gemischte Gebäudenutzung Wohnungen und Büros | Umlageschlüssel Personen x Tage

    Hallo Miteinander,


    habe folgendes Problem:
    Im Gebäude gibt es Wohnungen und Büros. Die Personen in den Wohnungen stehen fest. Wieviel Personen setzt man bei den Büros an, die ja neben den Angestellten auch noch Laufkundschaft haben? Dabei geht es letzlich um eine möglichst gerechte Umlage der Kosten für Reinigung der von allen genutzten Flächen.


    Bin für jeden Tipp dankbar.


    PS WISO Hausverwalter 2015 im Einsatz


    Gruß,


    Ed

    Im Mietvertrag gilt für alle Bestandsmieter (habe das Grundstück mit Mietverträgen übernommen) normale Betriebskostenverordnung, sowohl für die "privaten" als auch die "gewerblichen" Mieter. Außerdem gibt es eine Hausordnung, die den Einsatz des Hausmeisters für Reinigung der von allen genutzten Flächen vorsieht. Dessen Kosten werden mit Umlageschlüssel "Personen x Tage" umgelegt. Soviel ich weiß, kann man Umlageschlüssel auch nicht einfach ändern, wenn sie eingeführt sind. Die "privaten" Mieter sind jetzt, nicht ganz zu Unrecht der Meinung, dass ein Großteil der "Verschmutzung" durch die Laufkundschaft, der Kanzleien entsteht, diese aber bevorteilt sind, weil z.B. nur zwei Anwälte als "Personen" bei dem Umlageschlüssel Personen x Tage berücksichtigt werden, obwohl tagsüber z.B. die Mandantschaft im Gebäude ein- und ausgeht. Ich benötige also einen "Faktor", den man plausibel einsetzen kann, um diese "Gerechtigkeitslücke" zu schließen, im Idealfall gibt es dazu etwas "juristisch" Abgesichertes?


    Gruß,


    Ed

    Hui, das ist in der Tat eine interessante Frage! Hypothetisch betrachtet: Wie sieht es denn mit privaten Mietern aus, die oft Besuch bekommen? Bei denen müsste bei dieser Sichtweise dann ja eigentlich auch bedacht werden, dass diese Gäste gleich den Mandaten der Kanzlei ebenfalls 'viel Dreck mitbringen können'. Und gesetzt dem Fall, die Kanzlei ist im Erdgeschoss und die 5-köpfige Familie mit 3 Kindern im obersten Stockwerk? Den Dreck, den die einen auf einer kurzen Strecke verteilen, verteilen die anderen womöglich anteilig auf mehrere Stockwerke. Und was davon nun tatsächlich Mehrkosten verursacht ist kaum zu beurteilen.


    Die Wahrscheinlichkeit, dass die Kanzlei mehr Verschmutzung verursacht mag im ersten Augenblick richtig erscheinen, aber vielleicht sind unter den allgemein genutzten Flächen auch welche dabei, die von der Kanzlei gar nicht genutzt werden - aber von den Mietern? Da hätte man dann ja an anderer Stelle wieder eine Art ausgleichende Gerechtigkeit.


    Ich fürchte hier einen 1000% gerechten Schlüssel oder Faktor zu finden wird schwer.
    Ich weiß auch leider von keinem Urteil, bei dem sich Richter mit so einem Fall beschäftigt hätten und habe auch beim Stöbern auf hausblick.de so direkt nichts Passendes finden können. Vielleicht mal beim Vermieterschutzbund anfragen, was die dazu sagen?


    Gruß,
    Kes

    Hallo Kes, ja diese Gedanken hatte ich mir auch schon gemacht. Im Wesentlichen geht es um solche Flächen, wie Parkplatz, Weg zum Gebäude und Treppenhaus (speziell "Kippen" und im Winter natürlich "Schnee und Matsch"). Nur noch zur Info: Verteilung auf den Etagen ist wie folgt:
    EG: privat und Gewerbe
    1. OG: 2 x Gewerbe
    2. OG: privat


    Es wird also nicht einfacher ;)
    Den Tipp mit dem Vermieterschutzbund greife ich auf.


    Gruß,


    Ed

    Schließe mich euch beiden insgesamt an.


    Es gilt wohl zu unterscheiden zwischen "juristisch / mietrechtlich" und im zweiten Schritt dann programmtechnisch.


    Programmtechnisch gibt es mehrere Möglichkeiten:
    1. Du belässt es beim Schlüssel Personen x Tage und ordnest den Gewerbeeinheiten fiktive Personenzahlen zu.
    2. (finde ich persönlich eleganter) Du legst für diese spezielle Kostenart "Hausreinigung" zwei Umlageschlüssel an: erster Schlüssel z.B. "Gewerbefläche (m²)" mit einem Anteil von z.B. "25%", zweiter Schlüssel wie gehabt "Personen x Tage" mit einem Anteil von 75%. Vorteil hier ist dass von vornherein ein Viertel der Kosten nur (!) auf die Gewerbeeinheiten verteilt werden (sofern dort entsprechend die m² als Gewerbefläche hinterlegt sind) und erst die restlichen drei Viertel über den Personenschlüssel verteilt werden.


    Ich hatte dies - ohne Juristerei - einmal bei einem ähnlichen Objekt wie Deinem gehandhabt, als es um die Verteilung der Müllgebühren ging.


    Mich würde der Tipp des Vermieterschutzbundes ebenfalls interessieren...


    Ist in den Mietverträgen explizit der Schlüssel "Personen x Tage" erwähnt?