Beiträge von KleinerVerwalter

Nur mal so am Rande: Modernisierungkosten dürfen seit dem 01.01.2019 nur zu 8% umgelegt werden, und das nach Abzug von Instandhaltungskosten, die man sowieso gehabt hätte. Außerdem muss man die Modernisierungsmaßnahme vorher 3 Monate ankündigen. Und wenn es keine Modernisierung ist, weil es schon vorher Erfassungsgeräte gab, sieht es mit einer "Modernisierung" eher schlecht aus. Es geht bei den Modernisierungsmaßnahmen z.B. auch um die Einsparung von Energie. Deshalb habe ich dabei so meine Zweifel, was die Umlegbarkeit von Kosten angeht...

Oben steht "Mietobjekt"

Richtig, Kauf bricht Miete nicht. Trotzdem.

Ich hätte mit dem Verkäufer einen Deal gemacht, dass nur eine Abrechnung existiert. Und dann hätte ich "hinter den Kulissen" diese Dinge geregelt. Die Kaltmieten kann ja jeder behalten, und über die Vorauszahlungen wird dann mit dem Verkäufer abgerechnet. Denn so hoch sind die Vorauszahlungen für einen Monat nicht. Viel zu viel Aufwand für einen Monat. Ich habe solch einen Fall schon gehabt.

Und... anders als bei den anderen "Verpflichtungen" kann ich als neuer Eigentümer einer Immobilie sehr wohl die Gebäudehaftpflichtversicherung und die Wohngebäudeversicherung wechseln.

Mhm. Ich buche die meisten Vorgänge über Vorlagen, das nur vorweg.

Jetzt habe ich für den Mieter xy eine Vorlage, gebe im Hausverwalter eine Mietminderung für diesen ein und buche dann die Warmmiete mit den 50 € weniger. Dann sagt mir der Hausverwalter, dass die (gesplitteten) Buchungssätze nicht stimmen. Damit hat er Recht. Also gehe ich in die Vorlage und ändere z.B. die Kaltmiete um 50 € (weil das am wenigsten Arbeit macht). Wenn ich dann nachher in die "Wirtschaftlichen Auswertungen" gehe, "Abgleich der Mietforderungen", dann sehe ich, dass sozusagen "ein Guthaben" für die Vorauszahlungen existiert. Prinzipiell müsste ich mir also die Mühe machen, und die Beträge dann im einzelnen ausrechnen, damit ich weder positive noch negative Beträge habe.

Ich habe das jetzt ausprobiert, weil ich wissen wollte, was genau passiert. Könnte mir ja auch passieren, dass ich einen Mieter mit einer Mietminderung habe.

In der Nebenkostenabrechnung finde ich dann (vorher in der Übersicht jedoch den Haken für Minderung setzen) den Punkt "Ihre Nebenkosten" abzgl. Minderung.

Nun. Wenn ich mir jetzt überlege, dass Vorauszahlungen auch über Verbräuche abgerechnet werden, dann mag es ja sein, dass die Vorauszahlungen für den Mieter sinken. Im Endeffekt reduziert sich aber nicht dessen Verbrauch. Also erhält er bei der Abrechnung eben trotzdem den kompletten Betrag, den er zahlen muss. Und ob er dann bei einem Guthaben dann eben ein kleineres Guthaben hat, weil es vorher abgezogen wird, ist völlig egal.

Es kommt aber dem Vermieter zugute. Weil dieser die Kaltmiete eben nicht um 50 € reduzieren kann, sondern eben nur anteilig. Bedeutet: Mehr Einnahmen, oder?

Als Mieter wäre ich da echt auf der Hut. Ob Versicherungen dann wirklich richtig abgerechnet werden, in den Bruchteilen, wenn diese z.B. vom 01.03.2018 - 01.03.2019 laufen? Und ich bekomme dann zwei Abrechnungen, eine von eurem Vorgänger und eine von euch? Und wie ist das mit den Abschlägen von den Stadtwerken? Außerdem... es ist Dezember 2019 und damit der letzte Monat, in dem ihr Dezember 2018 abrechnen könnt.

Es gibt ja Menschen, denen macht es Spaß, die abgebuchten Beträge vom Konto zu buchen :=), damit sie sehen, was passiert. Würde ich immer so machen, weil sich im Laufe des Jahres Abschläge auch mal ändern können (für dich selbst also gut nachvollziehbar).

Buche den Abschlag als eine gesplittete Buchung ein, auf den Konten, wie du es vorschlägst, und mache eine Vorlage daraus. Dann kannst Du jedesmal, wenn der Betrag abgebucht wird, das Datum eintragen und über die Vorlage ist die Buchung in Sekunden "erledigt".

Wie die anderen richtigerweise gesagt haben, wenn die Jahresabrechnung des Versorgers kommt, einfach eine Ausgabenrückzahlung (Gutschrift) buchen oder eben eine Ausgabe, falls Nachzahlung. Auch das kann man in einer Buchung abbilden.

Die Aufteilung 0% Grundkosten ist falsch und damit anfechtbar. Normalweise sind es 30% oder 50% Grundkosten (steht im Mietvertrag).

Am besten ist es, einen Schlüssel zu vergeben, der dann die Heizölkosten korrekt zuordnet.

30 oder 50% der Grundkosten beziehen sich auf die Kostenaufteilung nach Wohnfläche, der Rest, 70% oder 50% wird nach Verbrauch abgerechnet, und das muss dargestellt werden.

Ich habe meine WEG als Miet + WEG Verwaltung eingerichtet (weil ich sowohl Hausgeld- als auch Nebenkostenabrechnungen erstelle). Trotzdem werden bei der EÜR die die Einnahmen über die Mieten und Vorauszahlungen der Mieter nicht unterdrückt.

Tatsache, das habe ich übersehen, sorry.

Es werden auch die Nebenkostennachzahlungen aufgeführt, also nicht gut.

Ich mache eine WEG-Verwaltung. Ich wüsste nicht, dass man das mit den Mieteinnahmen aussschalten kann. Es kann ja nur jemanden stören, wenn eine einzige Mietwohnung vermietet ist, dass man sich dann ausrechnen kann, was an Grundmiete/Monat hereinkommt. Ab zwei vermieteten Wohnungen ist das nicht mehr so einfach herauszulesen.

"Nach Einlegung des Widerspruchs hat der Vermieter die Abrechnung auf die im Widerspruch geäußerten Einwendungen des Mieters hin zu prüfen. Wenn die Einwendungen berechtigt sind, ist die Nebenkostenabrechnung entsprechend zu ändern, richtig zu stellen und dem Mieter zu übermitteln. Der Mieter sollte dann auch diese Abrechnung schnellstmöglich prüfen, denn es beginnt hier keine „neue“ Abrechnungsfrist, wenn die erste Nebenkostenabrechnung formell ordnungsgemäß gestellt wurde."

Quelle: https://www.mietrecht.org/nebe…enabrechnung-einlegen/#II

Ich hoffe, es sind Kopien der Rechnungsbelege :=).

Und ja, babuschka hat Recht mit 12 Monaten Frist.

Ich arbeite schon seit einigen Jahren damit und ich bin damit sehr zufrieden. Natürlich muss man für eine korrekte Abrechnung auch alle relevanten Daten richtig eingeben, wie errjot sagt. Mir gefallen die Eingabemasken gut.

nesciens :
Bei unseren Mietverträgen sind die Heizkostenvorauszahlungen schon immer getrennt von den kalten Betriebskosten, wenn eine zentrale Heizung vorhanden ist.

wohnhofAtrium  

Ich verwalte insgesamt über 100 Einheiten (WEG und Mietverwaltung), da sind es zu 90% immer 3 (oder 4 mit Stellplatzmiete/Küche/ o.ä.). Anteile in den Splittbuchungen. Aber das stelle ich am Anfang einmal ein, das ist tatsächlich Arbeit, aber danach nicht mehr. Wie gesagt, Vorlagen helfen ungemein, sparen Zeit und Nerven.

Wenn es, so wie neulich, zu einer Erhöhung der Grundmiete kommt, dann muss ich das selbstverständlich auch einmal ändern, aber auch das ist schnell erledigt.

Ansonsten kann das jeder natürlich so halten, wie er es meint und wie es bei einer Prüfung Stand hält. Ich habe bislang damit sehr gute Erfahrungen gemacht.

wohhofAtrium und Witzig1, ihr meint sicherlich mit der "seltenen separaten Heizkostenvorauszahlung", dass die monatliche Zahlung des Mieters "alles" enthält, also die Grundmiete, die kalten Betriebskosten- und Heizkostenvorauszahlung.

"Weniger Zahlen eingeben musst", ja, richtig. Aber dabei hilft ja zum Glück der Hausverwalter mit seinen Vorlagen. Solange der Mieter immer den gleichen Betrag zahlt, ist die Aufsplittung der Beträge mit wenig Aufwand verbunden, weil man es nur einmal (zu Beginng) einstellt und dann monatlich benutzt.

Oder wolltet ihr auf noch etwas Anderes heraus?

Zur Info: Ich mache eine WEG-Verwaltung und dort wohnen auch Mieter, für die ich eine NK-Abrechnung erstelle (Auftrag d.d. Eigentümer)

Es ist ziemlich einfach:

Grundmiete (Kaltmiete) auf 8100

Betriebskostenvorauszahlung (kalte Nebenkosten) auf 8110

Heizkostenvorauszahlung (Heizung/WW) auf 8120

Der Hausverwalter ordnet die Beträge richtig zu und "verrechnet" auch die richtigen Nebenkostenarten wie die Betriebkosten und die Heizkosten.

Wie Witzig1 geschrieben hat, wird über Techem die Abrechnung erstellt und diese wird über "externe Heizkostenabrechnung" eingegeben. Dass Du bislang keine Angaben zur Heizkostenabrechnung gesehen hast, wird vermutlich daran liegen, dass du bislang keine HK-Vorauszahlungen eingegeben hast. Ich z.B. sehe diese Vorauszahlungen, habe aber natürlich noch keinen Wert für die Abrechnung, weil die ja noch aussteht. Bei den kalten Nebenkosten stehen selbstverständlich Beträge.

Merci. Ich hätte es nicht besser ausdrücken können.

Auf einem Mietkautionskonto findet höchst selten etwas statt. Meistens steht da ein einsamer Betrag, zu dem sich dann mal Zinsen verirren. Was möchtest du da sehen?

BTW: Auf meinem ehemaligen Mietkautionssparbuch fand so wenig statt (wie auch), so dass sich eine Bank genötigt sah, mir zu schreiben, dass sie das Konto auflösen werden, weil sich da ja nichts tut. Ich kann euch sagen, das war denen megapeinlich, nachdem ich sie darüber aufgeklärt habe, was für ein Konto das ist (und es war von der Bank auch als Mietkautionssparbuch/konto so eingetragen).

Da empfehle ich immer einen Blick in die Teilungserklärung sowie einen Blick in die (hoffentlich ordnungsgemäß geführte) Beschlusssammlung.

a) Das mag nach kaufmännischen Gesichtspunkten so sein, nach gesetzlichen aber nicht :=).

b) Ja, der Anfangsbestand des Fremdkontos zu Beginn der Buchungen, die du durchführen möchtest.

c) Das kann ich dir leider nicht sagen. Ich habe nur Verwaltungen, bei denen auch ein Rücklagenkonto existiert.