Beiträge von -Hi

    Irgendwie verstehe ich die Frage nicht. Worin unterscheiden sich die Abrechnungen

    Die Abrechnungen für die Mieter beinhalten nur die vom Mieter zu tragenden Aufwendungen. Da viele Verwalter auch die Mieterabrechungen für die Eigentümer übernehmen, macht es durchaus Sinn.

    Genau da ist doch das Problem.

    Wenn ich eine WEG-Abrechnung mache, mache ich eine WEG-Abrechnung. Da ist für jeden der gleiche Betriebskosten-Posten anteilig enthalten. Fertig.

    Die Mietabrechnung ist ein völlig neuer Schuh. Da kommt dann Grundsteuer, ggf. Vermieterhaftpflicht usw. noch dazu. Zu verteilen sind dann nur die Beträge die in der WEG-Abrechnung auf den jeweiligen Vermieter entfallen und mietvertraglich umlegbar vereinbart sind.

    Mir ist bekannt, dass viele Verwalter sowohl WEG als auch Mietverwaltung betreiben. Mir ist aber auch bekannt wie viel ... dabei zu Papier gebracht wird.

    Um es als Verwalter rechtssicher abzuwickeln muss man auch in der Software das abbilden was es ist: Zwei völlig voneinander getrennte Vorgänge.


    -Hi

    Nein? Oder doch! Kommt auf die Steuer an. Es gibt da schließlich verschiedene.




    https://www.vermieter-ratgeber…fokus/umsatzsteuerpflicht

    Per se ist also alles was mit Mieten zu tun hat U-Steuer frei. Das hat nichts damit zu tun, ob der Mieter Unternehmer ist oder nicht.


    Erst wenn ich "optiert" habe muss ich auf Mieten U-Steuer zahlen, kann im Gegenzug aber auch gezahlte U-Steuer (dann Vorsteuer genannt) abziehen und Rechnungen mit U-Steuer (dann MWSt genannt) ausstellen.


    Wenn der Vermieter nicht "optiert" hat, gibt es keine U-Steuer. Gibt es also nichts was der Unternehmer dann abziehen kann. Für ihn ist dann Brutto=Netto. Wie gesagt gilt das auch für die NK.


    In der WEG ist das noch einfacher: Bruttorechnungen werden einfach nur aufgeteilt und weitergereicht. Zu den Bruttorechnungen zählt (siehe mein Beispiel) auch die Rechnung des Verwalters.


    Beispiel am Rande:

    Grundsteuer ist MWSt-frei, also Netto=Brutto. Versicherungen ebenso.

    Bei "optierten" Vermietern gilt:

    Im Rahmen der NK-Abrechnung werden alle NK als Nettokosten zusammengezählt und dann aufgeteilt. Auf den Anteil des Mieters kommt dann die MWSt. Also unterliegt in diesem Fall die Grundsteuer und die Versicherungen der Versteuerung.

    Bei nicht "optierten" Vermietern gilt:

    Im Rahmen der NK-Abrechnung werden alle NK als Bruttokosten zusammengezählt und dann aufgeteilt. Also unterliegt in diesem Fall die Grundsteuer und die Versicherungen nicht der Versteuerung. Die NK-Abrechnung ist somit niedriger!


    -Hi

    Zitat

    Die Abrechnung hat mit mir als Verwalter U-steuerrechtlich nichts zu tun.

    Und wenn Du Mieter oder Eigentümer hast, die gewerblich sind, erstellst Du dann auch eine Abrechnung, die keine Steuern ausweist?

    Es ist ein Unterschied ob ich Mietverwaltung oder WEG-Verwaltung mache. Nicht relevant ist es, ob mein Mieter oder der Eigentümer für den ich die Abrechnung mache U-Steuerpflichtig ist oder nicht.

    Mietverwaltung:

    Wenn ich als derjenige der die Abrechnung macht nicht U-Steuerpflichtig bin, darf ich auch keine U-Steuer ausweisen -> also "Nein"

    Wenn ich als Privatperson "optiert" habe, oder als Gewerbetreibender U-steuerpflichtig bin -> "Ja"

    WEG-Verwaltung:

    Meine Verwalterrechnung ist U-steuerpflichtig, wenn ich nicht befreit bin. Diese ist Bestandteil meiner Rechnung an die WEGemeinschaft, diese wiederum Bestandteil der "Abrechnung"

    Die Auflistung vieler Rechnungen und Kosten ist eine Dienstleistung, da dabei nur irgendwelche Zahlen untereinandergeschrieben und zusammengezählt werden. Diese "Zusammenstellung" ist nicht U-steuerpflichtig nur (wie vorher geschrieben) das "Zusammenstellen".


    -Hi

    Aber nur wenn ich NK-Abrechnung mache und selbst gewerblich tätig bin, bzw. "optiert" habe.

    Bei einer WEG-Verwaltung bin ich als Verwalter selbst Dienstleister, also ggf. selbst U-Steuer pflichtig. Die Abrechnung hat mit mir als Verwalter U-steuerrechtlich nichts zu tun.


    -Hi

    BetrKV


    § 2 Aufstellung der Betriebskosten

    Betriebskosten im Sinne von § 1 sind:

    1. ......;

    2. die Kosten der Wasserversorgung,

    hierzu gehören die Kosten des Wasserverbrauchs, die Grundgebühren, die Kosten der Anmietung

    oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung von Wasserzählern sowie die Kosten ihrer Verwendung

    einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung, die Kosten der

    Wartung von Wassermengenreglern, die Kosten des Betriebs einer hauseigenen Wasserversorgungsanlage

    und einer Wasseraufbereitungsanlage einschließlich der Aufbereitungsstoffe;

    3. die Kosten der Entwässerung,

    4. .....


    Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)
    § 556a Abrechnungsmaßstab für Betriebskosten

    (1) Haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen. Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen, sind nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt.
    (2) Haben die Vertragsparteien etwas anderes vereinbart, kann der Vermieter durch Erklärung in Textform bestimmen, dass die Betriebskosten zukünftig abweichend von der getroffenen Vereinbarung ganz oder teilweise nach einem Maßstab umgelegt werden dürfen, der dem erfassten unterschiedlichen Verbrauch oder der erfassten unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt. Die Erklärung ist nur vor Beginn eines Abrechnungszeitraums zulässig. Sind die Kosten bislang in der Miete enthalten, so ist diese entsprechend herabzusetzen.
    (3) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 2 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

    "Alles gut" immer nur so lang wie alles gut ist.

    Wenn nicht mehr "alles gut" ist, wird es mit Sicherheit dann richtig "ungut", Regressanforderungen an den Verfasser möglicherweise eingeschlossen. Und das alles wegen ein paar Euronen für ein Programmupdate?

    Für drei Parteien würde ich mir nicht den Stress des Programmes machen, sondern weiterhin die paar Zahlen über Excel abrechnen - dann aber richtig sprich gesetzeskonform. Geht ja problemlos auf eine DIN A4 Seite.


    -Hi

    Hallo,

    abgerechnet wird die Abrechnung des Wasserversorgers als Gesamtes. Die Anzeigen der Wohnungszähler dienen dabei nur der anteiligen Aufteilung der Gesamtkosten da möglicherweise die Summe der Verbräuche von dem durch den Versorger abgelesenen Gesamtverbrauch abweicht. Unterschiedliches Ablesedatum, unterschiedliche Toleranzgrenzen, unterbliebene Eichung.

    WE 1, 60m³, WE 2, 40m³ |Rechnung 1.000 €, 800€ Verbrauch, 200€ Gebühren | WE 1 zahlt 600 €, WE 2 zahlt 400€


    -Hi

    Balkone stehen nur teilweise im Sondereigentum (Belag). Der große Rest im Gemeinschaftseigentum (Abdichtung, tragende Bauteile, Konstruktion).

    Auch ein Eigentümer, der keinen Balkon hat, ist zum Unterhalt des Gemeinschaftseigentums verpflichtet, so wie der Eigentümer im Erdgeschoss für Dachreparaturen.

    Jegliche (moralisch nachvollziehbare) anderweitige Regelung ist juristisch angreifbar.


    -Hi

    Rechtlich gesehen hat das Fremdgebäude mit dem Abrechnungsgrundstück nichts zu tun (auch wenn es der gleiche Eigentümer sein sollte). Der Eigentümer Fremdgrundstück (FG) schickt dem Eigentümer Abrechnungsgrundstück (AG) eine Rechnung über Wasser. Diese Rechnung ist dann Grundlage für die Umlegung Wasser auf dem AG.

    Dass die Rechnung verbrauchsabhängig sein muss, ist klar. Möglicherweise erhöht sie sich aber noch um versch. Beträge, z.B. Kosten Verwaltungsaufwand, Versicherungen, Eichgebühren etc.

    Völlig unbeachtlich ist der (gemessene) Verbrauch des Mieters AG. Dieser weicht ggf. von der Verbrauchsablesung oder Berechnung FG ab. Unterschiedliche Ablesezeitpunkte, unterschiedliche Messtoleranzen, Messdifferenzen etc.

    Letztlich fließt die Rechnung FG an AG in ihrer Gesamtheit in die NK-Abrechnung AG ein. Da nur 1 Abnehmer des Wassers auf dem AG existiert wird die Rechnung nicht aufgedröselt sondern 1 zu 1 weitergegeben.


    Alles weitere ist vllt. "nice to have", es fehlt allerdings jede rechtliche Grundlage dafür.


    -Hi

    Es gibt eine Kostenforderung für Wasser/Abwasser eines Dritten.

    Es gibt im Objekt nur 1 Abnehmer dieses Wassers.

    Was für einen Sinn soll das Anlegen eines Wasserzählers machen? Es dürfen nur die tatsächlich entstandene Kosten umgelegt werden, also kann die Rechnung des Dritten (seien es nun der örtliche Versorger oder der Nachbar) 1:1 auf den Mieter umgelegt werden.


    -Hi

    WEG-Verwaltung und Mietverwaltung sind 2 völlig verschiedene Rechtsgebiete.

    In der WEG-Verwaltung ist für jede der 4 Wohnungen die Wohngeldabrechnungen zu fertigen. Dabei werden sämtliche Einnahmen und Kosten dem Verteilungsschlüssel der Teilungserklärung entsprechend (üblicherweise 1.000tel) berechnet und den gezahlten Wohngeldern gegenübergestellt. Einnahmen sind z.B Zinseinnahmen, Einnahmen aus Versicherungsleistungen, Vermietungserlöse des Gemeinschaftseigentums (z.B. Stellplätze). Kosten sind z.B. die auf Mieter umlegbaren NK wie Heizung, Hausversicherungen, Wasser, Abwasser, etc. aber auch Verwalterkosten, Bankgebühren, Reparaturen etc. Als 3.Punkt enthalten sind die anteiligen Instandhaltungsrücklagen.

    Der einzelne Eigentümer nimmt diese WEG-Abrechnung als Grundlage für seine NK-Abrechnung mit dem Mieter. Diese richtet sich nach den vertraglichen Vereinbarungen im Mietvertrag. Sind überhaupt NK auf den Mieter vertraglich übertragen? Und wenn ja, wirklich alle? Dazu kommt noch die Grundsteuer und ggf. die Vermieterhaftpflichtversicherung. Letztendlich können auch noch Kleinreparaturen anfallen, so sie zulässig im Mietvertrag vereinbart und auch tatsächlich angefallen sind. Alles Dinge, die die WEG-Verwaltung nicht wissen und daher nicht abrechnen kann.


    -Hi

    Haus-, WEG- und/oder Mietverwalter sind keine Steuerberater. Es geht sie schlicht und einfach nichts an, was derjenige, der die Bescheinigung von ihm bekommt damit macht, machen soll oder machen darf. Der letzte Satz der vom Programm erzeugten Bescheinigung "Hinweis: Die Entscheidung darüber, ..." ist hier das Maß der Dinge.

    Da es in dem Objekt einen Kamin gibt, gibt es sicherlich auch Schornsteinfegerrechnungen. Oder Gartenpflege, Wartungsverträge Aufzug, oder Winterdienst, oder, oder, oder. Diese Arbeiten sind möglicherweise auch haushaltsnahe Dienstleistungen. Die enthaltenen Arbeitskosten sind dann auch in den Bescheinigungen aufzuführen. Und diese Kosten dürfen vom Eigentümer möglicherweise auf den Mieter umgelegt werden. Und dürfen von Mietern dann steuerlich geltend gemacht werden. Ich sehe den Verwalter hier in der Pflicht, was auch in einem Schadensersatzanspruch enden könnte.

    Bevor man als Verwalter hier eigenmächtig etwas weglässt, sollte man gewissenhaft alles aufführen was möglich erscheint. Vllt hat ja ein Vermieter mit einem Mieter die Übernahme der Kosten irgendwelcher Arbeiten aus irgendeinem Grund vereinbart. Dann stehen diesem natürlich auch die steuerlichen Vorteile zu. Woher sollte der Verwalter das wissen.


    -Hi

    Der Abrechnungstatbestand Wohnfläche heißt richtigerweise Wohnfläche x Zeit

    die Abrechnungs"masse" ist € und nicht m³, da ja auch Kosten für das Ablesen, die Legionellenprüfung etc. mit einzurechnen sind.

    Abrechnungsrelevant ist der vom Versorger abgelesene Zähler. Die Summe der Volumina der Unterzähler wird niemals dem Volumen des Hauptzählers entsprechen. (Unterschiedlicher Ablesezeitpunkt, unterschiedliche Abweichungstoleranzen etc.)


    Das bedeutet in der Praxis:

    Bei Abrechnung nach Wohnfläche: Gesamtsumme (Wasserkosten) / Gesamt m² / 365 x m² Wohnfläche x Tage Mietdauer

    Abrechnung nach Personentage: Gesamtsumme (Wasserkosten) / Gesamt Personentage x Mieter-Personentage

    Abrechnung nach Verbrauchsmessung: Gesamtkosten (Wasserkosten) / Summe sämtlicher Einzelverbräuche x Mieter-Einzelverbrauch

    (Keine Angst, das Programm kann das und macht das automatisch)


    Zu erkennen ist, dass grundsätzlich nur der Gesamtjahresverbrauch in die Abrechnung einfließt und ggf. noch der Stand der Einzelverbrauchsmessung.

    Bedeutet in der Praxis: Bei Auszug und vorhandenem Unterzähler ist dieser abzulesen und zu protokollieren. In den anderen Fällen ist nur der Zeitpunkt des Mieterwechsel relevant.

    Ich stelle mir gerade vor, wie ein Mieterwechsel bei einem Wohnblock mit 100 WE so ablaufen würde und vor allem, wie oft das sein würde.


    -Hi

    Und was passiert, wenn ein Mieter diese Erklärung nicht unterschreibt?

    Wird dann der Mietvertrag vernichtet, sämtliche Kontoauszüge, Nebenkostenabrechnungen und Kopien des gesamten Schriftverkehres?

    Die DSGVO gilt nicht nur im elektronischen Bereich, sondern auch für die Papierform (Ordner, Zettelkasten).

    Für die Vertragsabwicklung und das Steuer-, Melde- und sonstige Recht ist ein Einverständnis des Betroffenen nicht erforderlich. Lediglich für die Weitergabe der Daten, z.B. an Handwerker, Energielieferant etc. Dies sollte zwingend in der Erklärung erwähnt sein.


    -Hi

    wobei mich die Textpassage:

    "... kann der Vermieter durch Erklärung in Textform bestimmen ..."

    zu der Überzeugung bringen könnte, dass die Unterschrift der Mieter unter diese Änderung nicht erforderlich ist.

    Aber das mit dem "vor" ist auf jeden Fall richtig.


    -Hi

    §556a Abs.2 BGB

    (2) Haben die Vertragsparteien etwas anderes vereinbart, kann der Vermieter durch Erklärung in Textform bestimmen, dass die Betriebskosten zukünftig abweichend von der getroffenen Vereinbarung ganz oder teilweise nach einem Maßstab umgelegt werden dürfen, der dem erfassten unterschiedlichen Verbrauch oder der erfassten unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt. Die Erklärung ist nur vor Beginn eines Abrechnungszeitraums zulässig. 3Sind die Kosten bislang in der Miete enthalten, so ist diese entsprechend herabzusetzen.


    Entgegen der von mir geäußerten Ansicht, dass ganzjährig abgerechnet werden muss, steht im Gesetz etwas anderes. (Ein Blick ins Gesetz erspart Geschwätz)

    Jeder (Vermieter) kann es also so machen wie er es für richtig hält.

    -Hi