Einheitswert & Bescheid Immobilie Title

Einheitswert & Einheitswertbescheid

Das gilt für Immobilien

Der Einheitswert ist wichtig für die Berechnung der Grundsteuer. Durch die Grundsteuerreform verliert er ab 2025 allerdings seine Gültigkeit. Was es damit auf sich hat und was dieser Wert über die Immobilie aussagt, zeigen wir in diesem Beitrag.

Kurz & knapp

  • Den Einheitswert einer Immobilie legt das Finanzamt fest
  • Der Wert bestimmt die Höhe der Grundsteuer
  • Ab 2025 darf der Einheitswert bei der Berechnung der Grundsteuer nicht mehr verwendet werden
  • Alle Eigentümer sind dazu verpflichtet, 2022 eine digitale Grundsteuererklärung abzugeben

Was ist der Einheitswert?

Der Einheitswert ist ein fester Richtwert, den das Finanzamt festlegt. Er sagt aus, wie viel jedes Grundstück bzw. jede Immobilie zu einem bestimmten Stichtag wert ist. Durch diesen Wert lassen sich beispielsweise Grund-, Zweitwohnsitz- oder Gewerbesteuer berechnen.

Kritik am Einheitswert

Der Einheitswert hat eigentlich nicht viel mit dem aktuellen Wert der Immobilie zu tun. Tatsächlich zeigt er eher, wie viel das Haus oder Grundstück im Jahr 1964 (West) bzw. 1935 (Ost) wert gewesen wäre.

Für die Ermittlung des Einheitswerts spielen folgende Kriterien eine Rolle:

  • Lage der Immobilie
  • Bauweise
  • Ausstattung

Was ist der Einheitswertbescheid?

Du hast eine Immobilie oder ein Grundstück gekauft? Dann bekommst du  vom Finanzamt einen Einheitswertbescheid. In dem Bescheid steht, wie hoch der Einheitswert der Immobilie ist. Zusätzlich steht dort wer der Eigentümer ist und wie sich der Wert bei mehreren Eigentümern verteilt.

Du hast Zweifel an dem festgestellten Einheitswert? Einspruch einlegen!

Dann kannst du gegen den Bescheid Einspruch einlegen. Dafür hast du ab Erhalt des Bescheids einen Monat Zeit.

Information zum Thema

Einheitswertbescheid ≠ Steuerbescheid

Der Einheitswertbescheid ist kein Steuerbescheid. Du musst die darin enthaltene Summe also nicht an das Finanzamt überweisen. Der Bescheid ist vielmehr eine Information, mit welchem Wert die Grundsteuer berechnet wird.

Kann sich der Einheitswert ändern?

In der Regel ändert sich der Einheitswert nicht.

Denn: Die Berechnung stützt sich auf die Wertverhältnisse von 1935 bzw. 1964 sowie einen festgelegten Vervielfältiger. Und beide Werte ändern sich nachträglich nicht mehr.

Dennoch kann es vorkommen, dass ein Einheitswert angepasst werden muss. Das kann beispielsweise passieren, wenn…

  • die Immobilie vergrößert oder verkleinert wird,
  • die Bauweise sich ändert oder
  • ein Grundstück hinzugekauft wird.

In diesem Fall bekommt man zum 01. Januar des nachfolgenden Jahres einen aktualisierten Einheitswertbescheid.

Einheitswert und Grundsteuer

Besonders interessant ist der Einheitswert für die Grundsteuer.

Neben dem Hebesatz der Gemeinden ist er der wichtigste Wert für die Berechnung der Steuerhöhe – bis jetzt.

 

Denn im Jahr 2018 wurde die aktuelle Berechnungsmethode der Grundsteuer für verfassungswidrig erklärt. Der Grund: Da der Einheitswert veraltet ist, kann keine gleichberechtigte Steuererhebung mehr gewährleistet werden. So kann es beispielsweise sein, dass ein Nobelviertel in einer Großstadt einen niedrigeren Einheitswert und somit eine niedrigere Grundsteuer hat als ein sozial schwächeres Wohnviertel.

Nur noch bis 2025

Deshalb wird die Grundsteuer reformiert, die aktuell gültige Berechnung der Grundsteuer gilt somit nur noch bis 2025. Aber: Aktuelle Immobilienwerte werden für die Berechnung der Grundsteuer trotzdem nicht herangezogen. Da der Wert seit 1935/1964 so stark gestiegen ist, würde die Grundsteuer sehr viel höher ausfallen. Das hätte zur Folge, dass sich viele keine eigenen Immobilien mehr leisten könnten. Und auch die Mieten würden noch mehr in die Höhe schießen – denn als Vermieter kann man die Grundsteuer auf Mieter umgelegen.

Neue Berechnung des Einheitswerts

 

Für die neue Grundsteuerberechnung wird der Einheitswert dann durch den Grundsteuerwert ersetzt.

In Zukunft soll sich die Berechnung auf folgende Werte stützen:

  • Grundstücksfläche
  • Art und Alter des Gebäudes
  • Bodenrichtwert
  • Statistische Nettokaltmiete

Einheitswert, Verkehrswert und Marktwert – was ist der Unterschied?

Einheitswert, Verkehrswert und Marktwert – bei so vielen Werten verliert man schnell den Überblick. Eigentlich ist der Unterschied aber ganz einfach:

Einheitswert – Verkehrswert – Marktwert Infografik Vergleich

Einheitswert

Wie bereits erwähnt ist der Einheitswert der Wert, den die Immobilie 1964 (West) bzw. 1935 (Ost) hätte. Beim Kauf bzw. Verkauf der Immobilie spielt dieser Wert keine Rolle. Erst bei der Berechnung der Grundsteuer ist er wichtig – zumindest noch bis 2025.

Verkehrswert

Das ist der Wert, den die Immobilie voraussichtlich auf dem Markt erzielen würde. Dieser Wert wird beispielsweise bei Zwangsversteigerungen angegeben. Aber Achtung: Auch das ist nur eine Rechengröße und muss nicht zwangsläufig dem tatsächlichen Verkaufspreis entsprechen.

Marktwert

Das ist der Wert, den man tatsächlich für seine Immobilie erhält. Der Wert richtet sich vor allem nach Angebot und Nachfrage. Denn: Viele Käufer können den Preis in die Höhe treiben – auch wenn der Verkehrswert dabei deutlich niedriger ist.

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Fachbegriffe rund um den Einheitswert erklärt

Einheitswertfeststellung – was ist das?

Vielleicht bist du schonmal über den Begriff Einheitswertfeststellung gestoßen. Hinter dem Fachbegriff verbirgt sich die Neuberechnung des Einheitswertes. Das passiert z. B. dann, wenn du eine bauliche Veränderung vornimmst, dein Grundstück erweiterst/aufteilst oder ein neues Gebäude baust. In diesem Fall führt das Finanzamt eine Nachfeststellung durch. Damit wird der Einheitswert neu festgelegt. Die Einheitswertfeststellung erfolgt immer zum 1. Januar des Folgejahres. Also dem Jahr, nachdem du die Wertänderung des Grundstücks vorgenommen hast. Als Grundstücksbesitzer bekommst du dann per Post den Bescheid. Und in diesem steht der neue Wert deines Grundstücks.

Muss ich eine Erklärung zur Feststellung des Einheitswerts abgeben?

Eine Erklärung musst du nur abgeben, wenn auch Änderungen am/auf dem Grundstück vorgenommen wurden. In diesem Fall schickt das Finanzamt dem Besitzer einen Fragebogen zur Feststellung des Einheitswerts. Der Fragebogen muss mit folgenden Daten ausgefüllt werden:

  1. Grundstücksbeschreibung mit Lageplan
  2. Wohn- und Nutzflächenberechnung
  3. Bauzeichnungen
  4. Auflistung der Mieteinnahmen

Wo finde ich das Einheitswert-Aktenzeichen?

Das Einheitswert-Aktenzeichen steht auf dem Grundsteuerbescheid.  Du benötigst das Aktenzeichen, wenn du Zahlungen an das Finanzamt leistest, Einspruch einlegst oder einen Antrag zur Festsetzung der Grundsteuer benötigst.

Was ist das Einheitswertkennzeichen?

Die Einheitswertnummer oder auch das Einheitswertkennzeichen bekommt man mit dem ersten Bescheid zugesandt. Wenn du ein bestehendes Gebäude/Grundstück gekauft hast, dann wird der Vorbesitzer hat die Einheitswertkennzeichen in seinem Bescheid bekommen. Bereits mit Übergang von Besitz, Nutzungen und Lasten auf dich wird  eine Zurechnungsfortschreibung vorgenommen (§ 22 Absatz 2 BewG).

Quelle: BMF