Vermietete Wohnung: was zählt in die jährliche Abschreibungssumme mit rein?

    Hi zusammen,


    habe mit der SuFu und Programmhilfe leider nicht das Folgende klären können. Kann mir jemand unter die Arme greifen, oder zur Not mich auf einen klärenden Thread verweisen?


    Ich habe eine in 2013 gekaufte Wohnung, die in 2021 erstmal vermietet wurde. Meine Frage:


    Welche Kosten zählen genau die AFA / Abschreibungssumme (jährlich mit 2%) mit rein?


    Die Wohnung wurde aufgeteilt nach:

    1. Wohnung + Boden (Boden rausgerechnet)
    2. Kaufvertragskosten + Grunderwerbsteuer
    3. Grundbucheintragungskosten (Eintragung Vormerkung/Eigentümer/Grundpfandrecht)

    Konkrete Frage: die 2% der Summe mit der man jährlich abschreibt: sind dies die Kosten von 1+2? Habe ich das richtig verstanden, dass 3 nicht in die jährliche Abschreibung fällt und nur in 2013 abzugsfähig wäre?


    D.h. ich schreibe jährlich ("nur") die Wohnungskaufjosten (minus Boden) + Kosten Kaufvertrag/Grunderwerbsteuer ab?

    Zitat von Sprocket

    Konkrete Frage: die 2% der Summe mit der man jährlich abschreibt: sind dies die Kosten von 1+2? Habe ich das richtig verstanden, dass 3 nicht in die jährliche Abschreibung fällt und nur in 2013 abzugsfähig wäre?

    Sowohl als auch. Hast Du Dir überhaupt einmal die Eingabemasken der Software diesbezüglich angeschaut, so wie ich es Dir gestern geraten habe? Du wirst den ganzen Berechnungsmodus der AfA-Bemessungsgrundlage durcheinander. Und zu drittens ist Auflassungsvormerkung in die Berechnung der AfA-BMG einzubeziehen. Die in Zusammenhang mit der Finanzierung stehenden Kosten sind unter Berücksichtigung des § 11 EStG abzuhandeln, bei Dir also 2013.


    Das alles kannst Du aber auch mittels Deiner Software und deren Hilfen selber erkennen.

    Zitat von miwe4
    Zitat von Sprocket

    Konkrete Frage: die 2% der Summe mit der man jährlich abschreibt: sind dies die Kosten von 1+2? Habe ich das richtig verstanden, dass 3 nicht in die jährliche Abschreibung fällt und nur in 2013 abzugsfähig wäre?

    Sowohl als auch. Hast Du Dir überhaupt einmal die Eingabemasken der Software diesbezüglich angeschaut, so wie ich es Dir gestern geraten habe? Du wirst den ganzen Berechnungsmodus der AfA-Bemessungsgrundlage durcheinander. Und zu drittens ist Auflassungsvormerkung die die Berechnung der AfA-BMG einzubeziehen. Die in Zusammenhang mit der Finanzierung stehenden Kosten sind unter Berücksichtigung des § 11 EStG abzuhandeln, bei Dir also 2013.


    Das alles kannst Du aber auch mittels Deiner Software und deren Hilfen selber erkennen.

    Ja, ich habe mir die Eingabemasken angeschaut - ich mache gefühlt seit Tagen und Wochen nichts anderes. Es gibt aber Leute (wie mich), die sind mit den Themen trotz der Eingabemasken und Hilfen thematisch überfordert. Steuerrecht ist komplex und auch wenn WISO eine gute Oberfläche hat, muss man wissen was man macht. Ich bin Steuer-Laie, sonst hätte ich diese Sachen ja nicht so deutlich gefragt, oder?


    Zurück zum Thema. ;)

    Also fällt 3 aus meinem initialen Post für die jährliche AfA-Summe raus (wäre nur in 2013 gegangen). Danke dafür, geklärt.


    D.h. - um noch mal auf den ersten Teil der Frage zu kommen - es zählt in die Summe die ich jährlich abschreibe "nur" der Kaufpreis Gebäude + die Anschaffungsnebenkosten (Kaufvertragskosten + Grunderwerbsteuer) ... korrekt?

    Auch die Anschaffungsnebenkosten müssen natürlich auf Grund und Boden einerseits und das Gebäude andererseits aufgeteilt werden, das

    wird doch in der Eingabehilfe erläutert. In die BMG für die Gebäude-AfA fließen die Anschaffungsnebenkosten nur anteilig ein.

    Zitat von Sprocket

    Also fällt 3 aus meinem initialen Post für die jährliche AfA-Summe raus (wäre nur in 2013 gegangen). Danke dafür, geklärt.

    Du liest nicht richtig:

    Zitat von Sprocket

    (Eintragung Vormerkung/Eigentümer/

    Zitat von miwe4

    Und zu drittens ist Auflassungsvormerkung in die Berechnung der AfA-BMG einzubeziehen.

    Und auch wieder anteilig mit den berechneten Anteilen Gebäude und GruBo zuzurechnen.


    Zitat von Sprocket

    Grundpfandrecht

    Zitat von miwe4

    Die in Zusammenhang mit der Finanzierung stehenden Kosten sind unter Berücksichtigung des § 11 EStG abzuhandeln, bei Dir also 2013.

    Danke ... ich versuchs noch mal mit Screenshots. Teilweise bin ich auch mit den Begrifflichkeiten nicht fit, die hier verwendet werden ... wie gesagt: Laie und mehr oder weniger Newbie was die steuerliche Absetzung meiner vermieteten Wohnung angeht.


    Das die ganzen Sachen anteilig errechnet werden ist klar, das macht das Programm ja auch gut automatisch.


    Wenn ich über den Punkt den Punkt "Anschaffungsnebenkosten bis 2021" gehe (siehe Screenshot 1) komme ich in die Maske wo ich die einzelnen Positionen eintrage. Mir ging es drum, ob hier die Kosten die in Screenshot 2 markiert richtig sind für die Berechnung der jährlichen Abschreibung.


    Ich hatte es ursprünglich so verstanden, dass die drei Grundbuchpositionen nur für das Jahr des Wohnungskaufs relevant waren (was bei mir 10 Jahre zurückliegt) und jetzt nicht mehr relevant ist. Die in Zusammenhang mit der Finanzierung stehenden Kosten sind unter Berücksichtigung des § 11 EStG abzuhandeln, bei Dir also 2013.

    Zitat

    Die in Zusammenhang mit der Finanzierung stehenden Kosten sind unter Berücksichtigung des § 11 EStG abzuhandeln, bei Dir also 2013.

    Sorry, aber ich kann Dir einfach nicht folgen miwe4 .. Kannst Du anhand meines Screenshots 2 mir deutlich machen, was genau raus muss und was drin bleibt?


    Ich checke einfach nicht:

    • Wohnung in 2013 gekauft
    • 2013 bis 2021 selber bewohnt
    • Wohnung in 2022 vermietet

    Welche Kostentypen kann ich ab 2022 in die jährliche Abschreibung mit reinnehmen (= welche gehen nicht, weil sie nur im Jahr des Kaufs (2013) relevant gewesen wären)? Mit irgendwelchen Paragraphen kann ich auch ehrlich gesagt wenig anfangen.


    Danke für den Support!

    Die Eintragung Grundpfandrecht muss da raus, die gehört nicht zu den Anschaffungsnebenkosten. Das sind Finanzierungskosten, die nur 2013

    relevant waren. Mir persönlich erscheint der Anteil von Grund und Boden sehr hoch, aber das musst du selbst wissen.

    Zitat von Charlie49

    Die Eintragung Grundpfandrecht muss da raus, die gehört nicht zu den Anschaffungsnebenkosten. Das sind Finanzierungskosten, die nur 2013

    relevant waren.

    In der Tat.


    Zitat von Charlie49

    Mir persönlich erscheint der Anteil von Grund und Boden sehr hoch, aber das musst du selbst wissen.

    Würde ich aus Erfahrung so ohne irgendwelche weiteren Infos nicht sagen. Das kann je nach Alter und Größe des Objekts insgesamt sowie dessen Lage durchaus hinkommen. Das sollte man so nicht in den Raum stellen. Er wird seine Infos, z.B. Im Kaufvertrag, schon so haben. Er hat sich ja lange genug damit beschäftigt.

    Danke für die Hinweise, jetzt ist es klar.


    Die Aufteilung Grund/Boden passt in jedem Fall - das habe ich mit dem offiziellen Excel-Tool des Finanzministeriums durchgerechnet (da werden die ganzen Parameter im Detail abgefragt - und im Zweifel rechnet das Finanzamt exakt mit diesem Excel die Sachen nach). In meinem Fall kommt die grosse Abweichung zwischen Wohnung und Boden daher, da es ein altes Mehrfamilienhaus ist (wo leider nicht wirklich viel dran gemacht wurde), aber die Lage extrem gut ist. Dann hat man eben einen (sehr) hohen Wert für den Boden, aber nur einen geringen für die Wohnfläche. Steuerlich für die Abschreibung nicht günstig, ich weiss, aber es ist wie es ist...


    Danke noch mal für Eure Hilfe (und Deine Geduld miwe4 :saint: ). Ich markiere den Thread als Erledigt.

    Zitat von Charlie49
    Zitat von Sprocket

    Dann hat man eben einen (sehr) hohen Wert für den Boden, aber nur einen geringen für die Wohnfläche.

    Du musst dich ja nicht rechtfertigen, mir sind der hohe Bodenwert und der geringe Gebäudewert eben aufgefallen.

    Alles gut ;) Hatte ich auch nicht so empfunden. Ich weiss zu schätzen, dass Du da ein Auge drauf hattest - hätte ja sein können, dass man sich da komplett vertan hat. Geht am Ende des Tages ja auch um einiges (monetär), von daher finde es gut, dass Du das noch mal erwähnt hattest!