Beiträge von -Hi

    Funktioniert aber nur, wenn von allen 23 Einheiten die PT bekannt sind. Viel Spass.

    Und wenn die Gesamtsumme höher ist ... auch noch viel Spass mit den Berufskollegen.


    Warum man sich das antun will erschließt sich mir jetzt nicht wirklich.


    -Hi

    Würde mich schon interessieren welche Beträge dann in die PT einfließen. 21 x m² und den Rest aufteilen?

    Ich würde den Mietvertrag und die gesetzlichen Bestimmungen dahingehend überprüfen (lassen) ob nicht eine Änderung des Verteilerschlüssels möglich ist. In die eine oder die andere Richtung. Mischen ist der mit Sicherheit schlechtest Weg.


    -Hi

    Anrechenbare Kosten für AfA sind: Kaufpreis und Kaufnebenkosten. Kaufnebenkosten sind Kosten für z.B. Makler, Notar (für Erwerb nicht für Eintragung Hypothek)Grunderwerbsteuer, Gebühr Eintrag in Grundbuch (auch hier nur Erwerb) etc.

    Lediglich der Gebäudeanteil dieser Kosten fliest in die AfA ein. Der Anteil für das Grundstück bleibt unberücksichtigt.


    Laufendes im Steuerjahr: Im Formular VV ist an den entsprechend bezeichneten Stellen einzutragen

    Einnahmen: Miete, NK-Vorauszahlungen, NK-Nachzahlungen für vergangene Jahre, öff.Zuschüsse, Sonstige Einnahmen

    Ausgaben: Alle objektbedingte Kosten, so wie sie im Formular VV aufgeführt sind: Grundsteuer, Wohngeld, Versicherungen, Porto, Telefon, Versicherungen, Instandhaltungen etc.

    Nicht zu den ansetzbaren Kosten zählen die Zuführungen zur Instandhaltungsrücklage. Das ist, wie schon geschrieben, ein "Sparbuch" der WEG. Erst wenn diese Gelder "verbraucht" werden, werden sie zu anrechenbaren Instandhaltungs- oder Modernisierungskosten. Wobei diese teilweise über mehrere Jahre abgeschrieben werden dürfen/müssen. Bei größeren Modernisierungen ergibt sich regelmäßig die Frage, ob es sich dabei um Kosten handelt, die der AfA zugerechnet werden müssen.

    So weit ein kleiner Exkurs eines Nichtsteuerberaters zum Thema.

    Deinen Aussagen nach hat dein Finanzamt das Thema völlig anders behandelt. Dies mag von dir aus gesehen ja recht erfreulich sein, allein mir fehlt der Glaube, dass dies auf Dauer unbemerkt bleibt und dann nicht doch zu überraschenden unangenehmen Folgen führen könnte.


    -Hi

    Die Hausgeldabrechnungen bestehen ja nun aus diversen Positionen und wirklich alle, umlagefähige wie nicht umlagefähige als auch vereinnahmte oder verausgabte, lassen sich alle in den verschiedenen Bereichen der Anlage V wiederfinden.

    Da möchte ich aber doch widersprechen. "Zuführung zur Instandhaltung" taucht in der Anlage V nicht auf, hat dort auch nichts zu suchen, da nicht ansetzbar.


    -Hi

    Ich habe ja auch ein Buchhaltungsprogramm. Das HV Programm ist nur für die Mietverwaltung. Ich will bei meinen Mietern eine rechtskonforme Nebenkostenabrechnung abliefern. Dafür muss ich natürlich das Programm fehlerfrei füttern. Die Übereinstimmung Kontostand Hausverwaltung - Kontostände Bankkonten wäre dafür ein Indiz.

    Was nicht ist, kann ja noch werden. Die Hoffnung stirbt zuletzt.


    -Hi

    Wenn ich hier auswählen könnte: Ich brauche Konto 123, wäre mir sehr geholfen und ich bräuchte keine Excel-Tabelle um mir nicht den Wolf zu scrollen.

    Unter Auswertung der Konten: Nur bestimmte Konten ausgeben , da kann man die Kontonummer angeben, welches Konto

    man zur Kontrolle benötigt

    Sortierreihenfolge: Gebäude

    Kontostand: Gebäude


    Leider nicht nutzbar. Aber Danke für die Hilfe.


    -Hi

    Ja, es gibt eine Liste in der alle bebuchten Bankkonten mit jeweils allen Buchungen angezeigt wird. Alle Buchungen werden benötigt, da ansonsten der Kontostand nicht stimmt. Mit einer zeitlichen Begrenzung wird es zu einem doch recht gut nutzbaren Journal.

    Die ist bei mir sicherlich auf Grund der Vielzahl der Konten und Objekte inzwischen über 350 Seiten lang. Schließlich gibt es für jeden Mieter ein Kautionskonto, die jeweiligen Rücklagenkonten etc.

    Wenn ich hier auswählen könnte: Ich brauche Konto 123, wäre mir sehr geholfen und ich bräuchte keine Excel-Tabelle um mir nicht den Wolf zu scrollen.


    -Hi

    Und das ist eben der springende Punkt. Du verwaltest eigene Häuser mit einem Programm, das per se einen anderen Anspruch hat.

    Das mit dem "anderen Anspruch" erkenne ich in der Homepage der WISO Hausverwaltung so jetzt nicht.

    Das Programm richtet sich nicht nur an provessionelle WEG und Hausverwalter sondern explizit auch an den privaten Vermieter.

    So weit so gut. Gerade beim Verbuchen im Online-Banking ist schnell mal ein Fehler gemacht, (von dem Programmfehler 2019 durch mehrfaches Abholen von Umsätzen) mal abgesehen. Da ist schnell mal eine vorgeschlagene, aber falsche Grundstückszuordnung nicht korrigiert. Dann geht die lästige Sucherei los. Ein Buchungsjournal bzw. ein einfacher Kontoauszug wäre da schon extrem hilfreich. Für dich vllt. nicht, da dir solche Fehler nicht unterlaufen, aber möglicherweise gibt es noch andere User des Programmes wie mich, die beim Buchen nicht die erforderliche Sorgfalt an den Tag legen. So groß kann der Programmieraufwand dafür ja eigendlich nicht sein.

    Wobei, einen Vorteil hat das Programm schon: Nach stundenlangen Suchorgien erzieht es den Anwender zum sorgfältigeren Arbeiten beim Buchen.


    -Hi

    In Zeiten in denen Bankkonten gebührenfrei zur Verfügung standen, war es sicherlich schick für jedes Gebäude ein eigenes Bankkonto anzulegen und zu verwalten. In der heutigen Zeit der ausufernden Bankgebühren ist es ein Diktat der Wirtschaftlichkeit mehrere Gebäude/Einheiten in einem Bankkonto zu bündeln.

    Es gibt immer noch gebührenfreie Konten :) - Vielleicht ist das auch eine Aufgabe der HV hier einmal zu vergleichen. Und wenn die ETG einen Konto-/Bankwechsel nicht zustimmt, dass zahlt diese WEG Gebühren und nicht die HV.

    Ich bin weder WEG-Verwalter noch HV. Die Gebühren zahle ich selbst.

    In der örtlichen Bank arbeiten Menschen. Diese Menschen brauchen Wohnraum. Diese Banken brauchen Geschäftsräume. Diese Banken geben mir Hypothekenkredite.

    Für meine Mieter habe ich grundsätzlich örtliche Banken. Es ist aber nun mal ein Unterschied ob ich für meine Objekte in xy 1 Konto bei der örtlichen Bank habe oder mehrere vorhalten muss, weil ich mich für die Überprüfung der wöchentlichen Buchungen durch irgendwelche vielseitigen Listen quälen muss.

    Andere Programme können das schließlich auch (haben aber andere, in meinen Augen, schwerwiegendere Mängel).


    -Hi

    Bei kleinzelligem Gebäudezuschnitt wünsche ich viel Spass alleine mit dem Abgleich des Kontostandes Bank - bebuchtes WISO Bankkonto, geschweige bei der Fehlersuche.

    Wie bucht ihr eigentlich - auf Zuruf oder einmal jährlich ? Der Kontostand der Bank hat immer identisch mit dem WISO-Bankkonto zu sein. Wie soll das sonst ein Beirat prüfen können - auch mal unterjährig .

    Und wo genau kann ich den Kontostand des WISO-Bankkontos finden? Wirtschaftliche Auswertungen | Gebäudeübergreifend. Klar. Aber wenn es nicht nur 1 Konto ist, und wenn es mehr als 5 Konten sind und wenn es sogar über 10 Konten sind. Und wenn es nicht nur 5 Objekte sind, und wenn es mehr als 10 Objekte sind und wenn es mehr als 50 Objekte sind ....

    Was bitte ist so schwierig daran bei der Auswertung der Konten eine Auswahl anzubieten welche Konten man dargestellt haben möchte? Bei der nicht gebäudeübergreifenden Anzeige geht es doch auch. Der Kontostand bei WISO hat dann nur nichts mit dem Kontostand der Bank zu tun.


    -Hi

    Ich stimme dir zu.

    Ich habe meinen Wunsch nicht klar genug formuliert: Es wäre wünschenswert, wenn man einzelne bebuchte Bankkonten gebäudeübergreifend ausdrucken/anzeigen könnte.

    In Zeiten in denen Bankkonten gebührenfrei zur Verfügung standen, war es sicherlich schick für jedes Gebäude ein eigenes Bankkonto anzulegen und zu verwalten. In der heutigen Zeit der ausufernden Bankgebühren ist es ein Diktat der Wirtschaftlichkeit mehrere Gebäude/Einheiten in einem Bankkonto zu bündeln. Schon der Hausverwalter Standard kann bis zu 50 Einheiten. Bei kleinzelligem Gebäudezuschnitt wünsche ich viel Spass alleine mit dem Abgleich des Kontostandes Bank - bebuchtes WISO Bankkonto, geschweige bei der Fehlersuche.


    -Hi

    Dazu wäre es wünschenswert, wenn man einzelne Konten gebäudeübergreifend ausdrucken/anzeigen könnte. Entweder alle Konten gebäudeübergreifend oder einzelnes Konto für ein einzelnes Gebäude. Sehr anwenderunfreundlich da extrem arbeitsintensiv. Schon ein gebäudeübergreifendes Journal wäre eine Hilfe zur Fehlersuche.


    -Hi

    Wenn die WEG nicht optiert hat, ist sie weder vorsteuerabzugsberechtigt noch ist sie berechtigt Vorsteuer auszuweisen. Die Abrechnung wird jeweils von der Rechnungssumme (Brutto) ermittelt. Ob die Rechnung MWSt enthält (Handwerker) oder nicht (Grundsteuer) oder ob sie eine andere Steuer (Versicherungssteuer) enthält, spielt dabei keine Rolle.

    Hat der Empfänger optiert, unterliegt seine Forderung der Nebenkosten der USt. Und zwar der gesamte Betrag mit 19%. Unabhängig davon, ob die gestellte Rechnung MWSt enthält oder nicht bzw. wie hoch sie ist. (Zu deutsch: Auch auf die Grundsteuer kommen dann noch mal die 19%) Allerdings sind dann bei Rechnungen die MWSt enthalten jeweils die Nettobeträge anzusetzen.


    -Hi

    Die Wohn- und Nutzfläche ist nicht erforderlich. Im Kaufvertrag bzw. bei der Verwaltung ist der 1000tel Anteil der Wohnung zu ermitteln. Diese ist Grundlage sämtlicher Abrechnungen in der WEG. Den Bodenwert gibt es (je nach Bundesland) entweder kostenfrei im Netz oder gegen Gebühr beim zuständigen Gutachterausschuss. Multipliziert mit der Größe des GESAMTgrundstücks und dann geteilt durch den 1000tel-Wert gibt den anteiligen Wert des Grundstücks am Kaufpreis. Nicht erschrecken, bei günstigem Kaufpreis kann der Anteil sehr, sehr hoch sein.

    Das FA errechnet den Wert genau so. Jeglicher Kampf dagegen ist mühsam und langwierig und am Ende des Tages nicht zwingend von Erfolg gekrönt.


    -Hi