Beiträge von Saschaf

    mit Pauschalisierungen in der Größenordnung kann ich sehr gut leben. Ich denke, wir sind uns einig, dass bei einem Wohnungs- ode rHauskauf einfach ganz andere Werte im Fokus sind. Hier geht dann doch Präzision vor Vereinfachung.


    Das mit dem gegengutachten werde ich tatsächlich versuchen - wie oben schon angedeutet.

    Der Schiefstand entsteht dadurch, dass man die Wertentwicklung von Grund und Boden voll berücksichtig, die derBauleistung aber nicht. Eher im Gegenteil. Hier wird sogar abgezogen (Abnutzung).

    Was ist daran falsch? Der Wert von Grund und Boden nimmt nicht ab. der für das Gebäude aber schon und das wird in der Regel im Kaufpreis berücksichtigt. Oder willst du für ein 20 Jahre altes Haus das gleiche bezahlen für ein identisches, neues? Die Abschreibung soll ja den Wertverlust abbilden, wobei Instandhaltungen berücksichtigt sind.


    Was hier nur über Zuschläge berücksichtigt werden kann, wären "Generalüberholungen". Und ich kann nicht beurteilen, ob dei "Sanierung", die du in #1 erwähnst, zu einer Erhöhung des Standards geführt hat. Dann wären Zuschläge angebracht, aber nicht bei einer bei Mieterwechsel üblichen Instandhaltung einer Wohnung.

    Danke für Deine Rückmeldundg.

    Eine Ergänzung zur Klarstellung: Das Thema Sanierung kam nur vom TE, nicht von mir. Ich habe mich hier nur rangehängt, bei mir spielt Sanierung aber keine Rolle.


    Prinzipiell ist nichts falsch daran, eine Methode zu haben, die eine rechnerisch präzise Aufteilung zulässt. Soweit so gut.

    Was ich kritisiere ist die Methode, die automatisch zu einer tendenziell erhöhten Bewertung von Grund und Boden kommt. Ein Schelm, wer Böses dabei denkt, wenn ausgerechnet das FA so etwas zur Verfügung stellt. Denn nur das FA bzw. die entsprechende Kassen dahinter profitieren von geminderten Abschreibungswerten.


    Das Problem an der Methode ist, dass zwei unterschiedliche Werte miteinander Vermischt werden. Der Grund und Boden Wert ist ein reiner Marktwert. Ein sehr präziser sogar, der innerhalb ganz enger örtlicher Grenzen ermittelt wird.


    Der wird ins Verhältnis gesetzt mit einem durchschnittlichen aktuellen typisierten Herstellkostenwert. Natürlich wird der von Gutachtern gesetzt und ermittelt - aber es ist einfach der falsche Wert. Benötigt würde ebenfalls ein Marktwert. Der wiederum kann dann natürlich entsprechend einer Abnutzung durch Alterung reduziert werden, Aber der Ausgangspunkt ist einfach falsch.


    Der Wert einer Wohnung und eines Hauses basiert nicht nur auf Wert Grund und Boden+Herstellkosten-Abnutzung. Auch bereits der erste Hersteller lässt sich die mögliche Marktkomponente mitbezahlen. Der nächste Verkäufer natürlich erst recht.


    Dafür gibt es z.B. so etwas wie ein Ertragswertverfahren. Das verwenden z.B. Banken, um für Vermietungen oder eben auch Ferienwohnungen den Wert zu ermitteln, der für eine Finanzierung relevant ist. Da interessiert es überhaupt nicht, was der Stein und die Farbe in der Herstellung mal gekostet haben könnten.


    ICh habe es oben ja schon mal angerissen. Wenn ich in diese nette Excel das Jahr 2019 eintrage und damit die Abnutzung auf 0 reduziere, dann müsste ich ja eine Aufteilung in Bodenrichtwertanteil und Restkosten bekommen. In meinem Beispiel ist das aber nicht so. Selbst bei angenommenen 0 Jahren Abnutzung, wird druch dei Formel der Wert für Grund und Boden bereits mehr als verdoppelt.

    Das liegt natürlich am verhältnismäßig hohen Kaufpreis. Zu teuer gekauft - also selber Schuld? Bestimmt, bezogen auf die Hesretllkosten - aber die Marktlage vor Ort lässt fast von einem Schnäppchen sprechen...


    Ich werde mal auf den Gutachter zugehen, der unser Wohnhaus im letzten jahr geschätzt hat. Vielloeicht kann er mir ja kostengünstig etwas als Gutachten erstellen. Ich würde dann gerne berichten, bei welcher Aufteilung wir dann per Gutachten (ich vermut mal nach Ertragswertmethode) ankommen.

    ja, das Baujahr spielt eine Role -richtig. gerade bei solchen Daten, wie Du sie angbst. Da kann ein älteres MFH im Verhältnis zum Grund und Boden fast wertlos sein, wenn man diesem Tool folgen will.

    Also je mehr ich mich damit befasse, desto mehr wird es unseriös.


    Die Methode ist ein paar Jahre alt. Zu dem Zeitpunkt der Einführungmag es eine brauchbare Hilfe gewesen sein - besser als einfaches 80/20.

    Der Schiefstand entsteht dadurch, dass man die Wertentwicklung von Grund und Boden voll berücksichtig, die derBauleistung aber nicht. Eher im Gegenteil. Hier wird sogar abgezogen (Abnutzung).


    Seriös und schlüssig wäre es, wenn man immer von EINEM gleichen Zeitwert ausgeht. Hier verschiebt sich das aber von jahr zu Jahr in Richtung Boden. Siehe auch mein verlinkter Artikel oben, der aus 2015 stammt, wenn ich das richtig sehe.

    Hi,

    ich hatte vergleichbare Fälle bereits.

    Sofern Du mit der restlichen Bearbeitung des BEscheids durch das FA einverstanden bist, brauchst Du keinen Einspruch. Da reicht ein Antrag auf (schlichte) Änderung.

    Ich kann den Umfang Deiner Anpassung nicht einschätzen, aber wenn Du das alles innheralb der Frist übermittelst, ist alles gut.


    Nach meiner Erfahrung reicht es, die Erklärung zu überarbeiten, neu zu übermitteln (damit wird es im FA bereits als geänderte Erklärung erkennbar) und im elektronischen Anschreiben erklärst Du Deine Gründe und beantragts die Änderung des Bescheids


    Nach meiner Erfahrung kann eine Änderung bereits nach wenigen Tagen bearbeitet sein. In Deinem Fall ist es natürlich eine recht umfangreiche Änderung, kann also trotzdem länger dauern.


    Worauf man unbedingt achten muss: bei der erneuten Bearbeitung des Bescheids können dem FA-Beamten schon mal Fehler in dem Bereich unterlaufen, die bereits geprüft wurden. Der eingehende Bescheid muss also wieder komplett von Dir geprüft werden.

    Und warum willst du die EÜR für die Photovoltaik nicht aus dem Modul EÜR heraus senden? Hier kannst du in der Einkommensteuer auf die Übernahme dann komplett verzichten, sondern gibst nur noch den Endwert ein (anderweitig ermittelt).

    Danke der Nachfrage.

    Der Grund ist, dass ich nun auch Umsatzsteuer aus dem Thema Ferienvermietung angeben und abführen muss. Und das soll übe die identische Steuernummer laufen. Ich habe es mehrfach nachgelesen und mein Steuerberater (siehe oben) sieht es auch so. Dafür ist kein Gewerbe zusätzlich anzumelden, aber die Umsatzsteuer muss natürlich angemeldet und abgeführt bzw. verrechnet werden.

    25% für den Bodenanteil ist nun wirklich nicht sehr hoch. Dabei ist zu beachten, dass der Anteil berechnet wird auf den Zeitpunkt deiner Anschaffung, nicht auf den Zeitpunkt der Errichtung des Baus. Es geht ja darum, deine spezifischen Anschaffungskosten zum Zeitpunkt der Anschaffung auzuteilen auf Grund und Boden und andererseits das Gebäude. Was zur Zeit der Sanierung galt, muss heute nicht mehr gelten - siehe die Berichterstattung in den Medien zu den explodierenden Grundstückspreisen.

    soweit so klar. und erst mal danke für die Antwort.

    Was ich nicht verstehe ist folgendes in der Formel:


    Ich ermittle ja den AKTUELLEN Bodenrichtwert, errechne den Wert des kompletten Grundstücks auf dieser Basis und errechne dann meinen Anteil aufgrund der Besitzverhältnisse.

    D.h. - bis hierhin ist für mich alles korrekt, die gestiegenen Bodenpreise sind damit ja bereits berücksichtigt. An der selben Stelle hat der Boden vor 11 Jahren nicht mal die Hälfte gekostet.


    Ich finde auch genügend seriöse Anleitungen, wonach ich in der Steuererklärung einfach vom Kaufwert, den errechneten Bodenwert (siehe oben: eigener Anteil*Gesamtwert des Grundstücks*Bodenrichtwert zum Kaufzeitpunkt) einfach abziehen kann. Damit habe ich den Afa-relevanten Anteil des Gebäudes. Anschließend dann noch Nebenkosten (anteilig natürlich) hinzuziehen, damit ist der Kaufwert des Gebäudes bzw. der Wohnung komplett.


    Wie gesagt: in dem Tool des FA finde ich diesen Wert ja auch 1:1 wieder - dann findet aber eine ominöse Formel Anwendung, die m.E. die Werte günstig für das Finanzamt verchiebt - nämlich den Gebäudeteil drückt. Dafür finde ich aber bisher keine sachliche Begründung.


    Wenn man nun etwas tiefer in die Details guckt, wird hier mit einem sehr pauschelen Verfahren gerechnet: THK = typisierte Herstellungskosten.


    Dabei werden scheinbar so ziemlich alle Details außer Acht gelassen, die z.B. beim Kauf bzw. der Wertermittlung einer Immobilie eine Rolle spielen. Man kann das Ganze dan nur durch die Modernisierungsreiter auf den zweiten Tab der Excel-Datei etwas "pimpen".


    Aber eine Immobilie, deren Wohnqm beim Verkauf bzw. Herstellung bereits 4000, 5000 € oder mehr gekostet hat, wird man diesem Verfahren ja nie sauber abbilden können - oder ?

    Hallo,


    meine Frage geht vermutlich besonders an Petz .

    Wir sind gerade in der Situation, eine FeWo in recht exklusiver Lage gekauft zu haben. Das Gebäude wurde ca. 2008 fertig gestellt.


    Die Situation ist bzgl. Anteil am Gesamtgrundstück und Gebäude klar geregelt (x/40000). Auch ist der Bodenrichtwert einsehbar und simit eigentlich der Anteil leicht zu errechnen.


    Wenn ich allerdings die Daten in das Tool des Bundesfinanzamts eingebe, so erhöht sich der Anteil des Grund und Bodens am Ende um mehr als das Doppelte.


    Also im Klartext: wenn ich - wie es auch im FA-Toll gemacht wirds, den Anteil des Bodens aus dem Gesamtanteil errechen - komme ich auf kaum mehr als 11 % im Verhältnis zur Kaufsumme. Alle Nebenkosten würde ich dann entsprechend nur mit etwas mehr als 11% dem Grund und Boden zuschlagen.


    Das netto Tool errechnet aber dank eines aberwitzig geringen Anteils für die Baukosten am Ende einen Anteil der bei über 25% liegt.


    Übrigens: wenn man mit den jahreszahlen etwas spielt... da ändert sich sehr wenig. Also selbst, wenn das Gebäude neu wäre und schlüsselfertig in einer Summer verkauft würde. Wie kann da der Grund und Bodenwert gegenüber Bodenrichtwert plötzlich um Faktro 2,5 erhöht sein?


    Kann mir das jemand erklären?


    Danke Euch

    Ich danke Euch allen für die Rückmeldungen.


    Ich habe gelernt, das viele meiner Fragen entstanden sind, weil ich es in der Vergangenheit in einer bestimmten Art und Weise mit der Umsatzsteuer gehandhabt hatte. Das war sehr bequem und auch "sauber".

    Eine EÜR erstellt, die wurde dann für die monatliche Voranmeldung verwendet. Die gleich EÜR habe ich dann als Import für Gewerbeerklärung, EK, Festellungserklärung etc. verwendet. Somit waren Übertragungsfehler zu nahezu 100% ausgeschlossen.


    Das geht nun nicht mehr ganz so einfach. Aber das WISO Sparbuch ist ja so mächtig, dass ich das nun wie folgt versuchen werde.

    1. EÜR für Photovoltaik beibehalten, aber NICHT (mehr) direkt aus dem EÜR-Modul ans FA übertragen.

    2. EÜR für Ferienwohnung erstellen. Die dient dann als Träger aller Informationen zur Umsatzsteuer und als meine persönliche Gewinn/verlust Übersicht. hat aber darüber hinaus keinen steuerrechtlich "sauberen" Zustand.

    3. beide EÜR werden dann in das Modul Voranmeldung importiert und somit sollte ich eine Vorsteuer pro Monat unter der selben Steuernummer abgeben können. (Dafür gibt es auch eine Anleitung im WISO-FAQ)

    4. zum Jahresabschluss: EÜR Photvoltaik wie gehabt in alle Erklärungen importieren. Daten für die FeWo muss ich manuell in die V+V bei der EK übenehmen.


    Ich sehe das richtig: dadurch, dass ich die FeWO per V+V abrechne, bleiben Feststellungserklärung und Gewerbesteuer davon unberührt... korrekt?


    Danke Euch

    Wo ist die Motivation aus Sicht des Finanzamts bzw. auch aus Sicht des Steuerpflichtigen entweder V+V zu präferieren bzw. Gewerbe?

    ...weil eine Ferienwohnung Saisonbedingt auch selbst genutzt werden kann, um zu sehen ob eine Gewinnerzielungsabsicht besteht, ob 7% oder/und 19% USt. erhoben werden, oder ob es sich bei diesem Beherbungsbetrieb überhaupt um eine gewerbliche Tätigkeit handelt.

    Ok, danke für die Antwort.


    Ich meinte aber eher die Unterscheidung zwischen V+V für FeWo ohne Kleinunternehmerregelung und Gewerbebetrieb.


    In beiden Fällen ist doch IMMER die Gewinnerzielungsabsicht von Bedeutung. Ich kann ja auch keine Privat-Wohnung zum halben Preis vermieten ohne mich der Liebhaberei verdächtig zu machen.


    Nehmen wir ein Hotel. Das wird per se schon mal Gewerbe sein. Mit Angestellten, Reinigung, vermutlich auch Restaurant.

    Dann haben wir als nächstes Beispiel eine Pension. Mehrere Zimmer, Reinigung, schon mal weniger Service - aber sicher immer noch Gewerbe.

    Jetzt geht es nur noch um EINE FeWo. Keine oder kaum Selbstnutzung, Reinigung, Vermietung durch eine Firma - alles wie bei der Pension. (Aus Sicht des Gastes)

    bei der FeWo bin ich aber auch Eigentümer - beim Hotel oder der Pension muss ich das nicht mal sein...


    Was ich mit meiner Frage ausdrücken wollte: Warum unterscheidet man überhaupt zwischen Gewerblichem Betrieb und V+V im nicht privaten Umfeld?

    Es ist doch sehr ähnlich und steuerrechtlich nur bedingt unterschiedlich.

    Oder?

    Mir ist die Konsequenz der einen oder anderen Steuerart nicht klar - abgesehen von der etwas erhöhten AfA für die Immobilie im Gewerbebereich.


    Gewinnerzielungsabsicht ist m.E. immer Voraussetzung.

    Sie können durchaus eine EÜR für die FeWo machen ( dadurch haben Sie ja die Zahlen für MWSt und Vorsteuer) , diese aber nicht ans FA schicken, sondern die Werte in die Anlage V eintragen. Für die Ust werden dann V + Gewerbe saldiert.


    Lia

    und noch mal Danke.. sehr hilfsbereit das Forum hier :)


    bleibt meine Frage oben zur monatlichen oder quartärlichen VSteuerÜbermittlung.


    Vermutlich kommt meine Fragestellung daher, dass ich jetzt seit Jahren die ganze V-Steuer-geschichte komplette aus dem EÜR-Modul heraus abgewickelt habe. Evtl. muss ich mich davon trennen?


    Oder gibt es eine Option, die VorSteuerdaten aus beiden EÜR zu importieren - und dann gesammelt abzuschicken (abgesehen von manuell via Elster ;)). Ich meine schon aus WISO heraus.


    Danke

    Was spricht eigentlich dagegen, eine EÜR zu erstellen und aus dieser dann notfalls die Anlage V+V zu befüllen? Alle notwendigen Angaben kannst du aus der EÜR entnehmen, möglicherweise die Konten etwas anders zuordnen. Absenden musst du die EÜR dann nicht, aber du hast eine gute Grundlage.

    Danke Dir für Deine Antwort.


    Das entspricht ja meinem ursprünglichen Ansatz. Aus meiner Sicht spricht gar nichts dagegen, eine gesonderte EÜR als Übersicht für alle Einnahmen/Ausgaben auch für die FeWO etc. zu führen.

    Als Benefit bekomme ich z.B. die Umsatzsteuer bzw. die Vorsteuerdaten.


    Ich vermute nur, dass ich die Daten dann manuell in die V+V übernehmen muss - einen Import gibt es nicht, richtig?


    Zur (monatlichen) Vorsteuererklärung habe ich noch eine Frage, die daher rührt dass ich eh monatlich eine Vorsteuer für das "Photovoltaik-Gewerbe" abschicke.

    Wenn ich das richtig sehe, kann ich die Vorsteuerdaten für die FeWo einfach ergänzen/addieren (manuell oder per Import der FeWO-EÜR) und dann gesammelt abschicken.

    Ich bin mir nicht ganz sicher, ob ich mir damit an irgendeiner Stelle die Daten der EÜR für die Photovltaik kaputt mache, da ich diese EÜR dann für Gewerbe, Feststellungserkläung und natürlich auch EK importiere...


    Danke Euch

    ist es (vermutlich) nicht gewerblich,

    Vielleicht sollte dieser Punkt erst einmal abschließend von Deinem Steuerberater geklärt werden.

    Ja, das steht noch aus - derzeit ist die Tendenz recht klar in Richtung - kein Gewerbe.

    Trotzdem: der Punkt ist für mich nur bedingt nachvollziehbar. Was ist für das Finanzamt dabei von besonderer Bedeutung? Beim Gewerbe könnte ich die Afa der immobilie höher ansetzen - aber sonst ist doch kein Unterschied, oder? Kleinunternehmerregelung schließe ich in unserem Fall mal komplett aus. Ggf. Gewerbesteuer wäre ein Thema aber soweit sind wir da noch nicht.

    Mal abgesehen von den mehrfach nachlesbaeren "Regeln" für ein hotelähnliches Gewerbe. Wo ist die Motivation aus Sicht des Finanzamts bzw. auch aus Sicht des Steuerpflichtigen entweder V+V zu präferieren bzw. Gewerbe? :/

    Eine EÜR ist bei V+V nicht zulässig.


    Bei V+V ist zwingen die Anlage V abzugeben.

    ja, schon klar soweit. Da habe ich mich vermutlich nicht "steuer-korrekt" genug ausgedrückt ;)


    Es geht ja darum, das ich in irgendeiner Form die MwSt dokumentieren und abführen bzw. angeben muss. Innerhalb der V+V muss ich ja auch die Angeben zur MwSt. machen.


    Da kann ich auch eine Excel-Tabelle führen, zusammen-addieren, beide Daten in Elster eingeben, fertig.

    Worum es mir geht - rein rechnerisch ist ja jede Gewinn/Verlust-Rechnung eine Art EÜR . Und während ich das bei jeder anderen Form von gewerbemäßigem Versuch Gewinn zu erzielen, auch in wiso gut abbilden kann, geht das im Fall FeWo nicht so richtig toll.

    Beim "normalen" V+V an Privatmieter interessiert das nicht so, weil da nur simple Einnahmen und Ausgaben habe.


    Das gleiche Thema müsste ja auch bei der Vermierung von Gewerberäumen bestehen. Wie ist es da gelöst?


    Wie gesagt - ich kann nur nicht ganz glauben, dass ich via wiso keine bessere (technische) Option habe. Aber wenn es so ist, dann ist es wohl so.

    Hallo zusammen,


    ich habe mal eine Frage zum besten Umgang mit dem Thema Ferienwohnung, V+V und EÜR.


    Vermutlich tue ich mich schwer, da wir eine "normale" Wohnung vermieten via V+V (aber eben komplett Umsatzsteuerfrei) und wir daneben auch Photovoltaik-Anlagen haben, wofür ich eine EÜR führe und daraus dann sowohl die Vorsteuer ableite und übermittle als auch dann die komplette EÜR einfach in die EK-Steuererklärung übernehmen kann.


    Ich war der Meinung bzw. Hoffnung, dass das mit einer Ferienwohnung ähnlich läuft. Nach Rücksprache mit meinem Steuerberater ist es (vermutlich) nicht gewerblich, aber eben auch nicht umsatzsteuerbefreit. Damit muss ich dann wohl die Umsatzsteuer gesondert ermitteln und abführen.

    Leider gibt es diesen EÜR-Import für V+V Ferienwohnung (wohl) nicht.


    Insofern ist meine Frage: wie mache ich das jetzt rein praktisch am besten?


    1. eine gesonderte EÜR für die FeWo führen (wo ich eigentlich nur die Umsatzsteuerbeträge eintragen muss oder eben alle Beträge mit Mehrwertsteuer; Einnahmen und Ausgaben; ich kann aber auch als Übersicht grundsätzlich alle Einnahmen und Ausgaben eintragen)

    2. diese EÜR dann in die EÜR für die Photovoltaik übernehmen (das läuft ja weiter) und dann an das FA übermitteln (monaltich / quartärlich je nachdem)

    3. In der EK-Steuer-Erklärung (wiso steuer Sparbuch) alle Daten noch einmal manuell (netto) aufnehmen, Afa errechnen etc. Die Beträge für p.a. eingenommener und abgeführter Umsatzsteuer dann noch einmal manuell eingeben.


    Habe ich das so richtig verstanden?


    Geht das eventuell "eleganter" ? Ich fände es gut, wenn man grundsätzlich alle Einnahmen und Ausgaben immer nur einmal eingeben muss - so werden Übertragunsgfehler vermieden oder zumindest reduziert.


    Ich bin für jeden Ansatz dankbar.


    Saschaf