Eigentümer selbstverständlich auch, dass diese Kosten in der §35-Bescheinigung Berücksichtigung finden. Wenn diese Kosten aber in der Betriebskostenabrechnung nicht auftauchen, finde ich das unlogisch.


    Last but not least: Sollte die Logik vom HV365 tatsächlich unzulässig sein, dann hätte ich seitens Buhl schon längst eine entsprechenden Update erwartet. Schließlich bezahle ich einen Jahresbeitrag auch dafür, dass ich rechtliche Anpassungen inklusive habe.


    Das ist meine Sichtweise auf die Dinge. Am wichtigsten wird sein, dass am Ende die korrekte Zahl steht - und das ist in jedem Fall gegeben.


    Viele Grüße

  • Bei fünf Stichproben hatte nur eine andere Hausverwaltung die Logik des Hausverwalters 365 angewandt. Bei dieser Abrechnung ist auch klar erkennbar, dass sie mit demselben Programm erzeugt wurde ;-).

    Das hatte ich auch schon mal gesehen. Die Entwickler dürften denken: "never change a running program". Und das sicher nicht ohne Grund. Diese Logik zu ändern könnte am Ende schwieriger sein als gedacht. Dennoch finde ich sie nicht so konsequent.

    Des Weiteren erwarte ich als Eigentümer selbstverständlich auch, dass diese Kosten in der §35-Bescheinigung Berücksichtigung finden. Wenn diese Kosten aber in der Betriebskostenabrechnung nicht auftauchen, finde ich das unlogisch.

    Natürlich müssen auch die Ausgaben aus der IHR in die Übersicht gemäß §35a EStG auftauchen! Während Vermieter die Ausgaben für Instandhaltung ohnehin als Kosten geltend machen, können diejenigen, die die Wohnung selber bewohnen, den Steuerabzug gemäß §35a EStG geltend machen. Beide benötigen eine entsprechend Übersicht.

  • Das hatte ich auch schon mal gesehen. Die Entwickler dürften denken: "never change a running program". Und das sicher nicht ohne Grund. Diese Logik zu ändern könnte am Ende schwieriger sein als gedacht. Dennoch finde ich sie nicht so konsequent.


    Damit könntest du Recht haben. Sollte die Darstellung aus rechtlicher Sicht allerdings nicht gestattet sein, so spielt der Anpassungsaufwand keine Rolle - Buhl müsste es umsetzen. Das bekräftigt die Theorie, dass es valide Darstellung ist.


    Natürlich müssen auch die Ausgaben aus der IHR in die Übersicht gemäß §35a EStG auftauchen! Während Vermieter die Ausgaben für Instandhaltung ohnehin als Kosten geltend machen, können diejenigen, die die Wohnung selber bewohnen, den Steuerabzug gemäß §35a EStG geltend machen. Beide benötigen eine entsprechend Übersicht.


    Vielleicht habe ich mich nicht ganz klar ausgedrückt. Dass die Kosten in der §35-Bescheinigung auftauchen müssen, ist unbestritten. Ich finde es aber auch nur logisch, dass ein Eintrag in der §35-Bescheinigung immer mit einer Position der Gesamtkostendarstellung (Seite 3) korrespondiert. Das wäre nicht der Fall, wenn diejenigen Kosten, die aus der RL getragen werden, aus der Gesamtkostendarstellung verschwinden.


    Vermutlich sind beide Herangehensweisen valide. Ich werde es dabei belassen, weil ich kein entsprechendes BGH-Urteil finde, welches gegen die Praxis spricht.