Beiträge von -Hi

    Ich habe versucht mich in das Thema einzulesen.

    Dem einzelnen Wohnungseigentümer gehört die IHR nicht. Er kann darüber in keiner Weise verfügen. Die IHR gehört zum Verwaltungsvermögen der WEG. Der einzelne Eigentümer ist natürlich ein Teil der WEG. Daher gehört ihm auch ein entsprechender Teil dieser WEG und in Folge auch von deren Vermögen. Darüber verfügen kann er allerdings auch nur zusammen mit der WEG. Eine anteilige Auszahlung ist daher nicht möglich (höchstens im Rahmen einer Auflösung/Rückzahlung die von der WEG beschlossen werden müsste).

    Interessant im Rahmen meiner Recherche fand ich den Hinweis, dass der IHR-Anteil am Kaufpreis nicht der Grunderwerbsteuer unterliegen würde und daher beim Käufer steuermindernd sei.

    An Sonsten ist es natürlich Verhandlungsgeschick, ob ein Mehr als "angemessen", oder ein Weniger sich im Kaufpreis wiederfindet. Wobei die Frage "was ist angemessen" viel Platz für Diskussionen lässt.

    -Hi

    Der Verkauf einer Immobilie ist eine große Sache. Bei der Abrechnung kommen selten Differenzen von mehr als ein paar hundert Euro heraus. Auch muss man ja den anteiligen Wert der IHR berücksichtigen im Verkaufspreis. Angesichts solcher Ungenauigkeiten sollten Abgrenzungsprobleme bei der Abrechnung doch eher zu vernachlässigen sein. Ich denke, ein gewisses Maß an Großzügigkeit auf beiden Seiten vereinfacht vieles. Ich als Verwalter würde mich weigern, eine genauere Abrechnung zu erstellen, denn am Ende ist auch die nicht recht, und es werden Fehler gefunden. Dabei handelt der Verwalter korrekt, wenn er nach Schema F einfach genau eine Jahresabrechnung erstellt! Wieso soll man sich das Leben schwer machen?

    Es gibt keinen anteiligen Wert der IHR. Die eingezahlten Beträge sind nicht Eigentum des Verkäufers, daher nicht anrechenbar, nicht auszahlbar und natürlich auch nicht zu berücksichtigen.


    -Hi

    Es ist nicht Aufgabe des Verwalters in die internen Beziehungen Käufer-Verkäufer einzugreifen. UU ist ja im Kaufvertrag etwas geregelt.

    Wenn er sich das aber trotzdem ans Bein binden will wäre das ein adäquater Weg:

    https://www.iv-mieterschutz.de…en/gradtagszahlentabelle/

    Oder man könnte einfach den Wert am Vereiler / den Heizkörpern ablesen und in der Abrechnung ggf. händisch aufteilen.

    Oder man beauftragt auf Kosten der bestellenden Partei (Käfer, Verkäufer, oder Beide) ein Abrechnungsunternehmen zur Zwischenabrechnung.


    -Hi



    De Facto heißt, dass ich mich hier um alles kümmere, hier wohne, ich die Renovierungen bezahle, einen Großteil der laufenden Kosten übernehme usw. Und das Haus irgendwann erbe oder es mir vorher überschrieben wird. Mal sehen...

    Vielleicht sind irgendwann Heimkosten zu zahlen oder andere unabsehbare Kosten tauchen auf und schwubs ... weg ist die Bude.

    Ich schließe mich dem dringlichen Rat meines Vorschreibers an: Ab zum Steuerberater!

    Bevor überhaupt umgelegt werden darf, muss im Mietvertrag die Umlage der Betriebskosten auf die Mieter vereinbart worden sein. Ist nichts vereinbart, trägt der Vermieter diese Kosten alleine. Ist etwas vereinbart darf nur das umgelegt werden was explizit vereinbart wurde. Einzige Ausnahme ist der Verweis auf die BetrKV. Darin sind alle umlegbaren Kosten benannt und gelten damit dann als vereinbart.

    Bei Eigentumswohnungen können (wenn vereinbart) über die WEG-Abrechnung hinaus noch die Grundsteuer und falls angefallen die Beträge zur Haus-und Grundbesitzerhaftpflicht umgelegt werden (100%)


    -Hi

    Die Instandhaltungsrücklage kann gar nicht angesetzt werden.

    Siehe die Instandhaltungsrücklage einfach als eine Art Sparbuch an.

    Im Zweifel (wenn nicht genug Geld in die Rücklage geflossen ist) läuft die Zahlung für Investitionen über Sonderumlage. Auch nicht wirklich schön.

    Wenn Arbeiten durchgeführt werden, können diese steuerlich geltend gemacht werden (direkt, verteilt auf 3 oder 5 Jahre)

    Wenn das Geld für die Arbeiten laut Beschluss der WEG aus den Rücklagen genommen wird, kommt man in den "Genuss" steuerliche Abschreibungen geltend machen zu können ohne etwas im Investitionsjahr bezahlen zu müssen.


    -Hi

    Hallo,

    auch ich mache meine Steuererklärung nach dem Leistungsprinzip. Dem Antrag auf Fristverschiebung auf Grund fehlender Wohngeldabrechnung folgte das Finanzamt bisher immer.

    Richtig(er) ist aber das Abflussprinzip. Im Jahr 2018 sind die monatlichen Hausgeldzahlungen, gemindert um den Anteil der Rücklagen einzutragen. In die Steuererklärung 2019 fließen dann die Hausgeldzahlungen 2019 und die Abrechnung 2018 ein (natürlich auch gemindert um die Rücklagen).


    -Hi

    Irgendwie verstehe ich die Frage nicht. Worin unterscheiden sich die Abrechnungen

    Die Abrechnungen für die Mieter beinhalten nur die vom Mieter zu tragenden Aufwendungen. Da viele Verwalter auch die Mieterabrechungen für die Eigentümer übernehmen, macht es durchaus Sinn.

    Genau da ist doch das Problem.

    Wenn ich eine WEG-Abrechnung mache, mache ich eine WEG-Abrechnung. Da ist für jeden der gleiche Betriebskosten-Posten anteilig enthalten. Fertig.

    Die Mietabrechnung ist ein völlig neuer Schuh. Da kommt dann Grundsteuer, ggf. Vermieterhaftpflicht usw. noch dazu. Zu verteilen sind dann nur die Beträge die in der WEG-Abrechnung auf den jeweiligen Vermieter entfallen und mietvertraglich umlegbar vereinbart sind.

    Mir ist bekannt, dass viele Verwalter sowohl WEG als auch Mietverwaltung betreiben. Mir ist aber auch bekannt wie viel ... dabei zu Papier gebracht wird.

    Um es als Verwalter rechtssicher abzuwickeln muss man auch in der Software das abbilden was es ist: Zwei völlig voneinander getrennte Vorgänge.


    -Hi

    Nein? Oder doch! Kommt auf die Steuer an. Es gibt da schließlich verschiedene.




    https://www.vermieter-ratgeber…fokus/umsatzsteuerpflicht

    Per se ist also alles was mit Mieten zu tun hat U-Steuer frei. Das hat nichts damit zu tun, ob der Mieter Unternehmer ist oder nicht.


    Erst wenn ich "optiert" habe muss ich auf Mieten U-Steuer zahlen, kann im Gegenzug aber auch gezahlte U-Steuer (dann Vorsteuer genannt) abziehen und Rechnungen mit U-Steuer (dann MWSt genannt) ausstellen.


    Wenn der Vermieter nicht "optiert" hat, gibt es keine U-Steuer. Gibt es also nichts was der Unternehmer dann abziehen kann. Für ihn ist dann Brutto=Netto. Wie gesagt gilt das auch für die NK.


    In der WEG ist das noch einfacher: Bruttorechnungen werden einfach nur aufgeteilt und weitergereicht. Zu den Bruttorechnungen zählt (siehe mein Beispiel) auch die Rechnung des Verwalters.


    Beispiel am Rande:

    Grundsteuer ist MWSt-frei, also Netto=Brutto. Versicherungen ebenso.

    Bei "optierten" Vermietern gilt:

    Im Rahmen der NK-Abrechnung werden alle NK als Nettokosten zusammengezählt und dann aufgeteilt. Auf den Anteil des Mieters kommt dann die MWSt. Also unterliegt in diesem Fall die Grundsteuer und die Versicherungen der Versteuerung.

    Bei nicht "optierten" Vermietern gilt:

    Im Rahmen der NK-Abrechnung werden alle NK als Bruttokosten zusammengezählt und dann aufgeteilt. Also unterliegt in diesem Fall die Grundsteuer und die Versicherungen nicht der Versteuerung. Die NK-Abrechnung ist somit niedriger!


    -Hi

    Zitat

    Die Abrechnung hat mit mir als Verwalter U-steuerrechtlich nichts zu tun.

    Und wenn Du Mieter oder Eigentümer hast, die gewerblich sind, erstellst Du dann auch eine Abrechnung, die keine Steuern ausweist?

    Es ist ein Unterschied ob ich Mietverwaltung oder WEG-Verwaltung mache. Nicht relevant ist es, ob mein Mieter oder der Eigentümer für den ich die Abrechnung mache U-Steuerpflichtig ist oder nicht.

    Mietverwaltung:

    Wenn ich als derjenige der die Abrechnung macht nicht U-Steuerpflichtig bin, darf ich auch keine U-Steuer ausweisen -> also "Nein"

    Wenn ich als Privatperson "optiert" habe, oder als Gewerbetreibender U-steuerpflichtig bin -> "Ja"

    WEG-Verwaltung:

    Meine Verwalterrechnung ist U-steuerpflichtig, wenn ich nicht befreit bin. Diese ist Bestandteil meiner Rechnung an die WEGemeinschaft, diese wiederum Bestandteil der "Abrechnung"

    Die Auflistung vieler Rechnungen und Kosten ist eine Dienstleistung, da dabei nur irgendwelche Zahlen untereinandergeschrieben und zusammengezählt werden. Diese "Zusammenstellung" ist nicht U-steuerpflichtig nur (wie vorher geschrieben) das "Zusammenstellen".


    -Hi

    Aber nur wenn ich NK-Abrechnung mache und selbst gewerblich tätig bin, bzw. "optiert" habe.

    Bei einer WEG-Verwaltung bin ich als Verwalter selbst Dienstleister, also ggf. selbst U-Steuer pflichtig. Die Abrechnung hat mit mir als Verwalter U-steuerrechtlich nichts zu tun.


    -Hi

    BetrKV


    § 2 Aufstellung der Betriebskosten

    Betriebskosten im Sinne von § 1 sind:

    1. ......;

    2. die Kosten der Wasserversorgung,

    hierzu gehören die Kosten des Wasserverbrauchs, die Grundgebühren, die Kosten der Anmietung

    oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung von Wasserzählern sowie die Kosten ihrer Verwendung

    einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung, die Kosten der

    Wartung von Wassermengenreglern, die Kosten des Betriebs einer hauseigenen Wasserversorgungsanlage

    und einer Wasseraufbereitungsanlage einschließlich der Aufbereitungsstoffe;

    3. die Kosten der Entwässerung,

    4. .....


    Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)
    § 556a Abrechnungsmaßstab für Betriebskosten

    (1) Haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen. Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen, sind nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt.
    (2) Haben die Vertragsparteien etwas anderes vereinbart, kann der Vermieter durch Erklärung in Textform bestimmen, dass die Betriebskosten zukünftig abweichend von der getroffenen Vereinbarung ganz oder teilweise nach einem Maßstab umgelegt werden dürfen, der dem erfassten unterschiedlichen Verbrauch oder der erfassten unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt. Die Erklärung ist nur vor Beginn eines Abrechnungszeitraums zulässig. Sind die Kosten bislang in der Miete enthalten, so ist diese entsprechend herabzusetzen.
    (3) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 2 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

    "Alles gut" immer nur so lang wie alles gut ist.

    Wenn nicht mehr "alles gut" ist, wird es mit Sicherheit dann richtig "ungut", Regressanforderungen an den Verfasser möglicherweise eingeschlossen. Und das alles wegen ein paar Euronen für ein Programmupdate?

    Für drei Parteien würde ich mir nicht den Stress des Programmes machen, sondern weiterhin die paar Zahlen über Excel abrechnen - dann aber richtig sprich gesetzeskonform. Geht ja problemlos auf eine DIN A4 Seite.


    -Hi