Beiträge von wohnhofAtrium

    Nö, die Zuführung ist nicht der Ist-Wert der Vorauszahlung sondern das, was in die IHR gebucht wurde.

    Die "Anpassung der Vorschüsse" ergibt sich daraus. Es handelt sich um eine Rückzahlung. Hier wird nichts automatisch angepasst. Dich verwirrt nur das neue Vokabular, alles andere ist gleich geblieben.

    Und ich bleibe weiterhin dabei, dass das was angegeben wurde, nicht dazu gehört, zumindest in meiner Liste steht dies nicht drin.

    Da bin ich dann wohl besser informiert:


    BMF v. 09.11.2016 - IV C 8 - S 2296 b/07/10003 :008 BStBl 2016 I S. 1213


    "Handelt es sich dagegen bei der gutachterlichen Tätigkeit weder um eine Handwerkerleistung, noch um eine haushaltsnahe Dienstleistung, kommt die Steuerermäßigung nach § 35a EStG nicht in Betracht."

    Ich denke, du sollst das mal genau nachlesen, welche Dienstleistungen und Handwerkerleistungen in eine haushaltsnahe Dienstleistung bzw. begünstigte Handwerkerleistung du nehmen darfst.

    Hatte er doch richtig wiedergegeben. Wenn der Handwerker (es kann auch z.B. ein Gutachter sein) ins Haus kommt ("haushaltsnah") und dort Arbeiten verrichtet werden, ist das eine gem. §35a EStG absatzfähige Leistung ür den Auftraggeber bzw. denjenigen, der zahlt (Mieter).

    Natürlich gilt Deine Bemerkung immer, auch für Dich selber, das wollte ich gar nicht bestreiten.

    Dem Verwalter würde ich gemeinsam mit den anderen Eigentümer am Kanthaken vor den Kadi ziehen

    Das ist aber reichlich deftig ausgedrückt - mit Verlaub! WEG-Verwaltung ist eine Dienstleistung, Mietverwaltung auch. Die Erstellung einer korrekten Nebenkostenabrechnung gemäß Leistungsprinzip ist ein Zusatzaufwand, auch wenn's zunächst nicht so aussehen mag. Der Verwalter muss die Zahlungen des Mieters berücksichtigen sowie die Grundsteuer B. Oft läuft die Verwaltung über ein eigenes Konto des Eigentümers, natürlich nicht über die WEG.

    Dass der Eigentümer vermietet, ist seine ganz private Entscheidung. Der Verwalter wird sich die Zusatzaufwände, die er ja definitiv hat, vergüten lassen müssen. Ansonsten müssten die anderen Eigentümer diese Aufwände anteilig mitzahlen, was definitiv unangemessen wäre.

    Und nicht ohne Grund sagt der BGH, dass man als Vermieter auch die Nebenkostenabrechnung grmäß Abflussprinzip vereinbaren kann, sofern es um langjährige Mietverträge geht. Nach der neuen Rechtsprechung ist das ohnehin möglich.

    Also ich habe mich jetzt entschieden, nach die Hausgeldabrechnung nach Geldflussprinzip abzurechnen

    Ist doch auch die einzige korrekte Variante!

    habe denen zu diesem Anlass angeboten, eine NK-Abrechnung von mir zu kaufen...

    Auch das ist der normale Weg, es sei denn, die Eigentümer kriegen das mit dem Abflussprinzip mit ihren Mietern geregelt. Muss Dich doch als Verwalter nicht stressen.

    Ich sehe gerade, dass andere über das gleiche Problem stolpern, wie ich.


    Daher kurzer Kommentar von mir: an einer Stelle, wo man einen Kontakt auswählen muss, erwarte ich genauso, dass man dort den Kontakt auch anlegen kann.

    Zweitens: Dropdown Listen eignen sich für eine geringe Auswahl von Werten. Sie eignen sich aber nicht, wenn der Benutzer aus einer großen Zahl von Werten etwas auswählen muss. Hier wäre wahrscheinlich ein eigener Dialog mit einem geeigneten Suchfeld sicherlich angebrachter.

    Danke!


    Tatsächlich habe ich heute kurz den Support deswegen angerufen. Es war schnell geklärt. Jetzt sehe ich auch, dass die Adresse in der Bescheinigung mit abgedruckt wird.


    Die Auswahl von Kontakten ist ja schon etwas umständlich. Wenn ich eine 50'er-WEG habe, stehen dort also tatsächlich 50 Namen in der gleichen Liste + alle Handwerker, die man im Laufe der Jahre mal beauftragt hat.


    Nun gut... Mein Problem ist gelöst, in Zukunft habe ich Mehraufwand, hält sich aber in Grenzen, da man ja bei monatlichen Buchungen die Daten automatisch übernimmt. Dennoch hat das Programm hier doch einige Usability-Schwächen.

    Hallo,


    Gerade bin ich auf Programmversion Hausverwalter 365, 16.00 (Build 1840) gegangen.


    Ich möchte Handwerkerleistungen pflegen. Das Feld Dienstleister / Handwerker ist dort ein Pflichtfeld. In der Dropdown-Box tauchen jetzt alle Eigentümer auf. Wo trage ich denn die Handwerker ein? Ich kann das nicht speichern, ohne eine Zuordnung zu treffen. Siehe Screenshot!


    Vielleicht bin ich zu blöd, das zu kapieren also nochmal zwei Fragen:


    1. Warum muss ich den Handwerker hier auswählen?

    2. Wo kann ich die möglichen Handwerker &/ Dienstleister eintragen?



    Nein, die Vorauszahlungen werden im Jahr der Zahlung schon berücksichtigt.

    Das habe ich ja überhaupt nicht bestreiten wollen! Auch nicht, dass die Hausgeldabrechnung in wesentlichen Teilen dem Abfluss-/Zufluss-Prinzip folgt. Das habe ich alles oben geschrieben.

    Dennoch hat der Abrechnungsmodus nichts mit Regelungen im EStG zu tun. Die Motivation ist vielmehr eine verständliche Abrechnung.

    Woher man das Wissen hat, sollte doch egal sein. Ich bin seit 9 Jahren WEG-Verwalter. Trauen Sie es mir nicht zu?

    Jeder WEG-Eigentümer, der vermietet, gibt die WEG-Abrechnung in seine Steuererklärung ein

    Das mag ja stimmen! Dennoch hat die Logik der Abrechnung zwar einen Einfluss auf die Höhe der Abrechnungsspitze, diese wird jedoch erst nach Fälligkeit gezahlt. Zu diesem Zeitpunkt (also erst im Folgejahr) wird die gesamte Zahlung steuerlich (zur Berechnung der Gewinne oder Verluste) wirksam und auch diesem Abrechnungszeitraum, in dem die Zahlung erfolgt ist, ist die Abrechnungspitze steuerlich zuzuordnen. Alles andere wäre extrem kompliziert; z.B. müsste man dann ja steuerlich Heizkosten ebenfalls nach Abflussprinzip abgrenzen.


    Lediglich bei der Entnahme aus der Instandhaltungsrücklage zählt der Zeitpunkt einer Zahlung, welche die Eigentümergemeinschaft als Verband veranlasst hat.

    Was hat das EStG mit der WEG-Abrechnung zu tun? Würde die Hausgeldabrechnung gemäß EStG laufen, dann müssten auch die Heizkosten nach Zahlungsdatum abgegrenzt werden. Das ist aber nicht der Fall.

    Grundsätzlich geht es darum, dass eine Hausgeldabrechnung einfach und nachvollziehbar wird: da verwaltet einer das Vermögen der WEG und erstellt eine Abrechnung für ein Wirtschaftsjahr. Am Ende wollen die Eigentümer an Hand des Kontostands nachvollziehen können, wie sich das Vermögen entwickelt hat und es in Bezug zur Abrechnung setzen können.

    Das ist im Prinzip möglich ohne doppelte Buchhaltung. Auch jemand, der von Buchhaltung nichts versteht, soll summarisch an Hand der Zahlungsströme die Gesamtabrechnung nachvollziehen können.

    Bei den umlagefähigen Betriebskosten und der Nebenkostenabrechnung hingegen geht es nicht um Vermögen: Jede Rechnung wird vom Mieter anteilig bezahlt. Der Mieter darf nur mit den Kosten belastet werden, die auch dem Mietzeitraum zuzuordnen sind.


    Bei Kosten, die verbrauchsabhängig verteilt werden (z.B. Wasser) nehmen einige WEG's jedoch zusätzlich eine leistungsbezogene Abgrenzung vor. Für Allgemeinstrom ist das nicht sinnvoll, ansonsten müsste man tatsächlich doppelte Buchführung betreiben und alle Kosten nach Leistungszeitraum abgrenzen. Aber dann wird auch der durchschnittliche Verwalter und Beirat den Zahlensalat nicht mehr verstehen...

    über Dein Mietkonto?

    Man muss doch kein separates Mietkonto haben, wenn man Mietverwaltung macht. Bei WEG ist das was anderes.

    Muss man nicht. Erleichtert vieles. Aber ich habe mir das nicht ausgedacht: Memoli hatt den Begriff "Mietkonto" in die Runde geworfen. Nur darauf habe ich mich bezogen. Aber ganz ehrlich: Wenn ich Hausverwaltung mache und Immobilienbesitzer bin, dann werde ich mir dafür ganz sicher ein separates Konto anlegen.

    Nur was mir fehlt sind grundlegende Themen wie offene Posten, Auswertungen oder die Übersichtt zu Terminen wie bspw. Auszug.

    Mein Gefühl ist, dass Du hier etwas suchst, was es so nicht als Komplettpaket nicht gibt. Profis machen alles mit ihrer Software selber, die sind dann entweder selber WEG-Verwalter oder sie machen Mietverwaltung für ein Haus, das keine WEG ist, z.B. weil sie oder die Firma der Eigentümer sind.

    Du hast nun Eigentumswohnungen in verschiedenen WEG's. Aber kannst Du nicht für die Buchhaltung eine dedizierte Software verwenden? Hier gibt es sicher eine Menge Möglichkeiten.

    WISO Hausverwalter kann zwar theoretisch auch mit offenen Posten umgehen bzw. Überweisungen und Lastschriften erstellen, ist hierfür m.E. aber nicht das perfekte Produkt. Vieles vereinfacht sich jedoch, wenn man mit den Mietern das Lastschriftverfahren vereinbart; dann musst Du die Geldeingänge nicht mehr gegenchecken und Rücklastschriften fallen als separate Buchungsposten auf.

    Ja, sicher kannst Du das mit dem Hausverwalter irgendwie hinkriegen, aber es ist dann eben so komfortabel, wie Du schreibst.

    Letztlich hat jedes Programm Kernfunktionen, die wesentlich sind. Es gibt aber auch reine Zusatzfunktionen, z.B. für Beschlussliste, Kalender, Brieftemplates zum Erstellen von Mahnungen etc.

    Diese ganzen Zusatzfunktionen existieren meiner Ansicht nach nur, um das Programm besser verkaufen zu können. Vieles ist so schlecht gelöst, dass Du dann lieber Office-Software benutzt und schlimmstenfalls mal eine Mahnung von Hand schreibst. Wenn Du alles digitalisieren und automatisieren willst, bist Du Profi und landest bei Immoware24 und Co.

    Ich hatte einen falschen Ansatz bzgl. der Hausgeldzahlungen. Wo es jetzt hängt sind die Gesamtkosten auf die eine Wohnung umzulegen.

    Die Idee verstehe ich, aber es ist mit Kanonen auf Spatzen geschossen:

    Du willst basierend auf der WEG-Abrechnung des WEG-Verwalters Nebenkostenabrechnungen für die Mieter erstellen. Das Programm WISO Hausverwalter ist aber dafür gedacht, basierend auf den Geldflüssen mit Hilfe der Rechnungen und Umlagekonten diese Abrechnung komplett zu erstellen. Du müsstest also das Programm mit den Gesamtsummen füttern, die auf Deiner Abrechnung stehen. Du hast dann zwei Probleme:

    1. fehlen Dir die ganzen Rechnungen, so dass Du die Nebenkosten nur gemäß Zufluss-/Abflussprinzip erstellen kannst. Das könnte dagegen der WEG-Verwalter besser, da in seiner Software ja alle Buchungen mit Gültigkeitsdatum gespeichert sind. Das Problem kann man aber lösen, indem man mit den Mietern eine Abrechnung nach Abflussprinzip vereinbart.

    2. Du hast erheblichen Mehraufwand, weil Du die ganzen Schlüssel und Stammdaten im Programm erfassen musst.


    Ich rate dazu, entweder


    a) Die Weitergabe der umlagefähigen Kosten per Excel durchzuführen, in das Du einfach die Werte der jeweils relevanten Positionen aus der Abrechnung übernimmst. Die Schlüssel kannst Du nachrichtlich mit auflisten, z.B. als Legende oder in jeder Position (Gesamtanteile - Ihre Anteile). Du musst ja auch noch die Grundsteuer B mit dazunehmen, die ebenfalls umlagefähig ist. Und natürlich musst Du die Vorauszahlungen gegenrechnen.


    b) Den Verwalter zu fragen, ob er Dir die Abrechnung gegen Erstattung des Arbeitsaufwands mit ausdrucken kann (keine komplette Mietverwaltung). Rechne mal mit 1/2 Stunde Arbeit, also sollte das hoffentlich nicht zu teuer sein. Jedoch fehlt dann die Grundsteuer und die Anrechnung der gezahlten Nebenkostenvorauszahlung. Das müsstest Du dem Verwalter sagen oder selber berücksichtigen (dann bist Du aber fast schon beim Excel...)


    Variante b) machen nicht alle Verwalter. Einige wollen das dann komplett über ein Konto von Dir laufen lassen (mit Vollmacht). Aber das findest Du schnell heraus / einfach mal nachfragen...