Beiträge von wohnhofAtrium

    Mit solchen Pauschalurteilen wäre ich vorsichtig. Was berechtigt dich zu so einem Vergleich? Kennst du die Kalkulationen der Hersteller? Sicher nicht.

    Solche Vollwartungsverträge werden über viele Jahre kalkuliert und am Anfang ist sicher eine höhere Gewinnspanne enthalten als gegen Ende, wenn die Reparaturanfälligkeit höher wird. Als Mischkalkulation muss man beide Fälle berücksichtigen.

    Es gibt zumindest eine große Abhängigkeit der Kunden von den Aufzugsherstellern. Zudem werden die Anlagen so kalkuliert, dass man sie günstig anbieten kann, denn der Kunde vergleicht zunächst auf Grund des Kaufpreises. Hat man einen Kunden gewonnen, kann man sich schließlich die Profite über Wartungsverträge wieder hereinholen. Nein, das habe ich mir nicht ausgedacht, sondern es hat mir ein Insider gesagt, aber auch Leute von alternativen Wartungsfirmen, die wir kontaktiert haben. Außerdem ist es auch logisch nachvollziehbar, weil die Anbieter sich ja in einer Wettbewerbssituation befinden. Da Bauen teuer ist, wird dann gerne das günstigere Modell genommen. Die großen Hersteller (Otis, Schindler, Thyssen) haben einen großen Marktanteil, aber es gibt auch freie Systeme, deren Steuerungen frei am Markt erhältlich sind, also nicht an einem Hersteller hängen.

    Also die Tatsache, dass für einen Akkutausch derart viel in Rechnung gestellt wird, zeigt aus meiner Sicht, dass man da gerne nochmal Geld abschöpft, wo man den Kunden nochmal zur Kasse bitten kann. Selbst bei einem Stundensatz von 120€ (Aufzugstechniker sind teuer, da sie z.B. oft geschult werden müssen) kann man nicht verstehen, wie man mit maximal einer halben Stunde Arbeitszeit (da ist aber bis auf die Anfahrt jetzt alles eingerechnet) auf 450€ kommt.

    Hoffentlich entsteht hier ein differenzierteres Bild. Ich denke mal, dass das Kernproblem bei den Aufzügen die schlechte Austauschbarkeit der Wartungsfirmen ist. Daher gibt es kaum Konkurrenz, und Du bist halt von einem System abhängig.

    Wenn ich nochmal bauen würde, täte ich erstmal einen unabhängigen Berater suchen. Die gibt es, aber natürlich muss man dann jemanden suchen, der nicht von Provisionen lebt und ihn extra bezahlen.

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    In diesem Angebot sind jedoch die Basiswartung ausgewiesen sowie bei einer Vollwartung ein sogenannter Mehrpreis, der sich alle 2 Jahre erhöht, bis ab dem 5. Jahr der Maximalpreis gezahlt werden muss. Die Vertragslaufzeit soll 6 Jahre umfassen.

    Meine Erfahrung dabei: Die Margen in den Angeboten sind anfänglich sehr hoch. Du hast da definitiv einen sehr großen Verhandlungsspielraum. Also z.B. Anbebot anfänglich 3200 Euro für Vollwartung jährlich, dann 2200 Euro nach geschickter Verhandlung bzw. wenn Du die richtigen Personen kennst. Normalerweise legen die einem das Angebot auf den Tisch, und man denkt: "ach ja, wenn der gerade erst gebaut ist, wird hoffentlich der Basiswartungsvertrag reichen bzw. nicht zu teuer werden". Nur - selbst wenn Du 5 Jahre Gewährleistung hast - argumentieren die, dass Elektronik und Verschleißteile davon ausgenommen sind. Es kommt zum einen auf den richtigen Bauvertrag an, zum anderen muss man sich klarmachen, dass es hier durchaus verschiedene Sichtweisen gibt. Die Hersteller sagen, dass sie Gewährleistung nur auf korrekten Einbau geben, z.B. 5 Jahre gemäß Bauvertrag und vielleicht nur 2 Jahre auf Elektronik. In der Praxis kannst Du ihre Argumentation aber dann geschickt zerlegen, denn die Rechtsprechung ist da im Einzelfall durchaus verbraucherfreundlich.

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    Ganz ehrlich, bisher habe ich keine Vollwartungsverträge. Aber wenn ja würde sich die Frage sofort stellen.

    Es war eine Odyssee, bis wir beim vergleichsweise teuren Vollwartungsvertrag gelandet sind. Grund war, dass die Firma uns nach Einbau des Aufzugs auch schon vor Ablauf der Gewährleistung immer wieder teure Reparaturen verkaufen wollte, mehrfach sogar den Austausch von Platinen für tausende von Euro, weil sie angeblich defekt sind. Von all dem haben wir kaum etwas gezahlt, weil wir hart geblieben sind, z.T. auch wegen der verlängerten Gewährleistung bzw. auch Rechnungen für nicht beauftragte Leistungen nicht bezahlt haben. Am Ende haben wir dann mit externer Hilfe einen günstigeren Vollwartungsvertrag aushandeln lassen, damit wir am Ende nicht jedes Mal feilschen müssen, nur wenn regulär der Akku (ein Bauteil für 25-30€) ersetzt wird und uns dafür eine Rechnung von 450€ aufgetischt wird. Alternative Anbieter für Aufzugswartung gibt es zwar, aber in der Praxis bringen die auch kaum Vorteile und reichen die hohen Ersatzteilpreise einfach durch.

    Von daher habe ich eher wenig Ambitionen, da nochmal in Kontakt zu treten und denke auch, dass mein Ansatz ja nicht ganz falsch sein kann.

    Was meinst Du mit Soll-Seite denn genau? Die Verpflichtung in die IHR (Gesamt pro Jahr) kannst Du nicht meinen, aber das ist aus meiner Sicht die Soll-Seite.

    Kann es sein, dass Du meinst, dass das Bankkonto für Rücklagen angepasst wird, ohne eine Zuführung (im Abgleich der Rücklagen die linke Spalte) gebucht wird? Das geht, indem Du einfach das Bankkonto für Rücklagen oder Rücklagen-Verrechnungskonto direkt ohne RL-Assistent bebuchst.

    Es kommt bei der Ablesung auf den Stichtag an, nicht auf das Ablesedatum. Du liest zum 31.12. ab, z.B. mit Ablesedatum 20.12. Selbiges gibst Du auch so ein. Der Stichtag ist das „logische“ Datum, das Ablesedatum der reale Tag, an dem abgelesen wurde. Dein Abrechnungszeitraum sollte z.B. dem Kalenderjahr entsprechen, was ich empfehle. Allerdings hast Du schlechte Karten, wenn die Eigentümer das Geschäftsjahr anders vereinbart haben. Dann musst Du immer mit mehreren Zeiträumen hantieren, was natürlich eher wieder komplizierter ist.

    Danke für die Info! Bei uns wirkt sich die Änderung erst in der Abrechnung 2019 aus. Aber ich habe mir folgendes überlegt:

    Wir hatten bei der wohlbekannten Aufzugsfirma S... einen Basiswartungsvertrag mit Kostensteigerungsklausel. Ab 2019 gilt dann der neue Vertrag (ebenfalls Firma S...; leider ist man da ziemlich an den Hersteller gebunden). Nun habe ich wie folgt gerechnet:

    (Beispielrechnung mit angenommenen Werten)


    Alter Vertrag:

    2017: 1600 €

    2018: 1700 € (6,25% Steigerung)

    2019: 1806,25 (fiktiver Betrag mit der gleichen Kostensteigerung)


    Neuer Vertrag:

    2019: 2400 €

    Davon sind nun 1806,25, also 75,26% umlagefähig, da der Basiswartungsvertrag auch weiterhin so viel kosten würde.


    Zwei Probleme habe ich mit dieser Rechnung jedoch: Wie berücksichtigt man, dass der Anteil der Instandhaltung mit den Jahren steigt? Ich finde da in der Rechtsprechung durchaus einen Anteil von 50% für alte Anlagen. Nach welcher Zeit ist ein Aufzug abgeschreiben, und sind wir dann bei einem Anteil von 50%? Wie würdet Ihr vorgehen?

    Das zweite Problem ist die Schätzung der Kostensteigerung (in meinem fiktiven Beispiel 6,25%). Müsste man diese Kostensteigerung ggf. sogar konkret an Hand der Faktoren in der Preisbindungsklausel nachrechnen? Es kann ja sein, dass die Preissteigerung 2018 auf 2019 viel höher oder auch niedriger ausfällt als von 2017 auf 2018. Man könnte auch den Schnitt der letzten Jahre verwenden.


    Zusatzbemerkung: Ein ähnliches Problem entsteht beim Ausweis der Wartungsarbeiten als Handwerkerleistung im Sinne des §35a EStG. Da bei der Wartung Materialkosten anfallen können, ist die Frage, wie man diese herausrechnen soll, sofern der Anbieter hierzu keine eigenen Angaben macht. Hierzu könnte ich ein eigenes Thema anlegen, ich fürchte aber, dass das zu sehr in Richtung Steuerberatung ginge, und ich will keinem Laien hier nahelegen, solche Fragen zu beantworten.

    Wir haben einen Aufzug mit Wartungsvertrag. Bisher waren alle in diesem Vertrag enthaltenen Kosten umlagefähig, da notwendige Instandhaltung nicht Bestandteil des Vertrags waren (sog. Basiswartungsvertrag).


    Nun hat sich das geändert: Da wir einen Vollwartungsvertrag abgeschlossen haben, sind über den Vertrag etwaige Reparaturen mit abgedeckt. Diese sind aber lt. Betriebskostenverordnung keine umlagefähigen Kosten mehr.


    Welchen Anteil der Kosten kann ich dennoch auf die Mieter umlegen, oder wie ermittle ich diesen?

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    Wenn die Schnittstellen ein Punkt wären, der den wirtschaftlichen Erfolg des Produktes bestimmt, dann könnte Buhl gar nicht anders, als diese anzubieten.

    Für mich ist das etwas, was sich zur Zeit ändert: Mittlerweile haben sich Office-Anwendungen, E-Mail-Programme, Browser, etc. zu Quasi-Standards entwickelt. Da möchte ich nicht einen im Hausverwalter integrierten Kalender nutzen, sondern nach Möglichkeit eine MS-Office- oder Google-Kalender-Integration.

    Um fair zu sein: Die benannten Features im Hausverwalter sind ja auch schon ein paar Jahre alt, und eine Integration mit Word gibt es ja bereits. Aber wir waren hier bei Download-Funktionen stehengeblieben: Wenn ich jahrelang eine Liste im Hausverwalter pflege, die vielleicht bald hunderte von Einträgen hat, wünsche ich mir wenigstens einen einfachen Download als csv-Datei! Damit klappt dann auch der Excel-Import.

    Ob das bisher für den Hausverwalter eine entscheidende Funktion war, kann man diskutieren. Tatsächlich haben wir für WISO Hausverwalter über die Jahre schon ca. 700 Euro gezahlt. Den Support haben wir zwar in Anspruch genommen, und ich will am Service nicht zweifeln. Dennoch erwarte ich eine Weiterentwicklung und Anpassungen, die das Programm auf ein zeitgemäßes Niveau bringen. Um die geht es mir hier.

    Und wie gesagt: das muss ja keine Komfort-Funktion sein, sondern es reicht eine einfache Möglichkeit, die eigenen Daten per Datei zu retten, um sie

    - besser anzeigen

    - konvertieren

    - veschicken

    - sichern

    - etc.

    zu können.

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    Wer von den Hausverwaltern hat gewechselt?

    Will ich nicht diskutieren. Meine Annahme war, dass eine Firma wie Buhl die Software absichlich etwas geschlossen hält, damit man nicht so einfach von einem zum anderen Anbieter wechseln kann. Ich weiß, dass das eine Unterstellung ist, aber mein Argument ist, dass heute Software integrierbar sein muss mit externen Tools. Z.B. dürfte es wenig Hausverwalter geben, die nicht irgendwo noch Excel als Tool herumliegen haben. Dafür aber nun einen Download / Upload bereitzustellen, mag etwas Arbeit sein, würde das Programm aber deutlich aufwerten. Gleiches gilt z.B. für Zählerstände.

    Also im Normalfall ein "No-Brainer": Du kannst den Zwischenzähler für die Wohneinheit einfach dem Allgemeinzähler zuordnen. Das müsste klappen. Wir haben es umgekehrt, nämlich einen Gartenzähler für Allgemeinverbrauch an einem Zähler für eine Wohneinheit. Das Programm ordnet die Verbräuche richtig zu und zieht den Verbrauch des Unterzählers korrekt ab. Das läuft einfach über die Zuordnung der Zähler.

    Gerade bei der Beschluss-Sammlung wäre ein Excel-Download und ggf. Upload mehr als nice to have. Meine Behauptung: Wenn das Programm offener wird, würden jetzt auch die Buhl-Kunden nicht unbedingt schneller zu einem anderen Anbieter wechseln, weil es leichter fällt - im Gegenteil! Moderne Software sollte externe Schnittstellen haben.

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    D. h. es wurde die Bschluss-Sammlung nicht aus der Vorjahresversion übernommen.

    Sehr ärgerlich! Leider gibt es auch keinen Import/Export, daher bleibt wohl nur der Weg über ein Ticket an Buhl. Vielleicht schickst Du denen die alte und die neue DB, dann können sie ggf. die Beschlüsse händisch von einer DB in die andere übernehmen. Auf jeden Fall sollte der Support das wissen. Eventuell kann man den Fehler ja rückwirkend noch nachvollziehen, indem man nochmal einen Upgrade versucht.

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    Das Problem besteht wohl darin, dass in einer Splitbuchung positive nicht mit negativen Beträgen verrechnet werden können (obwohl dies bereits für die vorletzte Version ermöglicht werden sollte.)

    Das geht aber doch auch. Jedoch kannst Du wohl nur Ausgaben und Ausgaberückerstattungen bzw. Einnahmen und Einnahmerückerstattungen kombinieren. Reicht das nicht?

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    Heizkosten muss und darf man ja abgrenzen, da durchbricht man ohnehin das Abflussprinzip.

    Wenn dann also gleich richtig... :D

    Mit der Meinung bist Du nicht allein. Eigentlich müsste man ja alle verbrauchsabhängigen Kosten abgrenzen, und das ist neben der Wärme vor allem Wasser. Vermutlich dürften da auch die Rechtsausleger gnädig sein, sofern man beschließen würde, auch Wasserkosten abzugrenzen, denn wir hatten jetzt z.B. eine recht hohe Preissteigerung. Voraussetzung wäre sicher, dass die Eigentümer über dieses Verfahren beschließen, ansonsten gilt der Standard.

    Dabei muss man sich immer klarmachen, dass die WEG-Gesetze ja keinerlei Detailvorgaben machen, auch gibt es hierzu keine Verordnung (lediglich Betriebskostenverordnung, aber die klärt ja nur, was Betriebskosten sind).

    Umgekehrt lässt die Rechtsprechung m.E. auch offen, inwiefern es rechtens ist, wenn man seinen Mietern eine Abrechnung der Nebenkosten nach dem Abflussprinzip erstellt, sofern es sich um längere Mietverträge über mehrere Jahre handelt. Das ist auch gut so, denn sonst könnte ein Wohnungseigentümer, dessen Einzelwohnung vermietet ist, die Nebenkosten nicht einfach an die Mietparteien weiterreichen, indem er die umlagefähigen Kosten der Hausgeldabrechnung einfach weiterberechnet (was in der Praxis oft funktioniert, sofern der Verwalter umlagefähige und nicht umlagefähige Kosten sauber separiert).

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    Ich dachte nur, dass man einfach die Differenz zwischen Unterzählern und Hauptzählern mit Wohnflächen umlegen könnte.

    Definitiv nicht! Es ist ein Thema, welches immer wieder gerne diskutiert wird, nicht nur in diesem Forum. Auch bei uns in der WEG muss ich immer mal wieder erklären, warum trotz guter Zählerabdeckung noch Differenzen von bis zu 6-7% entstehen. Und wird einmal der Hauptzähler gewechselt, dann gehe ich davon aus, dass danach die Differenzen wieder größer sind, weil der Zähler dann sehr empfindlich ist. Da steckt man eben auch nicht drin: Als Verwalter nimmt man an, dass das alles normal ist und rechnet danach ab.