Kauf Eigentumswohnung (Vermietung) - Notarkosten in welchem Jahr absetzbar?

  • Moin zusammen,


    folgendes Szenario:


    Ich habe eine eine Eigentumswohnung gekauft und vermiete diese. Der Notartermin für den Kauf war am 15.12.2021 - Übergang des Eigentums dann erst 02/2022. Die Rechnung vom Notar kam natürlich noch in 2021.


    Es gibt zwei Rechnungen des Notars in 2021:

    • Beurkundung Eigentumswohnungskaufvertrag mit Betreuungstätigkeiten
    • Beurkundung Grundschuldbestellung mit Zwangsvollstreckungsunterwerfung


    Kann/Muss ich die Rechnung für den Notar noch in der 2021er Steuererklärung geltend machen oder kommt das trotz des Rechnungsdatums 2021 erst in die Erklärung von 2022 wo dann auch Mieteinnahmen entstehen?


    Ich würde auch gerne zu einem Steuerberater gehen...nur sagen die leider alle ab... :(


    Beste Grüße
    Till

    EDIT: Sollten noch Infos fehlen...liefere ich die gerne nach! :)

  • Es gibt eine Grundregel, die du hier prüfen und beachten musst:

    alle Kosten, die direkt mit dem Erwerb der Immobilie zusammenhängen, müssen zwingend zum Kaufpreis hinzugerechnet werden (Kaufnebenkosten). Kosten, die mit der Finanzierung zusammenhängen, gehen in den Aufwand (Finanzierungskosten). Hier gilt dann § 11 EStG.

    Die besten Grüße aus dem tiefen Süden (wo es fast immer schön ist, auch bei Regen)
    nesciens



    WISO Steuersparbuch seit 1994, Windows 10 Professionel

  • Erstmal vielen Dank für die schnelle Rückmeldung. :)


    Wenn ich das jetzt richtig interpretiere - sorry, dass ich nachfragen muss - fallen die genannten Kosten des Notars also zu den Kaufnebenkosten und werden dann erst in der Erklärung für 2022 angegeben? (Obwohl sie 2021 bereits entstanden sind).


    Der Kaufpreis ist erst 2022 gezahlt worden sowie auch alle anderen Kosten (Modernisierung etc.) erst 2022 entstanden sind. Mieteinnahmen habe ich auch erst seit diesem Monat (05/2022). Die Wohnung war bei Eigentumsübergang leer und nicht vermietet, dann modernisiert und renoviert und seit 01.05. wieder vermietet.


    Andere Kosten als die o.g. Notarkosten (bspw. für die Finanzierung o.ä.) gab es zu dem Wohnungskauf in 2021 nicht. Wenn ich das also richtig verstehe, ist das Thema damit für die 2021er Erklärung noch gar nicht relevant?

    • Offizieller Beitrag

    Anschaffungs- und Anschaffungsnebenkosten für den Erwerbe kommen über die AfA ab Eigentumsübergang laut Vertrag, i.d.R. Übergang Besitz, Nutzungen und Lasten, zum Tragen.


    Bitte nutze auch einmal die erweiterte Forumssuche, denn die Frage in dieser oder ähnlicher Formulierung wurde nicht erst einmal beantwortet. Zudem sollte Dir Deine Steuersoftware, welche immer Du auch nutzen magst, mit ihrer Programmunterstützung/-hilfe dienlich sein.

  • Anschaffungs- und Anschaffungsnebenkosten für den Erwerbe kommen über die AfA ab Eigentumsübergang laut Vertrag, i.d.R. Übergang Besitz, Nutzungen und Lasten, zum Tragen.


    Bitte nutze auch einmal die erweiterte Forumssuche, denn die Frage in dieser oder ähnlicher Formulierung wurde nicht erst einmal beantwortet. Zudem sollte Dir Deine Steuersoftware, welche immer Du auch nutzen magst, mit ihrer Programmunterstützung/-hilfe dienlich sein.

    Vielen Dank für den Hinweis :) - über die Suche hatte ich tatsächlich zuvor diesen Thread gefunden:
    Notarkosten vom Kauf einer Eigentumswohnung - Einkommensteuer - Buhl Software Forum


    Für mich als Laien war das, dort nicht ganz eindeutig/final beantwortet. Ich nutze seit Jahren die WISO Steuer Software und so ganz eindeutig ließ sich das (zumindest für meine Begriffe) da auch nicht aus der Hilfe rauslesen. Andernfalls hätte ich auch gar nicht erst gefragt....

    Bislang war ich nur mit dem Prinzip "In dem Jahr in dem die Kosten angefallen sind..." vertraut.


    Daher erlaubte ich mir die erneute Nachfrage in diesem Thread - in der Hoffnung auf eine einfache Antwort à la:

    "Ja, so ist das - Notarkosten (weil Kaufnebenkosten), auch wenn bereits 12/2021 angefallen, kommen trotzdem erst in der Erklärung für 2022 zum Tragen."


    Aber vielen Dank für die Hilfe!

  • nein - die Kosten sind nur teilweise für den Kauf. Lies doch deinen eigenen Text einmal genauer.

    Die besten Grüße aus dem tiefen Süden (wo es fast immer schön ist, auch bei Regen)
    nesciens



    WISO Steuersparbuch seit 1994, Windows 10 Professionel

    • Offizieller Beitrag

    Bislang war ich nur mit dem Prinzip "In dem Jahr in dem die Kosten angefallen sind..." vertraut.

    Wenn Du das Zufluss-/Abflussprinzip des § 11 EStG meinst, dann betrifft das aber immer den tatsächlichen Geldfluss. ;)

  • nein - die Kosten sind nur teilweise für den Kauf. Lies doch deinen eigenen Text einmal genauer.

    Vielen Dank für eure Geduld - Sorry...ich habe bei sowas leider riesen Brett vor dem Kopf... ||


    Aber ich bin willig es zu verstehen...

    • Beurkundung Eigentumswohnungskaufvertrag mit Betreuungstätigkeiten
      >>> Kaufnebenkosten > zählt zum Kaufpreis und kann dann erst in der Erklärung für 2022 geltend gemacht werden
    • Beurkundung Grundschuldbestellung mit Zwangsvollstreckungsunterwerfung
      >>> Geldbeschaffungskosten > sind als Werbungskosten sofort ansetzbar?

    Die 447,74 € die der Notar für die Grundschuldbestellung am 16.12.2021 in Rechnung gestellt (und bezahlt bekommen) hat - sind die in die noch Erklärung für 2021 einzutragen?


    Und um es vorweg zu nehmen - Ich habe es bereits wie folgt mit WISO Steuer 2022 versucht:


    Sparer & Vermieter > Vermietung von eigenem Wohnraum und anderen Räumen

    • Allgemeine Angaben ausgefüllt
    • Daten zur Anschaffung (Kaufvertrag 15.12.2021 - Angeschafft/Kaufpreis 01.02.2022)
    • Werbungskosten > Geldbeschaffungskosten > Notarkosten Grundschuldbestellung > 447,74 €

    Jetzt "meckert" das Programm, weil ich "Flächen und Nutzung" nicht gefüllt habe. Fülle ich das aus (zu Wohnzwecken > Angehörige > qm-Zahl + Miete und Vergleichsmiete (Ergebnis 70%)) - geht es weiter.
    Es leuchtet jetzt "Mieten und Sonstige Einnahmen" rot - weil die qm-Angabe nicht mit "Flächen und Nutzung" übereinstimmt...


    Und ab hier "hänge" ich dann...denn ich hatte für 2021 ja keine Mieteinnahmen, faktisch hat mir die Wohnung ja 2021 noch gar nicht gehört...es sind bisher (in 2021) ja nur diese 447,74 für die Grundschuldbestellung angefallen.


    Vielleicht seid ihr so gnädig und erhellt mich hier nochmal....und sorry, dass ich mich vermutlich echt "dämlich" anstelle... ;(


    Und falls hier jemand eine/n Steuerberater/in im Ruhrgebiet (Bochum/Dortmund) kennt, der/die noch Kapazitäten hat...ich würde nichts lieber tun, als das alles vom Profi machen zu lassen.

    • Offizieller Beitrag

    Die 447,74 € die der Notar für die Grundschuldbestellung am 16.12.2021 in Rechnung gestellt (und bezahlt bekommen) hat - sind die in die noch Erklärung für 2021 einzutragen?

    "In Rechnung gestellt" (Rechnungsdatum) ist ja nicht gleichzusetzen mit dem Datum der Zahlung.

    Wenn Du das Zufluss-/Abflussprinzip des § 11 EStG meinst, dann betrifft das aber immer den tatsächlichen Geldfluss. ;)


    Jetzt "meckert" das Programm,

    Und welches Programm denn nun?

    Zudem sollte Dir Deine Steuersoftware, welche immer Du auch nutzen magst, mit ihrer Programmunterstützung/-hilfe dienlich sein.


    Abgesehen davon "meckert" eine Software nicht, sondern gibt Dir neben Fehlerhinweisen auch Prüfhinweise aus, die entsprechend der angebotenen Alternativen abzuarbeiten sind. Ggf. dann auch mit OK-Bestätigung ("ignorieren").


    Bereinigte Screenshots schaden übrigens auch nie, den nur so kann man sich ein klares Bild machen.


    Vielleicht seid ihr so gnädig und erhellt mich hier nochmal....und sorry, dass ich mich vermutlich echt "dämlich" anstelle... ;(

    Das hat damit nichts zu tun. Du musst nur lesen, was Dir das Programm anbietet. ;)

  • ...

    Die 447,74 € die der Notar für die Grundschuldbestellung am 16.12.2021 in Rechnung gestellt (und bezahlt bekommen) hat - sind die in die noch Erklärung für 2021 einzutragen?


    Und um es vorweg zu nehmen - Ich habe es bereits wie folgt mit WISO Steuer 2022 versucht:

    ...

    Ich zitiere mich mal selbst ;) - die Rechnung wurde 2021 gestellt und bezahlt. Ergo ist der Geldfluss für die Notarkosten Grundschuldbestellung, nach meinem Verständnis, damit in 2021 erfolgt.


    Die Software ist WISO Steuer (um ganz genau zu sein: WISO Steuer-Mac 2022).


    Das eine Software nicht "meckert" ist mir ebenfalls klar. ;) Die Entwickler haben hier im Code der Applikation (ganz offenbar) eine Validierung implementiert, welche den Benutzer in der GUI auf ein Unvollständigkeit/Inkonsistenz seiner Eingaben hinweist.

    (Ich mag zwar beim Thema Steuern und dem Paragrafen-Dschungel, gepaart mit Behörden-Deutsch ein (ziemlich großes) Brett vor dem Kopf haben...bei vielen anderen Themengebieten klappts dafür aber ganz gut. ;))


    Meine Frage ist doch eigentlich nur (noch):

    • Wie und wo genau muss ich diese 447,74 € in WISO Steuer-Mac 2022 für das Steuerjahr 2021 eintragen?

    Mein Vermutung aus den bisherigen Infos:

    • Im Bereich "Sparer und Vermieter"
      • Vermietung von eigenen Wohnräumen und andere Flächen
      • Anschrift der Wohnung
        • Werbungskosten

    Soweit bin ich ja schon - soweit so gut.


    Und jetzt kommt der Teil den ich nicht verstehe bzw. der mich (vielleicht unnötig) irritiert:

    • Warum fordert mich das Programm mit einem roten Ausrufezeichen - also keine ignorierbare Warnung - dazu auf, dass ich Angaben zu "Flächen und Nutzung" und in der Folge dann zu "Mieteinnahmen" hinsichtlich der Immobilie für 2021 machen soll?

    Für mich erschließt sich der kausale Zusammenhang einfach nicht - die Wohnung hat mir 2021 noch nicht gehört. Der Übergang erfolgte erst in 2022 - das ergibt sich ja auch aus den Datumsangaben bei "Daten zur Anschaffung / Herstellung". Denn da gebe ich ja an:

    • Kaufvertrag vom 15.12.2021
    • Angeschafft/Kaufpreis gezahlt am 01.02.2022

    Somit kann ich doch gar keine Mieteinnahmen in 2021 gehabt haben...warum muss ich dazu dann Angaben machen? Und ich hatte ja auch keine also was sollte ich da eintragen? *WoIstDerSmileyDerMitDemKopfGegenDieWandHämmert?*


    Und nein...die Hilfe von WISO Steuer-Mac 2022 ist an dieser Stelle und für genau diesen Fall leider in keinster Weise dienlich - sie schweigt sich dazu nämlich aus.

    • Offizieller Beitrag

    Ich zitiere mich mal selbst ;) - die Rechnung wurde 2021 gestellt und bezahlt.

    Du hast an keiner Stelle geschrieben, wann genau die Rechnung bezahlt wurde. Deshalb immer wieder der neutrale Hinweis auf § 11 EStG. Bei Notartermin am 15.12. und Rechnungsstellung 16.12. kann man, bei normalem Postlauf vor bzw. zwischen den tagen nicht zwingend davon ausgehen, dass die Zahlung auch noch in demselben Jahr erfolgt ist.



    Warum fordert mich das Programm mit einem roten Ausrufezeichen - also keine ignorierbare Warnung - dazu auf, dass ich Angaben zu "Flächen und Nutzung" und in der Folge dann zu "Mieteinnahmen" hinsichtlich der Immobilie für 2021 machen soll?

    Ohne bereinigte Screenshots werde ich mich dazu kaum äußern können, denn ich habe nur die Windows-Version zur Verfügung. Und da haben auch Prüfhinweise schon einmal entsprechende Hinweismerkmale.


    Genau da, wo diese Kosten eben immer einzutragen sind, damit sie in der entsprechenden Zeile der Anlage V landen.


    Suchergebnisse - Buhl Software Forum

  • Du hast an keiner Stelle geschrieben, wann genau die Rechnung bezahlt wurde. Deshalb immer wieder der neutrale Hinweis auf § 11 EStG. Bei Notartermin am 15.12. und Rechnungsstellung 16.12. kann man, bei normalem Postlauf vor bzw. zwischen den tagen nicht zwingend davon ausgehen, dass die Zahlung auch noch in demselben Jahr erfolgt ist.

    Das stimmt so schlicht nicht...wenn auch nicht in meiner Thread-Erföffnung...in meiner ersten Antwort von heute Morgen stehts drin:


    ...
    Die 447,74 € die der Notar für die Grundschuldbestellung am 16.12.2021 in Rechnung gestellt (und bezahlt bekommen) hat - sind die in die noch Erklärung für 2021 einzutragen?

    ...


    Und wo wir gerade dabei sind, dass ich WISO Steuer benutze (für die inhaltliche Bewertung dürfte die Frage nach PC/Mac keine Rolle spielen), stand in genau jener Antwort übrigens auch...zumal der Schluss, wenn man sich im Forum des Herstellers erkundigt, auch irgendwie ziemlich nahe liegt.


    Nun denn...das ist alles Wortklauberei die bringt einen hier ja nicht weiter und streiten mag ich mich, zumindest wegen so unwichtigem Mumpitz, schon lange nicht mehr.


    Hier die gewünschten Screenshots:


    Trage ich nur die Werbungskosten ein - so wie es für mich logisch erschiene, werden die fehlenden Angaben bei "Flächen und Nutzung" markiert.







    Sobald ich dann aber - was ich vielleicht noch nachvollziehen (im Sinne von beabsichtigt zu vermieten...) kann - doch die "Flächen und Nutzung" ausfülle, obwohl ich auch da ja 2021 noch nichts genutzt oder vermietet haben kann, ist danach dann "Mieten und sonstige Einnahmen" rot markiert...




    Und aller spätestens hier, höre ich auf es zu verstehen...


    Was sollte ich hier eintragen? Es gab 2021 keine Mieten, keine Einnahmen...die Wohnung hat mir in 2021 zu keinem Zeitpunkt gehört.


    Nochmal zusammengefasst:


    Es gab nur zwei Ausgaben in Zusammenhang mit der Immobilie, die in 2021 in Rechnung gestellt und bezahlt worden sind:

    • Beurkundung Eigentumswohnungskaufvertrag mit Betreuungstätigkeiten
      >>> Kaufnebenkosten > zählt zum Kaufpreis und kann dann erst in der Erklärung für 2022 (wo der Kaufpreis gezahlt wurde und der Übergang erfolgt ist) geltend gemacht werden > verstanden
    • Beurkundung Grundschuldbestellung mit Zwangsvollstreckungsunterwerfung
      >>> Geldbeschaffungskosten > müssen in die Werbungskosten für 2021, weil auch da angefallen

    Aber wie mache ich das ohne dass das Programm danach fehlerhaft oder unvollständige Angaben...als Hinweise ausgibt...

    • Offizieller Beitrag

    Du hast an keiner Stelle geschrieben, wann genau die Rechnung bezahlt wurde. Deshalb immer wieder der neutrale Hinweis auf § 11 EStG. Bei Notartermin am 15.12. und Rechnungsstellung 16.12. kann man, bei normalem Postlauf vor bzw. zwischen den tagen nicht zwingend davon ausgehen, dass die Zahlung auch noch in demselben Jahr erfolgt ist.

    Das stimmt so schlicht nicht...wenn auch nicht in meiner Thread-Erföffnung...in meiner ersten Antwort von heute Morgen stehts drin:


    ...
    Die 447,74 € die der Notar für die Grundschuldbestellung am 16.12.2021 in Rechnung gestellt (und bezahlt bekommen) hat - sind die in die noch Erklärung für 2021 einzutragen?

    Ich sehe da immer noch kein Zahlungsdatum. Zumindest war und ist mir nicht klar, dass man bei Notartermin 15.12. am 16.12. eine Rechnung in die Hand gedrückt und bekommt und dann ggf. bar bezahlt. Ansonsten fehlt mir da immer noch das Zahlungsdatum.


    Ansonsten zeigen Deine Screenshots, warum wir immer wieder gerade solche Screenshots haben möchten. Anstatt Dich an roten Fragezeichen zu orientieren, solltest Du Dich auf die Programmmeldungen konzentrieren. Und da gibt es nahezu immer einen Hinweis zur Erledigung, wenn man die Maske verlässt bzw. ok klickt. Und nicht jedes Ausrufezeichen verhindert eben den Erklärungsversand, was wir auch schon in anderen ähnlichen Threads gesagt und gezeigt haben.


    Man muss also immer sehen, was das Programm einem sagen möchte und dann entsprechend reagieren sowie natürlich auch probieren.

  • Ich sehe da immer noch kein Zahlungsdatum. Zumindest war und ist mir nicht klar, dass man bei Notartermin 15.12. am 16.12. eine Rechnung in die Hand gedrückt und bekommt und dann ggf. bar bezahlt. Ansonsten fehlt mir da immer noch das Zahlungsdatum.

    Reicht es nicht, wenn ich schreibe, dass die Rechnung in 2021 gestellt und bezahlt wurde? 15.12. Notartermin, Rechnungsdatum 16.12. und online am 20.12. überwiesen - und ja Buchungs- und Wertstellung ebenfalls 20.12.2021. Ich hab's gerade nur für Dich genau nachgesehen.


    Spielen die genauen Datumsangaben aus 2021 für die Beantwortung der Frage irgendeine Rolle, so lange sie nur eben aus 2021 und nicht aus 2022 sind? Ich kann es mir nicht vorstellen...


    So...und jetzt mal zum Programm: Also Warnmeldungen "ignorieren" und "einfach mal ausprobieren" klar...kann man so machen und irgendwas abschicken geht dann vielleicht auch...

    Das ist aber in etwa so, als würde ich im Auto die leuchtende ABS-Warnleuchte ignorieren - ich kann schon fahren und bremsen....aber wenn's drauf ankommt, dann lande ich ggf. im Graben.


    Eine Beantwortung der Frage aus "steuerrechtlicher Sicht" ist das aber dann ja eher nicht - da sind wir uns schon einig, oder? Ich vertraue so Software eigentlich meist, zum einen weil wir selbst Software entwickeln und der Wiso Steuer im speziellen, weil ich es jetzt - lass mich genau nachschauen - 7 Jahre benutze und es nie ein Problem gab und alles immer exakt gepasst hat. Ich musste da nur tatsächlich noch nie irgendwelche roten Warnungen "ignorieren" um weiter zu kommen. Das ist eben das, was mich so stutzig macht. Es muss doch einen Grund geben, warum das Programm hier warnt und dann auch in rot, nicht wie sonst in orange bei Hinweisen...


    Und wenn das alles so "sonnenklar" ist, müsste dann nicht, durch die Angabe der beiden Datumswerte "Kaufvertrag in 2021" und "Zahlung / Übergang in 2022" automatisch die Validierung für "Flächen und Nutzung" und/oder "Mieten und sonstige Einnahmen" für 2021 entfallen...


    Aber lassen wir das, wir bzw. ich komme hier so nicht weiter. Ich mache jetzt zwei Sachen - ich schreibe buhl direkt dazu mal an und parallel telefoniere ich die verbleibenden Steuerberater hier ab...

    • Offizieller Beitrag

    Reicht es nicht, wenn ich schreibe, dass die Rechnung in 2021 gestellt und bezahlt wurde? 15.12. Notartermin, Rechnungsdatum 16.12. und online am 20.12. überwiesen - und ja Buchungs- und Wertstellung ebenfalls 20.12.2021. Ich hab's gerade nur für Dich genau nachgesehen.


    Spielen die genauen Datumsangaben aus 2021 für die Beantwortung der Frage irgendeine Rolle, so lange sie nur eben aus 2021 und nicht aus 2022 sind? Ich kann es mir nicht vorstellen...

    Wenn wir uns hier in unserer Freizeit die Mühe machen, etwaige Probleme zu klären, zumal von fremden Systemen, dann soll doch vorher zumindest der Sachverhalt einwandfrei feststehen. Es dauert ja nun auch einige zeit, dies so darzustellen und zu dokumentieren. Dann ist eine vollständige Sachverhaltsdarstellung mit kompletten Daten doch das Mindeste, was man als Hilfesteller erwarten kann. Es wäre nicht das erste Mal, dass dann letztlich doch ein kleines, aber entscheidendes, Detail in der Schilderung fehlte und dann die Arbeit von vorne beginnt.


    So...und jetzt mal zum Programm: Also Warnmeldungen "ignorieren" und "einfach mal ausprobieren" klar...kann man so machen und irgendwas abschicken geht dann vielleicht auch...

    Das ist aber in etwa so, als würde ich im Auto die leuchtende ABS-Warnleuchte ignorieren - ich kann schon fahren und bremsen....aber wenn's drauf ankommt, dann lande ich ggf. im Graben.

    Du fragst doch nach Hilfe und nach Lösungen, oder? Und es sind eben nicht alles Fehlerhinweise, sondern eben, eigentlich sogar in der Mehrzahl, Prüfhinweise. Dem einen weisen die Programmierer auf zuviel hin, dem anderen auf zu wenig.


    Und wenn das alles so "sonnenklar" ist, müsste dann nicht, durch die Angabe der beiden Datumswerte "Kaufvertrag in 2021" und "Zahlung / Übergang in 2022" automatisch die Validierung für "Flächen und Nutzung" und/oder "Mieten und sonstige Einnahmen" für 2021 entfallen...

    Dann lass doch den Übergang 2022 weg. Wirst sehen, auch das läuft durch.


    Aber lassen wir das, wir bzw. ich komme hier so nicht weiter.

    Das kann ich jetzt nicht glauben. Wozu mache ich mir die Mühe, wenn Du mir nicht glaubst und den Screenshots über den erfolgreichen Versand auch nicht.


    parallel telefoniere ich die verbleibenden Steuerberater hier ab...

    Und was sollen die sagen? Der Sachverhalt ist nach den diversen Rückfragen hier doch jetzt klar. Die fragen Dich auch konkret nach allen Daten und sagen dann, dass es insoweit vorweggenommene WK sind. Dein Programm werden die allerwenigsten Berater nutzen.


    Viel Glück bei Deinen künftigen Steuerangelegenheiten.