Grundsteuerreform Neuberechnung 2022 Title

Grundsteuerreform

Was sich 2022 für Eigentümer ändert

Haus- und Grundstücksbesitzer aufgepasst: Pünktlich zum 01.01.2022 ist der Startschuss für die Grundsteuerreform gefallen. Die neue Grundsteuer bringt auch eine neue Pflicht: Jeder Eigentümer muss in diesem Jahr Grundsteuererklärung abgeben — und zwar für jede Immobilie und jedes Grundstück. Alles Wichtige zeigen wir hier.

Kurz & knapp

  • Bisherige Berechnung der Grundsteuer ist verfassungswidrig
  • Grundstücke und Immobilien werden ab 2022 neu bewertet
  • Neue Pflicht für Eigentümer: Sie müssen dieses Jahr eine Grundsteuererklärung abgeben
  • Ab 2025 muss die neue Grundsteuer bezahlt werden

Grundsteuerreform bringt neue Berechnung

Wer ein Grundstück oder eine Immobilie besitzt, für den birgt das Jahr 2022 eine Neuerung – die Grundsteuerreform. Wegen veralteter Datenlage muss jetzt eine neue Berechnungsgrundlage geschaffen werden. Das bedeutet, bis 2025 werden die Werte aller Grundstücke in Deutschland neu ermittelt. Am 01.01.2022 startete die Feststellung der neuen Grundsteuer. Zum ersten Mal erhoben wird die neue Grundsteuer dann ab 01.01.2025.

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Grundsteuerreform: Eigentümer sind verpflichtet eine Grundsteuererklärung abzugeben!

Die unangenehme Folge der Reform: Im Jahr 2022 werden alle Grundstücksbesitzer vom Finanzamt aufgefordert, eine Grundsteuererklärung abzugeben. Und das bedeutet: Jeder Eigentümer muss für jede Immobilie und jedes Grundstück eine Grundsteuererklärung abgeben!

Ab diesem Jahr soll die Bewertung alle 7 Jahre durchgeführt werden.  Städte und Gemeinden müssen die Hebesätze anpassen, damit die Steuern nicht auf Basis aktuelle Zahlen nicht ins unermessliche Steigen.

Hintergrund der Grundsteuerreform

Bereits 2018 hatte das Bundesverfassungsgericht die alte Besteuerung gekippt und eine Reform gefordert. Bisher wurde für die Berechnung der Grundsteuer der Einheitswert verwendet. Das Kuriose ist, dass für der Einheitswert seinerseits auf den Wertverhältnissen zum 01.01.1964 basiert. In den neuen Bundesländern stammen die Daten sogar von 1935! Mit der Realität haben diese Werte einfach nichts mehr zu tun. Daher wurde eine Neuregelung beschlossen.

Ablauf und Frist der Grundsteuerreform

1. Feststellung: Eigentümer müssen erstmal nichts machen

Ab dem 01.01.2022 werden alle Grundstücke und Immobilien neu bewertet – danach alle 7 Jahre. Das bedeutet, dass die Finanzämter den Wert ermitteln, den der Grundbesitz zum 01.01.2022 hatte. Dieser Wert wird dann der neuen Grundsteuer ab 2025 zugrunde gelegt. Dafür brauchen die Finanzämter Daten von den Eigentümern.

2. Eigentümer müssen Grundsteuererklärung abgeben

Die für die neue Berechnung der Grundsteuer notwendigen Daten übermitteln Eigentümer dem Finanzamt mit einer Feststellungserklärung. Voraussichtlich ab Mitte des Jahres 2022 bekommen Sie Post vom Finanzamt mit der Aufforderung, die „Erklärung zur Feststellung der Grundsteuerwerte“ abzugeben. Leider führt an dieser Pflicht kein Weg vorbei. Wer sich nicht daran hält, dem können Strafen wie beispielsweise ein Zwangsgeld drohen.

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Stichtag: Ende Oktober

Die Steuererklärung muss voraussichtlich bis zum 31.10.2022 abgegeben werden. Nach derzeitigem Informationsstand soll die Abgabe ab 01.07.2022 möglich sein – viel Zeit für die Steuererklärung bleibt also nicht!

Wichtig: Die Steuererklärung muss digital eingereicht werden. Eine Abgabe auf Papier ist nicht möglich.

3. Finanzamt ermittelt die steuerlichen Grundlagen für die Berechnung

Anhand der Angaben in der Grundsteuererklärung berechnet das zuständige Finanzamt den Grundsteuerwert – also den Wert des Grundstücks oder der Immobilie aus steuerlicher Sicht. Dafür werden Steuerbescheide als Information für Eigentümer ausgestellt.

Der Grundsteuerwert wird auf Basis des Bodenrichtwerts und einer statistisch ermittelten Nettokaltmiete festgestellt werden. Berücksichtigt werden auch

  • die Grundstücksfläche,
  • die Gebäudeart und
  • das Gebäudealter.

4. Gemeinden legen die Steuerhöhe fest

Auf der Basis der übermittelten Daten vom Finanzamt legt die Stadt oder die Gemeinde dann die endgültige Höhe der Grundsteuer fest und fordert die Steuern ein.

5. Grundsteuerbescheid 2025

Anschließend werden die Grundsteuerbescheide für den 01.01.2025 erstellt.

6. Zahlung der neuen Grundsteuer

Die neuen Regeln treten erst ab 01.01.2025 in Kraft. Das beutetet, dass Eigentümer ab 2025 die neue Grundsteuer bezahlen. Bis dahin darf die alte Berechnung weiterhin angewendet werden.

Information zum Thema

Wie berechnet sich die neue Grundsteuer?

Wie sich die Grundsteuer genau berechnet, kannst du hier nachlesen: Grundsteuer

Kann ich die Erklärung auch schon früher abgeben?

Nein. Du musst warten, bis das Finanzamt dich zur Abgabe auffordert. Wenn der Brief in deinem Postkasten landet, hast du in der Regel mindestens einen Monat Zeit, die Formulare auszufüllen und einzureichen. Sollte dir die Zeit zu knapp werden, hast du die Möglichkeit, beim Finanzamt eine Fristverlängerung beantragen.

Müssen auch Mieter etwas beachten?

Nein. Auch, wenn die Grundsteuer später auf der Nebenkostenabrechnung angegeben wird, müssen Sie sich als Mieter um nichts kümmern. Die Grundsteuererklärung ist Sache des Eigentümers.

Was ändert sich mit der Grundsteuerreform?

Es wird drei Arten der Grundsteuer geben:

Grundsteuer A

Die Grundsteuer A gilt für alle land- und forstwirtschaftliche Grundstücke.

Grundsteuer B

Die Grundsteuer B gilt für alle bebaute bzw. nicht bebaute Grundstücke, die nicht unter A fallen. Das sind zum Beispiel:

  • Häuser und Eigentumswohnungen
  • Geschäftsgrundstücke
  • Erbbaurechte

Neu: Grundsteuer C

Die Grundsteuer C wurde neu eingeführt und ist optional. Das heißt die Städte/Gemeinden entscheiden selbst, ob sie diese festsetzen oder nicht. Damit können sie dann baureife Grundstücke höher besteuern. Indem die Grundsteuer teurer wird, soll der Spekulation mit Bauland entgegengewirkt werden.

Wie wird die Steuer nach der Reform berechnet?

Die neuen Regelungen knüpfen an die bisherige Systematik an: Auch nach der Reform wird die Grundsteuer in 3 Schritten berechnet. Dazu ermittelt das Finanzamt die steuerlichen Größen und die Städte/Gemeinden legen anschließend die Steuer fest. Die Grundsteuer ergibt sich, indem die Faktoren Wert des Grundbesitzes, Steuermesszahl und Hebesatz miteinander multipliziert werden.

Die Steuermesszahl wird von 0,35 % auf 0,034 % gesenkt — als Ausgleich der Wertsteigerung, denn die  Berechnung anhand der Daten von 1935 bzw. 1964 sind nicht mehr zeitgemäß.

Für die Berechnung der Grundsteuer sind folgende Faktoren wichtig:

  • Grundstücksfläche: Steht im Kaufvertrag der Immobilie/des Grundstücks
  • Bodenrichtwert: Dieser wird von sogenannten Gutachterausschüssen ermittelt. Nach aktuellem Stand müssen Eigentümer selbst herausfinden, wie hoch ihr Bodenrichtwert ist und diesen in die Steuererklärung eintragen.
  • Statistische Nettokaltmiete
  • Immobilienart: Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus, Wohneigentum etc.
  • Alter des Gebäudes
  • Wohnfläche

So wird die Steuer bisher berechnet

Bisher gab es nur die Grundsteuer A und B. Diese Faktoren wurden bisher für die Berechnung der Grundsteuer verwendet:

Einheitswert

Den Einheitswert für ein Grundstück bewertet das Finanzamt auf Basis von dem Wert des Bodens (Bodenrichtwert) und der statistisch ermittelten Nettokaltmiete. Diese hängt von der Mietniveaustufe der jeweiligen Gemeinde ab. Da die Daten auf veralteten Werteverhältnissen beruhen, spielgeln sie nicht den tatsächlich Grundstückswert wieder.

Steuermesszahl

Die Steuermesszahl unterscheidet sich, je nachdem, ob es sich zum Beispiel um ein Ein- oder ein Zweifamilienhaus handelt. Sie wird ebenfalls vom Finanzamt ermittelt. In den alten Bundesländern liegt sie zwischen 2,6 und 3,5 Promille, in den neuen Bundesländern sind das zwischen 5 und 10 Promille.

Hebesatz

Den Hebesatz bestimmt jeweils die Stadt oder Gemeinde. Es gibt teilweise starke regionale Unterschiede.

Wie genau die Steuer sich errechnet, erfährst du hier: Grundsteuer

Bringt die Reform der Grundsteuer einen Steuervorteil?

Leider gibt es hier noch keine genauen Prognosen, denn: Grundsätzlich wird die Grundsteuer der neuen Berechnung steigen!

Aber: Der Staat hat die Gemeinden aufgefordert, die Hebesätze anzupassen, um die erhöhten Steuern wieder zu reduzieren. Wie diese „Anweisung“ umgesetzt wird, ist derzeit noch unklar.

Derzeit wird vermutet, dass Eigentümer mit hochwertigen Immobilien in begehrter Lage mehr Steuern zahlen müssen. Eigentümer in Randlagen und ländlichen Regionen könnten profitieren. Die Berechnung der Steuer hängt also stark von Ihrer Stadt/Gemeinde ab, denn diese bestimmt den Hebesatz.

Gilt die Reform in allen Bundesländern?

Zuständig für das Grundsteuergesetz ist nach dem Grundgesetz eigentlich der Bund. Daher spricht man bei der neuen Berechnung vom Bundesmodell. Allerdings können  die Bundesländer vom Bundesmodell abweichende Regeln festlegen. Der Grund dafür ist die Länderöffnungsklausel.

Was ist die Öffnungsklausel?

Eigentlich gilt das Grundsteuergesetz in Deutschland insgesamt. Durch die Öffnungsklausel haben die Bundesländer aber die Möglichkeit, selbst zu bestimmen, wie die Grundsteuer berechnet wird. In diesem Fall gilt dann das Gesetz des Bundeslandes (Landesgesetz). Diesen Kompromiss ist der Bund eingegangen, da ohne ihn die Länder der Grundsteuerreform nicht zugestimmt hätten.

Für die Grundsteuer A werden alle Bundesländer das Bundesmodell umsetzen. Bei der Grundsteuer B wollen einige Bundesländer eigene Regeln einführen.

Folgende Länder setzen das Bundesmodell um:

  • Berlin
  • Brandenburg
  • Bremen
  • Mecklenburg-Vorpommern
  • Nordrhein-Westfalen
  • Rheinland-Pfalz
  • Sachsen-Anhalt
  • Schleswig-Holstein
  • Thüringen
  • Saarland mit Abweichung bei der Höhe der Steuermesszahlen
  • Sachsen mit Abweichung bei der Höhe der Steuermesszahlen

Folgende Bundesländer nutzen die Öffnungsklausel:

In den folgenden Ländern wird für die Grundsteuer B ein eigenes Modell eingeführt:

Baden-Württemberg:

    • Angepasstes Bodenwertmodell = Grundstücksfläche multipliziert mit Bodenrichtwert
    • Abschlag bei der Steuermesszahl: 30 Prozent (bei überwiegender Nutzung zu Wohnzwecken.

Bayern:

    • Flächenmodell = wertunabhängige Äquivalenzzahlen multipliziert mit Grundstücks-/Gebäude-Fläche
    • Abschlag bei der Steuermesszahl: 30 Prozent bei der Wohnfläche

Hamburg:

    • Wohnlagenmodell = Grundstückfläche, Wohnfläche und Nutzfläche werden mit einer Äquivalenzzahl multipliziert

Hessen

    • Flächen-Faktor-Modell = Anknüpfung an Grundstückfläche, Wohnfläche und Nutzfläche
    • Äquivalenzprinzip = Lage erhöht oder vermindert das Ergebnis

Niedersachsen

    • Flächen-Lage-Modell = Berechnung nach Fläche, ergänzt um wertbildende, innerkommunale Faktoren

Grundsteuerreform auf einen Blick – Infografik

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