Grundsteuer berechnen

Wie hoch ist die Grundsteuer? Und was ändert sich 2022 an der Berechnung? Als Immobilienbesitzer wirst du dieses Jahr zur Grundsteuererklärung verpflichtet! Was du jetzt tun muss? Erfahre hier alles zur Grundsteuerberechnung.

Grundsteuer berechnen

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Wie hoch ist die Grundsteuer? Und was ändert sich 2022 an der Berechnung? Als Immobilienbesitzer wirst du dieses Jahr zur Grundsteuererklärung verpflichtet! Was du jetzt tun muss? Erfahre hier alles zur Grundsteuerberechnung.

Grundsteuer berechnen

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Wie hoch ist die Grundsteuer? Und was ändert sich 2022 an der Berechnung? Als Immobilienbesitzer wirst du dieses Jahr zur Grundsteuererklärung verpflichtet! Was du jetzt tun muss? Erfahre hier alles zur Grundsteuerberechnung.

Grundsteuer berechnen

Das Wichtigste zur Grundsteuer in Kürze

✓ Jeder Immobilieneigentümer ist dazu verpflichtet, jährlich Grundsteuer an die zuständige Gemeinde zu zahlen.

✓ Im Jahr 2018 erklärte das Bundesverfassungsgericht die bisherige Grundsteuerberechnung als verfassungswidrig.

✓ Deshalb kommt jetzt die Grundsteuerreform. Diese soll steuerliche Ungleichbehandlungen verhindern und die bisherigen Bewertungsverfahren vereinfachen.

✓ Am 01. Januar 2022 erfolgt erstmals die neue Bewertung. Eigentümer sind jetzt verpflichtet, eine Grundsteuererklärung elektronisch beim zuständigen Finanzamt einzureichen.

Wir zeigen dir hier, wie das geht.

Grundsteuer für Immobilieneigentümer Grundsteuer für Immobilieneigentümer
Grundsteuererklärung abgeben Grundsteuererklärung abgeben

Was müssen Eigentümer jetzt tun?

Als Eigentümer bist du verpflichtet, 2022 eine Grundsteuererklärung für jede Immobilie abzugeben. Diese muss bis zum 31.10.2022 digital beim Finanzamt eingereicht werden.

Diese Grundsteuererklärung musst du zusätzlich zu deiner Steuererklärung abgeben. Die Abgabe muss elektronisch erfolgen. Du kannst sie nicht in Papierform abgeben.

Alle Infos zur Grundsteuer und ihrer Berechnung

Was ist die Grundsteuer?

Die Grundsteuer wird auf bebaute oder unbebaute Grundstücke sowie Erbbaugrundstücke von den Kommunen erhoben. Somit muss der im Grundbuch eingetragene Eigentümer der Immobilie die Grundsteuer bezahlen. Die Höhe des Grundsteuersatzes variiert zwischen alten und neuen Bundesländern sowie den einzelnen Kommunen. Mit der Grundsteuerreform 2025 werden neue Werte für die Berechnung der Grundsteuer festgelegt. Das bedeutet gleichzeitig: Jeder Grundstücksbesitzer muss eine Grundsteuererklärung abgeben!

Was ist die Grundsteuer? Was ist die Grundsteuer?
Wer muss die Grundsteuer zahlen? Wer muss die Grundsteuer zahlen?

Wer muss die Grundsteuer zahlen?

Die Grundsteuer fällt für jedes Grundstück an. Sie muss also jeder zahlen, der Eigentümer eine Immobilie oder eines Grundstücks ist. Aber nicht nur Eigentümer: Auch Mieter tragen die Kosten zum Teil mit, denn die Steuer wird in den meisten Fällen anteilig in den Nebenkosten abgerechnet.

Laut der Betriebskostenverordnung gehört die Grundsteuer zu den umlagefähigen Kosten. Das bedeutet, dass der Vermieter sie an die Mieter weiterberechnen kann.

Wie wird die Grundsteuer berechnet?

Zur Berechnung der Grundsteuer werden drei Faktoren benötigt:

1. Einheitswert: Wird durch die Lage der Immobilie, die Bauweise und die Ausstattung beeinflusst
2. Steuermesszahl: richtet sich nach der jeweiligen Grundstücksart
3. Hebesatz: wird von der Gemeinde festgelegt

Alle drei Faktoren werden miteinander multipliziert. Daraus ergibt sich die jährliche Grundsteuer:

Einheitswert x Grundsteuermesszahl x Hebesatz = Jährliche Grundsteuer

Die festgelegten Einheitswerte sind jedoch schon Jahrzehnte alt und haben sich seit der Festlegung im Westen im Jahr 1964 und im Osten im Jahr 1935 stark verändert. Diese steuerlichen Ungleichbehandlungen sollen nun mit der Grundsteuerreform und einer neuen Grundsteuerberechnung behoben werden.

Das heißt: Jeder Eigentümer muss 2022 eine Grundsteuererklärung digital an das Finanzamt senden!

Wie wird die Grundsteuer berechnet? Wie wird die Grundsteuer berechnet?

Häufige Fragen zur Grundsteuer und deren Berechnung

Wann muss ich die Grundsteuer bezahlen?

Die Grundsteuer zahlst du vierteljährlich an deine Kommune (Gemeinde/Stadt). Die Zahlungstermine sind der 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November. Zur Zahlung erhältst du Post von der Gemeinde und kannst die Steuer dann beispielsweise per SEPA-Lastschriftverfahren begleichen.

Die Grundsteuer kann sich erhöhen, wenn die Kommunen ihren Hebesatz anheben. Wie oft sich die Steuer erhöht, ist also von Kommune zu Kommune verschieden.

Grundsätzlich gilt: Die Steuer wird einmal jährlich festgelegt. Die Kommunen können somit jährlich ihre Hebesätze anpassen.

Da die Grundsteuer eine wichtige Einnahmequelle für die Kommunen darstellt, kommt es immer wieder zu Konsolidierungen der kommunalen Haushalte über die Erhöhung der Grundsteuer.

Ja, in Ausnahmefällen können sich Vermieter die Grundsteuer tatsächlich wieder zurückholen. Das gilt auch für Selbstständige. Und zwar dann, wenn du eine wesentliche Ertragsminderung hattest. Bei vermieteten Immobilien passiert das, wenn die Miete ausfällt. Beispielsweise, wenn der Mieter sie nicht zahlen kann. Oder aber, wenn die Immobilie leer steht.

Aber auch bei Immobilien, die du für deine Selbstständigkeit nutzt, kommt ein Grundsteuererlass infrage. Und zwar dann, wenn du die eigengewerblich genutzten Räume nicht nutzen kannst.

Für unbebaute Grundstücke wie einem Parkplatz oder Lagergrundstück ist ein Erlass der Grundsteuer leider nicht vorgesehen.

Ein Musterschreiben für den Antrag auf Grundsteuererlass kannst du dir hier herunterladen.

Wenn du die Immobile selbst bewohnst, kannst du die Grundsteuer nicht von der Steuer absetzen. Du kannst aber in bestimmten Fällen trotzdem Steuern sparen. Die Grundsteuer kann zu einem gewissen Prozentsatz abgesetzt werden, wenn du beispielsweise ein steuerlich anerkanntes Arbeitszimmer in deiner Wohnung hast. Die Grundsteuer, die auf die Fläche des Arbeitszimmers anfällt, gehört dann zu deinen Werbungskosten. Uns somit kannst du dir Geld vom Staat zurückholen. Deine Werbungskosten kannst du kinderleicht in WISO Steuer eintragen.

Als Vermieter hast du die Möglichkeit, die Grundsteuer auf die Mieter umzulegen.

Wenn du dein Grundstück veränderst und beispielsweise ein Gebäude baust oder abreißt, kann sich die Grundsteuer ändern. Gleiches gilt auch, wenn du dein Grundstück veränderst und zum Beispiel einen Teil verkaufst.

Dein Grundbesitz ist nach der Änderung ggf. mehr oder weniger wert. Dadurch muss das Finanzamt einen neuen Einheitswert festlegen. Dieser ist Teil der Berechnung der Grundsteuer. Ändert sich der Einheitswert, ändert sich auch deine Grundsteuer.

Unbebaute Grundstücke werden immer häufiger zu Spekulationsobjekten. Viele Grundstücke werden von Investoren nur gekauft, um die Wertsteigerung abzuwarten und sie später wieder mit großem Gewinn zu verkaufen. Der Investor selbst hat keine Absicht, das Grundstück zu nutzen.

Die neue Grundsteuer C für unbebaute, baureife Grundstücke soll die Antwort auf diese Spekulationsgeschäfte sein. Die Kommunen haben mit der Grundsteuer C die Möglichkeit, einen höheren Hebesatz auf diese Grundstücke festzulegen. Mit dem höheren Hebesatz erhöht sich auch die Grundsteuer, da der Hebesatz Teil der Grundsteuerberechnung ist.

Die Grundsteuer muss immer der Eigentümer bezahlen. Wird ein Grundstück verkauft, zahlt derjenige, der zum 1. Januar eines Jahres Eigentümer war. Die Grundsteuer bleibt die gleiche, da sie an das Objekt gebunden ist. Ein neuer Eigentümer wirkt sich somit nicht auf die Höhe der Grundsteuer aus.

Mit der Grundsteuer versteuerst du deinen Besitz. Du zahlst die Grundsteuer jährlich. Die Grunderwerbsteuer hingegen wird nur einmal fällig, und zwar dann, wenn du ein neues Grundstück gekauft hast.

Macht es einen Unterschied für die Grundsteuer, ob ich ein Einfamilienhaus oder eine Wohnung besitze?

Die Art des Objektes wird durch den Hebesatz festgelegt. Für andere bebaute bzw. nicht bebaute Grundstücke gilt der Hebesatz B. Unter diesen fallen Wohnungen, Einfamilienhäuser oder Zweifamilienhäuser. Eine Wohnung und ein Einfamilienhaus in der gleichen Kommune haben somit auch den gleichen Hebesatz. Ebenso beträgt die Steuermesszahl 0,31 % für Ein- und Zweifamilienhäuser, Wohnungen und Mehrfamilienhäuser.

Die Grundsteuer kann trotzdem unterschiedlich ausfallen, z. B. wenn der Einheitswert der Immobilie unterschiedlich bewertet wurde.

Wer wie viel zukünftig an Grundsteuer zahlen muss, wird sich erst nach der Neubewertung der Grundstücke durch die Kommunen sagen lassen. Die Neubewertung startet mit der Abgabe der Grundsteuererklärung im Jahr 2022.

Grundsteuer berechnen: Beispiele

Beispiel: Grundsteuerberechnung für eine Eigentumswohnung

Stefanie wohnt in einer Eigentumswohnung in Bodman-Ludwigshafen mit einem Grundsteuerhebesatz von 300 Prozent. Der vom Finanzamt festgestellte Einheitswert beträgt 25.000 Euro.

Die jährliche Grundsteuer beträgt 262,50 Euro (Einheitswert 25.000 Euro x Grundsteuermesszahl 3,5 Promille x Hebesatz 300 Prozent). Vierteljährlich also 65,63 Euro.

Grundsteuer berechnen für eine Eigentumswohnung Grundsteuer berechnen für eine Eigentumswohnung

Beispiel: Grundsteuerberechnung für ein Einfamilienhaus

Familie Stüber wohnt in einem Einfamilienhaus in Hamburg. Der Hebesatz beträgt 540 Prozent und der Einheitswert wurde mit 50.000 Euro festgestellt.

Jährlich muss Familie Stüber 945,00 Euro (Einheitswert 50.000 Euro x Grundsteuermesszahl 3,5 Promille x Hebesatz 540 Prozent) an das Finanzamt zahlen.

Grundsteuer berechnen für ein Einfamilienhaus Grundsteuer berechnen für ein Einfamilienhaus

Warum ist die Grundsteuer für die Kommunen wichtig?

Die Grundsteuer als wichtige Einnahmequelle Die Grundsteuer als wichtige Einnahmequelle

15 Milliarden Euro jährlich für die Kommunen

Die Grundsteuer ist für die Kommunen eine wichtige Einnahmequelle. Mit den Grundsteuer-Einnahmen werden in Deutschland derzeit 15 Milliarden Euro jährlich eingenommen. Dabei werden für insgesamt 35 Millionen Grundstücke in der Bundesrepublik Steuern erhoben. Die Kommunen nutzen die Steuereinnahmen für ihre kommunale Infrastruktur wie z. B. den Straßenbau.

Neue Grundsteuer berechnen: Was ändert sich ab 2025?

Welche Ziele werden mit der Neuberechnung der Grundsteuer verfolgt?

Die bisherige Grundsteuerberechnung ist schon seit Langem in der Kritik. Da die Bewertungen der Grundstücke stammen aus den Jahren 1964 und 1935 stammen, kritisieren viele, dass die Berechnung so nicht mehr aktuell ist. Daher kommt nun die Grundsteuerreform.

Diese Neuberechnung soll insbesondere für mehr Steuergerechtigkeit sorgen. Die Grundsteuer soll für alle Eigentümer fairer berechnet werden.

Was sind die Ziele der Reform?

✓ Vereinfachtere Bewertungsverfahren der Grundstücke
✓ Gleichbleibendes Steueraufkommen
✓ Die Bundesländer dürfen von der Regelung abweichen, sie aber nicht gänzlich ablehnen

Neuberechnung der Grundsteuer Neuberechnung der Grundsteuer
Grundsteuer Änderungen Grundsteuer Änderungen

Was ändert sich für Eigentümer durch die Neuberechnung?

Mit der Änderung wird der Grundstückswert neu ermittelt und die Grundsteuer neu berechnet.

Als Eigentümer musst du dir zwei Daten merken:

Für die Erhebung der Grundsteuer wird eine Feststellungserklärung (auch Grundsteuererklärung genannt) erforderlich sein. Diese muss jeder Eigentümer bis zum 31.10.2022 beim zuständigen Finanzamt einreichen. Die neu berechnete Grundsteuer ist dann ab dem 01.01.2025 zu zahlen.

Wie hoch die neue Grundsteuer ausfällt, erfahren Immobilieneigentümer also erst im Laufe der nächsten Jahre. Erwartet wird, dass die Grundsteuer hochwertiger Immobilien in begehrten Lagen steigt und Immobilieneigentümer mit Objekten in Randlagen und ländlichen Regionen entlastet werden.

Verfahren der neuen Berechnung der Grundsteuer

Das Bundesmodell für die Berechnung der Grundsteuer sieht ein dreistufiges Verfahren vor:

1. Die Einheitswerte sämtlicher Grundstücke in Deutschland werden neu ermittelt. Dieses Verfahren soll Mitte 2024 abgeschlossen werden und ab 2025 alle sieben Jahre erneut durchgeführt werden.
2. Die Grundsteuermesszahlen sollen ab 2025 einheitlich 0,34 Promille betragen. Bis dato beträgt die Messzahl 3,5 Promille. Mit Ausnahme von Ein- und Zweifamilienhäusern. Bei Einfamilienhäusern sind es derzeit 2,6 Promille für die ersten 38.346,89 Euro des Einheitswertes und für den Rest 3,5 Promille. Für Zweifamilienhäuser gelten aktuell 3,1 Promille.
3. Das Steueraufkommen soll durch die Reform nicht steigen, daher müssen die Kommunen ihre Hebesätze anpassen. Mit der neuen Grundsteuer C haben Gemeinden außerdem die Möglichkeit, einen gesonderten Hebesatz für unbebaute Grundstücke festzulegen.

Die Grundsteuer wird anschließend wie bisher nach folgender Formel berechnet:

Einheitswert x Grundsteuermesszahl x Hebesatz = Jährliche Grundsteuer

Verfahren der neuen Berechnung der Grundsteuer Verfahren der neuen Berechnung der Grundsteuer
Grundsteuererklärung abgeben Grundsteuererklärung abgeben

Was müssen Eigentümer jetzt tun?

Als Eigentümer bist du verpflichtet, 2022 eine Grundsteuererklärung für jede Immobilie abzugeben. Diese muss bis zum 31.10.2022 digital beim Finanzamt eingereicht werden.

Diese Grundsteuererklärung musst du zusätzlich zu deiner Steuererklärung abgeben. Die Abgabe muss elektronisch erfolgen. Du kannst sie nicht in Papierform abgeben.

Grundsteuermodelle der Bundesländer im Vergleich

Grundsteuermodelle der Bundesländer im Vergleich

Nicht alle Bundesländer halten sich an die Vorgaben des Bundes für die Grundsteuerreform 2025. Bis Ende 2024 können die Länder vom Bundesrecht abweichende Regelungen entwickeln.

Viele Bundesländer haben bereits eigene Pläne zur Berechnung der Grundsteuer. Welche das sind, erfährst du hier:

Grundsteuermodelle der Bundesländer Grundsteuermodelle der Bundesländer
Baden-Württemberg

Grundsteuer in Baden-Württemberg

Am 04.11.2020 verabschiedete Baden-Württemberg als erstes Bundesland ein Grundsteuergesetz.

Die neue Grundsteuer in Baden-Württemberg wird künftig nach dem modifizierten Bodenwertmodell ermittelt. Dieses basiert auf der Grundstücksfläche und dem Bodenrichtwert. Zusätzlich kommt die Grundsteuer C zum Einsatz.

Das Land muss für die neue Grundsteuerberechnung rund 5,6 Millionen Grundstücke in ganz Baden-Württemberg neu bewerten.

Bayern will die Grundsteuer künftig allein nach der Grundstücksgröße, Gebäude sowie der Nutzung berechnen. Mit der “bayerischen Einfachgrundsteuer” sollen für Grundstücksflächen 4 Cent pro Quadratmeter und für Gebäudeflächen 50 Cent pro Quadratmeter fällig werden.

Als eins der größten Bundesländer werden in Bayern rund 6 Millionen Grundstücke von der neuen Grundsteuer betroffen sein.

Berlin plant ab 2025 das oben beschriebene Grundsteuermodell des Bundes anzuwenden.

Von der Neuberechnung der Grundsteuer sind in Berlin rund 800.000 Grundstücke betroffen.

Brandenburg folgt den Vorschlägen der Bundesregierung zur Grundsteuerreform 2025.

In Brandenburg gibt es ca. 1,8 Millionen Grundstücke, die neu bewertet werden müssen.

Das Land Bremen will den Verwaltungsaufwand bei der Grundsteuer minimieren und hat sich für die Umsetzung des Bundesmodells in Bremen und Bremerhaven entschieden.

Hamburg hat ein eigenes Grundsteuerrecht beschlossen. Bei dem sogenannten Wohnlagemodell soll die Lage des Grundstücks zukünftig in die Grundsteuerberechnung einfließen.

Wie in Bayern werden 4 Cent pro Quadratmeter für Grundstücksflächen und 50 Cent pro Quadratmeter für Gebäudeflächen erhoben. Die beiden Werte werden miteinander multipliziert.

Für Sozialbauten und andere besondere Gebäudearten soll es Ermäßigungen geben. Ebenso führt Hamburg die Grundsteuer C ein.

Für die Grundsteuerberechnung in Hessen kommt das Flächen-Faktor-Verfahren zum Einsatz. Die Grundstücksfläche ist dabei die Grundlage für die Berechnung. Zusätzlich wird die Grundstückslage für das sogenannte “Hessen-Modell“ berücksichtigt.

Insgesamt muss das Land Hessen für rund 3 Millionen Grundstücke die Grundsteuer berechnen.

Das Land Mecklenburg-Vorpommern plant, das Bundesmodell umzusetzen.

Von der Neuberechnung der Grundsteuer werden in Mecklenburg-Vorpommern rund 1,2 Millionen Grundstücke betroffen sein.

Niedersachsen

Grundsteuer in Niedersachsen

Niedersachsen will das Flächen-Lage-Modell auf dem Prinzip des bayrischen Flächenmodells anwenden. Hier kommt allerdings die Lage hinzu. Für die Grundsteuerberechnung wird ein Lagefaktor bestimmt, welcher mit der Grundstücks- bzw. Gebäudefläche multipliziert wird.

Rund 3,5 Millionen niedersächsische Grundstücke werden bis 2025 neu berechnet.

Die Grundsteuer ist für Nordrhein-Westfalen eine der wichtigsten Einnahmequellen. Das Bundesland gehört zu den Ländern mit den höchsten Grundsteuersätzen.

Bei der neuen Grundsteuerberechnung will Nordrhein-Westfalen das Bundesmodell von Olaf Scholz umsetzen. Einen eigenen Weg bei der Gesetzgebung plant NRW nicht.

Rheinland-Pfalz plant ebenfalls, das Modell des Bundes umzusetzen.

Betroffen von der Neuberechnung sind rund 2,4 Millionen Grundstücke in Rheinland-Pfalz.

Das Saarland plant das Bundesmodell bis auf eine Ausnahme umzusetzen. Die Ausnahme macht das kleine Bundesland bei der Berechnung der herangezogenen Steuermesszahlen. Diese sollen den Unterschied zwischen Wohnflächen und Gewerbeflächen widerspiegeln.

Auch in Sachsen will einen Unterschied zwischen Wohnflächen und Gewerbeflächen machen und orientiert sich damit am Saarland. Für Wohngrundstücke und unbebaute Grundstücke sollen als Steuermesszahl 0,36 Promille und für Geschäftsgrundstücke 0,72 Promille angesetzt werden.

Der Freistaat umfasst rund 2,5 Millionen Grundstücke, die für die Reform neu berechnet werden müssen.

Sachsen-Anhalt hatte zunächst alternative Berechnungsmöglichkeiten für die Grundsteuer geprüft. Aufgrund des Zeitdrucks wurde sich jedoch zunächst für das Bundesmodell entschieden.

Die Grundsteuer ist eine wichtige Steuer für Sachsen-Anhalt. Jährlich nimmt das Land rund 260 Millionen Euro über die Steuer ein.

Das nördlichste Bundesland Deutschlands will ab 2025 das Bundesmodell umsetzen.

In Schleswig-Holstein werden rund 1,3 Millionen Grundstücke neuberechnet werden müssen.

Thüringen plant ebenfalls die Umsetzung des Bundesmodells für die neue Grundsteuer.

Rund 1,5 Millionen Grundstücke werden in Thüringen von der neuen Grundsteuerberechnung betroffen sein.