Beiträge von M.Recktenwald

    Danke schon mal für die Antwort, die ich auf meine konkreten Fragen nicht ganz einordnen kann. :wacko:


    Einnahmen:

    - Ich habe jeden Monat in 2019 150 € als Nebenkostenvorauszahlung erhalten -> Einnahmen in 2019, richtig?

    Ausgaben:

    Ich möchte jetzt die Steuererklärung abgeben, es liegt aber noch keine Nebenkostenabrechnung für 2019 vor und es gibt keine Erfahrungswerte aus Vorjahren. Zahlungen sind in 2019 ja dennoch angefallen, die ich auch entsprechend berücksichtigen möchte:

    - Hausgeld von 197,60 € pro Monat (inkl. Instandhaltung, die herausgerechnet werden könnte)

    - Grundsteuer von ca. 42 € pro Monat.


    Wie geht man jetzt konkret damit um (Hausgeld/ Grundsteuer)? Es ist ja auch möglich Annahmen zu treffen und eine ergänzende Erläuterung beizufügen, das hatte mir zumindest die Dame beim FA telefonisch empfohlen. Ich weiß aber nicht, was ich wo (und wieviel) sinnvollerweise eintragen sollte.

    Hallo zusammen,


    ich möchte gerne sehr zeitnah die Steuererklärung 2019 abgeben. Für ein Vermietungsobjekt (Neubau, in Vermietung seit 01/2019) liegt allerdings noch keine Betriebskostenabrechnung vor und die Hausverwaltung wird hier vermutlich auch noch etwas Zeit benötigen. Wie soll ich nun mit dem Thema Betriebskosten umgehen? Hier ein paar weitere Infos:

    - Ich erhalte monatlich 150 € als Vorauszahlung für die Betriebskosten von der Mieterin, die ich entsprechend unter "Erhaltene Nebenkosten" ansetzen würde.

    - Ich zahle monatlich ein Hausgeld von 197,60 € an die Hausverwaltung. Von der Hausverwaltung kann ich den Anteil, der in die Instandhaltungsrücklage fließt, in Erfahrung bringen (vermutlich ca. 25 €). Den Betrag Hausgeld abzgl. Instandhaltungskosten würde ich dann bei Werbungskosten -> Sonstige Kosten -> "Hausgeldzahlungen (WEG-Gebühren)" ansetzen.


    Soweit müsste das Vorgehen korrekt sein, oder? Allerdings gehe ich davon aus, dass die 150 € viel zu gering sind und z.B. die auch gemäß Mietvertrag auf die Mieterin umlegbare Grundsteuer (ca. 42 €/ Monat) nicht in der Vorauszahlung von 150 € berücksichtigt wurde. Die Mieterin wird also eine recht hohe Nachzahlung im Laufe des Jahres 2020 erhalten.


    Was schlagt ihr vor? Und muss ich bzgl. Hausgeld/ Betriebskosten etc. noch irgendetwas berücksichtigen?


    Danke Euch!

    Puh, ganz schön hitzig!


    Als Fazit nehme ich mit:

    1) Die BSV-Abschlussgebühr hätte ich in 2017 ansetzen müssen und auf dem Papier gibt es keine Möglichkeit, diese in 2018 anzusetzen.

    2) Das kann man hinnehmen oder es einfach versuchen. Ich setze die Abschlussprovision in 2018 an, telefoniere nochmals mit der Dame, setze ggf. ein Begleitschreiben auf und versuche, ihr meine ganzen Belege etc. auch persönlich zu übergeben. Die inhaltliche Argumentation bzgl. Belastung des Kontos vs. konkreter Einzahlung in den BSV behalte ich hierfür im Hinterkopf. Ich halte Euch auf dem Laufenden, wie es dann tatsächlich ausgeht.

    3) Die Vermittlerprovisionen für das Darlehen zum BSV und das Darlehen der Stadtsparkasse, die mir nicht direkt in Rechnung gestellt werden, können generell nicht angesetzt werden, da sie implizit in den Sollzinsen Berücksichtigung finden.


    Danke Euch für die angeregte Diskussion!

    Hallo zusammen,


    zu den noch offenen Fragen und angemerkten Punkten folgende Infos:


    - Ja, die 344.000 € Darlehen für den BSV habe ich bereits erhalten und auf dieses Darlehen zahle ich Sollzinsen (und in 2018 auch Bereitstellungszinsen), die ich ganz normal gemäß Jahreskontoauszügen absetzen kann. Nach den 12 Jahren Sparphase folgt dann die Zins- und Tilgungsphase des BSV (nochmal 12,5 Jahre).

    - Ja, auch das 2. Darlehen wurde zur Finanzierung eines Anlageobjekts aufgenommen und auch hier zahle ich Soll- und Bereitstellungszinsen, die über den Jahreskontoauszug explizit ausgewiesen werden.

    - Nein, einen Haftungsfall für den Steuerberater sehe ich auch nicht, da er zwar nicht wirklich beraten hat, aber auch nichts von den entsprechenden Verträgen wusste.

    - Das Darlehen und der BSV laufen beide über die Deutsche Bank


    Folgende Punkte sind mir nun nach wie vor unklar:

    1) Was mache ich mit der Abschlussprovision des BSV i.H.v. 5.504 € (einmalig bei Abschluss des BSV zu entrichten, wurde dem BSV am 21.11.2017 belastet)?

    2) Was mache ich mit der Vermittlerprovision des Darlehens für das 2. Objekt i.H.v. 1.038,42 €? (bezahlt von der Bank an den Vermittler?)

    3) Und, wer sucht wird fündig: Auch der BSV wurde von dem gleichen Makler vermittelt und hier wird ebenfalls in einem Dokument eine Zuführerprovision von 2.817,36 € aufgeführt ("Die Zahlung ist mit dem separaten Provisionszahlungsauftrag anzustoßen" steht noch dabei, das lief soweit ich das nachvollziehen kann auch zwischen Bank und Vermittler).


    Bei 1) gibt es ja anscheinend unterschiedliche Meinungen, aber in 2017 hätte ich es definitiv ansetzen können und in 2018 muss ich auf Kulanz hoffen einen Antrag stellen, wobei mir das nicht ganz klar ist, wie das laufen sollte (letztendlich wohl auch eher Kulanz, oder?).


    Bei 2) und 3) weiß ich ehrlich gesagt nicht, ob solche Vermittlerprovisionen, die zwischen dem Darlehensgeber und Vermittler laufen, für mich persönlich steuerlich ansetzbar sind. Sofern sie es sind, wäre es wohl analog zu 1) zu sehen, richtig?


    Hoffe ihr seid jetzt nicht alle total verwirrt. :)  miwe: Bezog sich auf mögliche Kulanz im FA (BSV ja, Rest nein), da im FA auch nur Menschen arbeiten und die Dame, die für mich wohl zuständig ist und es auch in 2017 schon war zumindest sehr sympathisch am Telefon gewirkt hat. Dass wir bei Steuererklärungen "nicht auf dem Basar" sind, das ist klar.

    Hm, das geht hier ja schon in verschiedene Richtungen. Hier nun ganz ausführlich die Fakten zum BSV und zum Darlehen:


    1) BSV Deutsche Bank

    - Vertragsbeginn: 17.11.2017 (unterschrieben am 16.11.2017)

    - Darlehensbetrag: 344.000 €

    - Abschlussgebühr: 5.504 € (1,6% der Bausparsumme, wird in verschiedenen Dokumenten separat ausgewiesen)

    - Ansparrate: 1.075 € (erstmalige Abbuchung in 10/2018)

    - Fälligkeit: 10/2029 -> danach dann mtl. Tilgung des BSV

    - Eingetragen gegen die erworbene Wohnung als Grundpfandrecht


    Im separaten Europäischen Standardisierten Merkblatt (ESIS-Merkblatt) steht unter "Zinssatz unter andere Kosten" u.a.:

    - Einmalige Kosten für den Vertrag zur Vermögensbildung (VzV): 5.504,00 €

    - Fälligkeit: 14.11.2017


    Aus dem Jahreskontoauszug 2017:

    - Kontostand Bausparkonto 31.12.2017: -5.504,00 €

    - Umsatzverlauf Bausparkonto: Abschlussgebühr: -5.504,00 € (Datum: 21.11.2017)


    Aus dem Jahreskontoauszug 2018:

    - Kontostand Bausparkonto 31.12.2018: -2.287,05 € (mtl. Einzahlungen von 1.075 € wurden seit 10/2018 getätigt, abzgl. geringer Gebühren für Rücklastschriften, weil es Zahlendreher bei den Kontodaten gab)


    2) Darlehen über die Stadtsparkasse Wedel

    - Wurde für ein anderes Objekt neben 2 KfW-Krediten aufgenommen

    - Unter "3.4 Sonstige Kosten" steht "Die Stadtsparkasse Wedel bezahlt eine Vermittlerprovision in Höhe von 1.038,42 EUR an den Vermittler.

    - Eigene Anmerkung 1): Entspricht 1,00% der Darlehenssumme.

    - Datum: Unterschrieben am 27.11.2017, auf dem mir vorliegenden Dokument steht ein Stempel der Stadtsparkasse Wedel mit Datum 05.01.2018 (?)


    Aus dem Jahreskontoauszug 2018:

    - Bereithaltungszinsen: 267,67 € (-> 2,5% zu zahlen ab 28.11.2018 nach Ablauf von 12 Monaten bereitstellungszinsfreier Zeit)

    - Noch keine Sollzinsen angefallen, da der Kredit noch nicht abgerufen wurde (-> Bauverzögerung, KfW-Kredite wurden vorher abgerufen, da höhere Bereitstellungszinsen)

    ________________________________________


    Ich hoffe damit könnt ihr nun noch mehr anfangen. Bei dem BSV ist zum 21.11.2017 anscheinend die Provisionszahlung verbucht worden, daher Ansatz für 2017, der nicht erfolgte. Dann kann ich nur auf Kulanz des FA hoffen, oder? Ich weiß, dass es bzgl. Kulanz keine Regelung gibt, aber im FA arbeiten ja auch nur Menschen. Telefonisch wurde ich ja bereits von der für mich zuständigen Sachbearbeiterin/ Beamtin gebeten, zu schreiben warum in 2017 keine VuV aufgenommen wurde.


    Wie seht ihr das? Einfach ehrlich schreiben, wie es wirklich ablief und hoffen, oder habt ihr andere Vorschläge?


    Bezüglich des Darlehens weiß ich ehrlich gesagt überhaupt nicht, wie das zu bewerten ist. Die Vermittlerprovision (für einen unabhängigen Finanzmakler über den auch der BSV abgeschlossen wurde) taucht mit Betrag im Darlehensschreiben auf, allerdings von der Stadtsparkasse an den Vermittler zu zahlen. Ob die Sollzinsen nun ohne diese Provision entsprechend niedriger wären oder ob sich die Bank die Marge nun mit dem Vermittler teilt und es für mich "egal" ist, kann ich nicht einschätzen. Eine tatsächliche Zahlung über Kontoauszug oder Ähnliches kann ich jedenfalls nicht belegen.


    Ich würde das Darlehen nun einfach mit aufnehmen und als mögliche "Verhandlungsmasse" dann rausstreichen lassen, Hauptsache der BSV wird angerechnet. Wie seht ihr das?


    Danke schon mal für Eure Hilfe!!

    Hallo zusammen,


    vielen Dank für die hilfreichen Antworten. Der BSV wurde im November 2017 geschlossen und im Jahreskontoauszug 2017 stehen sie bereits drin - ich bin also mit -5.504 € in die Laufzeit des BSV gestartet.


    Ich lese es nun so, dass ich diese Abschlussprovision in 2017 hätte angeben müssen. Mir war damals nicht bewusst, dass 2017 schon steuerlich für Vermietung und Verpachtung relevant gewesen wäre. Parallel gibt es noch Abschlussprovisionen für einen Darlehensvertrag i.H.v. ca. 1.040 €, die ebenfalls in 2017 hätten angesetzt werden sollen. :-(


    Wie soll ich nun vorgehen? Ich sehe zwei Optionen:

    1) Ich habe das FA bereits angerufen und die Thematik erläutert. Mir wurde dann gesagt, ich solle im Begleitschreiben erläutern, warum ich nicht bereits in 2017 die Abschlussgebühren angesetzt hätte bzw. VuV nicht angegeben habe. Dann würde geprüft werden, ob aus Kulanz doch eine Anerkennung erfolgen würde.
    -> Wie soll ich das am Besten formulieren? Die Steuererklärung lief über einen Steuerberater, wurde allerdings nach Fristsetzung des FA kurzfristig erstellt und ein Beratungsgespräch hatte nicht stattgefunden. Ich hatte ihm einfach sämtliche Belege geschickt und VuV überhaupt nicht auf dem Schirm, da die Vermietung erst ab 2019 geplant war und ich nicht wusste, dass es sowas wie ansetzbare Abschlussprovisionen gibt. :wacko:

    2) Falls das nicht funktioniert (ich hoffe doch!) könnte man u.U. auch einen Einspruch für die 2017er Steuererklärung in Erwägung ziehen aufgrund neuer Tatsachen? https://www.finanztip.de/steuerbescheid-aendern/ Oder wäre das ohnehin zwecklos, weil man das auf jeden Fall hätte "wissen müssen"?


    Noch eine weitere Frage bzgl. des Links oben: https://www.steuertipps.de/hau…rtrag-sind-werbungskosten

    Wie ist der letzte Satz zu verstehen (vielleicht anhand eines Beispiels)? "Werden die Gebühren nach ihrer Anerkennung als Werbungskosten zurück gewährt, liegen insoweit steuerpflichtige Einnahmen vor" (Erlass der Senatsverwaltung für Finanzen Berlin vom 7.3.2013 , Az. S 2253-1/2012-3).


    Ich wünsche Euch nach Ostern einen guten Start in die verkürzte Arbeitswoche und danke schon mal für Eure Antworten!

    Hallo zusammen,


    Ende 2017 habe ich eine Immobilie zur Vermietung gekauft (Kaufvertrag 11/2017) und hierfür einen BSV abgeschlossen. Die Anrechnung der Abschlussgebühr geht also klar, allerdings ist diese in 2017 bereits angefallen.


    Aktuell sitze ich an der Steuererklärung 2018. Dass Abschlussgebühren als Werbungskosten für Vermietung und Verpachtung in diesem Fall angesetzt werden können, ist klar. Aber geht das auch, wenn die Abschlussgebühr bereits in 2017 angefallen ist!? Ich habe in 2017 leider überhaupt nicht an Vermietung und Verpachtung für die Steuererklärung gedacht, da die Wohnung noch in Bau war, gerade erst gekauft wurde und sie erst in 2019 für die Vermietung fertig war.

    Ich hoffe sehr, denn das sind immerhin über 5.000 € Abschlussprovision gewesen.