Die Spekulationssteuer fällt an, wenn eine Immobilie innerhalb einer bestimmten Frist mit Gewinn verkauft wird. Welche das ist und was für die Steuererklärung wichtig ist – ein Überblick.
Schnelleinstieg
- Kurz & knapp
- Exkurs: Was ist ein privates Veräußerungsgeschäft?
- Was ist die Spekulationsfrist?
- Wann fällt Spekulationssteuer an?
- Spekulationssteuer bei Immobilien
- Wie hoch ist die Spekulationssteuer?
- Was gilt bei gewerblichen Immobilienverkäufen?
- Gibt es einen Freibetrag?
- Wie sieht es mit Verlusten aus?
- Erben & Schenken – was gilt?
- Veräußerungsgewinne angeben mit WISO Steuer
Kurz & knapp
- Verkaufst du bestimmte private Gegenstände innerhalb der Spekulationsfrist gewinnbringend, fällt Steuer auf die Gewinne an
- Diese Steuer ist auch als Spekulationssteuer bekannt
- Es gibt auch Ausnahmen, in denen Gewinne steuerfrei bleiben
Exkurs: Was ist ein privates Veräußerungsgeschäft?
Um die Spekulationssteuer erklären zu können, führt an dem privaten Veräußerungsgeschäft kein Weg vorbei. Doch was ist das eigentlich? Wer glaubt, dass nie Steuern anfallen, wenn privat verkauft wird, der irrt. Denn auf bestimmte Privatverkäufe können durchaus Steuern anfallen – und das nennt man dann ein privates Veräußerungsgeschäft. Wann das der Fall ist, regelt § 23 EStG. Grundsätzlich muss es sich dabei um ein Wirtschaftsgut handeln, das in seinem Wert steigen kann. Dazu zählen beispielsweise:
- Gebäude oder Grundstücke
- Grundstücksgleiche Rechte (etwa Erbbau- oder Erbpachtrechte)
- Schmuck und Antiquitäten
- Sammlungen (wie etwa eine Münzsammlung)
- Edelmetalle
- Oldtimer
- Tickets für Veranstaltungen
Verkaufst du hingegen Dinge des täglichen Gebrauchs, wie Möbel, Kleidung oder Ihr Privatauto, liegt kein privates Veräußerungsgeschäft vor. Diese Verkäufe bleiben in jedem Fall steuerfrei.
Was ist die Spekulationsfrist?
Vereinfacht gesagt ist die Spekulationsfrist der Zeitraum, indem du das Gut behalten musst, damit der Verkauf steuerfrei bleibt.
Je nach Art des Wirtschaftsgutes gibt es verschieden Spekulationsfristen.
Bei Gebäuden, Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten liegt die Frist bei 10 Jahren ab Kaufdatum. Das heißt, dass der Verkauf nur dann steuerpflichtig ist, wenn du die Immobilie vor Ablauf dieser Zeit weiterverkaufst.
Bei den anderen Beispielen liegt die Spekulationsfrist hingegen bei nur einem Jahr.
Wann fällt Spekulationssteuer an?
Verkaufst du das Wirtschaftsgut vor Ablauf der Spekulationsfrist und erzielst dabei einen Gewinn, ist dieser Gewinn einkommensteuerpflichtig. Und in diesem Fall nennt man die Einkommensteuer umgangssprachlich auch Spekulationssteuer.
Spekulationssteuer fällt also bei jedem gewinnbringenden privaten Veräußerungsgeschäft an.
Infografik: Wann fällt die Spekulationssteuer bei Immobilien an?
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Spekulationssteuer bei Immobilien
Die Spekulationsfrist für Immobilien und Grundstücke liegt bei 10 Jahren. Heißt das jedoch, dass man in jedem Fall Steuern zahlen muss, wenn man sein Haus oder seine Wohnung vorzeitig verkauft?
Kurz: Nein. Ob Spekulationssteuer anfällt oder nicht, hängt davon ab, wie die Immobilie genutzt wurde:
Spekulationssteuer bei selbstgenutzten Immobilien
Vielleicht hast du auch schon von solch einem Fall gehört: Eine Familie erfüllt sich den Traum vom Eigenheim – doch schon nach wenigen Jahren folgt die Trennung. Und damit auch der Verkauf des Familienheims. Ein Trostpflaster: Sehr wahrscheinlich muss keine Steuer gezahlt werden, wenn durch den Verkauf ein Gewinn erzielt wird.
Der Grund: Immobilien, die ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden, bleiben von der Steuer befreit. Dabei kommt es nicht darauf an, wie viel Zeit zwischen dem Kauf und dem Verkauf liegt.
Achtung bei unbebauten Grundstücken
Da hier eine eigene Nutzung ausgeschlossen ist, gibt es auch keine Steuerfreiheit. Das bedeutet leider, dass der Verkaufsgewinn von unbebauten Grundstücken innerhalb der Spekulationsfrist immer steuerpflichtig ist.
Nur wenn du in der Zwischenzeit ein Haus darauf errichtet und das ausschließlich selbst bewohnt hast, bleibt der Verkaufsgewinn steuerfrei.
Spekulationssteuer bei vermieteten Immobilien
Anders sieht es jedoch aus, wenn die Immobilie vermietet wird. Dann greift die Steuerbefreiung nicht und Sie müssen strikt auf die Spekulationsfrist achten, wenn du die Steuer umgehen möchtest. Doch auch hier gibt es eine Ausnahme, die an folgendem Beispiel deutlich wird.
Beispiel: Spekulationssteuer bei Hauskauf
Die Antwort: Nein. Wenn eine zunächst vermietete Immobilie in Jahr des Verkaufs sowie den 2 vorangegangenen Jahren selbst bewohnt wurde, greift auch hier die Steuerbefreiung. Stefan muss den erzielten Gewinn also nicht versteuern.
Wie hoch ist die Spekulationssteuer?
Die tatsächliche Höhe der Steuer hängt von mehreren Faktoren ab. Um sie zu ermitteln, brauchst du folgende Werte:
- Anschaffungskosten (abzüglich Abschreibungen),
- Kosten, die durch den Verkauf entstehen (wie Kosten für Makler oder Verkaufsinserate),
- Verkaufspreis bzw. deinen erzielten Gewinn und
- deinen persönlichen Steuersatz.
Hast du alle Werte, lässt sich die Steuerhöhe relativ einfach ermitteln.
Beispiel: Höhe der Spekulationssteuer
1. Im ersten Schritt ermittelt sie den Restwert, indem sie die bereits abgeschriebenen Kosten von den Anschaffungskosten abzieht:
- 150.000 Euro (Anschaffungskosten) – 9.000 Euro (Abschreibung) = 141.000 Euro
2. Anschließend berechnet sie ihren Gewinn, indem sie den Restwert von dem Verkaufspreis abzieht:
- 170.000 Euro – 141.000 Euro = 29.000 Euro
Im letzten Schritt wendet sie auf ihren Gewinn ihren persönlichen Steuersatz an:
- 29.000 Euro x 40 Prozent = 11.600 Euro
Stefanie muss auf ihren Gewinn eine Spekulationssteuer in Höhe von 11.600 Euro zahlen.
Was gilt bei gewerblichen Immobilienverkäufen?
Der gewerbliche Immobilienhandel bildet das Gegenstück zum privaten Veräußerungsgeschäft. Dann geht es nicht um Privateigentum, dass ausnahmsweise verkauft wird. Vielmehr geht es um regelmäßige An- und Verkäufe, mit der Absicht, regelmäßig Gewinne zu erzielen.
Doch greift dann auch die Spekulationssteuer? Ja: Da in der Regel die Spekulationsfrist noch nicht abgelaufen ist, muss auf die Gewinne Einkommensteuer gezahlt werden. Doch nicht nur das – auch Gewerbesteuer wird fällig. Denn es handelt sich um eine gewerbliche Tätigkeit. Bleibt nur eine Frage: Ab wann ist der Immobilienverkauf als Gewerbe einzustufen?
3-Objekte-Grenze
Grundsätzlich gilt: Werden innerhalb eines Zeitraums von 5 Jahren mindestens 3 Immobilien gekauft und schließend weiterverkauft, gilt das als gewerblicher Grundstückshandel. Von einem privaten Veräußerungsgeschäft kann dann keine Rede mehr sein – oder doch?
Tatsächlich ist das keine feste Grenze, die in jedem Fall gilt. Es gibt auch Fälle, in denen Sie erst bei 4 wiederverkauften Immobilien als Gewerbetreibender eingestuft werden. Zum Beispiel, wenn Sie eine der Immobilien selbst bewohnt haben. Andersherum kann es auch passieren, dass das Finanzamt dir bereits bei 2 verkauften Immobilien ein Gewerbe unterstellt.
Gibt es einen Freibetrag?
Ja. Allerdings darf dein Gewinn dafür nicht zu hoch ausfallen. Nur, wenn dein Gewinn aus dem privaten Veräußerungsgeschäft niedriger als 600 Euro war, bleibt er steuerfrei.
Aber Achtung: Alle Gewinne eines Jahres werden hierfür zusammengezählt. Liegen die Gewinne in Summe auch nur einen Cent über der Freigrenze, werden sie in vollen Umfang von der Steuer erfasst.
Wie sieht es mit Verlusten aus?
Einen Gegenstand oder Immobilie verlustreich verkaufen und den Verlust auf andere Einkünfte anrechnen? Klingt nach einem guten Steuer-Spar-Modell. Doch dem schiebt der Gesetzgeber einen Riegel vor: Verluste aus privaten Veräußerungsgeschäften darfst du nur mit Gewinnen aus gleichen Geschäften verrechnen.
Beispiel: Verluste
Deshalb versucht er, das gute Stück so schnell wie möglich wieder zu verkaufen. Leider muss er den Wagen für weniger verkaufen als er selbst gezahlt hat. Das Verkaufsdatum ist der 01.04.2020 und liegt damit noch innerhalb der Spekulationsfrist von einem Jahr. Damit handelt es sich um ein privates Veräußerungsgeschäft.
Den Verlust, den Stefan gemacht hat, kann er allerdings nicht mit anderen Einkünften (beispielsweise aus seiner Anstellung) verrechnen. Er hatte im Jahr 2020 auch keine gewinnbringende weitere private Veräußerungen.
Deshalb nimmt er den Verlust mit ins nächste Steuerjahr. Erst, wenn er in einem folgenden Jahr mit einer privaten Veräußerung einen steuerpflichtigen Gewinn erzielt, wirkt sich der Verlust aus dem Oldtimer-Verkauf steuerlich aus.
Erben & Schenken – was gilt?
Wir wissen jetzt, wie es sich bei privaten bzw. vermieteten Immobilien und gewerblichem Handel mit der Spekulationssteuer verhält. Doch was passiert, wenn die Immobilie verschenkt bzw. vererbt wird?
Grundsätzlich wird aus steuerlicher Sicht kein Unterschied gemacht, ob es sich um eine Schenkung oder ein Erbe handelt. In beiden Fällen gilt: Die Spekulationsfrist wird sozusagen mit geschenkt bzw. vererbt.
Beispiel: Spekulationssteuer bei geschenkter Immobilie
Stefans Eltern haben vor 5 Jahren eine Wohnung gekauft, die die ganze Zeit über vermietet war. Nun entscheiden sie sich, die Wohnung ihrem Sohn zu schenken. Stefan hat nun diese Möglichkeiten:
- Er behält die Wohnung und vermietet sie weiterhin oder meldet Eigenbedarf an. In beiden Fällen bleibt er von der Spekulationssteuer verschont.
- Er entscheidet sich dafür, die Wohnung weiterzuverkaufen, weil die Immobilienpreise inzwischen stark gestiegen sind und er einen guten Gewinn erzielen kann. Dann muss er jedoch aufpassen. Denn die restlichen 5 Jahre der Spekulationsfrist werden an ihn weitergegeben, sodass in diesem Zeitraum auf seinen Gewinn Spekulationssteuer anfällt.
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