Grundsteuerreform Neuberechnung 2022 Title

Grundsteuer-Reform: Neue Berechnung ab 2025

Grundsteuer-Erklärung ist 2022 Pflicht

Haus- und Grundstücksbesitzer aufgepasst: Pünktlich zum 01.01.2022 ist der Startschuss für die Grundsteuer-Reform gefallen. Das bedeutet: Jeder Eigentümer muss in diesem Jahr eine Grundsteuer-Erklärung abgeben — und zwar für jede Immobilie und jedes Grundstück. Alles Wichtige zeigen wir hier.

Kurz & knapp

  • Bisherige Berechnung der Grundsteuer ist verfassungswidrig
  • Grundstücke und Immobilien werden ab 2022 neu bewertet
  • Neue Pflicht für Eigentümer: Sie müssen dieses Jahr eine Grundsteuer-Erklärung abgeben
  • Ab 2025 muss die neue Grundsteuer bezahlt werden
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2022 wird die Grundsteuer-Erklärung zur Pflicht

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Video: Grundsteuer-Reform

Im Video zeigen dir, was sich dieses Jahr ändert.

Grundsteuer-Reform bringt neue Berechnung

Wer ein Grundstück oder eine Immobilie besitzt, für den bringt das Jahr 2022 eine Neuerung – die Grundsteuer-Reform. Wegen veralteter Werte muss jetzt eine neue Berechnungsgrundlage geschaffen werden. Das bedeutet, bis 2025 werden die Werte aller Grundstücke in Deutschland neu ermittelt. Am 01.01.2022 begann die Umsetzung der neuen Grundsteuer. Zum ersten Mal gezahlt werden, muss sie dann ab dem 01.01.2025.

Warum ist die Reform nötig?

Bereits 2018 hatte das Bundesverfassungsgericht die alte Besteuerung gekippt und eine Reform gefordert. Bisher wurde für die Berechnung der Grundsteuer der Einheitswert verwendet. Das Kuriose ist, dass der Einheitswert seinerseits auf den Wertverhältnissen zum 01.01.1964 basiert. In den neuen Bundesländern stammen die Daten sogar von 1935!

Die Werte für die alte Grundsteuer weichen daher oft stark von den aktuellen tatsächlichen Verkehrswerten ab. Die Wertsteigerung eines modernen Hauses blieb in der bisherigen Rechnung also unberücksichtigt. Mit der Neuregelung soll diese Verzerrung der Realität korrigiert werden.

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Grundsteuer-Reform: Eigentümer sind verpflichtet eine Grundsteuer-Erklärung abzugeben!

Die Folge der Reform: Im Jahr 2022 werden alle Grundstücksbesitzer vom Finanzamt aufgefordert, eine Feststellung der Grundsteuerwerte — die Grundsteuer-Erklärung — abzugeben. Und das bedeutet: Jeder Eigentümer muss für jede Immobilie und jedes Grundstück diese Grundsteuer-Erklärung erstellen!

Ablauf und Frist der Grundsteuer-Reform

1. Start der Neubewertung

Ab dem 01.01.2022 werden alle Grundstücke und Immobilien neu bewertet. Das bedeutet, dass die Finanzämter den Wert ermitteln, den der Grundbesitz zum 01.01.2022 hatte. Dieser Wert wird dann der neuen Grundsteuer ab 2025 zugrunde gelegt. Dafür brauchen die Finanzämter Daten von den Eigentümern.

2. Eigentümer müssen Grundsteuer-Erklärung abgeben

Die für die neue Berechnung der Grundsteuer notwendigen Daten übermitteln Eigentümer dem Finanzamt mit einer Erklärung zur Festsetzung des Grundsteuerwertes (Grundsteuer-Erklärung). Die einzelnen Bundesländer geben dazu Merkblätter heraus und informieren auch im Internet. Eventuell wird die Aufforderung, die Erklärung abzugeben, auch per Post verschickt.

Damit die Werte auf dem aktuellen Stand bleiben, soll die Neubewertung alle 7 Jahre stattfinden. Grundsätzlich musst du also alle 7 Jahre eine Grundsteuer-Erklärung abgeben. In manchen Bundesländern gibt es jedoch Ausnahmen.

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Stichtag: Ende Oktober

Die Steuererklärung muss im Zeitraum vom 01.07.2022 bis zum 31.10.2022 abgegeben werden. An dieser Pflicht führt kein Weg vorbei. Wer sich nicht daran hält, dem können Strafen wie beispielsweise ein Zwangsgeld drohen.

Die Steuererklärung muss digital eingereicht werden. Das geht ganz einfach mit WISO Grundsteuer! Ab Mitte Juli 2022 stellen wir dir mit WISO Grundsteuer eine passende Lösung zur Verfügung.

3. Finanzamt ermittelt die steuerlichen Grundlagen für die Berechnung

Anhand der Angaben in der Grundsteuer-Erklärung berechnet das zuständige Finanzamt den Grundsteuerwert und den Grundsteuermessbetrag – also den Wert des Grundstücks oder der Immobilie aus steuerlicher Sicht. Dafür werden 2 Steuerbescheide für Eigentümer ausgestellt. Sie werden dir aber zunächst zur Information zugeschickt, bezahlen musst du vorerst nichts.

4. Gemeinden legen die Steuerhöhe fest

Auf der Basis der übermittelten Daten vom Finanzamt legt die Stadt oder die Gemeinde dann die endgültige Höhe der Grundsteuer fest. Dafür hat jede Gemeinde einen eigenen Hebesatz. Anschließend erstellt die Gemeinde den  Grundsteuerbescheid mit der Aufforderung zur Zahlung und verschickt diesen an die Eigentümer .

5. Zahlung der neuen Grundsteuer

Die neuen Regeln werden ab dem 01.01.2025 angewendet. Das bedeutet, dass Eigentümer erst ab 2025 die neue Grundsteuer bezahlen müssen. Bis dahin wird die alte Berechnung weiterhin angewendet.

Was ändert sich mit der Grundsteuer-Reform?

Drei Arten der Grundsteuer

Es wird 3 Arten der Grundsteuer geben:

Grundsteuer A

Die Grundsteuer A gilt für alle land- und forstwirtschaftliche Grundstücke.

Grundsteuer B

Die Grundsteuer B gilt für alle bebauten bzw. nicht bebauten Grundstücke, die nicht unter A fallen. Das sind zum Beispiel:

  • Häuser und Eigentumswohnungen
  • Geschäftsgrundstücke
  • Erbbaurechte

Neu: Grundsteuer C

Die Grundsteuer C wurde neu eingeführt und ist optional. Das heißt die Gemeinden entscheiden selbst, ob sie diese festsetzen oder nicht. Damit können sie dann baureife Grundstücke höher besteuern. Indem die Grundsteuer teurer wird, soll der Spekulation mit Bauland entgegengewirkt werden.

So wird die Grundsteuer bisher berechnet

Bisher wurde die Grundsteuer in 3 Stufen berechnet. Dabei multiplizierte das Finanzamt den Einheitswert mit der gesetzlichen Steuermesszahl. Das Ergebnis – den Steuermessbetrag – multiplizierten anschließend die Gemeinden mit dem festgelegten Hebesatz.

Die reformierte Grundsteuer muss ab 01.01.2025 angewendet und von Eigentümern bezahlt werden. Bis dahin gilt die alte Berechnung.

Einheitswert

Den Einheitswert für ein Grundstück bewertet das Finanzamt auf Basis des Wertes des Bodens (Bodenrichtwert) und der statistisch ermittelten Nettokaltmiete. Diese hängt von der Mietniveaustufe der jeweiligen Gemeinde ab. Da die Daten auf veralteten Werteverhältnissen beruhen, spiegeln sie nicht den tatsächlich Grundstückswert wider.

Steuermesszahl

Die Steuermesszahl unterscheidet sich, je nachdem, ob es sich zum Beispiel um ein Ein- oder ein Zweifamilienhaus handelt. Sie wird ebenfalls vom Finanzamt ermittelt. In den alten Bundesländern liegt sie zwischen 2,6 und 3,5 Promille, in den neuen Bundesländern sind das zwischen 5 und 10 Promille.

Hebesatz

Den Hebesatz bestimmt jeweils die Stadt oder Gemeinde. Es gibt teilweise starke regionale Unterschiede.

So wird die Grundsteuer ab 2025 berechnet

Die neuen Regelungen knüpfen an die bisherige Systematik an: Auch ab 2025 wird die Grundsteuer in einem dreistufigen Verfahren ermittelt:

  1. Ermittlung des Grundsteuerwertes
  2. Anwendung der Grundsteuermesszahl und Berechnung des Grundsteuermessbetrags
  3. Anwendung des Hebesatzes auf den Grundsteuermessbetrag und Berechnung der Grundsteuer

Daraus ergibt sich die folgende Formel:

Grundsteuerwert × Grundsteuermesszahl × Hebesatz = Grundsteuer

Grundsteuerwert

Da die Daten der bisherigen Berechnung auf veralteten Werteverhältnissen beruhen, spiegeln sie nicht den tatsächlich Verkehrswert wider. Deshalb ersetzt der Grundsteuerwert ab 2025 den bisherigen Einheitswert.

Je nachdem, ob das Grundstück bebaut ist und wie es genutzt wird, gibt es unterschiedliche Bewertungsverfahren. Für Wohngrundstücke – also Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und Wohneigentum – gilt im Rahmen des Bundesmodells das sogenannte Ertragswertverfahren.

Das Ergebnis, also den Grundsteuerwert für dein Grundstück, teilt dir das Finanzamt in einem Bescheid mit.

Grundsteuermesszahl

Steht der Grundsteuerwert fest, kommt die Grundsteuermesszahl ins Spiel. Das Bundesmodell sieht folgende Werte vor:

  • unbebautes Grundstück: 0,34 Promille
  • Wohngrundstück: 0,31 Promille
  • andere bebaute Grundstücke: 0,34 Promille

Manche Landesmodelle verwenden als Steuermesszahlen Prozentsätze statt Promillezahlen. Der Rechenweg bleibt ansonsten aber grundsätzlich gleich.

Grundsteuermessbetrag

Der Grundsteuermessbetrag taucht in der kurzen Formel zur Berechnung der Grundsteuer nicht auf. Und doch ist er ein ganz wichtiges Zwischenergebnis, das die Gemeinde benötigt, um die Grundsteuer ermitteln zu können. Dabei wird der Grundsteuerwert mit der Steuermesszahl multipliziert.

Über den Grundsteuermessbetrag erhältst du ebenfalls einen Bescheid vom Finanzamt. Gleichzeitig teilt das Finanzamt ihn deiner Gemeinde mit.

Hebesatz

Der Hebesatz ist der Faktor, mit dem der Grundsteuermessbetrag multipliziert wird. Als Ergebnis erhält man dann endlich die zu zahlende Grundsteuer. Je nach Grundstücksart gibt es verschiedene Hebesätze.

Information zum Thema

Was ist der Unterschied zwischen Grundsteuer Grunderwerbsteuer?

Das sind zwei unterschiedliche Steuern, die nichts miteinander zu tun haben. Die Grundsteuer zahlen Eigentümer an die Gemeinde — und zwar regelmäßig. Die Grunderwerbsteuer dagegen muss nur einmal bei Eigentümerwechsel gezahlt werden.

Bringt die Reform der Grundsteuer einen Steuervorteil?

Leider gibt es hier noch keine genauen Prognosen, denn: Grundsätzlich wird die Grundsteuer der neuen Berechnung steigen!

Aber: Der Staat hat die Gemeinden aufgefordert, die Hebesätze anzupassen, um die erhöhten Steuern wieder zu reduzieren. Wie diese Anweisung umgesetzt wird, ist derzeit noch unklar.

Derzeit wird vermutet, dass Eigentümer mit hochwertigen Immobilien in begehrter Lage mehr Steuern zahlen müssen. Eigentümer in Randlagen und ländlichen Regionen könnten profitieren. Die Berechnung der Steuer hängt also stark von deiner Stadt/Gemeinde ab, denn diese bestimmt den Hebesatz.

Gilt die Reform in allen Bundesländern?

Zuständig für das Grundsteuergesetz ist nach dem Grundgesetz eigentlich der Bund. Daher spricht man bei der neuen Berechnung vom Bundesmodell. Allerdings können die Bundesländer vom Bundesmodell abweichende Regeln festlegen. Das erlaubt die sogenannte Länderöffnungsklausel, die im neuen Gesetz vereinbart wurde.

Die Formel zur Berechnung der Grundsteuer gilt übrigens nicht nur in den Bundesländern, die das Bundesmodell umgesetzt haben, sondern auch in den Bundesländern mit eigenem Landesmodell. Lediglich bei der Berechnung des Grundsteuerwertes gibt es Unterschiede.

Was ist die Länderöffnungsklausel?

Eigentlich gilt das Grundsteuergesetz in Deutschland insgesamt. Durch die Öffnungsklausel haben die Bundesländer aber die Möglichkeit, selbst zu bestimmen, wie die Grundsteuer berechnet wird. In diesem Fall gilt dann das Gesetz des Bundeslandes (Landesgesetz). Diesen Kompromiss ist der Bund eingegangen, da ohne ihn die Länder der Grundsteuer-Reform nicht zugestimmt hätten.

Für die Grundsteuer A werden alle Bundesländer das Bundesmodell umsetzen. Bei der Grundsteuer B wollen einige Bundesländer eigene Regeln einführen.

Folgende Länder setzen das Bundesmodell um:

  • Berlin
  • Brandenburg
  • Bremen
  • Mecklenburg-Vorpommern
  • Nordrhein-Westfalen
  • Rheinland-Pfalz
  • Sachsen-Anhalt
  • Schleswig-Holstein
  • Thüringen
  • Saarland mit Abweichung bei der Höhe der Steuermesszahlen
  • Sachsen mit Abweichung bei der Höhe der Steuermesszahlen

Folgende Bundesländer nutzen die Öffnungsklausel:

In den folgenden Ländern wird für die Grundsteuer B ein eigenes Modell eingeführt:

Baden-Württemberg:

    • Angepasstes Bodenwertmodell = Grundstücksfläche multipliziert mit Bodenrichtwert
    • Abschlag bei der Steuermesszahl: 30 Prozent (bei überwiegender Nutzung zu Wohnzwecken.

Bayern:

    • Flächenmodell = wertunabhängige Äquivalenzzahlen multipliziert mit Grundstücks-/Gebäude-Fläche
    • Abschlag bei der Steuermesszahl: 30 Prozent bei der Wohnfläche

Hamburg:

    • Wohnlagenmodell = Grundstückfläche, Wohnfläche und Nutzfläche werden mit einer Äquivalenzzahl multipliziert

Hessen

    • Flächen-Faktor-Modell = Anknüpfung an Grundstückfläche, Wohnfläche und Nutzfläche
    • Äquivalenzprinzip = Lage erhöht oder vermindert das Ergebnis

Niedersachsen

    • Flächen-Lage-Modell = Berechnung nach Fläche, ergänzt um wertbildende, innerkommunale Faktoren

Grundsteuer-Reform auf einen Blick – Infografik

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