Günstiges Haus gekauft - zu hohe Herstellungs- und Erhaltungskosten - daher Plan zu vermieten - wie können die Erhaltungskosten nachträglich abgesetzt werden?

1. offizieller Beitrag

    Hallo,
    ich habe mir ein altes kleines Häuschen für 10.000 Euro im Jahre 2013 gekauft. Nun habe ich in 2014 etwa 80.000 Euro reingesteckt um das Häuschen bewohnbar zu machen, denn
    der Plan war, das Häuschen selbst zu bewohnen. Die Anschaffungskosten und alle Handwerkerkosten, wie z.B. neues Dach und Heizungsanlage (da vorher keine vorhanden war)
    hab ich 2013 nicht in der Steuer genannt, da ich dachte, ich will das Haus selbst nutzen und kann eh nichts absetzen.
    Da mir die Kosten nun über den Kopf gewachsen sind, überlege ich das Haus zunächst doch zu vermieten um damit meine Steuerlast (aus selbständiger Tätgigkeit) reduzieren zu können.


    Geht das? Kann ich in dem Bescheid 2013 - der noch in der Widerspruchsfrist ist...noch ändern und den Hauskauf mit Vermietungsabsicht eintragen?
    Kann ich die 2014 entstandenen Erhaltungskosten im Jahr 2014 absetzen, obwohl das Haus erst frühestens 2016 bewohn- und damit vermietbar sein wird?


    Hat jemand Hinweise für mich? Das würde mir sehr helfen!
    Vielen Dank und schönen Gruß
    Tanja Schmidt

    Hallo Tanja Schmidt,


    da sehe ich für 2013 und 2014 keine Möglichkeit. Du hast keine Vermietungsabsicht gehabt (wie du selber schreibst, stand Eigennutzung beim Kauf als Absicht dahinter) - also 2013 schon einmal nicht. 2014 hast du ebenfalls - wie du schreibst - Geld zur Sanierung in das Häuschen gesteckt, aber auch um letztendlich selber darin zu wohnen. Also wird das Finanzamt für 2014 Nachweise von dir fordern, die deine Vermietungsabsicht im Jahr 2014 glaubhaft machen können (Zeitungsanzeigen etc.). Wenn das nicht vorliegt - keine Chance.
    2015 kann dies dann anders aussehen - aber auch hier muss die Änderung der Absicht konkret glaubhaft gemacht werden (indem du das Häuschen auf dem Markt anbietest oder Makler einschaltest etc.),
    Die Kosten für die "Bewohnbarmachung" gelten aber als nachträgliche Anschaffungskosten (innerhalb der Drei-Jahres-Frist und deutlich mehr als die vom Finanzamt angesetzten mindestens 15% der Anschaffungskosten), damit erhöhen sie nur die Bemessungsgrundlage für die AfA. Es handelt sich also nicht um Erhaltungskosten, die deine Steuerlast in einem Jahr mindern würden. Wäre für dich aber nachteiliger, da diese 2014 angefallen sind und dann nur 2014 auch angesetzt werden könnten, während über die AfA die Kosten über 50 Jahre verteilt werden. Die Kosten für 2015 werden analog behandelt.
    Das Finanzamt verlang konkrete Nachweise zur Glaubhaftmachung der Vermietungsabsicht - also sammle deine Argumente schon einmal, wenn du erst 2016 vermieten kannst. Denn bei Leerstand sind die Finanzämter immer etwas skeptisch.


    babuschka

    • Offizieller Beitrag
    Zitat von babuschka

    Das Finanzamt verlang konkrete Nachweise zur Glaubhaftmachung der Vermietungsabsicht - also sammle deine Argumente schon einmal, wenn du erst 2016 vermieten kannst. Denn bei Leerstand sind die Finanzämter immer etwas skeptisch.

    Nur Argumente werden dem FA da nicht reichen. ;)

    hab' mich wohl unglücklich ausgedrückt, denn im Satz davor steht ja, dass das Finanzamt konkrete Nachweise zur Glaubhaftmachung verlangt. Ist mir schon bewusst - daher ja auch der Hinweis auf die besondere Lage bei Leerstand.