Beiträge von -Hi

    In Zeiten in denen Bankkonten gebührenfrei zur Verfügung standen, war es sicherlich schick für jedes Gebäude ein eigenes Bankkonto anzulegen und zu verwalten. In der heutigen Zeit der ausufernden Bankgebühren ist es ein Diktat der Wirtschaftlichkeit mehrere Gebäude/Einheiten in einem Bankkonto zu bündeln.

    Es gibt immer noch gebührenfreie Konten :) - Vielleicht ist das auch eine Aufgabe der HV hier einmal zu vergleichen. Und wenn die ETG einen Konto-/Bankwechsel nicht zustimmt, dass zahlt diese WEG Gebühren und nicht die HV.

    Ich bin weder WEG-Verwalter noch HV. Die Gebühren zahle ich selbst.

    In der örtlichen Bank arbeiten Menschen. Diese Menschen brauchen Wohnraum. Diese Banken brauchen Geschäftsräume. Diese Banken geben mir Hypothekenkredite.

    Für meine Mieter habe ich grundsätzlich örtliche Banken. Es ist aber nun mal ein Unterschied ob ich für meine Objekte in xy 1 Konto bei der örtlichen Bank habe oder mehrere vorhalten muss, weil ich mich für die Überprüfung der wöchentlichen Buchungen durch irgendwelche vielseitigen Listen quälen muss.

    Andere Programme können das schließlich auch (haben aber andere, in meinen Augen, schwerwiegendere Mängel).


    -Hi

    Bei kleinzelligem Gebäudezuschnitt wünsche ich viel Spass alleine mit dem Abgleich des Kontostandes Bank - bebuchtes WISO Bankkonto, geschweige bei der Fehlersuche.

    Wie bucht ihr eigentlich - auf Zuruf oder einmal jährlich ? Der Kontostand der Bank hat immer identisch mit dem WISO-Bankkonto zu sein. Wie soll das sonst ein Beirat prüfen können - auch mal unterjährig .

    Und wo genau kann ich den Kontostand des WISO-Bankkontos finden? Wirtschaftliche Auswertungen | Gebäudeübergreifend. Klar. Aber wenn es nicht nur 1 Konto ist, und wenn es mehr als 5 Konten sind und wenn es sogar über 10 Konten sind. Und wenn es nicht nur 5 Objekte sind, und wenn es mehr als 10 Objekte sind und wenn es mehr als 50 Objekte sind ....

    Was bitte ist so schwierig daran bei der Auswertung der Konten eine Auswahl anzubieten welche Konten man dargestellt haben möchte? Bei der nicht gebäudeübergreifenden Anzeige geht es doch auch. Der Kontostand bei WISO hat dann nur nichts mit dem Kontostand der Bank zu tun.


    -Hi

    Ich stimme dir zu.

    Ich habe meinen Wunsch nicht klar genug formuliert: Es wäre wünschenswert, wenn man einzelne bebuchte Bankkonten gebäudeübergreifend ausdrucken/anzeigen könnte.

    In Zeiten in denen Bankkonten gebührenfrei zur Verfügung standen, war es sicherlich schick für jedes Gebäude ein eigenes Bankkonto anzulegen und zu verwalten. In der heutigen Zeit der ausufernden Bankgebühren ist es ein Diktat der Wirtschaftlichkeit mehrere Gebäude/Einheiten in einem Bankkonto zu bündeln. Schon der Hausverwalter Standard kann bis zu 50 Einheiten. Bei kleinzelligem Gebäudezuschnitt wünsche ich viel Spass alleine mit dem Abgleich des Kontostandes Bank - bebuchtes WISO Bankkonto, geschweige bei der Fehlersuche.


    -Hi

    Dazu wäre es wünschenswert, wenn man einzelne Konten gebäudeübergreifend ausdrucken/anzeigen könnte. Entweder alle Konten gebäudeübergreifend oder einzelnes Konto für ein einzelnes Gebäude. Sehr anwenderunfreundlich da extrem arbeitsintensiv. Schon ein gebäudeübergreifendes Journal wäre eine Hilfe zur Fehlersuche.


    -Hi

    Wenn die WEG nicht optiert hat, ist sie weder vorsteuerabzugsberechtigt noch ist sie berechtigt Vorsteuer auszuweisen. Die Abrechnung wird jeweils von der Rechnungssumme (Brutto) ermittelt. Ob die Rechnung MWSt enthält (Handwerker) oder nicht (Grundsteuer) oder ob sie eine andere Steuer (Versicherungssteuer) enthält, spielt dabei keine Rolle.

    Hat der Empfänger optiert, unterliegt seine Forderung der Nebenkosten der USt. Und zwar der gesamte Betrag mit 19%. Unabhängig davon, ob die gestellte Rechnung MWSt enthält oder nicht bzw. wie hoch sie ist. (Zu deutsch: Auch auf die Grundsteuer kommen dann noch mal die 19%) Allerdings sind dann bei Rechnungen die MWSt enthalten jeweils die Nettobeträge anzusetzen.


    -Hi

    Die Wohn- und Nutzfläche ist nicht erforderlich. Im Kaufvertrag bzw. bei der Verwaltung ist der 1000tel Anteil der Wohnung zu ermitteln. Diese ist Grundlage sämtlicher Abrechnungen in der WEG. Den Bodenwert gibt es (je nach Bundesland) entweder kostenfrei im Netz oder gegen Gebühr beim zuständigen Gutachterausschuss. Multipliziert mit der Größe des GESAMTgrundstücks und dann geteilt durch den 1000tel-Wert gibt den anteiligen Wert des Grundstücks am Kaufpreis. Nicht erschrecken, bei günstigem Kaufpreis kann der Anteil sehr, sehr hoch sein.

    Das FA errechnet den Wert genau so. Jeglicher Kampf dagegen ist mühsam und langwierig und am Ende des Tages nicht zwingend von Erfolg gekrönt.


    -Hi

    Wenn wir es richtig machen sollen, dann machen wir es bitte auch richtig richtig.

    30% bzw. 50% Grundkosten müssen bei einer Heizkostenabrechnung angesetzt werden. Dann muss aber natürlich auch der entsprechende Anteil der strombeheitzten Wohnung bei der ölbeheizten Wohnung auftauchen.

    Was spricht dagegen keine Heizkostenabrechnung zu machen, sondern das Ganze als Materiallieferung (Öl) 1:1 anzurechnen? Bei der Stromrechnung ist es doch genau so (allerdings mit eigenem Liefervertrag)


    -Hi

    Ich habe versucht mich in das Thema einzulesen.

    Dem einzelnen Wohnungseigentümer gehört die IHR nicht. Er kann darüber in keiner Weise verfügen. Die IHR gehört zum Verwaltungsvermögen der WEG. Der einzelne Eigentümer ist natürlich ein Teil der WEG. Daher gehört ihm auch ein entsprechender Teil dieser WEG und in Folge auch von deren Vermögen. Darüber verfügen kann er allerdings auch nur zusammen mit der WEG. Eine anteilige Auszahlung ist daher nicht möglich (höchstens im Rahmen einer Auflösung/Rückzahlung die von der WEG beschlossen werden müsste).

    Interessant im Rahmen meiner Recherche fand ich den Hinweis, dass der IHR-Anteil am Kaufpreis nicht der Grunderwerbsteuer unterliegen würde und daher beim Käufer steuermindernd sei.

    An Sonsten ist es natürlich Verhandlungsgeschick, ob ein Mehr als "angemessen", oder ein Weniger sich im Kaufpreis wiederfindet. Wobei die Frage "was ist angemessen" viel Platz für Diskussionen lässt.

    -Hi

    Der Verkauf einer Immobilie ist eine große Sache. Bei der Abrechnung kommen selten Differenzen von mehr als ein paar hundert Euro heraus. Auch muss man ja den anteiligen Wert der IHR berücksichtigen im Verkaufspreis. Angesichts solcher Ungenauigkeiten sollten Abgrenzungsprobleme bei der Abrechnung doch eher zu vernachlässigen sein. Ich denke, ein gewisses Maß an Großzügigkeit auf beiden Seiten vereinfacht vieles. Ich als Verwalter würde mich weigern, eine genauere Abrechnung zu erstellen, denn am Ende ist auch die nicht recht, und es werden Fehler gefunden. Dabei handelt der Verwalter korrekt, wenn er nach Schema F einfach genau eine Jahresabrechnung erstellt! Wieso soll man sich das Leben schwer machen?

    Es gibt keinen anteiligen Wert der IHR. Die eingezahlten Beträge sind nicht Eigentum des Verkäufers, daher nicht anrechenbar, nicht auszahlbar und natürlich auch nicht zu berücksichtigen.


    -Hi

    Es ist nicht Aufgabe des Verwalters in die internen Beziehungen Käufer-Verkäufer einzugreifen. UU ist ja im Kaufvertrag etwas geregelt.

    Wenn er sich das aber trotzdem ans Bein binden will wäre das ein adäquater Weg:

    https://www.iv-mieterschutz.de…en/gradtagszahlentabelle/

    Oder man könnte einfach den Wert am Vereiler / den Heizkörpern ablesen und in der Abrechnung ggf. händisch aufteilen.

    Oder man beauftragt auf Kosten der bestellenden Partei (Käfer, Verkäufer, oder Beide) ein Abrechnungsunternehmen zur Zwischenabrechnung.


    -Hi

    De Facto heißt, dass ich mich hier um alles kümmere, hier wohne, ich die Renovierungen bezahle, einen Großteil der laufenden Kosten übernehme usw. Und das Haus irgendwann erbe oder es mir vorher überschrieben wird. Mal sehen...

    Vielleicht sind irgendwann Heimkosten zu zahlen oder andere unabsehbare Kosten tauchen auf und schwubs ... weg ist die Bude.

    Ich schließe mich dem dringlichen Rat meines Vorschreibers an: Ab zum Steuerberater!

    Bevor überhaupt umgelegt werden darf, muss im Mietvertrag die Umlage der Betriebskosten auf die Mieter vereinbart worden sein. Ist nichts vereinbart, trägt der Vermieter diese Kosten alleine. Ist etwas vereinbart darf nur das umgelegt werden was explizit vereinbart wurde. Einzige Ausnahme ist der Verweis auf die BetrKV. Darin sind alle umlegbaren Kosten benannt und gelten damit dann als vereinbart.

    Bei Eigentumswohnungen können (wenn vereinbart) über die WEG-Abrechnung hinaus noch die Grundsteuer und falls angefallen die Beträge zur Haus-und Grundbesitzerhaftpflicht umgelegt werden (100%)


    -Hi

    Die Instandhaltungsrücklage kann gar nicht angesetzt werden.

    Siehe die Instandhaltungsrücklage einfach als eine Art Sparbuch an.

    Im Zweifel (wenn nicht genug Geld in die Rücklage geflossen ist) läuft die Zahlung für Investitionen über Sonderumlage. Auch nicht wirklich schön.

    Wenn Arbeiten durchgeführt werden, können diese steuerlich geltend gemacht werden (direkt, verteilt auf 3 oder 5 Jahre)

    Wenn das Geld für die Arbeiten laut Beschluss der WEG aus den Rücklagen genommen wird, kommt man in den "Genuss" steuerliche Abschreibungen geltend machen zu können ohne etwas im Investitionsjahr bezahlen zu müssen.


    -Hi

    Hallo,

    auch ich mache meine Steuererklärung nach dem Leistungsprinzip. Dem Antrag auf Fristverschiebung auf Grund fehlender Wohngeldabrechnung folgte das Finanzamt bisher immer.

    Richtig(er) ist aber das Abflussprinzip. Im Jahr 2018 sind die monatlichen Hausgeldzahlungen, gemindert um den Anteil der Rücklagen einzutragen. In die Steuererklärung 2019 fließen dann die Hausgeldzahlungen 2019 und die Abrechnung 2018 ein (natürlich auch gemindert um die Rücklagen).


    -Hi

    Irgendwie verstehe ich die Frage nicht. Worin unterscheiden sich die Abrechnungen

    Die Abrechnungen für die Mieter beinhalten nur die vom Mieter zu tragenden Aufwendungen. Da viele Verwalter auch die Mieterabrechungen für die Eigentümer übernehmen, macht es durchaus Sinn.

    Genau da ist doch das Problem.

    Wenn ich eine WEG-Abrechnung mache, mache ich eine WEG-Abrechnung. Da ist für jeden der gleiche Betriebskosten-Posten anteilig enthalten. Fertig.

    Die Mietabrechnung ist ein völlig neuer Schuh. Da kommt dann Grundsteuer, ggf. Vermieterhaftpflicht usw. noch dazu. Zu verteilen sind dann nur die Beträge die in der WEG-Abrechnung auf den jeweiligen Vermieter entfallen und mietvertraglich umlegbar vereinbart sind.

    Mir ist bekannt, dass viele Verwalter sowohl WEG als auch Mietverwaltung betreiben. Mir ist aber auch bekannt wie viel ... dabei zu Papier gebracht wird.

    Um es als Verwalter rechtssicher abzuwickeln muss man auch in der Software das abbilden was es ist: Zwei völlig voneinander getrennte Vorgänge.


    -Hi