Beiträge von PropMan

    Ich hab' meine Jahresabrechnung 2018 mit dem Hausverwalter 2019 erfolgreich erledigt. Nach der ETV will ich nun die Beschlüsse eintragen und muss feststellen, dass die Beschluss-Sammlung leer ist. D. h. es wurde die Bschluss-Sammlung nicht aus der Vorjahresversion übernommen.


    Kennt jemand das Problem? Weiß jemand Abhilfe?


    Da wir um die 50 Beschlüsse in der Beschluss-Sammlung haben, möchte ich ungern von vorne Anfangen und alle noch mal abtippen oder copypasten.


    Danke für Tipps!

    ...

    Danach steht der Betrag dem Hauskonto zur Verfügung, und Du kannst überweisen. Diese Überweisung buchst Du als Ausgabe auf das Umlagekonto 4610 (Entnahme).


    Somit müsste alles funktionieren. Probier' das mal aus!

    Bei mir gibt es leider kein Konto 4610 (Entnahme) - mit welchen Parametern ist es bei dir angelegt?


    Ich will auch Rücklagenfinanzierte Ausgaben in meiner Abrechnung darstellen, die aber eben nicht die Einzelabrechnung belasten.

    Deine Fragestellung wurde ja jetzt erst präzisiert. Vorher ging ich davon aus, dass du eine (1) Ausgabe "gebäudeübergreifend" aufzuteilen versucht hast. Stellt sich nun ja ganz anders dar.


    Nein, so eine versteckte Funktionalität wäre mir nicht bekannt. Aber der Workaround ist ja doch kein Hexenwerk: Du kannst doch offensichtlich problemlos identifizieren, welche Kontobewegung zu welchem Objekt gehört. Dann schreib dir doch ein probates Gebäudekürzel/Objektnummer vor jede Kontobewegung in den Kontoauszug oder markiere sie mit verschiedenen Markerfarben und verbuche halt dann abweichend von der Reihenfolge im Kontoauszug zuerst die Geldflüsse für Objekt 1, dann für Objekt 2 und dann für Objekt ...n. In welcher Reihenfolge du die Buchungen vornimmst, ist doch dir überlassen.


    Und wenn du es dir zukünftig erleichtern willst, dann führe doch getrennte Bankkonten je Objekt. Oder wenn dir diese Buchungsfunktionalität sehr wichtig ist, dann ist dein altes Verwaltungsprogramm vielleicht besser für dich geeignet ...

    Zunächst mal klären: Sind die Rechnungen auf dich oder auf eine WEG ausgestellt?


    Wenn sie auf dich ausgestellt ist, bezahlst du sie und stellst die Leistung anteilig deinen WEGs (Gebäuden in Rechnung).

    In diesem Fall hat dann jede WEG (Gebäude) seine eigene Eingangsrechnung, die du einzeln buchen kannst. Dass deine Aufteilungsrechnung korrekt ist, erläuterst du dem Verwaltungsbeirat bei der Belegprüfung.


    Wenn die Eingangsrechnung von vorneherein auf eine (oder unglücklicherweise) auf mehrere WEGs ausgestellt ist, ordnest du diese Gesamtrechnung einer der ausgewiesenen WEGs in voller Höhe zu. Diese WEG richtet dann anteilige Kosterstattungsaufforderungen an die anderen WEGs, die dort wieder wie Eingangsrechnungen gebucht werden.


    Ergänzung ... falls das Obige ganz an deinem Problem vorbei geht ...

    Verstehe ich richtig, du wickelst diverse voneinander zu trennende Hausverwaltungen über ein einziges Bankkonto ab? Das geht ja gar nicht. Damit kommst du in Teufels Küche. Das würde ich an deiner Stelle unverzüglich beenden. Für die jeweiligen Eigentümer (oder die Eigentümergemeinschaften als Verbände) solltest du umgehend ein (oder zwei, falls auch Rücklagen verwaltet werden) offene Fremdgeldkonten einrichten. Und komm nicht auf die Idee Treuhandkonten auf deinen Namen zugunsten Dritter einzurichten - das ist inzwischen auch ungesetzlich.

    Ich habe einen alten langsamen Windows7 Rechner nur für HAUSVERWALTER. Alles andere mache ich vom MacBook. HAUSVERWALTER habe ich so eingestellt, dass alle Dateien auf meinem MacBook ablegt werden - also einem zweiten Rechner in meinem Netzwerk. (Das MacBook wird ständig backupped, das auch nichts verloren geht.)


    Das sollte auch funktionieren, wenn mein zweiter Rechner im Netzwerk ein Windows-Rechner wäre. Und wenn auf dem dann auch ein HAUSVERWALTER installiert ist, kann der da natürlich auch drauf zugreifen. Es sollte halt im Netzwerk immer nur eine Instanz gleichzeitig laufen, dann dürfte das kein Lizenzverstoss sein und korrumpiert die Datenbank nicht, falls doch ein gleichzeitiger Zugriff aus zwei Anwendungen erfolgt (falls das überhaupt möglich ist) ... aber frag' die Hotline, dann weisst du's.


    Mit Auslagerung der HAUSVERWALTER Datenbank auf einen USB-Stick müsste es auch gehen. Musst halt nur im Programm die Dateiverzeichnis-Pfade nach deinen Bedürfnissen einstellen >> Verwaltung/Einstellungen/Datei/Speichern

    Das kann doch wirklich jede Sparkasse... einfaches WEG Fremdgeldkonto... irrelevant ob Du gewerblich oder nicht-gewerblich das machst.

    Genau ... und Finger weg von Treuhandkonten.


    Offenes Fremdgeldkonto: Informationen für Eigentümer und WEGs

    Die Rechtsprechung zum Treuhandkonto ist inzwischen eindeutig und bedeutet bei der WEG-Verwaltung das Aus für das Treuhandkonto. So sind bei der WEG-Verwaltung offene Treuhandkonten nicht mehr zulässig(Amtsgericht (AG) Büdingen, Urteil vom 07.04.2014, Az.: 2 C 359/12).

    Du scheinst noch einiges lernen zu müssen. Die Vorauszahlungen zum Instandhaltungsrücklage sind Forderungen der Eigentümer - sie verfügen darüber. Du kannst zwar im Rahmen der WEG-Vereinbarung daraus Zahlungen leisten, es bleibt aber weiterhin Eigenum der Wohnungseigentümer. Diese Rücklage wird bei Verkäufen in der Regel auf den neuen Wohnungseigentümer übertragen, was nicht ginge, wenn es nicht zum Eigentum gehören würde.


    Die Rücklage sind damit Treuhandvermögen und daher auch nicht von ungefähr auf gesonderten Konten zu führen.

    Dankeschön nesciens, und ich verzichte mal auf eine Retourkutsche.


    Aber was du schreibst, ist teilweise Unfug.


    Es ist der Verband "Eigentümergemeinschaft" - und sind eben nicht die Eigentümer - der die Vorauszahlungen auf die Rücklage von den Eigentümern fordert.

    Über die Instandhaltungsrücklage verfügen genau nicht die Eigentümer, sondern die Eigentümergemeinschaft als Verband. Das macht er nicht über "WEG-Vereinbarungen", sondern über Beschlüsse.

    Und die Instandhaltungsrücklage ist untrennbar ans gemeinschaftliche Verwaltungsvermögen geknüpft. Deswegen kann sich ein Eigentümer niemals (und nicht nur "in der Regel" nicht) bei Verkauf seines Teileigentums seinen (vermuteten!) Anteil ausbezahlen lassen. Wie auch am restlichen gemeinschaftlichen Eigentum besteht daran nur ein fiktiver Miteigentumsanteil.


    Deswegen ist es auch ausgemachter Schmarrn, in der Jahresabrechnung zur Instandhaltungsrücklage eine Zeile zu führen: "Ihr Anteil an der Instandhaltungsrücklage beträgt XYZ €". Denn: "Die in die Rücklage gezahlten Gelder sind Verwaltungsvermögen der WEG. Die einzelnen Eigentümer haben keinen Anteil hieran, ..." (Dr. Wolf-D. Deckert auf Instandhaltungsrücklage der WEG | Immobilien | Haufe In der

    Und hoffentlich, hoffentlich führst du keine Treuhandkonten mehr für die von dir verwalteten Eigentümergemeinschaften. Diese sind nun schon seit 2007 (teil-)rechtsfähige Verbände und die Eigentümergemeinschaft sollte nun die Kontoinhaberin sein - hat große Absicherungsvorteile für deine Eigentümer. (Ist ja wohl selbstredend, dass die vom Hausgeldkonto und von deinen Verwalterkonten getrennt geführt werden.)

    Siehe hierzu Offenes Fremdgeldkonto: Informationen für Eigentümer und WEGs : "Die Rechtsprechung zum Treuhandkonto ist inzwischen eindeutig und bedeutet bei der WEG-Verwaltung das Aus für das Treuhandkonto. So sind bei der WEG-Verwaltung offene Treuhandkonten nicht mehr zulässig (Amtsgericht (AG) Büdingen, Urteil vom 07.04.2014, Az.: 2 C 359/12). ... Vielmehr ist der WEG-Verwalter gehalten, ein Konto im Namen und für Rechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft zu eröffnen, über das er verfügungsberechtigt ist, also ein offenes Fremdgeldkonto."


    Soweit jedenfalls habe ich meine Hausaufgaben schon gemacht.

    Die "Haugeldabrechnung für die Eigentümer" ist immer nur ein Teil der Jahresabrechnung, bestehend aus Gesamtabrechnung und Einzelabrechnung, Entwicklung Instandhaltungsrücklage Ist/Soll und Übersicht Abrechnungsergebnisse. Und in der Gesamtabrechnung des Folgejahres erscheinen die Nachzahlungen und Guthaben aus der Vorjahresabrechnung - unabdingbar. Siehe oben: #16 .


    MUSTERFALL ZFH ist mir jetzt nicht geläufig - kann ich so nicht nachvollziehen. Aber klingt mir mehr nach einer Bestätigung, dass die Abrechnungsbeträge im Folgejahr erfasst werden.

    Hallo PropMan


    Ich mache seit 25 Jahren Eigentümerabrechnungen - bislang ohne Klagen durch die Eigentümer. Die Nachzahlungen (in beide Richtungen) dürfen nicht auf der Abrechnung für das neue Jahr stehen. So gibt es die Musterabrechnung auch nicht vor!


    Etwas anderes ist die buchmäßige Erfassung. Hier musst die Zahlungen natürlich erfassen - ich mache dies allerdings immer über Personenkonten, da ich dann auch gleich sehe, wo noch Posten offen sind.

    Geschätzte babuschka!


    Dass du seit 25 Jahren dabei bist und deine Erfahrungswerte hast, erschwert es dir möglicherweise, notwendige Anpassungen vorzunehmen. Ein Argument dafür, dass du es richtig machst, ist es jedenfalls nicht - zumindest kann ich dieser Logik nicht folgen.


    Solange das Abrechnungsergebnis stimmt und sich niemand übervorteilt fühlt, wird wohl auch keiner Klage erheben "nur" wegen eines Formfehlers. Dennoch soll es uns doch hier darum gehen, wie es richtig ist und auch dem querulantischen Eigentümer soll kein Hebel für eine Beschlussanfechtungsklage geboten werden.


    Kann es möglicherweise aber sein, dass wir aneinander vorbei reden? Stimmen wir überein, dass die Jahresabrechnung aus einer Gesamt- und mehreren Einzelabrechnungen für die Teileigentümer besteht (plus Entwicklung Instandhaltungsrücklage Ist/Soll, plus Übersicht Abrechnungsergebnisse)? Die Gesamtabrechnung ist die Darstellung aller Einnahmen und Ausgaben (also aller Zu- und Abflüsse über Geldkonten/Kassen). Nur ein Teil der in der Gesamtabrechnung dargestellten Zahlungen sind verteilungsrelevante Beträge. Und nur diese werden in die Einzelabrechnungen aufgenommen. So jedenfalls geht es aus ZMR Sonderheft August 2017, Seite 2 hervor.


    Meinst du möglicherweise, dass Nachzahlung/Auszahlung nicht in die Einzelabrechnung gehören? Da stimme ich sofort zu, weil diese Zahlungen keine verteilungsrelevanten Beträge darstellen.


    Was ich aber sage ist: Nachzahlung/Auszahlung Guthaben aus Abrechnung Vorjahr gehören in die Jahresabrechnung (des Folgehjahres) und zwar dort in die Gesamtabrechnung. Würdest du diese faktischen Zahlungsflüsse in der Darstellung unterschlagen, kämest du nicht auf die korrekten Kontoendbestände zum Jahresende des Abrechnungsjahrs, die du den Eigentümern ausweisen musst.


    Also bitte wage zuerst mal einen Blick in die Mustarbarechnung, bevor du behauptest, "So gibt es die Musterabrechnung auch nicht vor!" Was finden wir da in den Zeilen 10 und 28? Genau: unter Einnahmen im BuKto 8200: "Nachzahlungen aus Abrechnung Vorjahr" und bei den nicht umlagefähigen Ausgaben im BuKto 1400: "Auszahlung Guthaben aus Vorjahr".


    Das sind die Zeilenangaben aus dem Original im ZMR Sonderheft August 2017 auf Seite 10, von der ich hier aus Urheberrechtsgründen nur den notwendigen Ausschnitt anhänge: ZMR 8:2017, 10.pdf .


    Stattdessen bitte mal auf diesem PDF - WEG-Musterabrechnung 2.0 - nachschauen, das frei im Internet verfügbar ist (UTS Karthago), es folgt der Musterabrechnung 2.0 VNWI bis ins Detail. Vgl. Seite 4 von 7, letzte Zeile unter "II. Einnahmen" und letzte Zeile unter "nicht umlagefähige Abrechnung".


    Also, nun wissen wir: Guthabenrückzahlungen und Hausgeldnachzahlungen, die sich aus einer JA ergeben und in ETV im Folgejahr beschlossen werden und gezahlt werden, gehören in die Gesamtabrechnung der Jahresabrechnung des Folgejahres hinein.


    Und das Beste: das Ganze ist nun wirklich keine Novität, sondern wurde in der Musterabrechnung VNWI ("1.0") auch 2010 schon so gehalten - vgl. ZMR Sonderheft 2010, 7 - Die Musterabrechnung für Wohnungseigentümergemeinschaften des ... .


    Das ZMR Sonderheft 1/2017 Musterabrechnung 2.0 lässt sich beim VNWI erwerben.


    Nichts für ungut,

    der PropMan

    Dieser Geldfluss ist eine Ausgabe der WEG im Jahr 2017 und erscheint daher in der JA2017.

    Nein! Die Summe wird mit der Abrechnung 2016 ermittelt und fällig gestellt bei der WEG-Versammlung. Hat aber Nullkommanichts mit der Abrechnung 2017 zu tun. Du hast eine Forderung aus 2016, die 2017 bezahlt wird.

    In die Abrechnung 2017 gehören nur die Vorauszahlungen für das Jahr 2017.


    Wenn du so abrechnen willst, wie du schreibst, bekommst du massiven Ärger mit deinen Eigentümern, da du die Abrechnungssalden auf Dauer vorträgst - was zu einem massiven Kuddelmuddel führt. Die Zahlung erscheint lediglich auf deinen (Bank-, Verrechnungs-, Eigentümer-)konten, aber nicht in der Abrechnung.

    Geschätzte babuschka, wird grad bisschen unübersichtlich. Von welcher Summe sprichst du. Und wenn was auf meinen Bankkonten erscheint, aber nicht in meiner Abrechnung, dann ist der Ärger bei der Belegprüfung vorprogrammiert. Das entspricht einfach mal nicht einer ordnungsgemäßen Verwaltung.


    Die Differenz zwischen Abrechnungssumme (2016) und tatsächlich geleisteten Vorauszahlungen (2016) - nicht zu verwechseln mit der Abrechnungsspitze - ergeben den Nachzahlungsbetrag oder das rückzuzahlende Guthaben des Eigentümers. Mitnichten ist das eine Forderung aus 2016. Diese Forderung erwächst erst aus dem Abrechnungsbeschluss in der ETV2017 und ist auch frühestens dann erst fällig und fliesst auch erst dann von/über die Bankkonten.


    In die JA2017 gehören die Vorauszahlungen aus dem Jahr 2017 UND die Nachzahlungen aus JA2016 auf der Einnahmenseite UND die Auszahlung der Guthaben aus der JA2016 als nicht umlagefähige Kosten. Alles andere ist nicht korrekt und anfechtbar.


    Ich kann nur sehr empfehlen, sich mal mit der "Musterabrechnung 2.0 VNWI" auseinanderzusetzen (mal googlen oder das ZMR Sonderheft 1/2017 bestellen) - da findest du es genau so. Ich habe jetzt dieses Jahr noch keine JA mit dem Buhl Hausverwalter gemacht - würde mich wundern, wenn der das so schon umsetzt - aber es wäre schön, wenn sich die Programmentwickler diese Musterabrechnung zu Herzen nehmen würden.

    Zitat

    Alle geflossenen Buchungen - auch Erstattung überzahlter Vorauszahlung - müssen selbstverständlich in der Jahresabrechnung erscheinen. Die Jahresabrechnung ist eine Einnahmen-/Ausgaben-Rechnung. Sie muss alle Geldflüsse im Abrechnungsazeitraum berücksichtigen und darstellen.

    Das ist zwar richtig, aber nur weil die Geldflüsse summarisch dokumentiert werden, werden die Beträge ja nicht erneut abgerechnet, d.h. zur Zahlung fällig.

    Wieso "erneut"? Die aus einer Jahresabrechnung (z.B. JA2016) sich ergebende Rückzahlung wird zum Fälligkeitstermin (der im Beschluss der ETV 2017 zur Jahresabrechnung gesetzt werden sollte) in 2017 ausgezahlt. Dieser Geldfluss ist eine Ausgabe der WEG im Jahr 2017 und erscheint daher in der JA2017.

    Wenn man auf ein anderes Konto (Eigentümer-abhängig) bucht, dann erscheint der Betrag, aber unter "Nicht umlagefähige Kosten".

    Genau da gehören sie hin, zu den nicht umlagefähigen Ausgaben und in das Abrechnungsjahr, in dem die Zahlung geflossen ist.

    Und Nachzahlungen aus der Abrechnung des Vorjahres gehören in die Einnahmen.

    Das hat aber in der Hausgeldabrechnung 2017 nichts zu suchen - das ergibt sich doch aus der Abrechnung 2016, dass etwas zurück zu zahlen war. Diese Zahlung gehört nicht in den Hausgeldaufwand für 2017.

    Alle geflossenen Buchungen - auch Erstattung überzahlter Vorauszahlung - müssen selbstverständlich in der Jahresabrechnung erscheinen. Die Jahresabrechnung ist eine Einnahmen-/Ausgaben-Rechnung. Sie muss alle Geldflüsse im Abrechnungsazeitraum berücksichtigen und darstellen.

    ... Die Zahlungen zur Instandhaltungsrücklage sind weiterhin Eigentum der einzelnen Wohnungseigner!

    Das ist so nicht richtig: Die eingezahlten Beiträge zur Instandhaltungsrücklage gehören nicht dem Eigentümer, sondern dem Verband "Wohnungseigentümergemeinschaft". Sie sind Bestandteil des gemeinschaftlichen Verwaltungsvermögens und werden bei Verkauf der Wohnung ja auch nicht erstattet.