Hallo zusammen,
ich habe eine Frage zur Verbuchung.
Ich habe eine gewerbliche Immobilie.
Diese wird wie folgt genutzt:
1/3 Gewerbe 1
1/3 Gewerbe 2
1/3 Privat
Ich möchte die Kosten wie folgt verbuchen:
Kostenanteil Gewerbe 1 = 100 Gewinnmindernd in Wiso Mein Büro / sonstige Raumkosten ohne MwSt.
Kostenanteil Gewerbe 2 = 100 Gewinnmindernd in Wiso Mein Büro / sonstige Raumkosten ohne MwSt.
Kostenanteil Privat 1 = selbst genutzte Wohnung in Wiso Steuer
Kann man das so machen?
Gruß eddweb
Hallo zusammen,
hat hier wirklich niemand Erfahrungen in der Verbuchung von Immobilien und kann mir Auskunft geben?
Gruß Eddweb
Hallo eddweb,
erstens musst du klären, welchem Gewerbe die Immobilie zugeordnet wurde/wird. Wer hat sie bezahlt (du privat oder über ein gewerbliches Konto)? Dort muss sie ja dann aktiviert werden, da Betriebsvermögen. Auch wenn Sie privat gekauft wurde, dürfte deinen Angaben zufolge notwendiges BV vorliegen (sofern die beiden Gewerbe nicht in der Form einer Personengesellschaft geführt werden), da dann du als Gewerbetreibender insgesamt mehr als 50% betrieblich nutzt.
Erst nach der Zuordnung (und hier sollte - wie du auch vorschlägst - die Immobilie einem Gewerbe zugeordnet werden (es geht auch auf beide, ist aber buchungsintensiver, da dann alle Aus- und Einnahmen doppelt erfasst werden müssen in der EÜR).
Allerdings: du musst die Kosten schon genauer erfassen - also aufgeteilt auf die einzelnen Arten wie Reinigung, Reparaturen, AfA etc. Am Schluss musst du bei dem Gewerbe, in dem du Kosten erfasst, 2/3 als nicht abziehbar umbuchen (da 1/3 privat und 1/3 das andere Gewerbe betreffen), damit die EÜR richtig nur ein Drittel der Aufwendungen ausweist. Eventuell muss für die private Nutzung auch eine Einnahme gebucht werden (analog zur Kfz-Nutzung) - hier frage bitte deinen Steuerberater. Dto. für die Verrechnung mit dem zweiten Gewerbe.
Die Kosten sind - sofern du nicht Kleinunternehmer bist - dann auch mit MwSt zu buchen, die Einnahmen ebenfalls.
Wenn die Immobilie privat ausgewiesen wird (was - wir oben aufgeführt - nicht möglich sein dürfte), müssten die Kosten brutto (also einschließlich der MwSt erfasst werden, da du privat keine Vorsteuern ziehen kannst. Weiterhin musst du trennen zwischen Aufwendungen, die mit Umsatzsteuer erfasst werden und solchen ohne (z. B. die Abschreibungen). Entsprechend muss bei den Einnahmen dann ein verminderter Umsatzsteuersatz angewendet werden - die Grundsätze entsprechen denen bei der privaten Kfz-Nutzung.
Noch zum Schluss: die Anschaffungskostend der Immobilie müssen aufgeteilt werden in diejenigen für Grund und Boden (können nicht abgeschrieben werden) und diejenigen für das Gebäude (hierauf werden die AfA ermittelt, Laufzeit je nach Art der Immobilie zwischen 33 und 50 Jahren).
