Laufende Betriebskosten aus Mieteinnahmen absetzen ohne Jahresabrechnung vom Verwalter

    Hallo zusammen,


    ich bin relativ neu und habe ein paar Fragen, die vielleicht schon banal sind, aber ich habe keine Antwort auf meine Frage gefunden. Suche schon seit paar Stunden.


    Die Situation: ich mache die Steuererklärung fürs Jahr 2014. Ich vermiete eine Eigentumswohnung seit 2014. Dafür habe ich die Monatsmiete (kalt und die Nebenkosten) gekriegt. Ich habe gelesen, dass man die Betriebskosten (also das "Hausgeld" außer Rücklagen) von dem Einkommen aus dieser Wohnung absetzen darf. Die Betriebskosten überweise ich an unseren Hausverwalter (den Betrag, der aus dem Wirtschaftsplan entstanden ist). Die Jahresabrechnung (also wieviel genau wurde dafür gebraucht) kriegt man in der Regel im August, aber die Steuererklärung muss bis Ende Mai abgegeben werden.


    Wie könnte ich dann die laufenden Betriebskosten absetzen? Könnte ich die Werte aus dem Wirtschaftsplan nehmen? Weil theoretisch das könnte schon passieren, dass ich nach der Jahresabrechnung irgendwas zurück kriege und dann ist die Eingabe aus dem Wirtschaftsplan falsch.


    mit freundlichen Grüßen,
    novosiberian

    Hallo novosiberian,


    du kannst nicht alle Kosten, die der Verwalter den Eigentümern belastet, den Mietern "weiterreichen". Nur die Betriebskosten laut Betriebskostenverordnung sind - falls dies so im Mietvertrag vereinbart wurde - belastbar. Ansonsten nur die Kosten, die im Mietvertrag vereinbart wurden.
    In der Regel geben die Verwalter bei der Jahresabrechnung an, welche Kosten an Mieter weiterbelastbar sind und welche nicht. Hinzu kommt dann noch die Grundsteuer, die du ja selber zahlst und nicht der Verwalter. Im übrigen kannst du dann die Daten aus der Abrechnung übernehmen, solltest dies aber postenweise in die Abrechnung gegenüber dem Mieter übernehmen.

    Vielen Dank für die schnelle Antwort babuschka!


    Ich vermute aber, dass Sie mich nicht richtig verstanden habe oder ich die Situation nicht klar beschrieben habe. Probiere es nochmal.


    Ich rede von der Einkommensteuererklärung und die Absetzung der laufenden Betriebskosten aus dem Mieteeinkommen.


    Die Situation: ich mache sie Steuererklärung fürs Jahr 2014. Ich habe im 2014 die Miete bekommen (Einkommen). Gleichzeitig habe ich dem Verwalter mein Hausgeld überwiesen (besteht aus "umlagefähigen", "nicht umlagefähigen" Kosten und Rücklagen). Aus dem Einkommen darf man "laufende Betriebskosten" absetzen. Die laufenden Betriebskosten bestehen für mich aus "umlagefähigen" und "nicht umlagefähigen" Kosten. Die Rücklagen darf man nicht absetzen.


    Das Problem: das Hausgeld, was ich dem Verwalter überwiesen habe, basiert auf dem Wirtschaftsplan. Also das ist nur eine Abschätzung. Die Jahresabrechnung fürs Jahr 2014 (kann man als richtigen Beleg sehen) kriege ich erst im September 2015. Die Steuererklärung muss ich aber bis Ende Mai 2015 einreichen. Das bedeutet, dass ich die Möglichkeit habe nur die Abschätzung meiner Kosten ohne Beleg eingeben (das im Jahr 2014 überwiesene Hausgeld statt Jahresabrechnung fürs Jahr 2014). Das sieht für mich nicht ordentlich aus und habe "im Internet" Fälle gelesen, dass das vom Finanzamt manchmal nicht akzeptiert wird.


    Die Frage: Darf man die auf dem Wirtschaftsplan basierten Kosten angeben? Oder kann man das nach Mai nachreichen, wenn die Jahresabrechnung da ist? Hat jemand schon Erfahrung damit?


    mit freundlichen Grüßen,
    novosiberian

    Hallo novosiberian,


    da habe wirklich etwas falsch verstanden.
    Grundsätzlich: bei der Einkommensteuererklärung geht es nach dem Zeitpunkt der tatsächlichen Zahlungen (Ausnahme: laufende Zahlungen 10 Tage um den 31.12 herum, z. B. Mieten für 2014, die bis zum 10.1.2015 eingingen, Hausgeldzahlungen an den Verwalter für 2015, die schon am 28.12.2014 bezahlt wurden müssen heraus gerechnet werden).
    Damit ist die Frage eigentlich schon beantwortet: In die Einnahmen-Überschuss-Rechnungen (Einnahmen und Ausgaben in der Anlage V+V) gehen alle effektiven Zahlungen (Einnahmen und Ausgaben) ein, die im Jahr 2014 getätigt wurden (mit Berücksichtigung der 10-Tage-Frist bei laufenden Zahlungen), unabhängig davon, wann der Verwalter effektiv abrechnet. Die Schlusszahlung aus der Abrechnung 2014 geht dann in die Erklärung 2015 ein.
    Bitte nicht vergessen: Grundsteuer und Zinsen für Darlehen können natürlich auch noch angesetzt werden.


    Übrigens: so mache ich dies für meine Erklärung zur gesonderten und einheitlichen Feststellung einer Grundstück-GbR mit mehreren Eigentumswohnungen und Häusern schon seit 1992 - eine andere Möglichkeit gibt es auch nicht. Anders sieht es auf der Verwalterseite aus - dort muss dem entsprechenden Verursachungsjahr zugeordnet werden. Sind aber ganz andere Voraussetzungen ...

    Vielen Dank für die informative Antwort babuschka!


    Eine kurze Frage zur Eingabe denn: im WISO SteuerSparbuch 2015 kann man die laufenden Betriebskosten nur separat eingeben (Grundsteuer, Müllabfuhr, Verwaltungskosten usw.). Aber ich habe das als gesamten Beitrag jeden Monat überwiesen. Soll ich jetzt alles auseinander trennen und wie? Ich habe es nicht gefunden, wo man einfach den selbst ermittelten Betrag ohne Klassifizierung eingeben könnte.


    mit freundliche Grüßen,
    novosiberian

    nein - ich mache dies immer in einem Betrag unter sonstiges und gebe an "laufendes Hausgeld"

    Für die Leute, die das auch später suchen:


    Ich habe das im WISO SteuerSparbuch gefunden. Unter "Vermietete Objekte - Werbungskosten" gibt es "Sonstige Kosten". Der Dritte Punkt heißt "Hausgeldzehlungen (WEG-Gebühren)". Beschreibung: Die monatlichen Hausgeldzahlungen (z.B. bei Vermietung einer Eigentumswohnung, wenn eine Verwaltungsgesellschaft die Jahresabrechnungen erstellt) sind als Ausgaben abzugsfähig.


    mit freundlichen Grüßen,
    novosiberian