Hebesatz Berechnung Haus Title

Hebesatz

Warum er für die Grundsteuer wichtig ist und wie wird er berechnet?

Der Grundsteuer-Hebesatz entscheidet, wie hoch die Grundsteuer für Haus- oder Grundstücksbesitzer ausfällt. Was hat es damit auf sich, wer legt ihn fest und welche Auswirkungen hat die Grundsteuerreform? Wir zeigen, was sich hinter dem Fachbegriff verbirgt.

Kurz & knapp

  • Der Hebesatz ist für die Höhe der zu zahlenden Grundsteuer entscheidend
  • Er wird im dritten Schritt der Berechnung eingesetzt
  • Die Höhe des Hebesatzes legen Stadt und Gemeinde fest

Was ist der Hebesatz und wofür wird er gebraucht?

Den Hebesatz nutzt das Finanzamt, um die Grundsteuer und die Grunderwerbsteuer zu berechnen. Das ist eine Rechnungsgröße, die im dritten Schritt der Grundsteuer verwendet wird. Der Hebesatz bestimmt dann die tatsächliche Höhe der Grundsteuer, die an die Gemeinde oder Stadt zu zahlen ist.

Es gibt folgende Hebesätze:

  • Hebesatz für Grundsteuer A
    Für land- und forstwirtschaftliche Grundstücke
  • Hebesatz für Grundsteuer B
    Für andere bebaute bzw. nicht bebaute Grundstücke
  • Neu: Hebesatz für Grundsteuer C
    Für baureife Grundstücke, die die Gemeinde ab 2025 besonders bestimmen kann.

So berechnet sich die Grundsteuer mit dem Hebesatz

Bei der Grundsteuer wird der vom Finanzamt festgelegte Grundsteuermessbetrag mit dem Hebesatz multipliziert. Daraus ergibt sich die Höhe der Grundsteuer, die Eigentümer zahlen müssen.

Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz = Grundsteuer

 

Beispiel Immobilien

Hebesatz-Berechnung

Beispiel 1

Stefanie besitzt ein Einfamilienhaus mit Grundstück im Wert von 350.000 Euro. Die Steuermesszahl liegt bei 0,31 ‰. Der Hebesatz der Gemeinde beträgt 400 %.

Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz = Grundsteuer

  • 350.000 Euro × 0,31 ‰ × 400 % = 434 Euro

Vereinfacht:

  • 350.000 Euro × 0,00031 × 4,00 = 434 Euro

Stefanie zahlt also 434 Euro Grundsteuer.


Beispiel 2

Stefan besitzt ein Einfamilienhaus mit Grundstück im Wert von 350.000 Euro. Die Steuermesszahl liegt bei 0,31 ‰. Der Hebesatz der Gemeinde beträgt 300 %.

  • 350.000 Euro × 0,00031 × 3,00 = 325,50 Euro

Stefan zahlt also 325,50 Euro Grundsteuer.

Wer legt den Hebesatz fest?

Den Hebesatz legt jede Gemeinde selbst fest. Und zwar meist in der Haushaltsplanung, also dem finanziellen Konzept des nächsten Jahres. Da die Städte/Gemeinden die Grund- und Gewerbesteuern auch selbst einnehmen, können sie über die Hebesätze ihre Steuereinnahmen direkt beeinflussen. Der Hebesatz dient also auch als Hebel, mit dem entweder mehr Steuern eingenommen oder den Standort für Unternehmen attraktiver gemacht werden kann.

Information zum Thema

Jährliche Anpassung durch Stadt/Gemeinde

Außerdem kann die Stadt/Gemeinde den Satz jährlich anpassen. Dabei gilt der 30.06. des laufenden Jahres als Stichtag. Ändert die Gemeinde die Berechnung, gilt die Änderung rückwirkend ab dem 01.01. des Jahres, in dem die Hebesätze geändert wurden (§ 25 Abs. 3 GrStG).

Übrigens: Der Stichtag im Juni gilt nicht, wenn der Hebesatz verringert werden soll. Das kann auch an einem anderen Tag vorgenommen werden.

Ermittlung des Hebesatzes

Für die Ermittlung des Hebesatzes wird die Summe der Grundsteuermessbeträge aller Grundstücke im Gemeindegebiet herangezogen. Auf Basis dieser Gesamtsumme errechnet die Stadt/Gemeinde dann die Höhe des Hebesatzes.

  • Grundsteuer A und B:
    • Für die Berechnung der neuen Grundsteuer sind die Städte/Gemeinden verpflichtet, die Hebesätze A und B neu festzulegen. Innerhalb der gleichen Grundstücksart muss die Höhe auch immer gleich sein.
  • Grundsteuer C:
    • Dieser Hebesatz wird neu eingeführt. Ob von der Grundsteuer C Gebrauch gemacht wird, kann die jeweilige Stadt oder Gemeinde selbst entscheiden. Ab 2025 kann aus städtebaulichen Gründen ab dem Jahr 2025 ein gesonderter Hebesatz für unbebaute, baureife Grundstücke festgelegt werden. So soll der Anreiz steigen, brachliegende, aber für Wohnzwecke geeignete Grundstücke zu bebauen und so mehr Wohnraum zu schaffen (§ 25 Abs. 5 GrStG).

Was ist der Gewerbesteuerhebesatz?

Auch für Gewerbebetriebe gibt es einen Hebesatz. Mit der Grundsteuer hat dieser spezielle Hebesatz aber nichts zu tun.

Das Prinzip bleibt dabei aber gleich: Das Finanzamt ermittelt bestimmte Grundlagen für die Besteuerung und die Gemeinden dürfen mit einem Hebesatz direkt ihre Steuereinnahmen beeinflussen. Gut für kleinere Unternehmen ist, dass es einen jährlichen Freibetrag von 24.500 Euro bei der Gewerbesteuer gibt. Erst, wenn die jährlichen Einnahmen darüber liegen, wird Gewerbesteuer fällig.

Nach dem Gesetz muss der Hebesatz für die Grundsteuer mindestens eine Höhe von 200 Prozent haben. So sollen Gewerbesteueroasen innerhalb Deutschlands verhindert werden. Oft entscheiden sich die Gemeinden allerdings, den Prozentsatz deutlich anzuheben.

Wie finde ich den Hebesatz für meine Stadt/Gemeinde heraus?

In der Regel ist der Hebesatz in einer Großstadt oder einem Ballungsgebiet höher auf dem Land. Doch es gibt auch Gemeinden, bei denen das nicht gilt: Den höchsten Hebesatz zum Beispiel bezifferte 2017 die nur 10 Einwohner zählende Gemeinde Dierfeld in Rheinland-Pfalz. Er betrug stolze 900 Prozent.

Die Hebesätze werden häufig auch auf den Webseiten der Städte/Gemeinden veröffentlicht. Die Werte können Sie hier nachlesen:

  • Das Statistische Bundesamt hat eine interaktive Karte der Hebesätze in den Gemeinden 2020 erstellt:
    zur Karte
  • Auf der Seite des Deutschen Industrie- und Handelskammertags (DIHK) finden Sie eine detailliere Übersicht der Gewerbesteuerhebesätze für alle deutschen Gemeinden:
    zur Auflistung

Wird der Hebesatz stark steigen?

Würden die aktuellen Hebesätze mit den neu errechneten Grundsteuermessbeträge multipliziert werden, dann würden die Steuern in die Höhe schießen. Die Grundsteuerreform soll aber laut Finanzminister Olaf Scholz das gesamte Steueraufkommen nicht erhöhen. Dafür wird der Bund die zulässigen Hebesätze für die Grundsteuer stark senken müssen. Wie deutlich sich die neuen Hebesätze letztlich von den bisherigen Werten unterscheiden werden, bleibt noch abzuwarten.

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