Gewerbliche Vermietung - einmal mit / einmal ohne Vorsteuer

Hallo Ihr,

bin Frischling im Programm und (leider) in der familiären gewerblichen Vermietung und habe mich da glaube ich etwas übernommen.....

Vielleicht hat jemand von euch einen Geistesblitz....

Alles andere klappt wunderbar.

Folgendes Problem:

1 Gebäude, 2 Ladenlokale, 1 Gastronomie =Umsatzsteuerpflichtig (Mieter M), 1 x nicht Umstpflichtig (Mieter O)

M=MIT

O= OHNE

Wie verbuche ich z.B. die Grundsteuer (Abgabenbescheid 1292,89 Euro) so, dass Mieter M seinen Anteil nach MEA PLUS Vorsteuer 16% ausgewiesen bekommt = 874,39 plus 139,9 Steuer und Mieter O nur seinen Anteil 276,72 eben ohne Ausweis der Vorsteuer?

MEA sind bei M 3460, bei O 1095

Die korrekten Vorbelegungen habe ich gemacht, hatte heute eine Schulung von WISO, nur.....ist es je nachdem ob ich Brutto oder Netto vorbelege so, dass entweder Mieter M oder Mieter O eine korrekte Nebenkostenabrechnung hat.

Ich habe sozusagen die Lösung in Excel vor mir - nur kriege ich diese nicht in das Programm.

Bei korrekter Abbildung des Mieters M wird bei dem Mieter O ein zu hoher Anteil gerechnet, obwohl dieser als nicht umsatzsteuerpflichtig gekennzeichnet ist.

Die sehr geduldige Dame die mich geschult hat meinte, die alte Verwalterin hat das evtl falsch gemacht und vor allem sagt sie es ist richtig so.

Jetzt habe ich eben mit der Steuerberaterin gesprochen - je nach Hausverwaltungsprogram ist es sehr wohl möglich und vor allem - die Abrechnung ist so definitiv falsch!

2. Möglichkeit:

Ich lasse die Vorsteuer weg und belaste nur angefallene Umsatzsteuer aus Rechnungen wo dieses eben ausgewiesen ist.

Nur....

Das macht das Programm auch nicht - bzw. wenn ich bei Mieter M auch den Button "ohne Umsatzsteuerpflicht" angebe wird nicht mal die Umsatzsteuer von den Rechnungen mit ausgewiesen wenn ich den Steuersatz mit erfasse!

Fakt:

Ich weiß was rauskommen soll, gecheckt mit altem Verwalter (dessen Programm das hergibt) UND mit Steuerberater.

Und das Problem hat mich bereits 2 Schulungen gekostet - wäre nicht schlimm, hätte ich einfach eine Lösung erhalten.

Vielen Dank schon mal im Voraus für eure Denkkapazitäten!

Martina

Zitat von errjot

Zitat von Martina0303

Vielen Dank schon mal im Voraus für eure Denkkapazitäten

Nun denke ich, dass da einiges - was ich aus dem Text gelesen habe - nicht stimmig ist. Generell wird z. B. auf die Grundsteuer KEINE Umsatzsteuer berechnet. Sobald man die in 4010 bucht bleibt die so wie sie ist., egal ob gewerblich oder nicht.

Da deine Aussagen hier über diesen Weg nur schwer lösbar machen gäbe es von meiner Seite gerne über TeamViewer oder besser mit dem AnyDesk die Möglichkeit, dir direkt mit Blick auf deine Daten die korrekte Einteilung der einzelnen Betriebskostenarten vorzunehmen.

Wenn du daran interessiert bist, melde dich.

Hallo errjot, hallo Ihr anderen,

erst einmal entschuldige ich mich für die späte Rückmeldung - ich bin das erste Mal in einem Forum und dachte irgendwie ich bekomme eine Email wenn jemand antwortet.

Ferner herzlichen Dank für das Angebot.

Ich habe das Problem inzwischen mit dem Steuerberater lösen können.

Generell wird z.B. auf die Grundsteuer keine Ust berechnet.

Sofern jedoch der gewerbliche Mieter und auch der Vermieter Umsatzsteuerpflichtig sind, kann es sinnhaft sein, auch auf alle Kosten die ohne Ust sind die Vorsteuer zu berechnen. Da ist übliche Praxis und die Entscheidung darüber fällt der Steuerberater.

Dies ist dann ja für den Mieter ein "durchlaufender Posten".

Gemäß dem Steuerberater habe ich dies auch korrekt berechnet.

Im Buhl Steuerprogramm - welches ich ansonsten inzwischen ziemlich beherrsche und auch wirklich gut finde - wird diese Möglichkeit jedoch nicht gegeben - jetzt kommts - sofern die Situation wie folgt ist:

1 Mieter Ust pflichtig

1 nicht

Teilung nach MEA oder anderen vom Programm automatisch aufgeteilten Kosten.

Warum ist das so?

Trotz der Voreinstellung "Ust Pflichtig" oder "nicht Ust Pflichtig" kann das Programm bei der Aufteilung diese Unterschiede nicht berücksichtigen. Ich muss mich halt bei der Buchung des Betrags auf brutto oder netto festlegen - und dann ist es so.....

Was habe ich jetzt - nach Trost durch den Steuerberater - Zitat "Steuerberater ist nicht ohne Grund ein Ausbildungsberuf " gemacht:

Berechnung mit Exel nach dem jeweiligen Verteilerschlüssel, Entnahme der automatischen Aufteilung, Buchung der Umsätze in den jeweiligen mit der Exel-Tabelle berechneten Teilbeträgen und dem Schlüssel "Betrag"

Danach hat es gepasst.

Dann die Abrechnung für den Mieter mit den Gesamtkosten in Word ausgegeben, dort die Teilung auf den in der Exel-Tabelle berechneten Modus geändert (MEA, whatever.....) - und mich gefreut.

Es gibt (deutlich professioneller aber natürlich teurere) Programme, die dies auch abbilden können.

Allerdings sind diese ansonsten wahrscheinlich auch eher für gelernte Hausverwalter gedacht und in anderen Themen komplizierter....

Da ich ansonsten jedoch sowohl mit Buhl Steuer als auch mit Buhl Hausverwaltung sehr gut klarkomme ist es jetzt so.

Ich ergebe mich in mein Schicksal

Aber - ein gelöstes Problem ist ein Erfolg - also gut so....

Viele Grüße