Grundsteuererklärung für Wohnung in einem Objekt für Pflege und betreutes Wohnen in NRW

1. offizieller Beitrag

    Hallo zusammen,


    ich kämpfe mich gerade durch die Grundsteuererklärung für meine Eigentumswohnung, bin aber an einigen Stellen überfordert.


    Es handelt sich bei der Wohnung um eine Eigentumswohnung in einem größeren Objekt in NRW, welches aus ca. 70 Pflegeappartments, und 70 Eigentumswohnungen für betreutes Wohnen besteht. Meine Wohnung ist im Bereich betreutes Wohnen.

    Die Plegeappartments bestehen aus Einzelzimmer und Bad, zusätzlich gibt es Gemeinschaftsräume.

    Beim betreuten Wohnen handelt es sich um "normale" Eigentumswohnungen bestehend aus Wohnzimmer/Küche, Bad und Schlafzimmer.

    Der Grundbesitz ist über eine Teilungserklärung in Miteigentumsanteile aufgeteilt.


    Das komplette Objekt ist an einen Betreiber verpachtet.


    Nun bin ich mir an einigen Stellen unsicher:


    1) Ist für meine Eigentumswohnung im Bereich des betreuten Wohnen die Grundstücksart "Wohneigentum" korrekt?

    2) Was muss ich in der Erklärung als Wohnfläche angeben? Lediglich die Fläche der Sondereigentums, oder muss ich auch Grundflächen der Räume, die zur gemeinschaftlichen Nutzung der Pflegeappartments vorgesehen sind, angeben?

    3) Wenn die Grundflächen der Räume zur gemeinschaftlichen Nutzung angegeben werden müssen, sollten diese dann zur Zeile 11 addiert werden, oder separat in Zeile 14 eingetragen werden?

    4) Müssen evtl. auch Grundflächen des pachtenden Betreibers (z.B. Verwaltungsraum) mit angegeben werden, wenn sich diese auf Gemeinschaftseigentum befinden? Falls ja, wo sind diese Flächen anzugeben?


    Weiß hier vielleicht jemand weiter?


    Vielen Dank schon mal!

    Danke für deine Rückmeldung!


    In den Einheitswert habe ich geschaut, darin ist als Grundstücksart "Einfamilienhaus im Wohnungs-/Teileigentum" angegeben.


    Ich finde darin aber leider keine Angaben, welche qm Zahlen zur Berechnung des Einheitswerts herangezogen werden.

    • Offizieller Beitrag
    Zitat von Matthias123

    In den Einheitswert habe ich geschaut, darin ist als Grundstücksart "Einfamilienhaus im Wohnungs-/Teileigentum" angegeben.

    Das ist doch schon mal was.


    Zitat von Matthias123

    Ich finde darin aber leider keine Angaben, welche qm Zahlen zur Berechnung des Einheitswerts herangezogen werden.

    Dann musst Du in die letzte Einheitswertbescheinigung schauen oder aber die Werte aus Grundbuch und Kaufvertrag zur Hilfe nehmen.

    Zitat von miwe4
    Zitat von Matthias123

    In den Einheitswert habe ich geschaut, darin ist als Grundstücksart "Einfamilienhaus im Wohnungs-/Teileigentum" angegeben.

    Das ist doch schon mal was.

    Ja, aber so ganz klar ist mir das nicht. Die Grundstücksart "Einfamilienhaus im Wohnungs-/Teileigentum" gibt es in der WISO Software nicht, nur "Einfamilienhaus", "Wohnungeigentum", Teileigentum" etc.

    Wenn ich mich durch die Fragen in der Software durchklicke, wird mir "Wohnungseigentum" vorgeschlagen, aber ich bin nicht sicher ob das stimmt, da eben im Einheitswertbescheid was anderes steht.


    Zitat von miwe4
    Zitat von Matthias123

    Ich finde darin aber leider keine Angaben, welche qm Zahlen zur Berechnung des Einheitswerts herangezogen werden.

    Dann musst Du in die letzte Einheitswertbescheinigung schauen oder aber die Werte aus Grundbuch und Kaufvertrag zur Hilfe nehmen.

    In der Eineitswertbesscheinigung finde ich leider keine Angabe zur zu Grunde gelegten qm Zahl.

    In den Kaufvertrag und das Grundbuch habe ich geschaut. Darin finde ich sowohl die Fläche des Sondereigentums, als auch die gesamte Grundstücksfläche und meinen Miteigentumsanteil.

    D.h. die Angabe zur anteiligen Fläche von Grund und Boden und die Angabe zur Fläche meiner Eigentumswohnung kann ich machen.

    Mein Problem ist, dass ich nicht weiß, ob zusätzlich zur reinen Wohnfläche noch weitere Flächen anzugeben sind (z.B. Gemeinschaftsräume, oder Räume des Pächters). Falls dies der Fall ist, bräuchte ich aufgeschlüsselte Angaben zur Gebäudefläche, die mir nicht vorliegen.


    Der einzige "Workaround" der mir einfiele, wäre, basierend auf dem Einheitswert aus dem letzten Bescheid und dem festgesetzten Steuermessbetrag, die zugrunde gelegte qm Zahl auszurechnen, und dann diese Zahl in der neuen Erklärung einzutragen (ohne zu wissen, wie diese qm Zahl im letzten Bescheid zustande gekommen ist). Da weiß ich aber nicht, ob das legitim ist.

    • Offizieller Beitrag

    Du schreibst doch selber Eigentumswohnung. Und was da alles zugehört ergibt sich aus Kaufvertrag, Grundbuch und ggf. der letzten Einheitswerterklärung, welche Dir der Veräußerer eigentlich beim Verkauf zur Kenntnis geben muss, denn Du zahlst ja schließlich dafür dann die Grundsteuer.


    Ansonsten musst Du Dich mit dem FA in Verbindung setzen. Aber jetzt, auf den letzten Drücker, war nun wirklich in so einem Sonderfall die denkbar schlechteste Idee.


    Ansonsten:

    Richtig Zitieren im Forum

    Ich habe Deinen letzten Post mal auf lesbar editiert. ;)

    Das stimmt schon, dass es auf den letzten Drücker nicht sehr clever war. Ich hatte aber ehrlich gesagt nicht auf dem Schirm, dass ich mit dem Ausfüllen solche Schwierigkeiten habe.

    Ich hatte vermutet, dass aus Kaufvertrag und Grundbuch alle Infos hervorgehen. Gemäß Kaufvertrag besteht das Kaufobjekt aus Sondereigentum plus Anteil am Gemeinschaftseigentum.

    Ich war der Meinung, dass in der Erklärung als Wohnfläche lediglich die Fläche des Sondereigentums anzugeben ist. In der Anleitung der Finanzverwaltung für die Anlage Grundstück steht aber, dass bei manchen Immobilien (z.B. Wohnheimen) auch Grundflächen von Räumen zur gemeinschaftlichen Nutzung relevant sind. Dadurch bin ich leider erst jetzt auf das Problem aufmerksam geworden.

    • Offizieller Beitrag
    Zitat von Matthias123

    Gemäß Kaufvertrag besteht das Kaufobjekt aus Sondereigentum plus Anteil am Gemeinschaftseigentum.

    Das Gemeinschaftseigentum gehört Dir ja schließlich auch alles zu einem gewissen Anteil und stellt entsprechend einen Wert dar. Aber es muss alles auch aus dem Grundbuchauszug ersichtlich sein.

    Aber aus dem Gemeinschaftseigentum sind ja nicht alle Flächen für die Grundsteuer relevant (Flure, Heizungsräume, etc.), oder verstehe ich das falsch?


    D.h. was ich bräuchte, wäre die gesamte Gemeinschaftseigentumsfläche des Objekts, die kann ich im Grundbuchauszug nicht finden.

    Und dann müsste aus dieser Gesamtfläche noch die für die Grundsteuer relevanten Teile rausbekommen.

    • Offizieller Beitrag

    Ich bin nach wie vor der Meinung, dass dies alles aus den genannten Unterlagen ersichtlich sein muss. Im Zweifel solltest Du Dich an einen Angehörigen der steuerberatenden Berufe, vielleicht auch den Berater des Heimes, wenden. Oder aber das FA, was aber sicherlich aktuell überlastet sein wird.

    Leider nicht. Für das Gemeinschaftseigentum habe ich nur meinen Miteigentumsanteil, aber keine Angabe über die Gesamtfläche des Gemeinschaftseigentums, und auch keine Angabe, welcher Anteil aus dem Gemeinschaftseigentum für die Grundsteuer relevant ist.

    Ich habe alle Unterlagen durchgeschaut, konnte diese Infos aber nicht finden.


    Ich habe versucht, die Erklärung mit der WISO Software zu machen, und habe für Freitag bereits einen Termin für die Prüfung der Unterlagen durch einen Steuerberater gemacht. Ich hoffe, in diesem Termin können die Fragen geklärt werden. Ich fürchte nur, ohne die fehlenden Zahlen (Gesamtfläche Gemeinschaftseigentum und relevante Anteile für Grundsteuer) wird sich auch der Steuerberater mit einer Einschätzung schwer tun.


    Aber vielen Dank für Deine Hilfe!

    • Offizieller Beitrag

    Kannst ja dann netter Weise mal posten, was sich dabei ergeben hat. Das ist sicherlich auch für andere Anwender hilfreich und interessant.

    Habe eben mit dem Veräußerer gesprochen, und er konnte mir schon mal weiterhelfen.

    Habe jetzt von ihm die folgenden Angaben zum Gebäude bekommen:

    - Gesamtfläche A = Wohnfläche B + Nutzungsfläche C

    - Nutzungsfläche C = Gemeinschaftsfläche D (Gemeinschaftsräume etc.) + Allgemeinfläche E (Flure, Heizungsräume etc.)


    Darauf basierend sollte ich nun die relevanten Flächen in der Grundsteuererklärung angeben können, gemäß der folgenden Formel:

    Anzugebende Fläche = Fläche Sondereigentum + (Gemeinschaftsfläche D * Miteigentumsanteil)


    Ich hoffe, das macht soweit Sinn :)

    Ich schreib aber auch nochmal, ob der Steuerberater das so bestätigt.

    Du hast die Angaben im Kaufvertrag. Dort steht die Fläche der Wohnung, im Anhang "Teilungserklärungg" (zwingender Bestandteil bei Eigentumswohnungen) steht die Gesamtfläche und dein Anteil (in Tausendstel oder Zehntausendstel angegeben). Daraus wird dann einmal die Grundläche angegeben (Gesamtfläche und dein Anteil), bei der Wohnung ist dann die Wohnfläche.

    Zitat von Neuling50

    Du hast die Angaben im Kaufvertrag. Dort steht die Fläche der Wohnung, im Anhang "Teilungserklärungg" (zwingender Bestandteil bei Eigentumswohnungen) steht die Gesamtfläche und dein Anteil (in Tausendstel oder Zehntausendstel angegeben). Daraus wird dann einmal die Grundläche angegeben (Gesamtfläche und dein Anteil), bei der Wohnung ist dann die Wohnfläche.

    Danke!

    Die Fläche der Wohnung (Sondereigentum) habe ich.

    In die Teilungserklärung habe ich auch geschaut, darin habe ich die Angabe des Anteils gefunden, allerdings ansonsten nur die Angabe der Grundstücksfläche, nicht aber der Gebäudefläche (Wohnfläche und Nutzfläche). Als Anlage sind der Teilungserklärung Bauzeichnungen beigefügt, die sind aber so unleserlich, dass man die qm Angaben nicht entnehmen kann.

    Also, es ist wohl tatsächlich etwas kompliziert (auch nach Aussage des Steuerberaters), aber ich denke, wir haben es jetzt soweit geklärt.


    Ich habe vom Veräußerer vorab noch eine genaue Aufstellung bekommen. Darin ist die Gesamtfläche des Objekts aufgeschlüsselt in Wohnfläche, Nebenfläche und Gemeinschaftsfläche, für jede Wohnung separat (anteilig gemäß Miteigentumsanteil).

    Dabei ist für die Wohnungen im betreuten Wohnen in der Aufstellung nur eine Wohnfläche angegeben (entspricht der Fläche des Sondereigentums).

    Für die Wohnungen im Bereich der Pflege setzt sich Fläche zusammen aus Wohnfläche + Nebenfläche + Gemeinschaftsfläche


    Wenn man nun für jede Wohnung im betreuten Wohnen berechnet: Gesamtfläche des Objekts * Miteigentumsanteil, kommt man genau auf die Fläche des Sondereigentums.

    Wenn man für jede Wohnung im Bereich der Pflege berechnet: Gesamtfläche des Objekts * Miteigentumsanteil, kommt man genau auf (Wohnfläche + Nebenfläche + Gemeinschaftsfläche)


    D.h. die Aufteilung der Miteigentumsanteile über die Teilungserklärung sind so gestaltet, dass die Nebenflächen und Gemeinschaftsflächen explizit den Wohnungen im Bereich der Pflege zuzuordnen sind. Für die Wohnungen im betreuten Wohnen muss demnach lediglich die Sondereigentumsfläche erklärt werden.


    Wenn jeder Eigentumer so verfährt, ist insgesamt die gesamte Fläche des Objekts erfasst.

    Was mir noch nicht klar ist, ist die Frage, ob von den Eigentümern im Bereich Pflege tatsächlich sowohl Nebenfläche und Gemeinschaftsfläche zu erfassen ist, oder nur die Gemeinschaftsfläche. Aber nach den o.g. genannten Erklärungen ist das in meinem Fall egal, da betreutes Wohnen.


    Ich hoffe, dass es jetzt so passt :)