Abgrenzung Geldfluss-/Leistungsprinzip bei Betriebskosten und Nebenkosten

    Der Vorverwalter einer WEG hat bei der Hausgeldabrechnung unter der Überschrift "Zur Umlage auf Mieter bestimmte Kosten" jeweils die tatsächlich aufgelaufenen Wasserkosten des Abrechnungszeitraums in der Abrechnung der Wasserwerke angegeben (Leistungsprinzip). Die tatsächlich bezahlten Kosten (Geldflussprinzip) finden sich in der Aufstellung nicht wieder. Interessanter Weise machte er es beim Allgemeinstrom genau andersrum: Da wurden lediglich die tatsächlich bezahlten Beträge für die Umlage für den Mieter aufsummiert, aber nirgends auf einen tatsächlichen Verbrauch im Abrechnungszeitraum abgegrenzt. Kann ich diesen Abrechnungsmodus übernehmen?

    Bisher war ich so informiert, dass die Hausgeldabrechnung nach Geldflussprinzip abgerechnet wird, und die Nebenkostenabrechnung nach Leistungsprinzip. Lediglich die Heizkostenabrechnung wird für beide Parteien nach Leistungsprinzip abgerechnet. Oder gibt es für Wasser und Allgemeinstrom auch abweichende Regelungen?

    (Und falls der Abrechnungsmodus unseres Vorverwalter okay ist: Kann ich für interessierte Miteigentümer irgendwie einen Report ziehen, damit die trotzdem sehen, welche Kosten nach Leistungsprinzip entstanden sind? Für die Heizkosten gibt es entsprechende Angaben in der Abrechnung...)

    Herzlichen Dank im Voraus an kompetente Forumsmitglieder, die sich die Zeit nehmen, sich in die Kiste reinzudenken!

    Das Leistungsprinzip gilt grundsätzlich bei der Abrechnung gegenüber den Mietern - Achtung: Heizkosten gibt es gesonderte Regelungen! D. h. in der Abrechnung gegenüber den Mietern sind alle Kosten unabhängig vom Zahldatum in dem Jahr abzurechnen, für das die Kosten angefallen sind.

    Anders bei der Abrechnung gegenüber den Eigentümern: hier gilt grundsätzlich § 11 EStG, d.h. nur tatsächlich gezahlte Beträge dürfen in die Abrechnung eines Jahres einfließen.


    Diese beiden Sachverhalte sind zu trennen. Bei Mietern mal so, mal so geht ebenso wenig wie bei den Eigentümern.


    Und da du keine Angaben über das verwendete Programm machst, kann dir auch niemand über Auswertungen Auskunft geben. In der Regel muss in einem Programm einmal das Zahlungsdatum (für die Eigentümerabrechnung) und der Abrechnungszeitraum, d.h. das "Leistungsdatum" angegeben werden. Danach kann man dann auswerten.

    Also ich mache die Hausgeldabrechnung mit dem Hausverwalter 365. Ich hatte bisher das (ungeprüfte) Gefühl, dass Mieter exakt die Kosten im Abrechnungszeitraum korrekt nach Leistungsprinzip erstellt kriegen, jedenfalls bei meinen Nebenkostenabrechnungen mit dem HV 365. Die Eigentümer sind nur halt daran gewöhnt, in der Hausgeldabrechnung die Wasserkosten nach Leistungsprinzip abgerechnet zu kriegen. Aber wenn es tatsächlich keine Ausnahmeregelung dafür gibt, dann mache ich das halt so, wie der Hausverwalter 365 es auch vorgerechnet hat. Insofern: Danke für die Bestätigung.


    Der Hinweis auf § 11 EStG ist interessant. Könnte die Vorgehensweise des Vorverwalters dann nicht doch mit § 11 Abs. (2) Satz 2 EStG begründet werden?

    Was hat das EStG mit der WEG-Abrechnung zu tun? Würde die Hausgeldabrechnung gemäß EStG laufen, dann müssten auch die Heizkosten nach Zahlungsdatum abgegrenzt werden. Das ist aber nicht der Fall.

    Grundsätzlich geht es darum, dass eine Hausgeldabrechnung einfach und nachvollziehbar wird: da verwaltet einer das Vermögen der WEG und erstellt eine Abrechnung für ein Wirtschaftsjahr. Am Ende wollen die Eigentümer an Hand des Kontostands nachvollziehen können, wie sich das Vermögen entwickelt hat und es in Bezug zur Abrechnung setzen können.

    Das ist im Prinzip möglich ohne doppelte Buchhaltung. Auch jemand, der von Buchhaltung nichts versteht, soll summarisch an Hand der Zahlungsströme die Gesamtabrechnung nachvollziehen können.

    Bei den umlagefähigen Betriebskosten und der Nebenkostenabrechnung hingegen geht es nicht um Vermögen: Jede Rechnung wird vom Mieter anteilig bezahlt. Der Mieter darf nur mit den Kosten belastet werden, die auch dem Mietzeitraum zuzuordnen sind.


    Bei Kosten, die verbrauchsabhängig verteilt werden (z.B. Wasser) nehmen einige WEG's jedoch zusätzlich eine leistungsbezogene Abgrenzung vor. Für Allgemeinstrom ist das nicht sinnvoll, ansonsten müsste man tatsächlich doppelte Buchführung betreiben und alle Kosten nach Leistungszeitraum abgrenzen. Aber dann wird auch der durchschnittliche Verwalter und Beirat den Zahlensalat nicht mehr verstehen...

    Jeder WEG-Eigentümer, der vermietet, gibt die WEG-Abrechnung in seine Steuererklärung ein, da Werbungskosten. Und hier gilt sehr wohl § 11 EStG! Das sollte eigentlich inzwischen jeder Verwalter auch wissen - es gehen die gezahlten Kosten in die Anlage V+V ein.

    Zitat von neida

    Jeder WEG-Eigentümer, der vermietet, gibt die WEG-Abrechnung in seine Steuererklärung ein

    Das mag ja stimmen! Dennoch hat die Logik der Abrechnung zwar einen Einfluss auf die Höhe der Abrechnungsspitze, diese wird jedoch erst nach Fälligkeit gezahlt. Zu diesem Zeitpunkt (also erst im Folgejahr) wird die gesamte Zahlung steuerlich (zur Berechnung der Gewinne oder Verluste) wirksam und auch diesem Abrechnungszeitraum, in dem die Zahlung erfolgt ist, ist die Abrechnungspitze steuerlich zuzuordnen. Alles andere wäre extrem kompliziert; z.B. müsste man dann ja steuerlich Heizkosten ebenfalls nach Abflussprinzip abgrenzen.


    Lediglich bei der Entnahme aus der Instandhaltungsrücklage zählt der Zeitpunkt einer Zahlung, welche die Eigentümergemeinschaft als Verband veranlasst hat.

    Nein, die Vorauszahlungen werden im Jahr der Zahlung schon berücksichtigt. Nur die Abrechnungsspitze geht in das neue Jahr. Ändert aber nichts an der Art der Abrechnung. Hier dürfen nur die Kosten berücksichtigt werden, die vom Verwalter im entsprechenden Jahr tatsächlich über das Hauskonto geflossen sind, unabhängig davon, für welches (mieterrelevante) Abrechnungsjahr.


    Ich bin Beiratsmitglied in WEG-Gemeinschaften und kenne diese Problematik zur Genüge.

    Zitat von neida

    Nein, die Vorauszahlungen werden im Jahr der Zahlung schon berücksichtigt.

    Das habe ich ja überhaupt nicht bestreiten wollen! Auch nicht, dass die Hausgeldabrechnung in wesentlichen Teilen dem Abfluss-/Zufluss-Prinzip folgt. Das habe ich alles oben geschrieben.

    Dennoch hat der Abrechnungsmodus nichts mit Regelungen im EStG zu tun. Die Motivation ist vielmehr eine verständliche Abrechnung.

    Woher man das Wissen hat, sollte doch egal sein. Ich bin seit 9 Jahren WEG-Verwalter. Trauen Sie es mir nicht zu?

    Also ich habe mich jetzt entschieden, nach die Hausgeldabrechnung nach Geldflussprinzip abzurechnen, außer bei der Heizkostenabrechnung. Grund: Dann kann ich nach Einbuchen der Zahlungen und Zeiträume in die HV365-Software das Ergebnis so verwenden, und die Nebenkostenabrechnung für den Mieter ist auch direkt richtig.
    Allerdings musste ich mich in der Eigentümerversammlung vor den vermietenden Eigentümern rechtfertigen, welche korrekter Weise die Hausgeldabrechnung nicht ohne weiteres für ihre selbstgebaute Nebenkostenabrechnung verwenden können. Ich habe denen zu diesem Anlass angeboten, eine NK-Abrechnung von mir zu kaufen...

    Zitat von Grubel

    Also ich habe mich jetzt entschieden, nach die Hausgeldabrechnung nach Geldflussprinzip abzurechnen

    Ist doch auch die einzige korrekte Variante!

    Zitat von Grubel

    habe denen zu diesem Anlass angeboten, eine NK-Abrechnung von mir zu kaufen...

    Auch das ist der normale Weg, es sei denn, die Eigentümer kriegen das mit dem Abflussprinzip mit ihren Mietern geregelt. Muss Dich doch als Verwalter nicht stressen.

    Zitat von Grubel

    Ich habe denen zu diesem Anlass angeboten, eine NK-Abrechnung von mir zu kaufen...

    Dem Verwalter würde ich gemeinsam mit den anderen Eigentümer am Kanthaken vor den Kadi ziehen - der Verwalter ist beauftragt, die Abrechnung für die Eigentümer zu machen und die Zahlungen liegen alle wunderschön über das Konto vor. Weshalb sollte ich als Eigentümer für etwas gesondert zahlen, was vorliegt und Pflicht des Verwalters ist und über die Verwaltergebühr bezahlt wird?

    Vielleicht hier einmal nachlesen

    Hausgeldabrechnung: Informationen zur WEG-Abrechnung (immobilienscout24.de)WEG Abrechnung: Notwendiger Inhalt laut § 28 WEG | Immobilien | Haufe

    Zitat von nesciens

    Dem Verwalter würde ich gemeinsam mit den anderen Eigentümer am Kanthaken vor den Kadi ziehen

    Das ist aber reichlich deftig ausgedrückt - mit Verlaub! WEG-Verwaltung ist eine Dienstleistung, Mietverwaltung auch. Die Erstellung einer korrekten Nebenkostenabrechnung gemäß Leistungsprinzip ist ein Zusatzaufwand, auch wenn's zunächst nicht so aussehen mag. Der Verwalter muss die Zahlungen des Mieters berücksichtigen sowie die Grundsteuer B. Oft läuft die Verwaltung über ein eigenes Konto des Eigentümers, natürlich nicht über die WEG.

    Dass der Eigentümer vermietet, ist seine ganz private Entscheidung. Der Verwalter wird sich die Zusatzaufwände, die er ja definitiv hat, vergüten lassen müssen. Ansonsten müssten die anderen Eigentümer diese Aufwände anteilig mitzahlen, was definitiv unangemessen wäre.

    Und nicht ohne Grund sagt der BGH, dass man als Vermieter auch die Nebenkostenabrechnung grmäß Abflussprinzip vereinbaren kann, sofern es um langjährige Mietverträge geht. Nach der neuen Rechtsprechung ist das ohnehin möglich.

    Wir lassen uns die Zusatzleistung "Nebenkostenabrechnung für den Mieter" tatsächlich auch vom Eigentümer bezahlen. Das wird von Anfang an kommuniziert und wird dann auch schriftlich vereinbart. Es ist aber keine große Summe. Wie wohnhofAtrium sagt, müssen dafür auch Erkundigungen eingeholt werden, damit die Grundsteuer, die tatsächlichen Zahlungen oder sonstige Gegebenheiten (Personenzahl) stimmen.