Beiträge von pum

    Jetzt mal unabhängig davon, ob das eine Mietminderung ist oder nicht.


    Ich habe die Erklärung gefunden: der Mietvertragsbeginn und damit auch die Angabe der Miet- und NK-Höhen hatte ich wie tatsächlich abgeschlossen eingegeben, das Datum liegt vor dem 01.01.2015. Ich habe jetzt einfach noch mal die Miete und NK ab 01.01.2015 eingegeben, und jetzt wirft das Programm die tatsächlichen Werte aus : 13,75% und 110,00 Euro.


    Das Programm arbeitet anscheinend nur mit Daten ab dem 01.01.2015. Aufgefallen ist mir das, da man ja auch keine Abrechnungen von vor 2015 damit erstellen kann...

    Hallo KleinerVerwalter,

    er zahlt die Miete in einer Überweisung. Er schreibt in den Betreff: "Miete 300, NK 20, HK 25, unter Vorbehalt." Genauso buche ich auch. Offene Posten habe ich nicht erzeugt.

    Ich habe nochmal alles überprüft, in den Stammdaten ist die Miete genauso erfasst, wie im MV vereinbart, also 300, NK 20 und HK 80.
    Gebe ich dann die Mietminderung ein kommt folgendes, siehe Bilder im Anhang. Das Ergebnis in der NK-Abrechung ist das gleiche wie oben in den Screenshots im Eingangspost.
    :-(

    Hallo Duplicate Alexandra,

    eigentlich gibt es keine Mietminderung nur der NK oder HK. Eine Mietminderung bezieht sich laut BGH immer auf die Brutto-Miete, siehe hier: https://www.mietrecht.com/mietminderung-warmmiete/
    Daher meine Frage, wie ich im Programm damit umgehen kann.
    Der Mieter zahlt seine gesamte Brutto-Miete schon seit Jahren nur unter Vorbehalt, mal mit MV-konformen NK und HK, mal mit weniger oder gar keinen NK und HK. Ein Verfahren vor Gericht ist anhängig. Ob die Mietminderung insgesamt gerechtfertigt ist oder nicht, ist zur Zeit noch unklar. Ich habe die Verwaltung erst dieses Jahr übernommen.
    Wenn ich aber jetzt BK-Abrechnungen ohne Mietminderung erstelle, geht er mit denen auch wieder zum Anwalt, da sich eine Mietminderung halt auch auf die Höhe der BK auswirkt.
    So wird das dann ein Ding ohne Ende... seufz...

    Hallo zusammen,


    eine Frage: wenn ich die NK-Abrechnung 2019 ursprünglich schon im November verschickt habe, und ein Mieter erhebt Einsprüche, wie lange habe ich Zeit für die Korrektur?
    Muss die endgültige Abrechnung dann auch bis zum 30.12.2020 zugestellt werden?


    Viele Grüße und danke für Antworten

    Hallo zusammen,


    ich habe Fragen zur Eingabe einer Mietminderung im Programm.


    Ein Mieter kürzt (mit Ankündigung) die Nebenkosten. Also, er zahlt die volle Netto-Miete, aber nur einen Teil bzw. jetzt gar keine NK mehr. Noch komplizierter wird das für mich, da er NK und HK auch noch getrennt im MV stehen hat.


    Als Beispiel: Nettomiete ist 300 €, NK 20 €, HK 80 € laut Mietvertrag. Die Monate Jan bis Okt hat er voll bezahlt, in Nov und Dez 300 € + 20 € NK + 25 € HK.
    Wenn ich im Programm die monatliche Mietzahlung für Nov und Dez verändere und unter Mietminderung für den Zeitraum 01.11. - 31.12. eine Prozentzahl eingebe (in diesem Fall wären das 13,75% bezogen auf die 400 €), berechnet das Programm daraus einen Betrag von 94,87 €, aber er hat ja um 110 € gesamt gemindert. Gebe ich den Betrag ein, schmeißt das Programm einen Prozentwert von 15,94 aus. Lasse ich die monatliche Mietzahlung für Nov und Dez in voller Höhe drin, berechnet das Programm bei der Mietminderung überhaupt nichts, sprich, wenn ich die 13,75% eingebe, steht als Betrag dort 0 €. Gebe ich den Betrag von 110 € ein, steht dort 100%.


    Wenn ich dann in die NK-Abrechnungen (mit allen drei Modellen) gehe, schmeißt mir das Programm die Minderungen natürlich mit den unterschiedlichen Prozentwerten aus. Berechnet auf die tatsächlichen 61 Tage der Mietminderung, siehe Bilder im Anhang.

    Unverständlich ist mir auch, warum das Programm dann von einer Minderung der BK von 95,48 € ausgeht? 110,00 € - 95,48 € = 14,52 € wäre dann die Minderung der Netto-Miete?

    Die Verteilung auf NK und HK erschließt sich mir auch nicht wirklich. Das Programm rechnet da mit ca. 50/50%, aber eigentlich zahlt er ja 20/80%.


    Was ist jetzt richtig? Habe ich einen Denkfehler, oder spinnt das Programm? Laut BGH muss ich die Mietminderung ja mit angeben,
    Dazu habe ich bei mietrecht.com noch folgendes gefunden: "Haben Mieter eine Nachzahlung zu leisten, kann auch diese um den veranschlagten Prozentsatz gekürzt werden. Erhalten sie hingegen eine Rückzahlung, sind die zuvor zu viel gekürzten Beträge an den Vermieter zurückzuzahlen." Der Mieter hat ja in jedem Fall eine Erstattung zu bekommen, da dürfte das ja dann gar nicht einfließen in die Berechnung, oder sehe ich das falsch?

    Ich hoffe, mir kann jemand helfen.
    Viele Grüße

    also ich habe ja kein Problem damit, aber der eigentliche Ersteller des Posts wohl.

    Hallo Errjot,
    auch dieses Problem habe ich durch eigenes Knobeln gelöst.
    Nichts für ungut, aber ich möchte niemandem Zugriff auf meine Daten gewähren, ein gebranntes Kind scheut das Feuer.


    Die Lösung ist folgendes:
    Am Beispiel Grundsteuer (Konto 4010):
    Neuen Umlageschlüssel m2 angelegt, zweiten neuen Umlageschlüssel Einh. angelegt. Mit Hilfe des Assistenten bei beiden Schlüsseln die Anteile angegeben (gesamt m2 - m2 der einen Einheit) und (Alle Einheiten 0 + 1 Whg 1 Einheit).
    Neues Umlagekonto 4011 Grundsteuer angelegt. Das Umlagekonto mit Umlage-/Verteilschlüsseln nach Prozenten aufgeteilt (bei uns 86%/14%) 6/1 von 7 Eiheiten gesamt.
    Und schon passt die Gesamtsumme :-)

    Ich buche aber nicht die erstellte Heizkostenabrechnung als ganzes,

    Warum machst du denn die HKA nicht direkt selbst, wenn du alles sowieso einbuchst?

    Nun ja, weil ich die HKV und andere Zähler nicht selbst auslese. Und die Geräte sind halt gemietet von dem externen Dienstleister. Machbar wäre das theoretisch, wenn man immer vor Ort wäre ;-)
    Ich benutze ja den Hausverwalter mehr buchhalterisch. Und zusätzlich natürlich für die NK-Abrechnung, was aber ohne Buchhaltung nicht geht. Mir fehlt in dem Programm die doppelte Buchführung, das würde einiges erleichtern.

    Hallo zusammen,

    wir lassen auch über einen externen Dienstleister unsere Heizkostenabrechnung erstellen.
    Ich buche aber nicht die erstellte Heizkostenabrechnung als ganzes, sondern, damit mein Bank-Konto-Stand auch stimmt, alles einzeln.

    Also z.B. die gesamte Stadtwerke-Abrechnung als aufgeteilte Bank-Konto-Buchung: Gas auf 4500, die anderen Posten wie Strom und Wasser usw. auf die speziellen Konten; für den Heizungsstrom habe ich mir ein Konto 4081 angelegt, und ziehe diesen Wert vom Allgemeinstrom ab.

    Die Posten Miete HKV, Prüfung RWM, SR HK-Abrechnung usw. die ja vom externen Dienstleister auch über das Bankkonto abgebucht werden, buche ich über das Konto 4511 Service-Kosten Heizanlage.

    Unter Kostenverteilung -> Angaben zur Heizkostenabrechnung ordne ich dann die vom Dienstleister ermittelten Werte den einzelnen Mietern zu.
    Dann stimmten die ganzen Werte in der Nebenkostenabrechnung.
    Viele Grüße pum

    Hallo errjot,

    ja wir werden das ändern zum nächsten Abrechnungszeitraum. Ob der Mieter begeistert sein wird, werden wir sehen ;-) Die anderen 6 Mietverträge haben keine "eigenen" Umlageschlüssel. Wir haben das MFH "übernommen" und die Mietverträge also nicht selbst erstellt. Wir müssen aber irgendwie mit den MV leben.

    Nun zu meinem Problem: Der Mieter hat noch mehr Positionen auf Einheit. Die Grundsteuer war jetzt ein konkretes Beispiel.
    Also bei "Umlagekonten und Festlegung der Verteilung" habe ich die Grundsteuer mit dem Umlageschlüssel Wohnfläche (4010) angelegt. Bei den Wohnungen habe ich alle einzelnen qm Größen angegeben. In der Wohnung mit der "Einheits-Beerchnung habe ich "nicht alle Einheiten besitzen den gleichen Umlageschlüssel" die Abweichung eingetragen. Dann berechnet das Programm aber zuviel Grundsteuer insgesamt.

    Welche zwei weiteren Bereiche muss ich ändern, damit das passt?

    Hallo Forum,


    wie handhabe ich unterschiedliche Umlageschlüssel für 7 Wohneinheiten? Es geht um z.B. Grundsteuer: 6 Wohneinheiten möchte ich nach qm aufteilen (die haben nichts darüber in den MIetverträgen), eine Wohneinheit nach Einheit (steht in seinem Mietvertrag drin). Wenn ich das so mache, ist die Gesamthöhe der Grundsteuer höher als die eigentlich bezahlte. Das darf ja eigentlich nicht sein. Der Mieter Nr. 7 käme günstiger "weg" wenn ich ihn auch nach qm berechnen würde, aber er beharrt darauf, dass es ja so in seinem MIetvertrag steht (muss man nicht unbedingt verstehen ;-) ). Soll ich jetzt alle Wohneinheiten nach Einheit berechnen, damit der Betrag wieder sauber ist? In den alten NK-Abrechnungen ist das bei den anderen sechs Einheiten über qm abgerechnet worden. Das kann ich ja dann nicht einfach ändern?
    Was würdet ihr mir empfehlen?


    Viele Grüße
    pum

    Da frage ich mich auch: Schließt Neuinstallation denn den Eichtausch mit ein, oder bezieht sich das auf Neubauten bzw. Installationen, wo vorher kein Zähler war?

    Auch wenn's zunächst so klingt, als wenn alle Geräte getauscht werden müssen: In der Regel gibt es für sowas doch immer Übergangsfristen!

    Leider müssen alle Zähler getauscht werden, da die Eichfrist abgelaufen ist, da geht nichts mehr mit Übergangsfrist.

    Hallo zusammen,


    wir möchten gerne in unserem MFH die Auslesung der HKV, WW- und KW-Zählern auf Funkauslesung umstellen. Eigentlich sind in allen Wohnungen die Zähler bereits installiert, allerdings zum manuellen Auslesen. Das ist aber wohl in den letzten Jahren oftmals nicht gelungen, da die Mieter trotz zweimaliger Ankündigung nicht zu Hause waren.

    Müssen wir jetzt die Mieter nochmals über die Absicht auf Funkauslesung und Erneuerung und die Kosten schriftlich informieren mit 30 Tagen Widerspruchsrecht? "Die Verordnung gesteht dem einzelnen Mieter ein Widerspruchsrecht zu. Dieses wirkt sich aber nur aus, wenn die Mehrheit der Nutzer im Haus der Beschaffung der Verbrauchserfassungsgeräte im Wege der Miete widerspricht. Widerspricht die Mehrheit der Nutzer innerhalb eines Monats nach Zugang der Mitteilung, bleibt es dem Vermieter verwehrt, die Kosten der Anmietung umzulegen."

    Da die Zähler aber alle wohl mittlerweile außerhalb der Eichfrist sind, müssen wir erneuern. Nach Artikel 9c der EU-Energieeffizienzrichtlinie (EED) RICHTLINIE (EU) 2018/2002 müssen diese doch jetzt funkauslesbar sein. Mir ist nicht ganz klar, wie dann dann die Mieter widersprechen können? Oder geht es da nur um die umlegbaren Kosten auf die Mieter?

    Ich hoffe, mir kann jemand helfen

    ja, da müssen wir jetzt durch. MV ist von 2013 (von der alten Verwaltung). Wir würden das aber trotzdem irgendwie mit irgendeinem Vergleich hinbekommen.